《企业国有资产评估报告指南》全文3.docx

1、企业国有资产评估报告指南全文3企业国有资产评估报告指南全文(3)三、评估技术说明(一)成本法采用成本法评估单项资产或者资产组合、采用资产基础法评估企业价值，应当根据评估项目的具体情况，以及资产负债类型，编写评估技术说明。各资产负债评估技术说明应当包含资产负债的内容和金额、核实方法、评估值确定的方法和结果等基本内容。常见的资产负债类型，评估技术说明编写内容指引如下。1.货币资金(1)货币资金的内容(包括库存现金、银行存款及其他货币资金)和金额。(2)现金存放地点、核实方法和过程。(3)查阅银行对账单、银行余额调节表的情况;银行账户函证情况及不符情况下的处理方式;并说明未达账项(如存在)是否影响净

2、资产及其金额。(4)其他货币资金的类型(银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款、外埠存款等)及核实方法、评估值确定的方法。(5)如现金出现负数，应当说明原因及评估处理方式。(6)评估结果及差异。2.交易性金融资产(1)交易性金融资产的种类(包括企业为交易目的所持有的债券、股票、基金及其他交易性金融资产等)、形成时间及对应的金额。(2)交易性金融资产的核实方法和结果。(3)交易性金融资产公允价值的形成，以及交易性金融资产的变现能力。(4)上市交易的债券、股票、基金应当说明评估基准日前后一段时间内的交易价格、持有量及评估计算过程;非上市的债券、股票、基金应当说明票面利

3、率或者约定利率及评估计算过程。(5)交易性金融资产公允价值与评估价值类型的一致性，并说明评估值确定的方法和结果。3.应收票据(1)应收票据的种类(银行承兑汇票和商业承兑汇票)和金额。(2)查阅票据凭证过程及结果，已变现应收票据的数额。(3)可能形成坏账的应收票据的判断依据及评估值的确定过程及结果;并列示已成为坏账应收票据的证据。4.应收账款、应收股利、应收利息、预付账款和其他应收款(1)应收账款、应收股利、应收利息、预付账款和其他应收款的主要业务内容和对应金额。(2)应收账款、应收股利、应收利息、预付账款和其他应收款核实的方法及结果。(3)应收账款、应收股利、应收利息、预付账款和其他应收款发生

4、时间和原因，收回的可能性的判断过程及结果。(4)可能形成坏账款项的判断依据及评估值确定的过程及结果;并列示已成为坏账的应收账款、应收股利、应收利息、预付账款和其他应收款的证据。(5)坏账准备的评估处理。5.存货(1)存货的种类、金额等。应当分别按材料采购(在途物资)、原材料、在库周转材料、委托加工物资、产成品(库存商品)、在产品(自制半成品)、发出商品、在用周转材料等进行说明。(2)存货数量和品质核实的方法、过程和结果。(3)外购存货账面记录的构成，并分析构成的合理性，说明市场价格的查询情况。(4)自制存货的销售成本费用率及相关税费额或者比率的确定方法和数额。(5)对外销售存货的适销程度及判断

5、理由。(6)在用存货成新率的确定方法。(7)失效、变质、残损、无用等存货的可变现价值的判断过程和结论，或者技术鉴定(如需要)情况及可变现价值的判断情况。技术鉴定应当说明鉴定方法及鉴定结论。6.一年内到期的非流动资产(1)一年内到期的非流动资产的内容和金额。(2)一年内到期的非流动资产核实的方法和结果。(3)一年内到期的非流动资产评估值确定的方法和结果。7.其他流动资产(1)其他流动资产的内容和金额。(2)其他流动资产核实的方法和结果。(3)其他流动资产评估值确定的方法和结果。8.可供出售金融资产(1)可供出售金融资产的种类(股票投资、债券投资、其他投资)、发生时间和对应金额。(2)可供出售金融

6、资产核实的方法和结果。(3)可供出售金融资产公允价值与评估价值类型的一致性，并说明评估值确定的方法和结果。9.持有至到期投资(1)持有至到期投资的内容和金额。(2)持有至到期投资核实的方法和结果。(3)持有至到期投资可收回金额的判断理由，并说明评估值确定的方法、过程和结果。10.长期应收款(1)长期应收款的内容和金额。(2)长期应收款核实的方法和结果。(3)长期应收款评估值确定的方法和结果。(4)无法收回的长期应收款的判断理由和依据。(5)坏账准备的评估处理。11.长期股权投资(1)长期股权投资的内容和金额。(2)长期股权投资核实的内容(投资日期、持股比例、投资协议等)、方法和结果。(3)控股

7、长期股权投资，应当说明对被投资企业的企业价值进行评估的情况以及评估结果，并说明控股长期股权投资评估值确定的方法和结果。(4)非控股长期股权投资，应当按投资项目分别说明非控股长期股权投资评估值确定的方法和结果。12.投资性房地产(1)投资性房地产的种类、内容和金额。(2)投资性房地产核实的方法和结果。并应当说明投资性房地产权属资料的查验情况、租赁合同约定的租金、租赁期限等内容。(3)采用收益法评估投资性房地产，应当说明现实租赁合同约定的租金、租赁期限，租赁合同到期后租金的确定方法，折现率确定方法和结果，评估值确定的方法和结果;采用市场法评估投资性房地产，应当说明可比交易实例的选取、可比因素比较调

8、整、评估值确定的方法和结果。(4)公允价值计量的投资性房地产，应当说明评估值与公允价值及其变动的差异及原因。13.固定资产(1)机器设备类固定资产。1)机器设备类固定资产的数量、账面原值、账面净值、减值准备等。2)机器设备类固定资产的特点、购日期、类别、工艺流程、技术状况、日常维护和管理制度、折旧及计提减值政策等。3)机器设备类固定资产核实的方法和结果。4)评估方法选取的依据和理由，并列示主要计算公式、参数涵义及参数确定的方法。5)采用成本法评估，应当说明重置全价的构成、各费用项目的测算过程、采用的价格和费用标准等;说明设备成新状况(或者增值贬值因素)以及进行量化的方法及依据。对于待修理设备，

9、应当说明修复的可能性及预计费用。6)采用收益法(对可单独获利的机器设备)评估，应当说明其收益状况及收益额预测过程和结果，折现率确定的方法及结果。7)采用市场法(对存在活跃二手设备市场的机器设备)评估，应当说明交易价格的基本内涵、交易时间等情况。8)根据评估项目的具体情况，应当选择典型设备(一般指单台金额大、技术典型的设备)举例说明评估参数的测算和判断以及评估值确定的方法、过程和结果。9)对于精密、大型、高价的设备，应当说明技术和使用状况;对于报废的设备，应当说明变现的可能性。10)对于国家强制淘汰、报废的设备，受火灾、水灾浸泡或者地震等其他因素导致设备严重毁损的情况，应当特别提示，并说明改变用

10、途使用和原用途继续使用的可能性。11)大型或者重型设备的建筑基础，按房屋建筑物类固定资产评估说明的要求编写。(2)房屋建筑物类固定资产1)房屋建筑物类固定资产的类型、数量、账面原值、账面净值、减值准备等。2)房屋建筑物类固定资产购建日期、结构型式、权属状况、日常维护和管理制度、最近一次大修或者装潢情况、折旧及计提减值政策，以及房屋建筑物类固定资产所占用土地的情况。3)房屋建筑物类固定资产核实的方法和结果。对于复杂、大型、独特、高价的房屋建筑物，应当说明已进行现场勘查以及勘查情况;对于国家强制报废的房屋建筑物，受腐蚀、过火、水灾浸泡或者地震等其他因素导致建筑物严重毁损的情况，应当特别提示，并说明

11、核实情况。4)评估方法选取的依据和理由，并列示主要计算公式、参数涵义及参数确定的方法。5)采用成本法评估，应当说明重置全价的构成、各费用项目的测算过程、采用的价格和费用标准等;说明房屋建筑物类资产成新状况(或者增值贬值因素)以及进行量化的方法及依据;对于待修理房屋建筑物，应当说明修复的可能性及预计费用。6)采用市场法评估，应当说明选取交易实例的依据或者理由、交易实例的基本情况、成交时间、交易状况及交易价格内涵等，对所选取的交易实例，应当全面介绍比较因素、比较结果以及评估值确定的方法。7)采用收益法评估，应当说明其租金预测情况，以及折现率确定的方法和结果。8)根据评估项目的具体情况，应当选择典型

12、房屋建筑物举例说明评估参数的测算和判断以及评估值确定的方法和过程。典型房屋建筑物应当选择能代表不同的结构型式(一般包括框架结构、框剪结构、全现浇结构、排架结构、钢排架、砖混结构、砖木结构、简易结构、钢棚结构等)、不同的分布地点、不同的建筑年代，且金额较大的房屋建筑物类资产。9)房屋建筑物中含大型附属设备的，应当按机器设备类固定资产评估的要求编写评估说明。10)对于在房屋建筑物科目核算的投资性房地产，应当按投资性房地产的要求编写评估说明。14.在建工程(1)在建工程的内容、账面价值、减值准备、开工日期和预计完工日期。(2)在建工程项目的合规性文件核实情况。一般包括：项目可行性研究报告及批复、初步

13、设计及批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。对于停建和缓建等在建项目，应当说明已进行现场勘查以及勘查情况。(3)在建工程账面记录的明细构成，并分析相关费用支出是否正常。(4)在建工程的形象进度、合同签订情况、已支付工程款和应付(未付)工程款情况，并说明对评估价值的影响。(5)参照房屋建筑物、机器设备类固定资产的要求编写评估说明。15.工程物资(1)工程物资的种类和账面金额。(2)工程物资核实的方法和结果。(3)工程物资的评估说明参照存货评估说明要求编写。16.固定资产清理(1)固定资产清理的内容(出售、转让、报废、毁损、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等)和金

14、额。(2)固定资产清理核实的方法和结果。(3)固定资产清理一般反映企业尚未清理完毕的固定资产清理净损失。应当根据不同内容，说明评估值确定的方法和结果。17.生产性生物资产(1)生产性生物资产的内容(未成熟生产性生物资产、成熟生产性生物资产)、种类、群别、取得方式、实物数量、账面金额成及折旧政策等。(2)生产性生物资产核实的方法和结果。(3)生产性生物资产评估值确定的方法和结果。(4)根据评估项目的具体情况，举例说明评估参数测算的方法和过程。所举案例应当选择能代表不同种类、群别、取得方式的生产性生物资产。18.油气资产(1)油气资产的类别、不同矿区或者油田分布，油气资产构成(矿区权益和油气井及相

15、关设施等)、账面金额等。(2)油气资产原值的构成、折耗政策。特别说明是否存在弃置费用现值以及对应的预计负债。(3)油气资产核实的方法和结果。(4)油气资产的评估值确定的方法和结果。(5)根据评估项目的具体情况，举例说明评估参数测算确定的方法和过程。所举案例，应当选择能代表不同矿区或者油田分布的油气资产。19.无形资产(1)土地使用权(含固定资产土地)1)土地的宗数、面积、土地使用权取得方式、性质、原始入账价值、摊销政策、摊余价值等。2)土地的登记状况、权利状况、利用状况。土地的登记状况和权利状况，以土地登记、土地使用证和土地使用权出让合同中的有关内容为准，土地利用状况以建筑物、地上附着物等产权

16、登记内容和实际勘查与调查的内容为准。3)土地的一般因素、区域因素和个别因素(一般包括：城市资源状况、房地产制度与房地产市场概况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济状况等;区域概况、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚状况和规划限制等;土地位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、基础设施以及评估对象现状利用或者规划利用等影响地价水平的因素)。4)土地使用权核实的方法和结果。5)土地使用权评估价值内涵，所选取评估方法的依据或者理由。6)采用市场法评估，应当说明所选交易实例的基本状况(名称、坐落、四至、面积、用途、产权状况、土地形状、土地使用期限、建筑物

17、建成日期、建筑结构、周围环境等)、成交日期、成交价格(包括总价、单价及计价方式、付款方式)、交易情况(交易目的、交易方式、交易税费负担方式、交易人之间的特殊利害关系、特殊交易动机等)等内容，并说明交易情况、交易日期等修正情况。7)采用收益法评估，应当说明收益期限、净收益与折现率确定的过程和结果。8)采用成本法评估，应当说明费用项目的构成、各费用项目的测算过程、采用的价格和费用标准等;说明与地上建筑物费用项目的划分;说明评估对象的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准及依据;说明土地增值标准的确定方法和依据;说明修正的因素及修正过程。9)采用基准地价修正法评估，应当说明基准地价的公布时间，批准机

18、关和文号，基准地价的内涵，利用基准地价估算宗地价格的公式;说明宗地位置、用途及评估对象所在级别或者区域的基准地价和对应的因素修正系数;说明评估对象的价值内涵与基准地价内涵的差异，以及修正的内容(土地级别、用途、权益性质、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正、使用年期修正和开发程度等)。10)采用假设开发法评估时，应当说明开发完成后的不动产价值、后续开发建设的必要支出和应得利润等的确定方法、过程和结果。11)引用土地估价报告评估结论，应当说明引用的土地宗数、面积、土地使用权取得方式、性质、原始入账价值、摊销政策、摊余价值等;说明所引用土地评估结论的地价定义、评估方法、评估结果及调整使用的情况

19、。(2)矿业权1)矿业权人的基本情况。2)矿床勘查、矿山建设规划或者矿山建设和生产经营等基本情况。3)矿业权取得时间、方式和以往矿业权价款(或者价值)评估、处置或者交易等情况。4)有效的勘查许可证、采矿许可证的主要信息(探矿权主要包括勘查许可证号、探矿权人、勘查项目名称、勘查范围、各拐点地理坐标、勘查面积、有效期限等。采矿权主要包括采矿许可证号、采矿权人、矿山名称、开采矿种、开采方式、生产规模、矿区面积、有效期限、各拐点地理坐标、开采深度等)。5)评估对象的矿产资源勘查和开发概况。6)选择评估方法的依据和理由，并列示主要计算公式及参数涵义。7)参数确定情况，包括所依据或者参考资料的来源出处;各

20、评估参数的确定原则、依据、过程和结果。8)引用专业报告确定评估参数，应当说明专业报告的名称、形成时间、结论等主要情况。引用专业报告参数进行调整确定评估参数，应当说明其调整确定过程。利用专家协助确定价值指数，应当说明专家的数量、专业及资格、专家工作过程、结论等主要情况，并说明对其检查、汇总及分析的过程。9)引用矿业权评估报告评估结论，应当说明引用的矿业权称、矿业权取得方式、性质、原始入账价值、摊销政策、摊余价值等。说明所引用矿业权评估结论的价值内涵、评估方法、评估结果以及引用处理情况，同时说明矿业权价款评估、备案及价款缴纳情况。(3)其他无形资产1)无形资产的名称、形成过程、存在形式、存在期限、

21、权属、原始入账金额、摊销政策、摊余价值等。2)无形资产核实的内容、方法、过程和结果(从法律、经济、技术及获利能力等角度分析说明所申报评估的无形资产的存在;说明无形资产的特征、获利能力、获利期限;已实际应用的无形资产，应当说明其应用及效益状况)。3)选取评估方法的理由，并列示主要计算公式及参数涵义。4)采用收益法评估，应当说明收益预测的依据，如市场调查结论、定单合同、政府推广文件等。5)采用成本法评估，应当说明费用项目的构成、各费用项目的测算过程、采用的价格和费用标准等。6)采用市场法评估，应当说明所选交易实例的依据或者理由、交易实例的基本情况、成交时间、交易状况及交易价格内涵等，对所选取的交易

22、实例，应当全面介绍比较因素、比较结果及评估值确定的方法和结果。20.开发支出(1)开发支出的内容和金额。(2)开发支出核实的方法和结果。(3)开发支出评估值确定的方法和结果。21.商誉(1)商誉的账面价值及其形成原因。(2)商誉所对应资产组的账面价值。(3)商誉的评估处理方法和结果。22.长期待摊费用(1)长期待摊费用的内容、原始发生额和摊销期。(2)所形成的资产或者权利是否已在其他类型资产中反映，如反映，应当说明不另计评估值。(3)长期待摊费用核实的方法和结果。(4)结合长期待摊费用的具体内容，说明尚未摊销完毕的长期待摊费用是否存在尚存的资产或者权利，如存在，应当指明受益期。23.递延所得税

23、资产(1)递延所得税资产的内容和种类。(2)递延所得税资产核实的方法和结果。(3)递延所得税资产评估值确定的方法和结果。24.其他非流动资产(1)其他非流动资产的内容、种类及形成原因等。(2)其他非流动资产核实的方法和结果。(3)其他非流动资产评估值确定的方法和结果。25.短期借款(1)借款的金额、发生日期、放贷银行名称、还款期限、贷款利率以及抵(质)押情况。(2)对借款的函证情况。(3)利息结算、支付情况，并说明利息支付情况对评估值的影响。26.交易性金融负债(1)交易性金融负债的种类和核实方法。(2)交易性金融负债票面利率计算、支付的情况。(3)承担的交易性金融负债的公允价值的形成。(4)

24、交易性金融负债公允价值与评估价值类型的一致性，说明评估值确定的方法和结果。27.应付票据(1)应付票据的种类(银行承兑、商业承兑)、签发日、到期日。(2)应付票据核实的方法和结果。(3)带息票据，应当说明利息计息、支付情况，并说明已考虑利息支付对评估值的影响。28.应付账款、预收账款和其他应付款(1)应付账款、预收账款和其他应付款的主要业务内容、发生日期。(2)应付账款、预收账款和其他应付款核实的方法和结果。(3)对于无需支付的应付账款、预收账款和其他应付款，应说明依据和理由。29.应付职工薪酬(1)应付职工薪酬的内容(包括工资、职工福利、社会保险费、住房公积金、工会经费、职工教育经费、非货币

25、性福利、辞退福利、股份支付、按规定从净利润中提取的职工奖励及福利基金等)和对应金额等。(2)被评估单位相关职工薪酬政策。(3)工资、职工福利、社会保险费、住房公积金、工会经费、职工教育经费、非货币性福利、辞退福利、股份支付、按规定从净利润中提取的职工奖励及福利基金等的计提、发放或者使用核实的方法和结果。(4)对于无需支付的职工薪酬，应当说明依据和理由。30.应交税费(1)应交税费的内容(包括增值税、消费税、营业税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、教育费附加、矿产资源补偿费、企业代扣代交的个人所得税等)和对应金额。(2)被评估单位相关的税负政策，说明被

26、评估单位所享有的优惠税收政策，享有优惠政策的期限和批准单位等。(3)应交税费核实的方法和结果。(4)说明借方余额的原因及评估方法。31.应付利息(1)应付利息的内容(包括对应的本金、分期付息到期还本的长期借款、企业债券等应支付的利息等)、金额等。(2)应付利息核实的方法和结果。(3)按合同利率或者实际利率计算确定应付未付利息的过程和结果。32.应付股利(应付利润)(1)应付股利发生的期限和金额。(2)应付股利的核实内容(被评估单位股利或利润分配政策、相关应付股利分配的文件的核实情况)和方法。(3)对于长期未付的(应付股利)，应当说明原因，并说明是否考虑可能需要支付逾期利息对企业负债增加的因素。

27、(4)应付股利评估值的确定方法和结果。(5)董事会或者类似机构通过的利润分配方案中拟分配的现金股利或者利润，尽管账面未记录，但应当特别说明根据会计附注披露的内容可能对企业价值的影响。33.一年内到期的非流动负债(1)一年内到期的非流动负债的内容和金额。(2)一年内到期的非流动负债核实的方法和结果。(3)一年内到期的非流动负债评估值确定的方法和结果。34.其他流动负债(1)其他流动负债的内容和金额。(2)其他流动负债核实的方法和结果。(3)其他流动负债评估值确定的方法和结果。35.长期借款(1)借款的金额、发生日期、放贷银行名称、还款期限和贷款利率以及抵(质)押情况。(2)对借款的函证情况。(3

28、)长期借款评估值的确定方法和结果。(4)利率水平、结算方式和结算时间对评估结论的影响。36.应付债券(1)应付债券的种类(分期付息一次还本的债券、一次还本付息的债券等)、票面金额、债券票面利率、还本付息期限与方式、发行总额、发行日期和编号、委托代售单位、转换股份等情况。(2)应付债券核实的方法和结果。对可转换公司债券，应当说明应付债券为该项可转换公司债券包含的负债成份。(3)说明是否考虑可能需要支付逾期利息对企业负债增加的因素。(4)说明是否存在按票面利率计算确定的应付未付利息与按摊余成本和实际利率计算确定的债券利息费用的差额，以及评估值确定的方法。(5)可转换公司债券评估值确定的方法和结果。37.长期应付款(1)长期应付款的种类(应付融资租入固定资产的租赁费、以分期付款方式购入固定资产等发生的应付款项等)、发生日期和金额、约定的还款期限、方式等。(2)长期应付款核实的方法和结果。(3)长期应付款评估值确定的方法和结果。