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1、1年青岛房地产市场状况及相关形势分析房地产市场状况及相关形势分析一、近半城市房价松动调控效果初步显现国家统计局近日发布的70个大中城市住宅销售价格月度报告显示，10月全国有近一半城市房价出现环比下降，同比价格涨幅亦继续放缓，为今年以来最低同比涨幅。与9月相比，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。 由于地方政府收入较多依仗土地财政，因此这轮地产调控阻力重重。相关统计数据显示，今年11月，全国主要35个热点城市的土地出让陷入低谷，流标地块达到了1

2、17宗，环比10月份的22宗上涨了432% 。流标面积也达到了1580万平米。 北京中原市场研究部统计北京土地储备中心网站数据显示：11月北京出让26宗地块，总土地出让金为89.7亿，累计11个月来，北京土地出让金已经达到了920.7亿，突破2009年的928亿已成定局，但是预计全年成交总额在1100亿左右，相比2010年创造历史纪录的1642亿依然要低3成左右。二、央行报告称房价拐点初现端倪（摘自新华报业网-扬子晚报）近日，中国金融学会金融统计研究专业委员会在京举办“房地产金融风险管理”座谈会，人民银行调查统计司、银监会统计部、10家商业银行风险管理部门、3所大学的专家学者和中房驰昊公司代表

3、参加了会议。 就当前房地产市场形势，会议重点讨论了人民银行调查统计司撰写的当前房地产市场形势分析报告和房地产市场变化对金融业影响的调查报告。报告认为，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但是房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题。 目前，MHPI涵盖了北京、天津、沈阳、上海等30个城市的新建住宅价格变化信息。实证分析显示，MHPI贴近居民房价感受，与宏观经济指标存在较密切的相关关

4、系，能有效反映购房者心理预期。会上还提出，随着我国房屋交易市场日臻完善，新房的交易比重将会下降，二手房的交易比重将上升，可以在时机成熟时推出二手房交易价格指数;采用重复交易法，研究编制二手房价格指数的可行性等建议。三、限购令将到期 房价向左还是向右（摘自中国青年报）厦门、苏州等城市在颁布“限购令”时都曾明确，12月31日为限购政策执行的“有效期限”。这些城市的限购政策将在今年年底到期。上述城市政府到现在为止还没有对明年限购是否继续执行明确表态。多数观点认为，明年多数城市仍会继续执行限购政策。(扬子晚报11月30日) “量价齐跌”、“寒冬已至”、“拐点初现”、“退房潮”、“崩盘说”近段时间以来，

5、各种媒体有关楼市的报道铺天盖地，种种观点让人眼花缭乱，这说明本轮房地产调控成效逐步显现，部分城市房价开始出现明显松动，房价下行拐点基本明确。其中，“限购令”政策功不可没，是抑制楼价上涨的一剂猛药。但据报道，包括厦门、福州、海口、青岛在内的城市在当初颁布“限购令”时都曾明确，12月31日为限购政策执行的“有效期限”。这就意味着，再过一个月，诸多城市的限购政策将到期，届时，“限购令”是否持续，将直接决定着楼市的走向，房价向左还是右，我们是可以想见到的“限购令”持续，将巩固和扩大楼市宏观调控成果，挤压房地产泡沫，使楼价向合理价格回归；若是取消，“热钱”或将再次涌入楼市，诸多“炒房客”会卷土重来，造成

6、楼价的强势反弹，让此前的所有调控努力或将前功尽弃。这是中央和公众最为担忧的。“限购令”到期是否持续，利弊显见。但众所周知，不少地方政府对打压虚高的楼价，态度一直暧昧，甚至从某种程度上说，楼市调控的博弈，实质是地方政府、房产商与中央、公众的博弈地方政府，是高房价的直接“受益者”地方GDP数字的增长，财政收入的增加，土地出让金的多寡等，都与楼市是否“繁荣”、楼价是否高企休戚相关。事实证明确实如此，佛山等地“宽限令”的朝令夕改；地方“大员”频繁进京“面谈”，游说中央相关部门，试图力阻楼市调控，取消“限购令”，甚至阳奉阴违力挺地价，制造房价下跌假象，就是要为房产业畸形发展保驾护航，确保一方政绩。所以，

7、诸多城市的限购政策将到期之后是否持续，一些地方政府态度暧昧，三缄其口，骨子里所想的，无非是取消“限购令”等宏观调控政策，迎接房地产业所谓的“春天”。即将到期的“限购令”能否持续？最近温家宝总理、李克强副总理都有明确表态，房价调控政策不会放松，这似乎给群众吃了一颗“定心丸”。但值得强调的是，一是“限购令”能否持续，虽然取决于楼市的走势，但也不可小觑中央和地方政府的利益博弈后果。假如地方政府的“声音”占据上风，或是暗度陈仓，对抗中央政策，“限购令”将会成为一纸空文。二是，中央和地方推出“限购令”，本身就是权宜之计，与市场经济相背。所以，前段时间，针对全国人大常委会委员们的质询，住建部部长姜伟新表态

8、：“楼市限购政策是一个行政办法，是我们不得已而采取的办法。”一时间引发了“限购令会否取消”的热议。很显然，作为楼市临时性调控政策手段的“限购令”，虽然是抑制楼价虚高的一把利剑，但难具持续性。今后何去何从，充满变数，房价向左还是右，不可预测。抑制房价，确保楼市健康发展，不能过度依赖“限购令”，能否探究新办法，能一劳永逸地打压楼市投机行为，比如推行“房产税”取代“限购令”等。四、市场已到关键节点，房地产调控明年难言放松（摘自人民日报海外版）中国指数研究院日前发布的最新报告显示，上周监测的35个城市中，有30个城市楼市成交量同比下降，7个城市成交量降幅在50%以上。那么，我国房地产调控效果如何？央行

9、下调存款准备金率是否意味着明年房地产调控会放松？记者就此进行了采访。 房地产调控成效明显国家统计局日前公布的10月份新房数据同样确定了房价由上涨到下降的事实。与9月相比，70个大中城市中，34个价格下降，增加了17个，另有20个价格持平，环比价格上涨的城市中，房价涨幅均未超过0.2%。二手房方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的有38个，增加了13个，另有19个价格持平。而价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过0.5%。虽然数据全面出现下调，但是限购城市的跌幅明显大于非限购城市。数据显示，限购的40个城市跌幅为0.215%，非限购城市跌幅为0.047%。因此，业内人士认为，房价虽然出现

10、下滑趋势，但并未形成拐点。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，不存在拐点，现在下降显示政府调控房价的政策已经初露成效。明年调控仍不会放松近日，管理层频频就推进房地产市场调控表态，表明中央继续推进调控的决心很大，明年乃至今后几年调控仍不会放松。中国人民大学公共管理学院土地系主任叶剑平对本报记者说，调控放松肯定就会反弹，这是大家谁也不愿看到的。相信我国的调控仍会执行一段时间。业内人士认为，目前，调控已经到了关键节点上，制度改革刚刚起步，若放松调控，楼市还是会回到过去的轨道上，房价必然会大幅反弹，甚至超出上次的超高水平，坚持两年的调控将前功尽弃。房地产放松调控的猜测也并非空穴来风。由于欧美债务

11、危机的影响仍然是未知数，我国经济增速也出现一定程度下滑，部分企业面临较为严重的资金和市场危险，地方政府的房地产税收和土地财政收入明显下降，部分在建项目面临资金压力条条都有可能成为房地产调控力度由紧变松的理由。但无论从哪个角度看，调控都远未到可以放松的时候。单看价格，目前房价的宏观数据仍然是稳定状态，所能见到的降价，也只是局限在部分楼盘，甚至局限于很短时间、个别户型的促销。整体房价水平仍然远远超出普通居民“踮踮脚尖能够到”的高度。调控的价格目标，与大多数人的预期还有不小差距。中国房地产学会副会长陈国强认为，从整体来看，房价出现大幅下降的可能性仍然不大，虽然现在一些地区某些楼盘出现大幅降价，但这只

12、是房企和项目的个别行为，反映在整体数据上仍然不是很明显。巩固房地产宏观调控成果“我们初步判断，我们国家房地产的调控取得了积极的成效，房地产的市场运行向着宏观调控的预期方向发展。”国家统计局新闻发言人盛来运近日强调，“我们也不能掉以轻心，要实时监控房地产的发展变化，进一步巩固房地产宏观调控的成果。”叶剑平认为，今后楼市调控应当是有保有压。有成效的就继续巩固，成效不大的就深化改革，但步子也不会太猛。总的基调应当是稳定，稳步进行，这样上上下下都能承受得了。专家认为，调控的长远目标是“促进房地产市场长期平稳健康发展”，与此相关的土地招拍挂、房产税、房地产信息系统等制度改革还刚刚起步，不少还在探索中。相

13、信随着调控的继续深入，降价将向更大幅度、更广范围和更深层次发展。从目前中央有关部门的表态看，中央坚持调控的决心依然十分坚定。对地方政府而言，当务之急是明确态度，顶住压力，并做好购房者的警示和风险教育工作，维护社会稳定。同时，把压力化作改革的动力。五、住建部知会地方政府楼市限购令到期延续（摘自中国经营报）尽管人民银行近期首度下调存款准备金率被外界解读为调控放松的信号，但是，这一切似乎和专门针对房地产行业调控口径放松与否无关。住房和城乡建设部(下称住建部)日前知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。而根据多家市场研究机构的统计，至少有11个

14、城市的住房限购措施，将于2011年年底到期。除此之外，住 建部还向地方政府知会了包括一般情况下不对已经出台的地方房地产调控政策进行“方向性调整”、楼市调控政策承继性连接等在内的一系列主旨精神。在中央经济工作会议前夕，政府企业、中央地方之间博弈最为激烈的楼市调控，仍看不到放松的迹象。限购到期延续此轮房地产调控最核心的措施就是以限制性购买为特征的措施，所以限购在可以预见的未来，不存在放松的可能。2011年11月30日，人民银行宣布将存款准备金下调0.5%，是三年多来首次下调金融机构的存款准备金率。此举立刻被解读为宏观政策向放松方向调整的信号。但是，对于历史上最为严厉的一次楼市调控，房地产行业“放松

15、”的日子或许还十分遥远。记者了解到，在人民银行下调存款准备金率之前，住建部已经知会地方政府，对于“限购令”即将到期的城市，如果没有极其特殊的情况，须出台政策对限购令的有效期进行延续。“很多地方政府当时根据中央政府的要求，出台了限购政策，其有效期都是一年，只有南宁的截止日期是明年的2月29日。”中原地产首席分析师张大伟告诉中国经营报记者。于是，时近年底之时，限购政策是否能得以延续成为了问题焦点所在。房地产市场研究机构中原地产发布的报告显示，福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州都涉及到限购令于今年年底或明年年初到期的问题。对于知会地方政府要求限购令续期的问题，住建部一

16、位官员并未正面予以证实。但他向记者表示，近期国务院分管领导多次就房地产调控的问题做出指示和批示，其核心要求就是不能对现有房地产调控政策予以放松。“而此轮房地产调控最核心的措施就是以限制性购买为特征的措施，所以限购在可以预见的未来，不存在放松的可能。”这位官员向记者表示。而在此之前，佛山、成都两地均出现了以不同方式为限购令“松绑”的政策，但在中央政府的干预之下，最终“放松政策”均被废止。住建部政策研究中心副主任王珏林向记者表示，如果目前就对已经执行一年的限购政策进行松绑，在尚未有承接政策的情况下，可能引发楼市的报复性反弹，从而丧失楼市调控刚刚取得的成效。两次试探性松绑均“失利”为了确保地方政府能

17、够积极落实限购政策，住建部和监察部已经联手，对不能落实这项政策的城市主要行政负责人进行约谈，乃至行政处分，此举收到了相当的成效。“没有地方政府愿意公开承认自己希望松绑限购，但从利益格局的角度看，地方松绑限购的利益冲动和诉求始终是存在的。”11月30日，张大伟对记者说。前述住建部官员也承认，在他们的日常工作中，始终面临着地方政府落实中央政府调控政策的力度问题。11月中旬，继广东佛山“限购松绑乌龙”事件后，四川成都市政府发布通知，将成都市落实限购政策的甄别购买资质的起始点，由签订购房协议后推至办理房产证，即在业主办理房产证时，再对其已购房情况进行审查。由于房地产市场多为期房销售，向后推迟审查购房资

18、格的日期，实际上是为房地产销售留下了空间。但是，此通知在出台不到一周后即被叫停。记者了解到，与佛山限购令当日被收回的情况类似。国务院办公厅、住建部均向四川省政府询问了此事，在中央政府保持的高压态势之下，最终这纸带有松绑性质的通知也被叫停。地方政府两次“松绑试探”均告失利。据新华社报道，国务院副总理李克强曾专门表示，对于已经出台的房地产调控政策要坚决执行、落实，要保证房地产调控政策的连续性、稳定性和一贯性。而在此之前，针对佛山市出台限购政策“松绑令”的问题，住建部已经知会地方政府，对包括现行限购政策在内的已出台地方调控政策进行松绑时，要提前听取上级政府的意见。日前，住建部部长姜伟新在一次会议上明

19、确表示，虽然限购政策是“不得已使用”的调控手段，但是为了确保地方政府能够积极落实这一政策，住建部和监察部已经联手，对不能落实这项政策的城市主要行政负责人进行约谈，乃至行政处分，此举收到了相当的成效。承继式调控在一个现有政策退出之前，先设定好一个承继的后续政策，如果后续政策不具备出台实施的条件，那么既有出台的政策就不会退出。此举在于避免出现政策的“空档期”。在知会地方政府对到期的限购令原则上进行延续的同时，住建部还知会地方政府，不对现有已出台的地方调控政策进行方向性调整的总体精神。前述住建部官员向记者表示，即便现有调控政策进行调整，也将遵循着“承继式”的原则。所谓“承继式”的原则，即在一个现有政

20、策退出之前，先设定好一个承继的后续政策，如果后续政策没有研究好，不具备出台实施的条件，那么既有出台的政策就不会退出。而此举的主旨精神，在于避免出现政策的“空档期”。2009年，为应对国际金融危机，中央政府出台了一揽子刺激国内消费、确保经济增长的政策措施。在这样的政策背景下，2008年出台的一系列针对楼市的调控措施，被多项鼓励房地产消费的政策所取代，地方政府亦全面放松了对房地产的调控力度。同期国家统计局对70座城市房地产市场统计指数显示，2009、2010年两年，房地产价格环比、同比均呈现出上涨趋势，部分城市的涨幅超过20%。“所以，我认为，限购政策的退出是以其他新的政策或房地产市场的运行机制健

21、全为前提的，如果没有这一前提，中央政府恐怕很难容忍限购政策的退出，因为在现有房地产市场保有环节成本较低的情况下，一旦放松限购政策，很容易带来市场报复性的反弹。”中国房地产学会会长陈国强向记者表示。记者了解到，住建部部长姜伟新亦在多次内部会议上表达了“承继式调控”的总体精神。而目前，财政部也正在会同住建部就重庆、上海两地房地产税试点的情况进行总结。在这样的背景下，“政策空档”将很难在市场中出现。至于限购政策“退出”的前提是否是住宅征收房地产税的全面推广，前述住建部官员未予表态。他只是强调，楼市调控在可以预见的未来，没有放松的可能，而限购是本轮调控的核心手段之一。六、央行下调存款准备金率 楼市深度

22、调整大局不会变（摘自新华报业网）央行3年来首次下调存款准备金率 中国人民银行11月30日晚间宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行三年来首次下调存款准备金率。经济学家认为，准备金率的下调将有助于在当前复杂形势下保持经济的平稳较快增长。是不是货币政策开始放松了？是的，此时下调是跟国际接轨记者注意到，对于这次存款准备金率下调的时点，渣打银行在上周发布的研究报告中有过较为准确的预测。该行分析师李炜昨天接受记者连线采访时表示，下调存款准备金率是为了缓解国内银行流动性的紧张，每年12月底至来年1月，国内家庭和企业对现金的需求都会暴增，比如发年终奖、发

23、红包等，如果央行仍紧缩银根，春节前有可能会发生较为严重的资金短缺。资料图“下调存款准备金率是货币政策放松的信号。”兴业银行南京分行理财师赵嘉健表示，眼下全球主要经济体都面临货币政策的拐点，此时下调存款准备金率是跟国际接轨。通胀会不会再次抬头？不用太担心，通胀压力正在缓解下调存款准备金率会不会再次刺激通胀？毕竟目前国内的通胀水平并不低，银行存款仍为负利率。对此，赵嘉健认为，对通胀不用太担心。目前国际大宗商品价格已出现回落，由大宗商品导致的国内输入型通胀压力大大缓解，同时，从人民币近期汇率走势可以看出，人民币有回调趋势，部分热钱开始流出中国。热钱少了，物价上涨的压力自然也会减轻。未来货币政策会怎样

24、？明年上半年会下调四次渣打银行分析师李炜表示，该行预测2012 年上半年存款准备金率将会再下降2 个百分点，如果每次下调0.5个百分点，应该会有四次下调。兴业银行首席经济学家鲁政委也认为，央行明年仍会继续下调存款准备金率。他还预测，紧随存款准备金率下调之后，央行还会采取扩大人民币兑美元波动幅度的政策，以缓解人民币升值压力。房地产行业是不是看到曙光开发商资金压力有望缓解，但楼市深度调整大局不会变昨天，央行三年来首次下调人民币存款准备金率的消息，对于当前最缺钱的房地产行业来说，这一调整显得格外重要。对开发商的影响：有望缓解资金压力，但楼市衰退大局难改南京大学经济学院博士生导师高波教授认为，“房地产

25、行业已进入衰退期，接下来还有萧条期。贷币政策的微调，只不过会让调整的底部不那么深，调整时间不那么长，但大的格局是不会变的，”高波强调。高波认为，和其他行业一样，存款准备金率的下调对房地产行业来说也是一个利好。这意味着银行放贷规模将会扩大，企业可以从银行获得更多的贷款，这对于资金链普遍紧张的房地产企业来说，确实是看到了一线希望。但这一线希望并不会根本改变楼市大局。高波解释了三个原因，首先房地产市场的周期性没有变，楼市目前处于衰退期，接下来还有萧条期，才会再度复苏、繁荣。二来目前稳健的货币政策没有变。第三，目前房地产市场的调控政策也没有变。对消费者的影响：贷款可能变容易，但很难刺激消费者购房葛扬教

26、授指出，今后货币政策微调，银行在个人房贷方面也会实施略微宽松的政策。明年，可能会有更多的银行降低首套房利率，缩短放贷时间等等，为老百姓买房提供更多的信贷支持。“存款准备金率毕竟不是利息的调整，对于购房人的消费心理影响并不会很大。” 新闻分析3年了这次为什么要下调？意在释放流动性“央行宣布下调准备金率，主要是考虑到当前准备金率实际水平较高、外汇占款减少等导致了银行流动性偏紧，以致银行的信贷投放能力受到了制约。”交通银行首席经济学家连平指出，准备金率的下调有利于缓解银行流动性压力，促进货币信贷合理增长。此次调整后，大型金融机构存款准备金率为21%，中小型金融机构存款准备金率为17.5%。下调0.5

27、个百分点后，可释放流动性4000多亿元。传递稳增长信号“在这样一个外需不稳、国内经济增速放缓、通胀压力趋弱的关键节点上,央行下调准备金率释放出稳增长的信号。”亚洲开发银行中国代表处高级经济学家庄健说。就在央行宣布下调准备金率的同时,国家发展和改革委宣布,从12月1日起销售电价每千瓦时平均上调3分钱。居民用电价格暂不上调。“央行下调准备金率、发改委上调电价,很显然这是一组政策组合拳。在通胀压力减弱、经济减缓的背景下,通过适度放松货币以推动生产要素价格改革,我国控通胀的政策基调已经悄然转向保增长。”中国海油能源经济研究院高级研究员管清友认为。 据新华社七、房地产调控政策尚未到达底部（摘自中国广播网

28、叶檀）据经济之声天下财经报道，国务院副总理李克强在视察保障房建设现场时指出，当前房地产市场调控已经取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。房地产调控的底究竟在哪？知名财经评论员叶檀做出独家观察。 叶檀：什么时候是个底？我想取决于市场的反映，达到比较理想层面的话，第一房地产的交易还仍然存在，要不然就会有崩塌的趋势，第二在房价保持稳定甚至是稳中有降，跟其他行业的对比当中，房地产的价格处于下行的趋势，第三是在价格保持稳定的同时，我们可以做到结构的调整，也就是说保障房和商品房保持均衡，然后在商品房的领域保持普通住宅和高端住宅的均衡，最后是保持房产税税收

29、和土地财政之间的均衡。最后逐渐过渡到以税收来取代土地财政。但是现在问题是很多人认为房地产调控要放松，第二个问题是虽然说成交量下降，但是事实上70个大宗城市同比下降的只有两个城市，在这样的情况下，放松调控就意味着在货币还比较多的情况下，市场会出现一个报复性的反弹，我想现在肯定要把调控继续下去，而且要把结构给调整过来，现在同比房价还没有下降的情况下，根本还没有到底部。八、存准金率下调预言楼市调控放松为时尚早 中国人民银行将于12月5日下调存款准备金率0.5个百分点，这也是三年来央行对存款准备金率的首次下调（央行上一次下调存款准备金率是在2008年12月25日）。金融机构预测，本次下调，预计将释放银

30、行存款准备金4000亿元左右。对于对资金依赖程度十分高的房地产行业来说，很多开发商仿佛一夜之间就看到了银根松动的曙光。不过对于央行的这次下调存款准备金率，不少金融界的专家学者都认为，这并不意味着国家一直以来趋紧的金融政策开始转向，本次只是一个微调，如果之后连续出现几次下调，才能被看做是银根松动的信号。同时房地产专家也认为，对于目前处于冬天的楼市，本次下调存款准备金率也难称得上是暖流。 难改房企融资难现状 近期，上海、北京、杭州等大城市不断传出楼盘大幅降价的消息，让全国的消费者都预期房地产调控不放松，楼价将开始下行。前日，央行三年来首次给存款准备金率稍微松了一下绑，马上就让人联想到对资金依赖程度

31、极高的房地产业。楼市会否就此受到刺激，从而振奋起来？全国工商联房地产商会理事吴新坚表示，此次央行金融政策松口，传出了一种积极性信息，但对未来楼市影响不大。央行虽下调存款准备金率，但房企融资难、融资利息高的现状并不会得到有效改善，不过可以稳市，为过于疲软的消费市场树立信心。 央行货币政策委员会委员李稻葵则表示，本次下调存款准备金率说明近期银行的贷款规模控制得比较好，不过本次的下调还只能看作是微调和预调，至于就此是否能判断存款准备金率将连续下调、判断货币政策会放松都为期过早。 房地产专家韩世同认为，除非释放的资金流直接贷给置业者或者开发商，否则存款准备金率下调可能收不到明显的效果。中原地产项目部黄韬也认为，目前中央坚持房地产调控的决心相当坚决，即使银根松动也不会放松开发贷款，因此对房地产而言不算是利好信号。 不过也有比较乐观者认为，此次下调将间接增强市场对楼市的信心，虽然银行多出来的资金不一定会投向房地产，但总会对房地产市场需求产生间接支持。存款准备金率下调将改善整个市场资金紧缺的困境，间接刺激房地产需求。 有楼盘首套房可获基准利率 而就在发布下调存款准备金率消息的第二天，记者从番禺某楼盘销售人员处得知，目前只要在该盘购买首套房，在建行、中行和农行都可以以基准利率申请房贷，首付则为最低三成。记者也从为该楼盘办理房贷业务的番禺三家银行的工作人员处证实了上