西藏自治区制定征收农用地区片综合地价技术方案试行模板.docx

1、西藏自治区制定征收农用地区片综合地价技术方案试行模板2西藏自治区制定征收农用地区片综合地价技术方案（试行）西藏自治区自然资源厅二二年四月1目标任务 - 2 -2工作原则 - 2 -3概念内涵 - 3 -4工作依据 - 4 -5工作步骤 - 5 -6技术方法 - 7 -7成果要求 - 14 -附件1 划定区片方法 - 19 -附件2 测算区片综合地价方法 - 26 -附件3 县（区）级征收农用地区片综合地价报告 - 38 -附件4 地（市）级征收农用地区片综合地价报告 - 44 -附件5 制图规范、数据库编绘要求 54附件6 各县（区）所需填写的基础数据 58为落实新土地管理法有关规定，根据自然

2、资源部办公厅关于加快制定征收农用地区片综合地价工作的通知（自然资办发201953号）和西藏自治区征收农用地区片综合地价制定工作方案（2020年）要求，切实做好西藏自治区征收农用地区片综合地价（以下简称“区片综合地价”）制定工作，统一技术路线，规范技术方法，制定本技术方案。1目标任务1.1工作目标全面制定征收农用地区片综合地价，为征地补偿提供依据，直接服务于征地工作。1.2工作任务以2020年1月1日为评价基准日，综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，对西藏自治区辖区内集体所有的农用地，开展征收农用地区片划定和征收农用地测算工作，形成

3、征收农用地区片综合地价结果报告、技术报告和分布图，建立全区区片综合地价数据库。2工作原则2.1维护权益原则。征地区片价要与现行征地补偿水平相衔接，且与经济社会发展水平相适应，切实维护农牧民合法权益。2.2统筹衔接原则。征地区片价要与征地农牧民的社会保障及其他补偿安置政策统筹考虑，保障被征地农牧民现有生活水平不降低、长远生计有保障。2.3协调平衡原则。相邻各地（市）、县（区）以及县（区）范围内不同区片之间的补偿标准应相互衔接，差异不宜过大。制定过程应考虑历史标准与现实标准的协调平衡、与经济发展水平等相关因素的协调平衡。2.4同地同价原则。在同一区片内，不同宗地的征地补偿标准应当相同，不因征地目的

4、及用途的不同而不同。2.5程序公开原则。征地区片价制定过程中，应当充分听取有关部门、农村集体经济组织、农牧民群众以及社会各方面意见；成果应向社会公开，接受监督。3概念内涵3.1区片是指一定范围内农用地条件相近的区域，是测算区片综合地价的基本单元。3.2区片综合地价是指在县（区）范围内，综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素后，通过划分区片、并且每个区片测算一个价格的方式，确定征收农民集体所有农用地的土地补偿费和安置补助费标准。区片综合地价不包括被征地农民社会保障费用、征收农用地涉及的地上附着物和青苗等的补偿费用。3.3农用地附加收益是

5、指主导作物之外，由土地产出的其他作物的收益。是根据测算范围内土地利用状况和农业经营状况调查数据综合分析后确定。主要是以主导耕作制度下主要农作物为基础，综合考虑行政单元内（村或社区）内的经营类型、非主要农作物的产值状况以及所占比例等因素。3.4农用地是指直接用于农业生产的土地，具体涉及的地类名称和编码参照土地利用现状分类（GB/T210102017）和第三次全国国土调查工作分类。4工作依据4.1法律法规1.中华人民共和国土地管理法（2019年8月第三次修正）；2.国土资源听证规定（国土资源部令第22号）；4.2指导性文件1.国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）；2.自然资源

6、部关于加快制定征收农用地区片综合地价工作的通知（自然资办发201953号）；3.西藏自治区自然资源厅关于做好征收农用地区片综合地价制定工作的通知；4.西藏自治区征收农用地区片综合地价制定工作方案5.其他法规政策文件资料4.3技术规程1.农用地定级规程（GB/T28405-2012）；2.农用地估价规程（GB/T 28406-2012）；3.农用地质量分等规程（GB/T 28407-2012）；4.土地利用现状分类（GB/T21010-2017）；5.第三次全国国土调查土地利用数据库标准5工作步骤本次区片综合地价制定工作包括：（一）资料收集与整理；（二）划定区片；（三）测算区片综合地价；（四）区

7、片综合地价初步成果验证；（五）审查和综合平衡；（六）成果听证；（七）成果汇总和分析；（八）批准公布；（九）成果归档。具体技术路线见图1。6技术方法6.1资料收集与整理 在征地区片划定和区片综合地价测算过程中，行政区名称、国土总面积、权属单位面积、工作底图以县（区）第三次全国国土调查成果提供的数据为准，需要收集的资料清单见表1。表1 制定区片综合地价所需资料清单序号涉及部门资料名称数据格式数据类别1地（市）、县（区）自然资源局20142019年征地案例资料，涉及单独选址和批次用地两类项目，每个区片分别选择单独选址和批次用地的项目至少3个及其以上的征地案例，征地案例确定后，将相关数据填入征地案例调

8、查表中。Word纸质/电子版22019年县级第三次全国国土调查数据库成果（主要涉及地类图斑图层，行政区界线图层，县、乡镇、村社区注记图层，以及土地利用现状分类面积汇总表和土地利用现状一级分类面积按权属性质汇总表）Shp和Excel电子版32018年或2019年耕地质量更新成果Word和shp电子版4地（市）、县（区）统计局20162019年统计年鉴Word和Excel纸质/电子版5地（市）、县（区）农业农村局20162019分村农业统计年报表和农村经济统计年报表（主要粮食作物及非主要作物的种植面积、产量等），个别作物只有面积、但无产量的可以通过市场调查得到单产，但应由农业农村或发改部门或相关部

9、门盖章确认。Word和Excel纸质/电子版6地（市）、县（区）发改委或物价局20162019年主要农作物和非主要作物的农产品市场平均价格。Word和Excel纸质/电子版注：1.无法从相关部门获得的衣产品价格的，需从区片所在地多个农贸市场（3个）通过实地调查取得，取其平均单价代入年产值测算中有关公式的计算；2.若县（区）无耕地则按照农用地估价规程中不同利用类型的农用地地价测算方法所需资料进行收集。6.2划定区片区片划分采用多因素综合评价法。具体方法见附件1。6.3测算区片综合地价征地区片价测算的基本单元为征地区片，基本测算方法有两种：农用地产值修正法和征地案例比较法，测算时要求两种方法必选，

10、最后根据两种方法的简单算术平均值或加权平均值确定测算结果。具体方法见附件2。6.4区片综合地价初步成果验证区片综合地价初步成果验证是指对区片综合地价测算成果进行两方面的验证，一是与现行征地补偿水平比较，二是当地被征地农牧民现有生活水平比较。根据验证情况进行调整，保证区片综合地价测算结果能够与现行征地补偿标准相衔接，保证被征地农牧民原有生活水平不下降。6.4.1与现行征地补偿水平比较区片综合地价必须与现有征地补偿标水平衔接，并适当高于现有征地补偿标准。由于征地补偿水平与项目征地成本密切相关，通过基准日期前后项目征地成本对比分析，得到区片综合地价与征地成本的差值，以便各级党委政府在项目决策时，统筹

11、考虑被征地农牧民合法权益、地方经济发展需要和财政承受能力等方面情况、科学合理论证决策。现有征地补偿水平通过统计近3年征地样点补偿水平，并根据经济发展水平进行适当修正得到。现有征地补偿水平测算时要剔除青苗补偿费、附着物补偿费和其他损失补偿费用。6.4.2与被征地农牧民现有生活水平比较农牧民现有生活水平由农牧民现有收入水平、支出水平、社会保障费用等因素确定。农牧民收入水平和支出水平根据统计部门提供数据，并结合实地调查资料确定，农牧民社会保障水平根据当地有关标准确定。区片综合地价需折算为年度收益并按人口分摊后，才能与农牧民现有生活水平相比较。6.5审查和综合平衡。征地区片价的平衡是指依据区域之间统筹

12、协调、与现行征地补偿水平适当衔接的基本原则，合理确定和平衡各设地（市）、县（区）之间征地区片价的差异，同时做好与相邻省份之间的衔接。根据自然资源部有关指导性意见，结合西藏实际情况，确定省域内的平衡采用“自下而上”的技术路线，分层次进行。各县（区）负责辖区内各区片的区片综合价平衡工作；各地（市）负责辖区内各县（区）的区片综合地价平衡工作；自治区自然资源厅负责全区地（市）的区片综合地价平衡工作。各级平衡中要把握好两个维度，时间维度和空间维度。时间维度是指要与历史、现有征地补偿标准进行比较，以不低于现有征地补偿标准为原则。空间维度是指要与相邻区片的比较，与相邻县（区）、地（市）、省份平均水平的比较，

13、差距不宜太大。平衡过程中主要遵循连续性原则、统一性原则、衔接性原则、渐进性原则、定量与定性分析结合原则。6.5.1县（区）平衡和审查（1）县（区）级平衡要点：对县域内各区片间价格差进行平衡，对周边相邻地区区片价调整结果进行调查，尽量保持本县与周边相邻地区接边区域价格差控制在合理范围，尽量保持接边平衡，减少征地矛盾。确因非农业人口占总人口的比例、农作物平均年产值、人均GDP、人均耕地数量、农民人均纯收入、城镇居民最低生活保障水平等差异较大的，接边区域价格差可以根据指标差异水平有所突破。（2）县（区）级审查方法：县（区）人民政府需召集县（区）自然资源、发改、财政、统计、农业农村、人力资源和社会保障

14、等部门，对县（区）平衡成果进行审查，论证县（区）成果是否符合本地实际情况。6.5.2地（市）审查和平衡（1）地（市）审查要点：针对县（区）提交的初步成果，首先应根据方案中成果数量要求，审核提交各类成果的完整性；其次，审核结果报告、技术报告的框架是否符合技术方案要求，对报告内部结果数据的一致性、报告与图件中区片数量、区片范围、区片价等逐一进行审核，区片范围描述需与数据库表达范围内行政村村民、道路、河流等作为区片边界的线状地物的一致性进行严格逐一核对，保证区片范围描述与数据库完全一致。（2）地（市）级平衡方法：以采用因素综合分析法，选择非农业人口占总人口的比例、农作物平均年产值、人均GDP、人均耕

15、地数量、农民人均纯收入、城镇居民最低生活保障水平等社会经济影响因素构建平衡指标体系。将各地征地区片价最高值、最低值与平衡指标体系进行分析对比，判断征地区片价的合理性，不合理的提出调整意见。在平衡的过程中尊重当地实际的征地补偿水平，只上调不下调；其次，核实不同县（区）间接边区域平衡情况，是否满足上述县级平衡要求；最后，对本地（市）范围外周边相邻地区区片价调整结果进行调查，尽量保持本市与周边相邻地区接边区域价格差控制在合理范围，确因非农业人口占总人口的比例、农作物平均年产值、人均GDP、人均耕地数量、农民人均纯收入、城镇居民最低生活保障水平等差异较大的，接边区域价格差可以根据指标差异水平有所突破，

16、但尽量保持接边平衡，减少征地矛盾。地（市）级审查及平衡发现的问题，要以书面形式反馈各县（区），并将反馈内容填入XX地区（市）征地区片综合地价平衡结果表；形成地（市）级平衡报告。各县（区）要根据地（市）级审查反馈意见进行修改完善，保证成果符合市级审查和平衡要求。6.5.3省级审查和平衡省级审查方法：参照地（市）审查方法。省级平衡方法：在划分城市等别的基础上，采用因素综合分析法，选择非农业人口占总人口的比例、农作物平均年产值、人均GDP、人均耕地数量、农民人均纯收入、城镇居民最低生活保障水平等社会经济影响因素构建平衡指标体系。将各地区片综合地价最高值、最低值与平衡指标体系进行分析对比，判断征地区片

17、价的合理性，不合理的提出调整意见。在平衡的过程中尊重当地实际的征地补偿水平，同时充分征求发改、财政、农业农村等部门意见建议。省级审查和平衡中发现的问题，要与省级平衡意见一并以书面形式反馈各地（市）、县（区）。6.6成果听证根据国土资源听证规定，各县（区）应按照规定要求对省级平衡后的成果依法组织听证，根据听证情况，进一步修改完善区片综合地价成果。6.7成果汇总和分析县（区）自然资源部门将修改完善后的区片综合地价成果进行汇总整理，上报地（市）自然资源主管部门，地（市）自然资源主管部门将本地（市）成果统一报送自治区自然资源厅，自治区自然资源厅汇总整理全区区片综合地价成果，建立全区综合区片地价数据库，

18、形成全区区片综合地价结果报告。同时，对全区区片综合地价实施开展社会稳定风险分析，统筹考虑对其他补偿政策的影响，提出相应工作建议。6.8批准公布区片综合地价成果经自治区人民政府批准后，由自治区人民政府或自治区人民政府授权地（市）、县（区）人民政府公布。公布内容应当包括区片综合地价标准、土地补偿费和安置补助费比例、实施时间、新旧征地补偿标准衔接措施等。6.9成果归档。各级自然资源部门将最终成果整理归档。自治区自然资源厅将我区成果报自然资源部备案。7成果要求7.1县级成果1、文字成果：包括县级征收农用地区片综合地价测算结果报告、县级征收农用地区片综合地价测算技术报告等；2、图件成果：包括县级征收农用

19、地区片综合地价分布图等；3、其他成果：如听证意见、会议纪要等。7.2市级成果1、文字成果：包括市级征收农用地区片综合地价汇总工作报告、市级征收农用地区片综合地价汇总技术报告等；2、图件成果：包括市级征收农用地区片综合地价分布图等；3、其他成果：如听证意见、会议纪要等。7.3成果要求1、成果表达方法要正确，图件符合图件编制的一般要求；2、文字、表格、图件齐全、完整，区片综合地价结果符合当地实际情况；3、报告论述全面、清晰和合理；4、经专家论证、听证和平衡调整以及技术审查修改以后的区片综合地价成果（含相应附件材料）需经县级和市级自然资源部门盖章后方能上报。7.4成果装订及上报要求1、上报程序上报自

20、治区级的成果以地（市）为单位上报，地（市）级汇总全地（市）成果后，由地（市）自然资源局行文报送自治区自然资源厅。2、上报成果装订及数量要求（1）上报成果中要求的纸质版报告均1套，A4幅面，按要求放置附件后简易胶装；（2）地（市）自然资源局报送自治区自然资源厅的行文各2套原件（名称为“*地（市）自然资源局关于农用地征地区片综合地价测算成果的说明”）；（3）电子版成果（一个地（市）刻录1张光盘/U盘，共1套,注明地（市）名称），具体要求：每个地（市）建一个文件夹，文件夹名字为地（市）名称，如“拉萨市”；下属的县（区）各建一个文件夹，文件夹名字为县（区）名称，并放在地（市）文件夹里面，地（市）级平衡

21、成果单独作为一个文件夹；县（区）文件夹里面建四个文件夹，分别命名“图件”、“表格”、“文本”、“听证材料”；“图件”文件夹中建两个文件夹，分别命名“JPEG”、“数据库”，并放置相应内容；“表格”文件夹中放置各类调查表格（盖章扫描件）及县(区)征地区片综合地价结果表（excel）；地（市）级平衡成果中另独立放置征地区片综合地价平衡结果表（excel）“文本”文件夹中放置市级平衡报告、文件依据、行文扫描件）；“听证材料”文件夹中放置听证公告发布证明照片或网站截图、听证纪要（含代表签字）、听证现场照片。西藏自治区征收农用地区片综合地价成果自治区级成果1文字成果自治区级征收农用地区片综合地价汇总工作

22、报告.doc自治区级征收农用地区片综合地价汇总技术报告.doc自治区征收农用地区片综合地价社会风险评估报告2图件成果自治区级征收农用地区片综合地价分布图.jpg3数据库成果自治区级征地区片综合地价图层.shp4其他成果会议纪要.pdf拉萨市市级成果1文字成果市级征收农用地区片综合地价汇总工作报告.doc市级征收农用地区片综合地价汇总技术报告.doc2图件成果市级征收农用地区片综合地价分布图.jpg3数据库成果市级征地区片综合地价图层.shp4其他成果会议纪要.pdf曲水县县级成果1文字成果县级征收农用地区片综合地价测算结果报告.doc县级征收农用地区片综合地价测算技术报告.doc2图件成果县级

23、征收农用地区片综合地价分布图.jpg3数据库成果县级征地区片综合地价图层.shp4其他成果听证意见.pdf会议纪要.pdf图2 成果存放管理要求附件:1.划定区片方法 2.测算区片综合地价方法；3.县（区）级征收农用地区片综合地价报告4.地（市）级征收农用地区片综合地价报告5.制图规范、数据库编绘要求 6.各县（区）所需填写的基础数据 附件1划定区片方法征地区片划定的目的是采用多因素综合评价法将测算范围区分为若干的征地区片，为测算区片综合地价提供基础。征地区片划定时，要重点考虑测算范围各个区域的差异条件。（一）征地区片划分原则1.相对一致性原则。征地区片的本质是属于均质性区域。其土地用途基本一

24、致、区域连片、土地质量相似、生产能力和经济产出能力相近。2.多因素综合评价原则。征地区片的划分，应当全面地、系统地分析影响其农用地土地使用价值和土地征收补偿费的各种因素，对于每个因素的作用进行科学分析和综合评价，保证征地区片划定合理。3.与行政界线相似原则。征地区片宜按照行政界线划分，划定区片原则上不打破村级行政界线，可以将同一乡镇的多个行政村归并为一个区片，也可以将不同乡镇的多个行政村归并为一个区片；确有必要的，可依据河流、道路等线状地物确定区片边界。4、近小远大原则。距县（区）中心城区近的近郊及城乡接合部的征地区片划分适当小一些，远郊区和一般农区征地区片划分大一些。（二）征地区片划定方法与

25、步骤征地区片原则上在行政村界线的基础上，根据具体情况采取适当的方式调整得到，本次征地区片划定方法采用多因素综合评价法。多因素综合评价法是以行政区域（乡镇、村）为基本单元，选择土地资源条件、土地区位条件、经济社会发展水平等影响征地补偿标准的主要因素，建立评价指标体系，确定每一个基本单元的综合分值，然后，将综合分值相近的相邻单元进行归并和调整，划定征地区片。多因素综合评价法的详细步骤及要求如下：1、确定征地区片划定的基本单元征地区片划定基本单元是征地区片划定的工作对象，是进行征地相关资料收集和整理的基本单位，本次以行政村作为区片划定的基本单元，牧业县（区）可以将乡镇作为基本单元。2、征地区片划定的

26、影响因素分析影响征地区片划定的因素主要包括土地资源条件、土地区位条件、土地供求关系、经济社会发展水平等方面。其中，土地资源条件主要考虑土地原用途、土地年产值、人均耕地面积、人均农用地面积、农产品市场供求、农机便利程度等；土地区位条件主要考虑距所属设区市中心城区距离、交通设施通达程度、其他基础设施配套完善程度、海拔高度等；土地供求关系主要考虑征收规模、耕地占比、草地占比、林地占比等；经济社会发展水平主要考虑当地地区生产总值、人均收入、人均可支配收入等。影响因素包括但不限于表2所列：表2 征地区片划定的影响因素分析参考因素含义土地资源条件土地用途用第三次全国国土调查的耕地面积占行政村 (社 区)土

27、地面积的比例即垦殖指数表征土地年产值用单位土地面积的年产值作为表征人均耕地基本单元内耕地与人口之比人均农用地面积农用地与人口之比作为表征（主要考虑耕地、园地、草地、林地）土地区位距中心城区距离以基本单元与中心城区的距离作为表征交通设施通达程度根据基本单元区域内高速、铁路、道路、公交等配套条件综合评定其他基础设施配套完善程度根据基本单元区域内水源保障（灌溉、排水）等基础设施配套程度综合评定海拔高度以基本单元的平均海拔高度作为表征土地供求关系征收规模近五年基本单元土地征收规模（面积）土地用途占比耕地、林地、草地在基本单元内的占比（分值大小关系：耕地林地草地）经济社会发展水平地区生产总值以基本单元的

28、经济总收入作为表征人均收入以基本单元的总收入与人口之比作为表征人均可支配收入以基本单元的可支配总收入与人口之比作为表征备注：加粗因素为必要因素，其他因素根据实际情况作为可选因素。3、征地区片划定的影响因素确定 根据上述因素分析，结合征地区域的实际状况，对影响因素进行投票选择，经筛选、分类、归纳和整理，选取票数高于70%因素确定为评价因素。4、评价因素权重的确定（1）综合分析各评价因素影响征地补偿的重要程度，确定主导因素和一般因素。通过德尔菲法确定评价因素权重，主导因素权重应高于一般因素。（详见表3）表3 因素权重表参考因素权重分值（%）土地资源条件土地用途待定土地年产值待定人均耕地待定人均农用

29、地面积待定土地区位距中心城区距离待定交通设施通达程度待定其他基础设施配套完善程度待定海拔高度待定土地供求关系征收规模待定土地用途占比待定经济社会发展水平地区生产总值待定人均收入待定人均可支配收入待定合计100（2）因素权重确定后，根据收集的基础资料，对各因素的表征进行标准化分等及评分。根据提供的数据为基础，在保证总体均衡的情况下，根据各因素的重要程度对其进行详细的分级指标和分值标准的指定，分级指标和分值标准包含但不限于3-6个等级。（详见表4）表4 因素记分规则表影响因素权重（%）分级指标/属性代码分值标准土地资源条件土地用途待定待定1100待定280待定360待定440待定520待定61土地

30、年产值待定待定1-61-100人均耕地待定待定1-61-100人均农用地面积待定待定1-61-100土地区位距中心城区距离待定待定1-61-100交通设施通达程度待定待定1-61-100其他基础设施配套完善程度待定待定1-61-100海拔高度待定待定1-61-100土地供求关系征收规模待定待定1-61-100土地用途占比待定待定1-61-100经济社会发展水平地区生产总值待定待定1-61-100人均收入待定待定1-61-100人均可支配收入待定待定1-61-100合计1005、计算基本单元综合评价总分值基本单元综合评价采用多因素评价原理，通过对基本单元各因素简单赋分进行。征地区片赋分一般采取100分制。评价因素确定后，在对基本单元情况分析的基础上逐一对各因素进行赋分，并计算基本单元总分值。基本单元总分值等于该基本单元各因素所赋分值加权之和。基本公式为：公式中：Fi第i个基本单元总分值；wi第