不动产登记信息系统建设技术规范讨论稿.docx

1、不动产登记信息系统建设技术规范讨论稿不动产登记信息系统建设技术规范(讨论稿)国土资源部信息中心2015年7月 国土资源部信息中心目 次前 言为指导省、市、县三级不不动产登记信息系统建设，确保四级不动产登记信息实时互通共享，消除信息孤岛，实现信息服务，根据有关法律、法规和技术规范编制本规范。本规范由国土资源部提出。本规范由国土资源部负责解释。不动产登记信息系统建设技术规范11编制目的规范省、市、县三级不动产登记信息系统建设和运行维护，确保各级不动产登记信息实时互通共享，消除“信息孤岛”，确保不动产登记信息的共享交换与服务。12适用范围本规范用于指导省、市、县三级不动产登记机构的不动产登记信息系统

2、的规划、设计、软件开发和部署运行。13规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。国务院 不动产登记暂行条例国土资源部 不动产登记暂行条例实施细则国土资源部 不动产登记数据整合建库技术规范国土资源部 不动产登记信息管理基础平台建设方案国土资源部 不动产权籍调查技术方案国土资源部 国土资源部政务管理信息系统总体设计国土资源部 国土资源数据中心数据运行与维护管理办法国土资源部

3、国土资源电子政务建设指南CJJ/T 115-2007 房地产市场信息系统技术规范GB/T 8567-2006 计算机软件文档编制规范GB/T 9385-2008 计算机软件需求规格说明规范GB/T 9386-2008 计算机软件测试文档编制规范GB/T 12504-1990 计算机软件质量保证计划规范GB/T 15532-2008 计算机软件测试规范14术语和定义下列术语和定义适用于本标准。不动产 real estate土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产单元 real estate unit权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间。不动产权籍调查不动产权籍调查以宗地、宗海为单位，查清宗地

4、、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。不动产登记信息系统不动产登记信息系统是不动产登记业务全流程信息化、网络化管理的支撑手段，系统能支持不动产登记业务人员完成从窗口收件、审核、审批、缮证、归档等一系列的登记日常操作。不动产登记统一接入系统不动产登记统一接入系统是国家级平台重要的子系统，是国家级平台有效运行的驱动力之一，提供各级不动产登记机构接入国家级平台服务，确保各级不动产登记机构的登记信息实时纳入不动产登记信息管理基础平台，实现各级不动产登记信息实时互通共享和同步更新。15总则目标与任务15.1.1目标以不动产登记

5、信息管理基础平台总体框架为指导，充分利用已有基础，通过集成整合与建设，建成各级互联互通的不动产登记信息系统，实现各级不动产登记业务全流程的网上运行与信息实时互通共享，促进不动产登记业务的规范化。15.1.2任务（1）遵循不动产登记暂行条例等相关规定，结合不动产统一登记职责整合，梳理和再造不动产登记业务流程，建立业务模型。（2）设计和开发不动产登记信息系统，覆盖本地各类不动产权利类型和登记类型，贯穿不动产登记业务全流程。（3）设计和建立支撑不动产登记信息系统运行的不动产登记数据库，建立关联关系，通过不动产登记信息系统的运行实时更新不动产登记数据库。（4）统筹已有资源，建立能满足不动产登记信息系统

6、运行、数据存储管理、各级互联互通、与横向部门信息共享交换的网络等基础设施环境。建设原则15.1.3加强统筹规划各级不动产登记信息系统建设要符合不动产登记信息管理基础平台建设总体方案要求，以不动产登记信息管理基础平台总体框架为指导，确定技术路线、建设和运行模式等。15.1.4立足已有基础立足相关部门已有的各类不动产登记信息化基础，加强对已有系统的改造，充分发挥已有成果的作用。15.1.5保持相互衔接纵向上，要与国家级平台对接，确保不动产登记信息实时纳入不动产登记信息管理基础平台；横向上，与不动产审批和交易主管部门及其他相关部门的系统充分衔接，确保信息互通共享和交换。15.1.6确保信息安全严格遵

7、循信息安全技术标准和要求，加强信息安全保障，确保个人隐私和商业秘密不泄露，保障权利人的权益。15.1.7实现深度融合将不动产登记信息系统建设与不动产登记职责整合深度融合，把系统设计和开发贯穿制度实施全过程，融入到不动产登记工作规则、业务流程中，保证系统的适用性和实用性，促进不动产登记业务流程的规范和优化。总体框架15.1.8系统构成不动产登记信息系统应包括不动产权籍调查子系统、不动产登记管理子系统。不动产权籍调查子系统是不动产登记管理子系统的前置系统，用于不动产登记数据的准备与整理工作；不动产登记管理子系统用于实现不动产登记业务管理的功能。15.1.9数据构成 不动产登记信息系统管理的数据应包

8、括：不动产权籍调查数据、不动产登记成果数据、不动产登记业务数据。 不动产权籍调查数据是不动产权籍调查过程形成的成果数据；不动产登记成果数据包括不动产单元、不动产权利人与不动产权利等数据；不动产登记业务数据应包括不动产登记活动中产生的各种必要的收件、流程、文档、收费等业务管理数据。 15.1.10与信息平台的关系不动产登记信息系统是信息平台的组成部分，根据所采取的建设和运行模式，可以纳入省、市级平台运行，或在县级运行。各种建设和运行模式下的不动产登记信息系统，都应与国家级平台连接。15.1.11与相关系统的关系不动产登记信息系统与相关系统的关系如图1所示。（1）与不动产登记数据库的关系。不动产登

9、记信息系统的运行以不动产登记数据库为支撑，即不动产登记业务流程各环节需要调用和操作不动产登记数据库中的数据。不动产登记信息系统也是不动产登记数据库的数据来源，其运行过程中产生的登记过程、登记结果等数据用于实时更新不动产登记数据库。不动产登记数据库管理系统用于对不动产登记数据库进行组织、管理、更新维护和应用服务配置。（2）与其他系统关系。不动产登记信息系统与其他系统的关系，一般以不动产登记数据库为纽带，不动产登记信息系统的日常运行产生数据，纳入数据库，根据需求对数据进行抽取、转换等处理，为其他系统运行提供支撑。不动产登记信息分析系统服务于不动产登记机构的不动产登记管理、政策研究和宏观分析。不动产

10、登记信息系统是通过不动产登记统一接入系统接入国家级平台。不动产登记信息协同共享系统用于向不动产审批和交易主管部门实时提供登记信息互通服务，一般与不动产登记信息系统直接对接。不动产登记信息共享服务系统面向公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门相关业务对不动产登记信息的需求，提供信息共享服务，服务的信息来源于不动产登记数据库，并按照需求定制而成。不动产登记社会化信息查询服务系统为权利人、利害关系人等社会公众提供依法信息查询服务，服务信息通过从不动产登记数据库中抽取和处理。15.1.12建设和运行模式不动产登记信息系统建设和运行模式分以下四种，下述的集中模式是指建立了本级的信息平台，在

11、信息平台上运行统一的不动产登记信息系统。无论采用哪种模式，不动产登记信息系统都应直接与国家级平台连接（图2）。（1）省级“大集中”模式。省级国土资源主管部门建设本地统一的信息平台，不动产登记信息系统在省级信息平台上运行，为本地三级不动产登记机构开展日常登记业务提供技术支撑。省级统一的不动产登记信息系统通过不动产登记统一接入系统与国家级平台连接，确保本地三级不动产登记机构的每一宗登记的信息都实时纳入不动产登记信息管理基础平台，实现四级实时共享。（2）省级“部分集中”模式。省级国土资源主管部门建设本地统一的信息平台，不动产登记信息系统在省级信息平台上运行。部分市级不动产登记机构也有本市统一的信息平

12、台，运行市级统一的不动产登记信息系统。省级统一的不动产登记信息系统为省本级和纳入省级信息平台的市、县级不动产登记机构开展日常登记业务提供技术支撑。有市级信息平台的地方运行市级统一的不动产登记信息系统，为市本级和县级不动产登记机构开展日常登记业务提供技术支撑。省级统一不动产登记信息系统和市级统一的不动产登记信息系统分别通过不动产登记统一接入系统与国家级平台连接。（3）市级集中模式。省级国土资源主管部门没有统一的信息平台，只有本级不动产登记信息系统。市级不动产登记机构有统一的信息平台，运行市级统一的不动产登记信息系统。省级不动产登记信息系统为省本级开展日常登记业务提供技术支撑，通过不动产登记统一接

13、入系统与国家级平台连接。市级统一的不动产登记信息系统为市本级和县级不动产登记机构开展日常登记业务提供技术支撑，通过不动产登记统一接入系统与国家级平台连接。（4）省、市级都不集中模式。省级国土资源主管部门和市级不动产登记机构都没有建立信息平台，分别建立本级的不动产登记信息系统，为各自的日常登记业务提供技术支撑。省、市、县三级不动产登记信息系统分别通过不动产登记统一接入系统与国家级平台连接。16不动产权籍调查子系统不动产权籍调查子系统功能主要由八个方面的功能组成（图3）。图形数据浏览、编辑、查询等功能（1）GIS通用的图形数据浏览、编辑、查询等功能；（2）地方坐标系和国家坐标系之间的转换；（3）依

14、据各类测绘仪器获得的不动产权籍调查数据（如界址点坐标、房产测绘点等）绘制不动产单元的空间图形，包括集体土地所有权宗地图、建设用地（国有建设用地、集体建设用地、宅基地）使用权宗地、幢图、房产分层平面图、房产分户平面图、海域使用权宗海图、海岛使用权宗海图、林权宗地图、承包经营权宗地图等；（4）依据不动产登记单元编码规则进行不动产登记单元编码，并对编码进行检验；（5）满足测绘中的特殊需求，进行复杂图形的编辑，如对地籍测绘中岛宗、环宗的编辑。图形数据与属性数据一体化管理功能（1）对各类不动产单元空间数据与属性数据进行一体化管理，将不动产登记单元的自然属性、权利属性和其他属性与图形进行关联；（2）建立对

15、各类不动产单元间空间关系，并进行维护；（3）对图形数据与属性数据的一体化关联进行批量处理，并保障数据质量的一致性；（4）建立不动产单元现状数据与历史数据的关联关系。专题图件制作与输出功能（1）依据不动产登记制图图式要求，绘制并建立不动产登记登记图件制作符号库；（2）进行各类专题图件的制作，包括制作分幅地籍图、房产图、海籍图等，制作宗地图、海宗图、房地产平面图等。楼盘表制作功能（1）依据房产项目测绘数据，建立宗地图形与自然幢图形之间的空间关系；（2）通过开发项目报批图件、预售许可证、房产实测图件等资料建立宗地、自然幢和门牌号的对应关系；（3）在宗地、自然幢的基础上，加工处理对应的户、地址坐落和平

16、面图实测资料，形成带有地址坐落、房产平面图的户数据表；（4）建立内容完整、关系一致、地楼房一体的楼盘表。数据质量检查功能（1）依据不动产登记数据库要求，在测绘生成各类不动产登记单元数据过程中进行数据质量检查，包括各类不动产单元空间数据完整性、不动产单元之间拓扑关系一致性、不动产单元属性完整性、楼盘表数据一致性、界址点与面积精确性、图件要素完整性等内容；（3）实现对不动产登记数据特殊质量要求的检查，包括对现状与历史数据关系检查，相邻宗地关系检查；（4）保障不动产单元属性完整（空间属性、自然属性、权属属性）、单元之间关系清晰、单元空间形态变化可塑。图形数据接口调用功能（1）将制作完成的各类专题图、

17、楼盘表、宗地图等数据，通过接口服务的方式提供流程定制系统绑定，提供业务办理系统调用；（2）实现基测绘成果管理功能模块与业务办理功能模块之间的信息交互。多样复杂地理数据转换提供针对复杂地理数据的转换与表达方式，满足根据数据实际情况进行自定义配置与转换，实现复杂地理数据的无损转换。可视化数据转换及数据模型定义提供异构数据“可视化”转换功能，能够将外业测绘数据进行一键式入库更新与转换，同时对常用GIS格式数据提供用户自定义配置数据表、配置数据字段映射进行多种方式转换。17不动产登记管理子系统不动产登记管理子系统主要由四个方面的功能组成（图4）。登记业务流程定制与运行管理17.1.1业务流程定制（1）

18、定制不动产登记暂行条例、不动产登记暂行条例实施细则中规定的所有业务类型和用户特需业务类型的流程；（2）能够保障各类不动产登记业务的办理，实现申请、受理、审核、登簿、发证、归档全流程的数字化。17.1.2业务办理情况管理对用户权限下业务办理情况进行管理，实现在办件、已办件、挂起件、超期件、紧急件等情况总览。17.1.3业务要件处理（1）对纸质报件资料进行数字化，并根据业务类型不同，生成相应的符合电子报件要求的电子报件资料；（2）对电子报件进行导入和质量检查后，形成规范化电子报件资料；（3）与国土、住建、林业、海洋、农业等部门的审批系统、交易系统进行连接，取得审批、交易数据，并进行检查，并形成规范

19、化电子资料。17.1.4业务操作（1）具有表单填报、报件资料查阅、不动产登记单元空间数据浏览查询、空间数据综合查询、不动产登记数据统计、专题分析、流程流转、已办结流程回溯、操作错误更正、表单打印、原有证书检验等操作功能。（2）空间数据浏览支持对项目不动产单元图形与属性的浏览，对制作的专题图（宗地图、房产平面图等）进行浏览、漫游等；（3）空间数据综合查询提供多种查询接口，提供图查属性、属性查图，包括通过不动产登记单元编码查不动产单元图形信息，通过地查人，人查地，地查楼，楼查房，房查人等。17.1.5不动产登记电子簿册管理（1）对不动产登记电子簿册进行管理，对已办结项目的不动产登记簿册内容锁定，只

20、能依据设定的审批程序对不动产电子登记簿内容进行修改；（2）不动产电子登记簿能够记载不动产的自然属性、权利属性、登记管理属性以及权属变更等信息；（3）保证不动产电子登记簿与纸质登记簿形成一一对应关系；（4）对不动产电子登记簿加盖电子签章；（5）生成符合电子文件版式要求（如PDF）的不动产电子登记簿版式文件；（6）对不动产登记电子簿册进行打印输出。17.1.6电子签名与电子印章（1）提供电子签名和电子印章功能，对于业务办理人员提供与之对应的电子签名；（2）对于登记机构提供与之对应的电子印章；（3）实现电子签名与电子印章的防篡改、防抵赖。17.1.7身份认证利用统一的身份认证功能，对任何系统登录人员

21、的身份认证，对于业务办理人员通过硬件KEY模式进行认证。17.1.8证书打印与签发（1）在业务登簿环节完成后，能够自动生成电子不动产产权证；（2）能够对不动产产权证进行套打，生成纸质证书；（3）对纸质证书发放情况进行记录。17.1.9批量业务办理依据特殊情况下的特定要求，进行批量业务处理，如地质灾害毁坏造成的土地与房屋注销、 填海造田注销登记、增减挂钩项目注销登记等。17.1.10时空一体化数据管理（1）对不动产登记单元业务办理实现回溯功能，可以追溯不动产单元的变化过程，查询每个单元变化过程的图形和属性详细信息；（2）能实现区域历史回溯，即指定某区域某一时间点的历史业务状态，可以实现多窗口多时

22、间点的动态对比显示。17.1.11地图权限控制根据业务权限配置不同业务管理部门空间数据查询范围，提供安全可靠的设计方案，对地图数据实现按需查询。17.1.12图文一体化审批能完整的展现业务卷宗办理过程，实现联动审批，包括图形与卷宗等。业务归档后，能形成完整的电子档案卷宗、图形数据。17.1.13业务校验业务办理中能实时识别疑问数据以及不规范的业务卷宗，预警提示不规范业务。工作流程定制管理17.1.14流程管理（1）实现流程的定制、修改、重构、注销等功能；（2）可视化定制不动产登记流程（申请受理审核登簿）中的各个环节，每个一个环节能够实现与资源的绑定，能够根据业务要求设定流转路由，将每一环节与指

23、定人员进行绑定；（3）流程修改功能能够对流程环节进行增减，能够对每个环节上的人员与资源或条件进行更改；（4）流程重构功能能够根据部门结构调整或人员岗位变更等对已运行的业务流程进行优化或重构；（5）能够对设置好的流程进行流转测试。17.1.15资源管理包括数据、功能接口、风格表单、专题图件、辅助工具等内容。在流程定制功能中，每一业务环节能够根据需要进行资源的选择绑定，并为每一环节办理人提供丰富的辅助资源。17.1.16人员管理人员管理功能可以由本级信息平台统一提供。（1）实现对机构、岗位、人员的管理。能够按照一个部门机构设置进行设置，除能过进行常规扁平结构设置外，还应能够提供部门间的网络结构设置

24、；（2）能够按照部门机构设置岗位；（3）能够依据岗位，设置人员，设置不同岗位人员的权限。表单定制管理17.1.17表单制作（1）提供通用表单制作，能够进行相关字段管理，定义表格中每个字段的信息，包括字段编号、描述、名称、类型附加信息、数据类型、数据类型附加信息、字段是否可空、缺省值、字段显示状态等内容；（2）提供表单绘制工具，能够满足不动产登记业务中申请表、审批表、不动产登记簿（一系列表）、统计表格等的绘制功能，能够绘制复杂表格，包括复杂表头、嵌套表、分析统计报表等。17.1.18表格风格设定（1）对绘制的表格进行风格设置，根据用户需要求提供定制化的风格设置；（2）对不动产电子登记簿的风格进行

25、设计。17.1.19动态关联域动态表单设计既能完成静态HTML页面的设计，也能读写数据库完成动态页面设计。能够对绘制好的表格进行表格单元的动态域设置。系统维护17.1.20用户变更新用户权限添加、角色变更、部门变更、用户注销、用户基本信息变更。17.1.21流程变更业务流程节点添加、业务流程节点修改、业务流程流向改变等。17.1.22表单变更对整个业务流程中相关表单内容的变更、修改等。在表单变更功能中可以调阅大量的系统表单电子版，通过对指定表单的调阅，利用表单变更功能，对表单中的文字、结构、格式等进行相应的修改。17.1.23功能扩展通过功能扩展，能够完整的兼容新的功能。17.1.24异常监测

26、对系统和数据库运行情况进行自动报警和状态监控。17.1.25操作日志实现对所有的系统操作进行记录生成日志文件，对日志进行备份、查看、查询、统计、报表分析。18数据要求系统的数据来源于历史存量数据整合、权籍调查及不动产审批和交易主管部门共享的。登记管理子系统产生和管理的不动产登记成果数据应分为临时、现势和历史三种状态。存量不动产登记数据不动产登记信息系统的运行依赖于存量不动产登记数据，系统上线运行前，不动产登记机构组织依据不动产登记数据整合建库技术规范完成存量不动产登记数据的建库工作。将整理后的不动产登记信息按照不动产登记数据库标准对基础地理信息、宗地数据、自然幢数据、权利数据、权利人数据、登记

27、业务等进行数据组织、编码、入库，建成支撑不动产登记信息平台运行的不动产登记数据库（不动产登记成果数据库）。权籍调查增量登记来源数据以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等，为不动产统一登记提供基础数据来源，权籍调查成果形成不动产调查数据库。交易审批数据实时获取以住建房屋登记数据为例，其中部分数据应来源于新建商品房网上备案子系统中的预售合同数据、预售合同数据和存量房网上备案子系统中的买卖合同数据。不动产登记子系统能够实时获取交易审批数据，保证业务办理正确性及避免信息重复录入。登记成果数据社会化服

28、务不动产登记数据成果数据应及时给查询共享、社会化查询及不动产登记局内分析进行应用。19系统接口内部接口19.1.1与不动产登记信息协同共享系统接口与不动产登记信息协同共享系统对接，将登记结果信息向不动产审批和交易主管部门推送。19.1.2与不动产权籍调查数据库接口开发权籍调查数据调用接口，实现直接获取权籍调查数据的功能，使权籍调查数据能够直接用于登记业务的办理。19.1.3与档案系统接口开发档案系统调用接口，根据不同的登记类型，以及登记的权利类型不一样，进而调用相应的档案信息，实现对不动产登记业务档案数据的定制化管理。外部接口与不动产登记统一接入系统进行对接，将不动产登记结果信息实时不动产登记

29、信息系统必须能够与国家级平台的接入系统能够有效衔接，确保各级不动产增量登记数据能够准确、安全、可靠的通过接入系统上传到国家级平台。110技术要求基础软件架构要求110.1.1操作系统配备要求操作系统应针对不同的服务器、PC机硬件以及软件架构选择配置。（1）应用服务器操作系统配置要求。具有可靠的稳定性、成熟度高，具有强的安全性、漏洞可快速修补，多任务、多用户，资源耗费相对较少。（2）客户端操作系统配置要求。界面友好、操作简便，符合操作习惯110.1.2数据库平台配置要求数据库平台应满足空间及非空间存储一体化存储和管理要求，同时支持数据库级的数据存储、备份和交换要求，在吞吐量大的情况下，数据库管理

30、平台还应满足数据库集群要求。110.1.3应用服务平台配置要求应用服务平台支持对数据库的连接池提供基于WebService架构的基础服务和容器，保证在此基础上构建的应用服务系统能够快速部署、配置和扩展。110.1.4地理信息系统平台配置要求（1）支持大型数据库级的图属一体化存储管理和面向对象的数据库模型；（2）支持海量数据的存储管理和快速访问；（3）采用全组件方式构建，支持C/S、B/S模式的数据展示和编辑处理；（4）支撑二、三维一体化；（5）支持常用OGC地图服务；（6）支持跨平台应用，能够在Windows、Linux等操作系统上部署及运行。系统开发要求110.1.5先进成熟应用先进成熟的信

31、息技术，在结构上基于主流技术的应用服务平台架构，支持多平台环境；支持多种模式数据管理方式，包括数据集中式管理、分布式管理等各种数据管理模式。110.1.6基于配置的设计应能通过提供配置界面来实现系统管理和业务运行。110.1.7支持大规模应用对于省级或市级集中建设、与运行模式的不动产登记信息系统，要能支持集中式管理运行的大规模应用，包括支持海量数据、多用户并发操作模式、高负载运行等复杂的应用。110.1.8提供完备的应用安全保障应通过提供标准的身份认证接口，权限管理、管理日志等多种技术手段从软件层保障系统安全的运行。110.1.9提供清晰的二次开发环境能够基于SOA架构及WebService等接口技术提供各种层次的调用，便于各类业务系统的快速搭建和开发。110.1.10开放性和灵活性具有开放性和可扩展能力，应用简便灵活，便于理解和快速操作。111信息安全要求网络安全（1）不动产登记信息系统在不动产登记机构的内部局域网上部署和运行