1998至今房产政策演变及分析.docx

1、1998至今房产政策演变及分析1998年2008年房地产开发史第一部分，宏观调控政策的来源和目的国家宏观调控的根本目的是平衡国民经济总量，实现稳定的经济增长。即使在政治和经济体系相对完善的发达国家，也需要进行国家宏观调控以确保稳定的经济发展。仅依靠市场监管将给整个经济体系带来一系列巨大的风险。由于市场调节具有一定的自发性，盲目性和滞后性，我国目前正在进行体制改革。市场发展不健全，区域发展不平衡，仅市场机制还不够。许多国家的缺点需要通过国家宏观调控来弥补。作为国家之一房地产是关系国民经济和人民的支柱产业生计。它已经远远超出了简单的经济范畴。这对建设经济结构，社会保障和政治稳定至关重要。房地产的公

2、共性质决定了采埃孚必须履行干预，管理和监管的职能。如果房地产市场完全放开，它将“市场调节”，自由发展，房地产必将给社会带来一系列灾难性的后果。因此，在中国，宏观调控不仅是必要的，而且也是必要的。近年来，关于我国的讨论房地产业的宏观调控政策一直围绕着“房价”这个问题而展开。因为房地产价格是公众关注的焦点，不仅牵动了人民的腰包，而且还控制着人们的购房热情。住房价格继续上涨，人们期待着这栋房屋并感叹。稳定房价，解决购房难，买房难的问题，是广大市民的强烈呼声，也是全民共享改革发展成果，促进社会和谐的迫切需要。当前如何在ZF的各级工作议程中包括如何控制房价过快上涨以使更多人能够负担得起住房。第二部分，多

3、年来宏观调控政策的回顾与展望 1998年住房分配货币化标志着房地产行业市场化的开始2000规范房地产市场2001刺激消费，繁荣房地产市场2003年4月，有121份文件增加了第二套房的首付比例发出宏控制警报；7月，开始整顿土地市场。2004年，即831个截止日期，政策加强了经济适用房的管理，加强了对房地产贷款的监管，并首次由银行提高了利率等。标志着宏调整和控制的开始2005年3月，优惠抵押政策被取消监管涉及消费水平3月房地产税制改革深化法规触及交易环节3月全国八篇介绍法规上升到政治高度（旧国家的八篇文章）五月七部委加强法规并颁布详细规则（新国家的八篇）5月关于加强房地产税收管理的通知从税收中矫正

4、房地产市场9月银监会212号文件加强房地产信托10月，国家税务总局重申二手房应缴纳个人所得税2006年4月，抵押贷款利率再次提高调节卷土重来可能会引入国家六篇文章新一轮监管开始5月，国务院发布了90/70政策限制规定改善供应链中的房地产供求5月，国家税务总局发布了二手房营业税政策开始整顿二手房市场在7月，未获得预售许可证就不允许进行预售广告规范房地产商品房预售制度建设部第171号7月外商投资限制令打击房地产投资108年7月文件强制性征收二手房转让个人所得税进一步打击房地产投资8月，新的土地交易出台了规范土地市场，调查违法土地8月，中央银行再次加息使用财务手段进行宏观调控8月，建设部发布了廉租住

5、房管理实施办法逐步执行住房保障政策9月，房地产市场整顿，交易秩序规范9月改善了二手房市场的交易管理2007年1月，建设部规范房地产经纪业1月，国家税务总局清算了土地增值税标志着2007年新一轮监管的开始三月通过了财产法10月1日开始执行3月，中央银行于2007年首次再次加息（全年总共加息6次，存款准备金增加了10倍）六月加强外商投资管理进一步遏制房地产市场中外国投资的过热国发2007 24号文件，恢复安全，完善廉租房制度标志着政策控制思想的改变中央银行在9月份规定，以家庭为单位，第二套房贷的首付应不低于40，利率应不低于基准利率的1.1倍。打击房地产投机活动十月加强土地供应监管，缩短土地开发周

6、期十月财产税“闲置”试点项目扩展到十个省市十二月扩大对房地产业外资的限制范围2008年1月，国务院严厉打击land积土地宏控制的可追溯性通过回顾过去来学习新知识。中国房地产的宏观调控可以追溯到1992年的邓小平南巡演说之后，海口，北海，惠州等地的房地产过热。鉴于当时宏观经济运行的混乱和问题，例如金融混乱和严重的通货膨胀，中央委员会和国务院果断地颁布了“关于当前经济状况和加强宏观调控的小意见”（第6号通知），1993年6月在恢复投机用地等方面严格整顿国内房地产秩序，迅速破坏了这些地区的房地产泡沫。如今，十年前，北海和海口等广阔土地上尚未完工的建筑物仍目睹着房地产灾难和土地破坏。2003年，将房地

7、产业确立为“支柱产业”早在2003年底开始的新一轮宏观调控中，随着房地产行业持续过热，适时出台了一些政策措施。 2003年是发展中国房地产市场的关键一年。住房改革释放了大量市场需求，刺激了房地产投资的快速发展。然而，许多地区都遇到了问题，例如房地产投资的过度增长，空置面积的增加。商品住房，房价快速上涨以及住房供应结构失衡。一些地区的商业银行放宽了信贷条件，导致房地产投资过热的趋势。基于这个认真的判断，中央行2003年6月13日发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121号文件），规范了商业银行发展贷款，土地储备贷款和个人住房贷款七个方面。但是，由于认知上的局限性，当时的国务院无法把握大局

8、，不能完全把握房地产问题。在房地产开发商的激烈抗议之后，国务院2003年8月12日印发了建设部起草的关于促进房地产市场持续健康发展的通知（18号文），这份与121号文件的起点完全矛盾的文件被建设部部长王光涛称为“指导我国目前和未来房地产市场发展的纲领性文件”。根据新的判断，18号文将房地产业定义为“促进消费，扩大内需，刺激投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”，“已成为国民经济的支柱产业”。这引起了房地产开发商的欢呼，称“中国房地产将迎来新的春天”。对于房地产开发商而言，更令人兴奋的是，第18号通函通过“住房供应实体”（已修改为“基于政策的具有安全性的商品住房”）制造经济适用房。结果，经济适

9、用房在大中型城市中趋于消失。开发商基本上可以控制城市房地产的所有供应。几乎所有城市居民都被迫直接面对房地产开发商主导的经典资本嗜血理论。房地产行业。此后不久，巨大的房地产利润和大多数人无力购买房屋开始成为重大事件，经常困扰着大多数中国公众，甚至中央领导人。2004-瞄准“规范”房地产市场在18号文件的基础上，各国各部委在接下来的时期发布的监管政策着眼于“监管房地产市场”。2004年3月，继2003年7月国务院发布严格控制土地供应的文件之后，国土资源部和监察部联合发布了第71号令，要求“发展商业土地使用权招标，拍卖上市”进行全国执法监督，到处2004年8月31日历史遗留的问题应事先处理，否则国家

10、土地管理部门有权收回土地并将其纳入国家土地储备系统。正确8月31日后来，由于历史问题，该协议被用来出售严格查处性土地使用权。这是中央采埃孚（ZF）采取的另一项举措，以遏制土地供应带来的房地产过热，这被业界称为“ 831限制”。实际上，到处都是ZF” 831”限制，因为该文件命令的目标显然是无处不在的ZF。但肯定是“ 831”让开发商比以前占用更少的土地“方便”，或多或少地感觉“紧”的存在。他们歌唱着房价的“上升音”，认为“涨停”之后，房价无疑会上涨。对于房地产投资快速增长可能带来的金融风险，金融监管部门始终保持警惕。2004年9月2日中国银行业监督管理委员会发布了商业银行房地产贷款风险指南，其

11、中规定建设者不得预支资金为开发商建造建筑物。开发者自有资金用于发展项目的资金不得少于项目总投资的35。继中央银行去年发布121号文件之后，这是金融监管机构发布的另一个重要信号，即要加强对房地产贷款的监管，这是财政收入的50以上。2004年10月29日，央行十年来首次宣布提高存款和贷款利率，九年来首次宣布提高利率意味着购房贷款成本将增加。这也意味着，经过反复审议，中央银行正式使用市场调节杠杆来调节房地产市场。首先，中国经济困扰着投资快速增长的问题。存贷款利率的提高将在抑制投资需求方面发挥更明显的作用。其次，加息还将稳定银行体系，进一步预防和化解金融风险。由于同期家庭储蓄存款大幅下降，这影响了一些

12、银行平衡资金的能力。加息可以吸引一些家庭存款并缓解银行的资本状况。同时，提高利率可以遏制房地产泡沫。“ 18号文件”和“ 71号令”增加了房地产开发商的开发成本，而成本转移推动了2004年住房价格的快速上涨，这引起了不满。在中低收入人群中。提高利率可以抑制对房地产的投机需求，并在房地产泡沫形成中起到一定的抑制作用。2005年-调整正在不断探索2005年初，针对房价过快上涨的现象，国务院正式做出调控房地产市场的决定。2005年3月26日国务院发布了关于切实稳定住房价格的通知，该行业称其为“国家八丈”。它把房价的稳定性提高到政治水平，并要求建立采埃孚问责制。省级采埃孚全面负责，并首次明确指出“对房

13、价上涨过快和控制不力的责任人”。2005年4月27日国务院总理温家宝主持国务院常务会议时，着重分析房地产市场现状，研究进一步加强房地产市场宏观调控的问题。并提出了“八项措施，以加强对房地产市场的指导和监管”，这就是“新八条”。2005年5月11日随后，国务院继“国家八丈”，“新八丈”之后，转发了建设部等七部委联合制定的做好稳定住房价格的意见。这是当前中央政府在房地产宏观调控过程中从政策层面到运作层面的详细措施。中央政府业界称其为调控房地产市场采取的一系列措施为“组合拳”。2005年“国立八丈”，“新八丈”等一系列的宏观调控组合拳受到“热捧”，每个人都不知所措。尽管经历了2005年“大雨”的宏观

14、调控，房地产市场的“假火”已经平息了许多，房地产开发投资的增长速度同比明显下降，但许多地区的房价都在仍在迅速上升。因此，总体而言，2005年的房地产法规未能达到预期目标。它不仅不能解决需求问题，而且在一定程度上抑制了供应。这与政策的无效运作，房价调控的程度，房屋类型调控的指标，商品房和经济适用房的比例不明确以及房价统计缺乏统一性有关。因此，在经过近一年的2005年“控制房地产价格”的“新房地产交易”之后，国内住房价格持续高涨，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。由于每次推出新政策时，购房者都希望该政策会降低房价，因此购房计划被推迟。但是当政策效果结束后，房价并未如预期那样下降，此时更多的消费者将

15、加入购房大军。“井喷”现象进一步抬高了房价。2006年-方向偏向“规制上升”因为房地产领域的一些问题尚未得到根本解决。自2006年以来，全国许多大中型城市的房价已急剧上涨。面对房价飞涨，中央采埃孚和地方采埃孚不能坐以待,，新一轮的调控措施陆续出台。2006年5月17日国务院s“促进房地产业健康发展的六小节”（简称“六国”），再强调“房地产业是我国新发展阶段的重要支柱产业”。具体六项措施包括：重点发展中低价位，中小型普通商品房，经济适用房和廉租房；合理控制城市房屋拆迁规模和进度；减缓过度增长。被动住房需求，进一步整顿和调控房地产这些措施给房地产市场带来了一定的警告。但“六国”仍沿用“怀柔政策”，

16、该政策是对“八丈国”的延续和继承没有本质的改变。采取此措施是基于中央ZF的治理思想逐步进行更改。随后的“调整住房供应结构以稳定住房价格的小齿轮”（国办发（2006）37号，“关于落实新住房结构的比例要求的若干小齿轮” 第165号文件，“关于建立国家土地监督检查制度关于问题的通知（国办发2006150号），关于进一步整顿和规范房地产交易秩序的通知（第166号文件），关于征收个人问题的通知 住房转让收入所得税（108号文件），关于规范房地产市场外资准入和管理的规定（171号文件），国务院关于加强土地调控问题的通知和其他文件已经发出；同时，央行两次加息，要求商业银行提高大型抵押贷款的首付比例，并加强

17、金融措施，如加强房地产信贷风险管理。2006年，房地产“宏观调控”政策由“六国”制定，相继出台了各种详细的调控措施，从土地，税收，外资，信贷，住房结构等方面全面规范了房地产市场。和房地产市场交易秩序。这一轮的房地产宏观调控不仅涉及二级房地产市场（房地产开发，交易市场），而且关注一级房地产市场（土地市场）。这一轮房地产宏观调控不仅着眼于经济，金融等市场调控手段的综合运用，行政责任制也被用来确保宏观调控手段的执行。这一切表明，采埃孚决心控制房价，促进房地产市场的持续健康发展。但是我们仔细研究了“六国”和其他文件中提出的具体措施，这些措施在此期间从未出现过“房价下跌”的明确字眼，或间接暗示。如果有任

18、何提示s“稳定房价”这句话。当房价下跌时，这句话意味着希望房价不会再次下跌。当房价上涨时，这句话意味着希望房价不会上涨得这么快。显然，我们的政策是保持房价稳定，主要是为了降低房价过高的增长率，这意味着房价不会增长太快，这并不意味着房价会下跌。所以新的“六国”房价很难控制，因为当前中国经济仍处于快速发展阶段，银行的存贷比已经突破历史高位，这是根本原因房地产投资过热。回顾2006年的房地产市场，可以说是“涨价调控”。 2006年，我国的房地产市场经历了有史以来最猛烈，最严厉的政策调控，但中国大多数城市房价上涨的趋势并没有显着改变其发展轨迹。一些大城市的房价也创下历史新高。尽管中央政府严格敦促各地在

19、规定的时间内制定和实施新房地产交易的实施细则，但一方面，新房地产交易的实施需要一定的时间，另一方面，在运营层面仍然存在一些技术障碍。这项控制政策未取得立竿见影的效果。2006年12月举行的中央经济工作会议还提出，“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效监管”，“要努力落实政策，确保一切中央政策和工作安排得到落实。 “ 2006年，严格而严格的控制措施使中国的房地产市场成为社会各阶层关注的焦点。由此，经济学家看到了采埃孚在遏制过热产业，实现经济增长方式转变方面的努力。政治学者看到了采埃孚（ZF）调整社会差异和促进社会和谐的决心。社会学家看到了中国社会结构性逐渐变化和重大变化的趋势。房价飞涨引起的

20、社会不满本身已远远超出其经济意义。因此，无论采用哪种方式，房价始终是宏观调控需要压制的主要目标。2007年-改变思想并调整方向该政策控制一直持续到2007年。除了实施前几年引入的各种措施外，该政策再次得到完善。2007年1月16日，国家税务总局发布了关于房地产开发企业土地增值税结算管理有关问题的通知，作为年度房地产行业的第一项政策，表明对房地产行业的监管会再次变热。实际上，以此为标志，2007年该法规的序幕已经开始。房价一直是消费者最关注的话题。面对房价的动荡，直到2007年3月5日的采埃孚工作报告，政策才开始淡化房地产的“支柱产业”，而房地产开发商构成了房地产的主体。国务院强调“必须促进房地

21、产业的持续健康发展”。但是，就平衡市场供求关系，具体中央政府的基本思想调控房地产是单方面依靠加强住房供应管理：一方面，要求开发商调整住宅单元结构，增加小规模住房的供应。另一方面，建议以廉租房为主体增加住房供应，包括经济适用房，限价房和小型普通商品房。尽管廉租房和经济适用房是满足住房需求和稳定住房价格的重要手段，但由于当地采埃孚和房地产开发商的抵制，住房建设投资的比例微不足道。相对而言，坚持调整住房结构以增加供应量来控制住房价格一直是建设部的核心政策，但这种政策缺乏经济理论的支持。它忽略了土地价格变化对住房价格变化的决定性影响。仅通过扩大不同类型住房的供应，甚至通过基于高土地价格扩大住房的供应，

22、根本无法稳定住房价格，更不用说限制失控的房地产投机活动了。2007年8月13日，国务院颁布国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号），解决了低收入家庭的住房困难。采埃孚公共服务部门和采埃孚住房法规均已包括收入家庭。2007年，思想发生了重大变化，就是要加快建立和完善以廉租住房制度为重点的政策体系，通过多种途径解决城市低收入家庭的住房困难，建立多级住房保障体系，实行分类住房供给。系统。从国务院的角度来看，它已经建立了住房保障计划文件，以解决低收入家庭的住房困难，反映了采埃孚宏观调控思想的转变以及真正建立住房保障体系的决心。换句话说，面对各地房价的快速上涨，采埃孚已经意识

23、到了这一问题的重要性，并希望建立有效的住房保障体系或采取“双重转换”的方式来解决低收入家庭的住房问题。从这个意义上说，“小齿轮”已经朝着改善大众住房的方向迈出了一步，并建立了适合中国的房地产市场发展模式。这也是对18号文件的更正。“小齿轮”明确申明，中国房地产市场的发展是为了改善居民的基本生活条件，住房和民生问题是房地产市场的基础。 。换句话说，中国的发展房地产市场不仅是支柱产业的问题，也不是如何驱动GDP增长，也不是如何扩大内需，而是如何解决全国人民的基本住房条件并改善人民的住房全国各地。福利水平。提高和提高人们的水平住房福利是中国房地产市场发展的基础和标准。可以说，这样的基本标准不仅体现了

24、保障居民基本居住权的现代文明，而且体现了党的一切为人民服务的基本宗旨，也体现了中国土地公有制的要求。让全国人民分享社会成果。尽管第24号文件已建议在5年内对经济适用房贷款政策进行调整，但该政策是否要想取得比较好的影响，就需要跟进相关的详细规则，尤其是现有经济住房交易规则的定义。这将直接确定市场波动的大小。中央银行于2007年1月5日17:15宣布，决定将吸收存款金融机构的存款准备金率比2007年1月15日提高0.5个百分点。中国人民银行于2007年12月8日宣布，从12月25日起，将存款金融机构的人民币存款准备金率提高1个百分点。调整后，存款金融机构将执行14.5的存款准备金率标准，创20年来

25、新高。到目前为止，2007年存款准备金率提高了10倍，在一定程度上控制了银行贷款额度，对普通房地产消费者影响不大。但是，由于经常性增加，存款准备金率已达到历史最高点，这将对2008年银行体系的贷款量产生一定的影响。此外，在12月的中央经济工作会议结束时2007年5月5日，宣布将2008年的货币政策由“稳定”变成“紧缩”，主要的政策工具将是对银行贷款实施更严格的控制，以冷却大规模投资。以2008年紧缩货币政策为主题，住房贷款紧缩政策将继续。这已经很好地反映在银行中年底的住房贷款实施政策。当普通消费者批准贷款时，他们的审查强度变得更加严格。从2007年3月18日起，中央银行吹响了宣布加息的号召，然

26、后在5月19日，7月21日，8月22日，9月15日和12月21日，中央银行2007年的利率已提高6倍。一排。从2007年六次加息的幅度来看，每次加息实际上都不大，所有这些都是微调的。一次加息不会对市场产生太大影响；然而，频繁的加息已经达到累积。这也反映在市场反应中。对于前三次加息，对住房消费者的心理预警效果仍然大于实际成本支出。它没有引起市场波动并没有引发投资者抛售。相反，房价的持续上涨掩盖了加息的影响，使得购房者追涨的心理仍然很强，购房需求也在增加。在六次加息之后，抵押贷款消费者开始面临巨大的成本积累风险，尤其是一些大型债券持有人。在原本较长的销售周期中，为了尽快销售，他们的心理价格已经放松

27、。n 2007年6月11日，商务部与国家外汇管理局联合发布了关于进一步加强和规范房地产业外商直接投资审批制度的通知，以进一步遏制外国投资者的房地产投机活动。在中国大陆。 n 2007年8月21日，中国人民银行发布关于调整金融机构人民币存款和贷款基准利率的通知，规定自2007年8月22日起，个人住房公积金贷款利率为提高。五年以下（含五年）以上五年以上的住房公积金贷款利率提高了0.09个百分点。直到2007年9月29日，中央银行和中国银行业监督管理委员会共同发布了关于加强商业房地产信贷管理的通知（359号文）。该政策要求：用贷款购买第二套房子时，预付定金不少于40，利率为基准利率的1.1倍；不允许

28、增加抵押，非指定贷款和循环贷款；严格的房地产开发贷款，项目资本少于35，无贷款等。n 12月11日，发布了“补充通知”（第452号通知），阐明了借款人的次数。的家庭是住房贷款的单位，并规定“对于使用银行贷款购买第一套自有住房的家庭，如果其人均住房面积低于当地平均水平，并向商业机构申请住房贷款。再次使用银行，他们可以遵循第一套所有者拥有的住房贷款政策。“同时，已经使用住房公积金贷款购买房屋的家庭在再次向商业银行申请住房贷款时也将遵循上述规定。 。从稳定房价的角度来看，359号文具有积极意义。第二套住房的首付和利率上升主要是为了抑制投资需求，并减少购买投资性住房对房价的驱动力。此时，全国房地产市场

29、从开发到消费的投机热开始出现逆转的迹象。该文件的执行立即引发了大规模的“退潮”，导致北京，深圳等大城市的大量房地产中介关闭门店，成为全国投机的重要信号。房地产市场降温。n 2007年12月3日，国土资源部，财政部和中国人民银行共同颁布了土地储备管理办法。此举旨在改善土地储备制度，加强土地管理，规范土地市场的运作，促进土地的经济和集约利用。 土地储备管理办法规定，涉及银行贷款时，土地储备机构向银行及其他金融机构申请的贷款应为有抵押贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须使商业银行和其他金融机构满意贷款要求。土地储备机构借入的贷款规模应与年度土地储备计划和土地储备基金

30、项目预算相一致，并报同级财政部门批准。贷款不得超过计划或规模。土地储备贷款应当用于专项用途，封闭管理，不得挪作他用。同时规定，各种财政资金不得依法用于土地储备贷款担保。土地储备机构不得以任何形式向第三方提供担保。制定如此严格的规定，是为了更好地规避土地储备可能带来的财务风险，使土地储备制度更加稳定和完善，并在调控土地市场中发挥更大的作用。 土地储备管理办法有助于进一步加强和改善土地管理，为加强对开发商土地land积行为的打击提供了有力的法律支持，并可以进一步释放闲置土地并增加商品住房的供应。2008年-法规继续加强随着2007年12月土地储备管理办法的颁布，房地产调控阀进一步收紧，闲置土地的整

31、治将成为2008年房地产政策的重点。2008年，进一步清理整顿闲置土地和从源头增加土地供应必将成为政策控制的主要方向。开发商的土地ard积成本肯定会增加，这将有助于缩短从土地到商品房的时间。起到增加房地产供应的作用。从2007年开始的房地产调控政策的总体趋势是增强其针对性和可操作性。无论是从民生，社会稳定还是可持续的经济发展的角度来看，政策制定者都高度重视房价持续快速上涨的危险。从政策趋势上看，由于中央政府对2007年房地产市场的热度不满，尤其是房价的快速上涨，因此有必要在2008年进一步加强或升级房地产宏观调控。在实施级别，它将包括两个方面。一方面，它将继续加强已经实施的政策的执行，另一方面

32、，它将引入新的控制政策。延续2007年调控政策的趋势，2008年调控政策将更加严格，2008年房地产调控的效果将更加明显。n 2008年1月7日，国务院办公厅发布了国务院关于促进土地保护和集约利用土地的通知（国发20083号）。通知指出：（一）优先开发闲置，废弃，闲置，土地利用效率低下的土地开发利用，努力提高建设用地利用效率。 （二）严格执行闲置土地处置政策，即闲置两年的土地，应当依法免费收回的，应当坚决予以免费收回并重新安排使用；闲置一年以上但不到两年的，应当转让或分配土地价格的20。征地闲置费。必须对闲置土地，特别是闲置房地产用地收取增值土地价格，国土资源部要与有关部门联合，及时研究制定具体措施。通知还要求，到2008年6月底，各省，自治区，直辖市人民应当向国务院报告清理和处置闲置土地的情况。 （3）优化居住用地结构。合理安排住宅用地，继续停止