RTP房地产电子商务平台商业计划书.docx

1、RTP房地产电子商务平台商业计划书Real estate transaction platform房地产电子商务交易平台商业计划书2010.10目 录第一部分投资背景分析 3第二部分：宗旨目标 7第三部分：房地产电子商务市场分析 7第四部分：房地产传统交易分析 84.1房地产传统交易流程 84.2传统房地产交易中存在的问题 94.3传统房地产交易中的问题对交易成本的影响 13第五部分：平台架构 145.1总体目标 145.2总体构架 145.3设计原则 155.4 系统定位 165.4.1 电子商务平台整体页面设计 175.4.2电子商务平台基础信息数据库设计 185.4电子商务平台后台管理设

2、计 185.5电子商务平台应用系统设计 195.6网上调查 205.7会员管理 205.8购房百宝箱 20第六部分：项目实施方案 226.1概述 226.2平台选型 236.3系统安全体系设计 286.4投入本项目的力量 316.5项目管理 33第七部分：市场及运营分析 367.1商务基础平台 367.2 网上交易平台 377.3增值应用平台 377.4 决策分析平台 37第八部分 发展资源 388.1 人力资源 388.2客户资源 388.3设备资源 388.4发展资金 39第一部分投资背景分析2010 年上半年，中国房地产市场整体呈现出“行业趋热、市场趋缓”的发展态势。 从行业发展的角度来

3、看，自2009年跌至谷底之后，目前国房景气指数已经回到相对的高位。从6月份的相关数据也可以看出，房地产开发投资景气指数还是保持较好的上涨态势，同比增长了11.94%，环比稍微回落0.02%。同时，土地开发面积景气指数也在底部出现上升态势，同比增长0.83%，环比增长3.82%。 在各具体指标方面，16 月份，全国房地产开发投资额19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住 宅投资13692亿元，同比增长34.4% ，占房地产开发投资的比重为69.3% ，达到了2000年以来的新高位，保持了一个同期最好的水平；同时，截至6月底，全国房屋施工面积30.84 亿平米，同比增长28.7% ，房屋新

4、开工面积8.05 亿平米，同比增长67.9% ，房屋竣工面积2.44 亿平米，同比增长18.2% ，其中，住宅竣工面积1.96 亿平米，增长15.5%。不难看出，一季度市场的活跃使得 发商的 发投入加大，场后期商品房的供应将相对比较充足。 此外，在反映开发商的拿地热情方面，截至6 月底，全国房地产开发企业已完成土地购置面积1.85亿平米，同比增长35.6%，土地购置费4221 亿元，同比增长84.0% ，房地产开发企业完成土地购置面积 和完成土地开发面积，在经历近十多年以来的“低谷”后，同比均出现快速上升。土地购置面积已出现较好的正增长，开发面积虽然仍处负增长，但已从年初的同比-40.80%回

5、升到-16.10% ，有较大上升。 然而，在房地产投资如此如火如荼的增长下，房地产交易并不如想象中的那么理想。虽然在成交量的绝对值方面有所突破，但同比增长的幅度却已明显放缓，后继乏力的态势已经表现得十分明显，此种局面的 出现很大程度上是由于“4.15 新政”所 成的。从具体数据来看，截至6 月底，全国商品房销售面积 3.94 亿平米，同比增长15.4% ，增幅比15 月回落7.1 个百分点，其中商品住宅销售面积增长12.7% ， 办公楼增长53.2% ，商业营业用房增长41.6%，由于房价出现过快增长引来政策的调控，截至6 月底，商品房销售面积出现明显下降，预计近期市场销售增长不会太大。从新政

6、后的各地楼市来看，其表现也是不一二足：一类城市的成交量深度下跌，但成交价价格仍然比较坚挺；二类城市成交量下跌近30%，成交价格明显下降，下降幅度大约10%左右；三类城市成交量及成交价格均开始小幅下降。在成交金额方面，2010年前6各月商品房销售。额达1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比15月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。由于房价出现过快增长引来政策的调控使销售出现腰折，预计后期销售额的增长也将大大减弱。而现如今，如何提高销售率和成交量成为开发商能否平安过冬的重要砝码之一。而房地产销售额下降除了政策面得影响之外

7、，还有一个重要的原因就是：企业、消费者之间信息的传递和沟通存在着故障。房地产企业既要能抵抗住宏观政策的影响，又要抓紧练好企业的“内功”。房地产企业在开发产品之前缺乏细致的市场调查，没有与消费者建立良好的沟通关系，造成信息不对称；企业不了解消费者的真实需求，生产了大量不适销的产品，造成了产品的积压闲置；消费者被迫地接受他们并不满意的房地产信息，对房屋的选择性小，产生了对房地产企业的逆反与不信任。而房地产电子商务这一高科技的产物，为消除这种困扰提供了一定的帮助。电子商务可以说是这个世纪最有代表性的一种低成本、高效率的商业模式，它缩短了企业与消费者之间的距离，满足了新形势下企业发展的需要，实现了企业

8、与消费者利益的双赢。其次，互联网的发展，消费者消费习惯的改变，也对房地产交易向电子商务发展提出了要求。近年来，从互联网上了解房地产公司、房地产项目的比例在逐渐提高，有关调查表明，中国著名的房地产开发公司中海公司40%-50%的客户是从网络上认识、了解中海的。随着消费者学历水平的提高，据决策地产研究中心2004年度研究报告显示，各媒体广告对消费者决策影响度如表所示。从此表可以看出，购房者的决策受网络的影响为37.1%，仅次于亲友推荐，高于售楼处广告、报纸广告、电视广告和户外广告。相信随着购房者学历的提高和信息认知途径的改变，网络广告对他们的消费决策影响将越来越大。（图）不同信息传播途径对购房者的

9、影响国外房地产业电子商务已经普遍开展，而我国也已经有不少的公司投入了巨大的人力、物力、财力，构建了企业内部网，建立了较为完善的电子商务解决方案。目前国内房地产电子商务网站可以划分为五大类：1.政府机构的房地产网站。主要提供政府形象宣传、政策法规咨询。2.房地产企业的网站。以介绍公司概况、产品信息为主要内容。3.房地产中介公司的网站。以提供二、三级房地产房源信息为主。4.专业房地产ICP。以提供时事新闻、政策法规、信息咨询的概念服务为主。5.兼有房地产分类信息的网站。例如门户网站的房地产频道。第五类房地产电子商务网站已经越来越向第四类网站靠拢，他们和第三类网站一样都真正具有发展前途。目前国内房地

10、产的应用大部分还处于幼年时期，其主要应用还是集中于信息的提供方面。大致有如下几种：1.房地产相关信息的发布、查询和比较应用。2.房地产知识的提供。3.房地产专家顾问在线帮助。4.房地产论坛、社区。5.网上房产销售，为数不多。这些房地产电子商务的应用，对于房地产交易双方信息的对称、交易中的匹配以及信任、交易速度、宏观调控等方面都做出了一定的贡献和帮助，大大地降低了房地产的交易成本。然而，房地产传统交易方式中还有许多地方是电子商务无法替代的。为追求交易成本最低、交易最方便，本文在对传统交易方式和电子商务交易方式进行比较分析的基础上，提出房地产交易“混合模型”，并对其进行论证分析。第二部分：宗旨目标

11、公司以电子化为手段，以网络为平台，搭建以电子交易、网上交流、信息采集、信息发布、数据统计整理分析为主，宣传、咨询、资讯、VIP为辅的，服务与功能综合起来的电子商务资源平台，并结合传统部门，资源共享、优势互补、达到共赢！第三部分：房地产电子商务市场分析纵观房地产产业，越来越多的企业也重视互联网给他们带来的商机。很多企业都实现了上网，创建了企业网站。各种针对地产的商务网站也是遍地开花，数目不在少数。而且有些网站已经形成一定规模，但发展空间已是微乎其微，可仔细分析，其实不然。从以下几点可以看出发展电子商务的商机：1、企业对网络的利用相对来说依旧落后，很多企业所说有自己的网站，可大部分只是些简单的页面

12、，内容空洞乏力，无法达到预期效果，容易埋没在互联网中，成为数据孤岛；2、企业对网络能给他们带来什么积极影响和效益仍不清晰，并未真正意识到网络会给企业的管理、宣传、营销、市场推广及交易将起到革命性的作用；3、目前存在的行业网站大部分仍旧是单纯的信息发布、交流平台。4、大部分网站没有特色，没有较好的赢利点。基本以收会员服务费、广告费为主。大部分网站虽然兼顾到广大消费者，但是仅仅提供了信息交流的场所，并没真正为消费者提供更为人性化更为周到的增值服务。第四部分：房地产传统交易分析 4.1房地产传统交易流程 房地产交易是一种不同于一般商品买卖的特殊商品的交易行为，由于交易标的额巨大，交易手续繁琐，并且需

13、要一个相当长的交易过程。无论出售以上所述的哪种住房，一般情况下，交易双方都需要遵循一定的流程。现以商品房的交易为例，应该遵循如图所示的基本程序。4.2传统房地产交易中存在的问题 传统的房地产交易一般遵循以上的流程按部就班的进行，然而这个流程，给交易双方带来了不少的难以解决的问题。1.信息不对称信息不对称在卖方与买方之间是永恒存在的。它是因为环境的不确定性和自利行为产生的机会主义，交易双方往往握有不同程度的信息，使得市场的先占者拥有较多的有利信息而获益，并形成少数交易。统观传统房地产交易的整个流程，许多地方都会带来信息不对称：1)在建立售楼处阶段，房地产商提供给客户参观的样板房，虽然在建筑面积上

14、，和真实的开发出来的房子一致，但是他利用信息不对称的优势，采用薄墙体、无柱子，感觉上比客户实际购买的房子会宽得多。2)在发布广告促销信息阶段，房地产商对楼盘、房屋的宣传也会扩大事实。在接待客户看房的过程中，开发商可以利用信息不对称向消费者宣传不真实的销售信息，例如虚传楼盘的实际销售量，造成房源紧张的假象。开发商还可以利用这种能够信息不对称优势向最有吸引力的消费者推销其产品，并进行经济学家所说的价格歧视根据市场情况和消费者侃价能力向不同消费者索要不同的价格。3)在信息收集阶段，由于信息收集成本的限制，使得购房者没有办法在短期内量化把握房地产商品的质量信息和价值信息，房地产开发商占据着更大的商品信

15、息优势，从而也更容易把握住房地产交易中的主动权。现今房地产中介机构在进行二手房中介交易时，往往会在买方和卖方之间赚取中间价差，这就是典型的利用信息不对称来欺骗消费者，哄抬房价的案例。4)在方案评估阶段，购房者受房屋知识和购房经验的限制，没有办法对待选的房屋做出客观的评估，他的评估参考对象主要是亲友，这也造成了房地产商的信息优势。5)在购房决策阶段，房地产商利用信息不对称会制造一些“假按揭”、“托儿”的现象来迷惑购房者，制造房源紧销、房价上涨的假象，以诱导购房者加快决策或者抬高成交价格。6)在签订认购协议和签订买卖合同阶段，房地产商同样占有信息优势，他们可以很容易地通过身份证对购房者的身份进行认

16、证。但是，购房者需要经过审核房地产商的相关资质证明文件才能对其身份进行认证。这些资质文件没有经验的购房者对其真伪的辨认比较困难。在认购协议和买卖合同中，房地产商在对面积的界定、绿化的界定以及违约责任等方面都占有信息优势，无经验的购房者比较容易上当受骗。7)在验收和客户服务阶段，在房屋的质量和面积的测量方面同样也会造成买卖双方的信息不对称。房地产市场的交易客体是房屋。与一般商品相比，房屋是非标准化商品，土地的独有性天然决定了商品差异性和市场竞争的局部性；房屋位置的固定性也决定了它将与许多周边因素发生密切联系，一定意义上甚至可以说它不是一件独立性商品。该特殊性决定了在房地产交易中，信息不对称必然会

17、给信息的弱势方带来损失。2.买卖双方匹配不到位在传统的交易方式下，信息的传播一般都是单向的进行。房屋的信息由开发商主动地传给消费者。消费者只能被动的接受信息，很难将自己对房屋产品的需求信息告诉开发商。从而使得开发商在开发房屋产品的时候没有真正从客户的需求出发，开发适销对路的产品。而消费者也只能被动地从现有的产品当中进行选择，没有真正的买到自己想要的产品。前言中提到的房屋空置率高，其中重要的原因就是在传统房地产交易方式下买卖双方匹配不到位。3.交易效率低传统的房地产交易的整个过程花费的时间非常多，交易效率极其低下。一般情况下，从房屋合同签订开始，到办理完所有的按揭手续，在传统方式下，需要1-2个

18、月时间，购房者需要来回奔跑于银行、房管局等之间。1)在相关资质证明的办理阶段，房地产开发经营企业,一般要受到政府的计划、规划、建设、土地、房管、市政、园林、环保、消防等20多个行政管理机构的管理,办文、证，办事手续繁杂,开发商办事难是众所周知的。据一些城市调查统计,房地产开发商每搞一个项目,从申请用地、立项报建到项目竣工、商品房销售整个过程,要办理90多个手续,最少加盖118个公章,可见办事之缓慢拖沓。2)在信息的发布和搜集阶段，房地产商发布的信息针对性不强，购房者被动的接受信息，他们需要花费非常多的时间才能够互相找到对方。3)在方案评估和购买决策阶段，购房者由于参考对象的限制，常常会花比较多

19、的时间在咨询和评估之中。4)在后面的签约和履约阶段，传统房地产交易需要房地产开发商派专门的人员和购房者一起到各个单位和部门进行办理，在这些单位办理这些手续时，还需要各个部门的审批、签字等等，速度非常慢。4.交易中的不信任信任是指参与交易的各方愿意继续打交道来达到预定目标的心理状态。参与交易的一方使自己有可能因另一方的行为而受到伤害。1)在广告促销阶段，虚假广告的发行会造成交易中的不信任。开发商还可以隐瞒房屋的真实销售情况，欺骗购房者，当前经常出现的“一房多卖”就是这方面的例子。2)在传统的房产交易中，购房合同的签订主要靠书面进行。购房合同的附件一般由开发商自己定义。没有经验的购房者往往没有办法

20、仔细分析合同的内容，这给了开发商很多占上风的机会。购房者在房屋的公摊面积上、房屋的验收标准上以及房屋的面积测量上往往容易上当受骗，造成交易中的不信任问题。3)在房屋验收阶段，工程质量的问题、房屋面积达不到标准的问题，都影响了交易中的信任。据中国消费者协会透露的信息显示，2003年全国商品房投诉达20290件，比2002年增长18.6%。其中，房屋质量、虚假广告、合同违约占据投诉前三位。商品房消费已成为消费者投诉的热点问题了。5.政府调控难房地产商品属于人们生活中重要的、价值量大的财产，它的发展状况和交易情况直接影响到中国的国民经济。所以，政府需要对房地产交易的合理性、公平性进行宏观调控，使其健

21、康、有序地发展。传统的房地产交易过程复杂、时间跨度长，政府难以调控。1)在信息发布阶段，信息的内容和发布方式都由房地产商自己做主，政府在此阶段没有办法了解和控制其价格。2)在签订认购协议和买卖合同阶段，在传统交易中，只有在买卖双方正式签订交易合同以后，政府房屋管理机构才得到房屋的价格信息。然而，当今许多房屋的销售在房屋开盘之前就以预定的方式进行交易，在预定的时候，。而房屋在取得预售许可证之后一般跟预定的时间相隔了1年以上的时间，政府在买卖双方签订合同时得到的房价已经是1年之前的房价了。传统交易中，政府对房地产的价格等信息的了解已经有了滞后，再加上政府在制定政策的时候已经有了滞后，再加以实施，又

22、有时间上的滞后，整个调控的时间变得很长，所以，政府的宏观调控没有办法适时的进行。4.3传统房地产交易中的问题对交易成本的影响 从交易成本理论来说，以上传统房地产引发的所有问题整体上提高了房地产的交易成本。我们已经知道，房地产交易成本是有信息搜寻成本、协商和决策成本、契约成本和事后成本组成的。1、对信息搜寻成本的影响 要使信息尽量对称、使交易双方能供需相对应都需要提高房地产交易的信息搜寻成本。为了保证交易的安全，增强交易中的信任，提高交易的效率，加强政府调控，同样也需要增加信息搜寻成本。2、协商和决策成本的影响信息的不对称、交易双方缺乏信任、交易速度慢同样也增加了房地产交易成本中的协商和决策成本

23、。3、契约成本的影响交易双方不够信任以及交易速度慢同样也造成了契约成本的提高。4、事后成本的影响交易双方缺乏信任、交易速度慢以及政府调控执行难度大，这些也是房地产交易事后成本的来源。5、宣传成本的影响虽然，房地产交易成本的主要来源在于房地产商在广告促销阶段对房地产商品信息的宣传上。在宣传过程中，房地产商需要建立售楼处、样板房，还需要花费大量的金钱在各种媒体上做广告，开展不同的促销活动以及制造各种宣传材料。但是，以上因素对房地产交易的时间和成本上的影响也不小。第五部分：平台架构5.1总体目标搭建一个全新的、富有活力、具有独特运营模式和完全服务地产行业的综合电子商务资源平台，成为行业内最为专业、最

24、有影响力、最具权威的电子商务资源平台。5.2总体构架 形成B2B、B2C、C2C相结合的综合性网站。围绕着企业和消费者形成产业链和消费链，相互服务、达到互惠互利。5.3设计原则 实用性在考虑系统的实际需求时，最大限度的满足各项功能要求，将依据用户界面友好，信息提示通俗，操作方法简易的原则，使系统能被用户接受容纳，便于推广应用。 安全性必须保证系统和信息的高安全性，采取必要的防范措施，使整个系统受到有意、无意的非法侵入而造成系统破坏的可能性降至最低程度。 先进性采用先进、成熟、实用的技术，既保证系统实现的功能，又保证系统在未来的五年内，其技术仍能满足应用发展的需求。 可靠性 保证系统在异常情况下

25、正常、可靠的运行。数据在网上采集、存储、传输和处理的过程中，始终保持完整性和一致性。为保证系统的可靠正常运行、采取系统定期自测和数据定期备份来保证系统的可靠性。 完备性系统的各个部分，既要是相对独立的子系统，又能实现相互之间必要的信息交换，可实现自上而下、集中统一管理。 高效率采用新技术和稳定的设备，将整个系统的信息流量维持在一个均衡高效的指标内。 易维护性系统的管理、维护和维修应具有简易性和可操作性。系统的各种关键参数可以通过程序维护，并且通过综合网进行系统维护，从而大大降低维护成本。系统易于进行功能扩充，新增功能模块不改动原来的程序。5.4 系统定位RTP电子商务交易平台应首先满足房地产企

26、业的对外宣传工作，形成连接产业的平台枢纽，平台建设要结合实际，依托现有网络，规范技术标准，实现互联互通和信息共享，避免重复建设。实现各个环节的规范、准确、及时高效的动态服务，全面、综合提升房地产行业的服务管理工作水平。5.4.1 电子商务平台整体页面设计 整体CI风格设计网站整体风格充分考虑房地产行业的功能、特点和服务领域，要注意贴近国际惯例，适于国际交往的需要。 独特的风格设计、界面、交互方式；用一句话来描述站点：创意，专业，有（技术）实力，有美感，有冲击力。可以信赖，信息最快，交流方便； 色调设计：热情的红色，智能的橘黄色、科技感十足的蓝色； 设计原则： 标志 logo： 尽可能的出现在每

27、个页面上。注重整体品牌塑造。 标准色彩：文字的链接色彩，图片的主色彩，背景色， 边框等色彩尽量使用与标准色彩一致的色彩。 标准字体：在关键的标题，菜单，图片里使用统一的标准字体。 使用统一的图片处理效果。 创造站点特有的符号或图标： 给人与众不同的感觉；用自己设计的花边、线条、点等 。 动画里的元素多样化：多媒体（mp3、视频）、图片、文字的有机结合 页面设计页面的设计是和用户关系最密切的，所以页面的用户体验更加重要，好的页面，不仅仅要美观，更要易用，便于用户输入和操作。 最基础部分：HTML的优化，符合国际互联网w3c标准 网页设计采用DIV+CSS设计规范，兼容目前主流的浏览器 Javas

28、cript/Ajax技术让人机交互更加人性化，搜索、登陆、表单等可以实现实时的交互而无刷新，提高用户体验和网页运行效率5.4.2电子商务平台基础信息数据库设计5.4.2.1网站基础信息数据库网站基础信息数据库的建设主要为存贮网站基本信息，包括： 信息发布类：房产通知通告、优惠促销、 产业企业信息库：企业资料库，项目库等； 房产项目信息类等文字、图片、视频、flash等多媒体信息 会员信息库：会员资料、订单、财务信息、积分等 社区数据库：BBS社区的数据库存储 交易信息库：银行网关、账号、订单库汇总、交易量汇总、财务分析汇总等； 短信接口信息库：注册、订单等常规短信接口信息库； CRM数据库：销

29、售业务、人员、数据、跟踪等数据存储 内部OA办公库5.4电子商务平台后台管理设计 网站配置：网站基础配置、邮件配置、短信接口配置、支付接口配置、权限配置、权限角色配置、接口开关、网站日志维护、数据库备份恢复操作等 网站频道管理：配置和维护网站基本频道，自行增、删、改频道信息 400电话分机配置，绑定电话配置等 维护网站日常信息：通知通告、优惠促销、团购信息、购房指南、行情分析、新闻信息； 企业库信息：企业信息、企业新闻、多媒体信息、项目信息、户型、咨询等； 分类库管理：资讯分类库、企业分类库、房型分类库、区位分类库等； 管理人员进行管理：管理员权限（栏目管理权限）、角色配置（超级管理、普通管理

30、员、栏目操作人员） 订单处理人员：订单信息查看、无效订单清理、有效订单的确认、标签等 系统日志管理：查看时间、人员登录信息5.5电子商务平台应用系统设计5.5.1 信息发布管理： 可实现网站动态等分类的海量信息管理 支持在任意频道栏目或页面发布，简易而灵活 后台登录即可添加信息5.5.2信息检索支持拼音、汉字进行全面检索，相关信息进行分类、汇总等信息的查询。 房型搜索：对本站下多个区域、房型进行精确和模糊匹配查询 区域：任意区域 城东 城南 城西 城北 城内 高新 长安 临潼 西咸 均价：任意均价 4000以下 4000-4500 4500-5000 5000-5500 5500-6000 6

31、000-6500 6500-7000 7000-8000 8000-10000 10000以 状态：销售状态 未开盘 新开盘 销售中 尾盘 售罄 户型：任意户型 1室 2室 3室 其他 物业 物业类型 住宅 商铺 别墅 写字楼 经济适用房 交房：交房方式 未装修 简装修 精装修 物业：物业类型 住宅 商铺 别墅 写字楼 经济适用房 户型：任意户型 1室 2室 3室 其他 关键字检索 公共检索：资质查询、预售证查询、备案查询、房源查询5.6网上调查平台在网上提供调查服务，可定期或者不定期发布调查主题，通过页面展现，访问者可通过调查的主题表达不同的观点，使平台能充分的掌握到购房者的思路，为行业提供良好的的发展提供决策支持。5.7会员管理对注册的会员提供相应的服务，例如发送邮件、短信、站内通知信息等，为业主提供最新的房产信息。5.8购房百宝箱5.8.1购房百宝箱购房工具 性价比系统 二手房评估系统 利息计算器 税费计算器 贷款利率计算器 按揭贷款计算器 等额本金还款计算器 等额本息还款计算器5.8.2购房名词