花卉博览园游客接待中心及农家乐生态苗木园区项目可行性研究报告.docx

1、花卉博览园游客接待中心及农家乐生态苗木园区项目可行性研究报告花卉博览园游客接待中心及农家乐生态苗木园区项目可行性研究报告附 件1、企业法人营业执照2、房地产开发企业资质证书3、土地成交确认书4、资金证明5、环评审查意见6、地震审查意见7、区域位置图8、总平面布置图第一章 申报单位及项目概况第一节项目申报单位概况一、项目名称花卉博览园游客接待中心及农家乐生态苗木园区项目二、项目建设单位*市旅游文物管理委员会三、项目承办单位旅游发展有限公司法定代表人：*注册地址：*市范*西路*号项目负责人：*X联系方式：*X四、项目建设地点该项目位于市新南环路以北，万红大道以南，长深高速以西，弥河以东区域以及弥河

2、东岸滨水区域。五、建设单位概况*市旅游文物管理委员会简介：*市旅游文物管理委员会简称旅文委。它是*市为进一步理顺旅游管理体制，解决职权分散、管理无序等弊病，促进全市旅游产业持续、健康、快速发展，经研究成立得全额拨款事业单位，编制为15人，直属市政府领导，由赵长海同志担任旅文委主任。旅文委主要工作职责：1、认真贯彻执行党的路线、方针、政策，保证上级党委、政府下达的经济和社会发展目标的实现；抓好党的建设和行业精神文明建设。2、依据全市经济社会发展总体规划，编制旅游也发展规划和年度计划；多渠道筹措资金，开发新的旅游项目，加快基础设施和相关产业配套建设，构造集“吃、住、行、游、购、娱”为一体的大旅游格

3、局。3、搞好旅游对外宣传，研究旅游市场动态，组织并指导旅游企业搞好宣传促销工作。4、制定和实施全市旅游行业管理中长期规划、年度计划，改善旅游服务行业管理；受理游客投诉，负责旅游安全管理和协调旅游安全事故的救援、处理工作。5、负责辖区内谷底管理、环境保护、矿产管理、建筑安装、房地产开发，按国家有关规定审核批准或报批进入景区景点的投资项目。6、负责全市文物管理工作，做好博物馆的日常经营管理，搞好文物的研究与整理；做好野外文物的保护、社会流散文物的征集和地下文物的挖掘、清理工作。7、承办市委、市政府交办的其他事项。六、承办单位简介某旅游发展有限公司是*市人民政府为理顺*市旅游投资体制而成立的一家国有

4、公司，隶属*市旅游文物管理委员会。拥有国家级风景名胜区一处、公园两处、博物馆一处。*市2005年接待游客人数260万，门票收入2000万元，旅游总收入8亿元。2006年接待游客人数280万，门票收入2400万元，旅游总收入10.5亿元。2007年接待游客人数320万，门票收入2980万元，旅游总收入15.8亿元。位居潍坊市首位。七、项目申请报告编制单位第二节 项目概况 一、项目申请报告的编制依据本项目申请报告的编制依据主要包括：1、项目建设单位关于编制本项目申请报告的委托书、合同书2、产业结构调整指导目录(2005年本)3、国际植物新品种保护公约、中华人民共和国植物新品种保护条例4、投资项目可

5、行性研究指南、投资项目经济咨询评估指南、建设项目经济评价方法与参数(第三版)5、国家发改委关于编制项目申请报告的有关规定6、现行有关法律、法规和现行技术规范、规定7、全国农业和农村经济发展第十一个五年规划8、山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要9、潍坊市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要10、*市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要11、*市城市总体规划（20042025年）11、项目所在地有关基础资料12、项目承办单位提供的基础资料二、项目申请报告研究范围1、项目申报单位概况2、项目概况3、发展规划、产业政策和行业准入分析4、资源开发及综合利用分析5、节能方案分析6、建设用地、

6、征地拆迁及移民安置分析7、环境和生态影响分析8、经济影响分析9、社会影响分析三、研究总结论1、建设规模*市花卉博览园游客接待中心及农家乐生态苗木园区是*花卉博览园项目的重要组成部分。游客接待中心位于弥河东岸滨水区域，主要建设包括游客接待中心12000平方米、购物商场8000平米，停车场、售票处、餐饮部、购物处等；农家乐生态苗木园区南起新南环路，北至万红大道，东邻长深高速，西接弥河，规划面积约4.5平方公里，主要包括：农家乐入口广场、农家乐示范区、特色民俗村、花卉疗养苑、种苗培育基地和八大主题景观区迎春报喜、桃园春色、银瓜溢香、桂花飘香、银杏唤秋、金玉满堂、松涛依旧、腊梅傲雪。2、建设地址该项目

7、规划范围包括农家乐生态苗木园区和游客接待中心两个功能区。农家乐生态苗木园区南起新南环路，北至万红大道，东邻长深高速，西接弥河，规划面积约4.5平方公里。游客接待中心位于弥河东岸滨水区域。3、劳动定员根据本工程的规模，参照各行业有关劳动定员参考标准的规定，该项目总定员为400人，其中管理人员71人，工作人员329人。4、项目实施进度计划该项目建设期为2年，于2008年12月份开工建设,到2010年11月全部竣工并投入运营。5、投资估算该项目建设总投资为8074万元。其中固定资产投资7762.8万元，项目其他费用211.2万元，铺底流动资金100万元。固定资产投资中，博览园功能区及服务设施投资68

8、62.5万元，园区基础设施建设投资688.1万元，基本预备费212.2万元。项目资本金2826万元。6、资金筹措建设资金由建设单位自筹解决。7、效益分析正常年实现营业收入收入9742.2万元，营业税金及附加535.8万元，利润总额3113.4万元。所得税778.4万元，税后利润2335.1万元。项目财务内部收益率13.5%，财务净现值1932.2万元(Ic=10% )，投资回收期8.83年，投资利润率19.5%，投资利税率23.3%。四、主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表序号指 标单 位数 量备 注一项目总投资万元80741固定资产投资万元7762.82其他资产投资万元211.22铺底流动

9、资金万元100二项目计算期年131建设期年22生产经营期年11三劳动定员人400四正常年营业收入万元9742.2五总成本费用万元6093六营业税金及附加万元535.8七利润总额万元3113.4八所得税万元778.4九税后利润万元2335.1十财务分析1财务内部收益率%13.5所得税后2财务净现值万元1932.2所得税后3投资回收期年8.83所得税后4投资利润率%19.55投资利税率%23.3五、项目提出的背景近年来，全球花卉产业增长速度远高于世界经济增长速度，已成为全球最具活力的产业之一，被誉为二十一世纪“朝阳产业”和“黄金产业”。随着花卉贸易全球化和花卉产业国际转移，中国花卉产业面临着极好的

10、发展机遇。为此，国内各主要花卉产区相继编制相关规划，国内花卉市场竞争也日趋激烈。*市花卉产业经过二十多年的发展，形成“十里花街、百亩市场、千户经营、万亩基地”的产业规模，从2001年开始,连续举办了四届中国(*)花卉博览交易会、两届山东省花卉博览会,积累了较为丰富的办会经验，具有了一定的国际知名度，获得“仙客来之乡”和“东方花都”等美誉，并已成为中国北方最重要的花卉生产、交易中心。去年,*又成功取得了2009年第七届中国花卉博览会的举办权。从目前情况看,*市的花卉业发展已经具备了相当规模,但花卉产业仍存在科技含量不高、产业化程度较低、企业规模偏小、品牌价值较弱等问题，这些都制约了*花卉产业快速

11、的发展。这与中国花卉最高水平的盛会“七博会”的要求相比,仍然缺少了大规模、高档次的花卉龙头企业。目前，*市花卉产业正处于大发展的关键时期，*市花卉博览园工程的建设将明确战略定位，调整产业结构，优化空间布局，进一步提升了全市花卉产业的档次和水平，提高了经济、社会、文化、生态等综合效益。六、项目的建设必要性1、符合国家的产业政策农业综合开发林业建设“十一五”规划中指出：根据“十一五”农业综合开发林业项目指导思想和目标要求，确定了名优经济林花卉建设示范项目重点。花卉示范基地以3个类型的产业区建设为主：一是广东、福建、北京、上海、云南、天津、河北、江苏、安徽等盆花、盆景基地；二是云南、广东、海南、福建

12、、辽宁等鲜切花切叶基地；三是江苏、浙江、河南、山东、江西、福建等观赏苗木基地。这些省份的花卉产业各具特色，示范带动作用极为强大。“十一五”期间，将重点扶持3040个有示范带动作用的以经济林、花卉、竹林加工为主的龙头企业，带动和吸收当地群众加快产品的转化加工和致富。这是“十一五”期间农发资金扶持林业产业发展的新兴领域。本项目的建设符合产业结构调整指导目录(2005年本)鼓励类中第二十五大类其它服务业第二十一项旅游基础设施建设及旅游信息服务系统开发及第二十二项工业旅游、农业旅游、森林旅游及其它旅游资源综合开发项目建设，属于当前国家重点鼓励发展的项目。2、有利于缩小我国花卉产业与国外的差距随着世界经

13、济一体化,农业面临着越来越激烈的国际竞争,与荷兰、美国等国际花卉业大国相比,我国花卉业的科技含量还普遍不够,科技研发力量薄弱,尤其是在育种等方面还缺乏具有自主知识产权的核心技术,成为制约花卉业发展的“瓶颈”。因此要想在花卉产业上有更大的作为,一定要在科技方面做文章。*市花卉博览园专门规划了花卉种植科研区，进一步提高花卉业的整体科技含量,通过打造核心竞争力,抢占产业发展制高点，力求在国际花卉市场的竞争中占得先机。3、提升*市品牌形象，提高社会经济效益该项目建设将促进*市花卉产业专业化、规模化、集约化发展，逐步延伸和完善花卉产业链，打造花卉产业集群，进一步挖掘花卉文化内涵和*历史文化底蕴，发挥弥河

14、滨水资源优势，探索社会主义新农村建设新模式，努力建成国内一流、国际知名的花卉博览园，全面提升*市整体品牌形象，产生良好的经济社会效益。4、有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平花卉业属于劳动密集型产业，产品的生产需要大量的劳动力，通过本项目的建设可为社会提供300多个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时旅游业的发展可以带动餐饮、住宿等多个行业的发展，提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。综上所述，该项目的建设符合国家产业政策，有利于提高*市花卉产业档次和水平，提升*市整体品牌形象，增加就业机会，具有明显的经济和社会效益，项目的建

15、设是十分必要的。七、市场分析1、花卉业发展趋势“十五”期间，我国花卉产业快速发展，取得了令人瞩目的成就，同时也为“十一五”的大发展奠定了坚实的基础。随着我国国民经济的进一步发展，我国花卉产业还将继续保持较快增长趋势。花卉产业的发展要随着国内市场消费需求的变化和国际市场的进一步扩大不断调整。花卉产业的市场主导地位将更加突出，产品品种、档次主要看市场需求，科研将直接进入市场。企业和经营者对信息和技术的关注程度上升，培育新优品种的速度加快，新品种保护意识增强，花卉企业从创业期进入成长期，订单贸易渐成趋势。专业化的产业配套服务、流通领域配套服务体系将逐步完善，花卉进出口量快速增长。2、发展机遇花卉生产

16、向发展中国家转移随着全球花卉市场一体化和花卉生产格局的调整，世界花卉生产正由发达国家向气候条件优越、生产成本低的发展中国家转移，中国正逐渐成为世界花卉产业发展的重心。国家大力支持花卉产业我国“十一五”规划中明确提出“因地制宜发展花卉产业”，把发展花卉产业作为社会主义新农村建设以及发展现代农业的重要内容，作为农业增效、农民增收、农村发展的重要手段。花卉消费日益增加随着生活水平的不断提高，人们对生活品质的要求越来越高，观花、赏花、养花、插花等已成为生活中的精神享受，花卉消费需求大幅增加。重要节会拉动2010年上海世博会即将举办，促使上海等地逐渐扩大城市绿化面积，对花卉苗木的需求猛增，这无疑将促进产

17、业发展。3、外部挑战主要花卉产区快速发展为了抓住生产由发达国家向发展中国家梯度转移的机遇，国内各主要花卉产区正在抢占先机，相继编制花卉产业相关规划，如昆明等地已经取得了明显的经济社会效益，国内花卉市场竞争日趋激烈。产品出口门槛提高部分发达国家为了维护自身利益，巩固既有的花卉贸易格局，启动了以“三个保护”为核心的花卉市场竞争策略，提高了发展中国家花卉产品进入国际市场的门槛。市场日趋多元化、高端化随着人们生活品质的逐渐提高，对新、奇、特、优花卉的需求不断增加，低端花卉市场逐步显得供过于求，高端花卉市场日益扩大，消费者对花卉品种、品质等方面提出了更高要求。4、发展优势规模优势*市已形成万红大道、荣兰

18、路、城区四环路20公里的花卉走廊，以盆花为主，年产盆花1.2亿盆。先后投资1亿多元，建起了10万平方米的交易大厅，在全国各地设立了160处销售点，花卉交易量以每年30的速度增加，逐步形成“十里花街、百亩市场、千户经营、万亩基地”的产业规模。品牌优势*市花卉产业在国内已具备一定的品牌影响力，已成为江北重要的花卉生产、交易中心，具有“仙客来之乡”、“东方花都”之美誉。连续成功举办的六届花博会，极大地扩大了*花卉产业的综合影响力。由此可见，*市花卉博览园工程项目前景看好。八、建设规模*市花卉博览园游客接待中心及农家乐生态苗木园区是*花卉博览园项目的重要组成部分，与花卉博览园的其他组成部分核心区、花卉

19、种植科研区、特色花卉种植区、特色旅游区，黄楼湾，花博会会展片区，互相辉映，形成*市又一旅游胜地。游客接待中心位于弥河东岸滨水区域，主要建设包括游客接待中心12000平方米、购物商场8000平米，停车场、售票处、餐饮部、购物处等；农家乐生态苗木园区南起新南环路，北至万红大道，东邻长深高速，西接弥河，规划面积约4.5平方公里，主要包括：农家乐入口广场、农家乐示范区、特色民俗村、花卉疗养苑、种苗培育基地和八大主题景观区迎春报喜、桃园春色、银瓜溢香、桂花飘香、银杏唤秋、金玉满堂、松涛依旧、腊梅傲雪。九、功能区定位1、农家乐生态苗木区功能定位：集农业体验、民俗表演、花卉苗木种植观赏、花卉餐饮、花卉疗养等

20、于一体的具有乡村田园风光的农家乐区。依托博览园苗木生产基地和弥河银瓜基地，结合当地民俗风情，发展独具*特色的滨水休闲农业。按照“传承文化、体现特色、创造精品”的原则，根据*花卉苗木的品种特色设计景点，包括：迎春报喜、桃园春色、银瓜溢香、桂花飘香、银杏唤秋、金玉满堂、松涛依旧、腊梅傲雪等；延伸花卉价值链，建立花卉疗养苑，发挥花卉的药用价值，提升农家乐休闲品质，打造全省精品农家乐，争取成为全国AAAA级风景旅游区。2、游客接待中心功能定位：为了给游客提供优美的旅游环境，加速打造黄楼花卉旅游强势品牌。建设集售票、商场、餐饮、购物等多项功能于一体的游客接待中心。主要建设包括接待中心、停车场、售票厅、商

21、场餐饮等。十一、建设地点1、项目地址选择原则符合*市总体发展规划符合*市花卉苗木产业中长期发展规划建设规模符合当地资源情况水、电、交通等配件条件良好2、建设项目地址本规划范围为弥河、曹龙路与新南环路围合的区域，规划面积35平方公里，交通便利，适宜项目建设。3、项目地址选择本项目之所以选择该位置主要有以下几个方面的原因：该地域适合多种花卉种植在适合的区域选择适宜的品种进行适度的种植，提高优势品种的品质，把产品优势变成市场优势。此地点区域水、电、交通配套条件良好。已取得了土地使用证书，利于项目顺利进行。可见，本项目的地点选择充分考虑了博览园的实际功能和长远发展，做到了统筹兼顾、经济合理、优化配置、

22、节省资源。十二、建设条件1、自然条件气象条件*市属暖温带大陆性季风区半湿润气候，气候温和、四季分明、雨量集中、雨热同期、光热充足，其中年平均气温12.7,年平均辐射总量122.0千卡/平方厘米，年平均日照时数为2608.0小时，具备发展花卉产业得天独厚的气候条件。气温：年平均气温12.7年平均最高气温19.2极端最高气温40.7年平均最低气温7.7极端最低气温-21.4降水量：年平均降水量596.8mm年最大降水量1215.7mm年最小降水量372.3mm湿度：年平均空气湿度67.5%年最大空气湿度90%年最小空气湿度55%风向风力：夏季主导风向为：东南风冬季主导风向为：北风最大风速：20m/

23、s最大冻土深度500mm地貌地形*市位于东经11800-12001,北纬3630-3726,地处鲁沂山区与鲁北平原交接地带,地势自西南向东北逐渐倾斜。海拨高程最高点954.3米，最低点16.2米。境内地貌类型以西南部低山丘陵、东南部岗丘，中、北部平原为主。地质、地震烈度*市在大地构造上属华北台地，处在鲁西隆起、沂沭断裂带、鲁东隆起三个次级构造的交汇处。根据国家地震局中国地震烈度区划图，该项目所在区域为7度烈度区。该项目所有建构筑物的建设标准均按国家抗震设计规范要求建设。2、基础设施配套条件交通运输*交通条件相当优越，是山东中部重要的交通枢纽和物资集散地。胶济铁路、309国道、济青高速公路横贯全

24、境，济青高速公路与东虹高速公路在*交汇，东距青岛机场198公里，西距济南机场137公里，距青岛港口2小时车程，货、客运输方便，运输条件非常便利。给水该项目用水由*市自来水公司供给，自来水公司在项目建设区内建有完善的供水管网，该项目可直接从就近供水管网引管，其供水水压、供水水质、供水能力能满足该项目建成后的用水需求。排水该项目排水采用雨污分流制，雨水经雨水管道就近排入市政雨水管道，污水经污水处理设施处理后，就近排入市政污水管道。供电该项目用电由*市供电公司供给，可就近自城市供电网络 “T”接引电源进变配电室，电力供应有保障。电讯*市以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络，各类信

25、息能够及时传输交流，为项目建成投产后的生产、管理、销售提供了良好条件。十三、总图运输本规划地块的道路交通系统分类四个主要的组成部分：园区主干道、支路、步行系统、停车场。各部分分工明确、协调组织。地块周边的园区主干道网提供了农家乐生态苗木园区和游客接待中心两个功能区通往博览园个各功能区的快速交通联系，并担负着将园区人流快速疏散的作用。在规划上突出其交通功能和景观功能，通过沿充足的便道宽度、交通设施的现代化使其交通顺畅，通过园区建筑空间界面的丰富变化和绿化环境的设计提高其景观水平。支路系统担负着本区域内的交通联系、各地块与主干道的客流交通的作用。在设计上从整合地块功能入手，严格控制支路对园区主干道

26、的出口，尤其尽量避免出口方向的含糊不清，以减少交通干扰，保障交通安全。步行系统以园区步行系统为中心通道向外围辐射，连接园区各个功能区并形成丰富多彩的花卉博览园空间景观，公共停车场的位置设在园区各主要入口及大量人流交汇处。附：平面布置图十四、配套工程(一)、电力工程1、设计依据(1)低压配电设计规范(2)10KV变电所设计规范(3)建筑设计防火规范(4)民用建筑电气设计规范(5)火灾自动报警系统设计规范(6)建筑防雷设计规范(7)住宅设计规范2、负荷等级该项目由接待中心客房、游园商业等组成。根据规范，该项目中消防用电、应急与疏散照明等为二级用电负荷，其余为三级用电负荷。3、负荷估算区内主要是酒店

27、客房、商业及景观、照明用电，用电负荷按面积进行估算，客房用电负荷为30W/m2，商业用电负荷为40W/m2，其他用电负荷为30W/m2。4、供电电源根据负荷分布情况和负荷估算结果，在区内建设1座变配电室，电源由和平路市政10KV线路以电缆方式埋地引入10KV供电线路，满足区内用电需求。为满足用电负荷要求设置800KVA柴油发电机组五台。作为备用电源。5、导线选型及敷设方式各室外0.4KV供电干线均采用YJV22型电缆沿室外电缆沟敷设或直埋敷设方式，统一采用150mm2。室内0.4KV供电干线均采用ZR-YJV型电缆穿电缆桥架敷设。一般负荷采用单路供电，消防及重要负荷双路供电，终端切换，选用阻燃

28、及耐火型电缆。室内配线采用BV及ZR-BV型导线穿钢管及PVC管暗敷方式，各住户均实行一户一表计量，每户配10(40A)电表一只。该项目设有一般工作照明、应急照明、装饰照明及景观照明，照度参照国家标准设计，主要场所推荐以下照度标准。商场：300LUX；住宅：200LUX；设备用房：150LUX；车库：30-50LUX。区内设置路灯及草坪灯，路灯选用庭园式灯具，光源选用金属卤素灯，草坪灯光源选用节能灯，路灯线路采用电缆直埋敷设，路灯控制采用自动、手动双控方式。走廊、楼梯间开关采用延时和声、光控相结合的开关。6、建筑物防雷接地根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，区内所有建筑物均属二

29、类防雷建筑物。在屋顶设有避雷带，30米及以上，每层利用结构圈梁主钢筋设置均压环，并与防雷接地系统可靠连接，以防雷电及静电。防雷引下线利用结构柱内主钢筋。楼内所有的金属竖向干管及外墙上的金属门窗、构件等，均应与均压环可靠连接；所有进出本建筑的金属管线在入户处均须接地。 本工程低压配电系统为变压器中性点直接接地系统，其接地保护系统为TN-C-S接地系统。设置一共用接地系统，接地电阻应小于1欧姆，接地极利用建筑物的基础钢筋。(二)、弱电工程规划1、设计依据民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-92智能建筑设计标准 GB/T50314-2000建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范 GB/T50311-

30、2000民用闭路监视电视系统工程技术规范 GB501910-94有线电视系统工程技术规范 GB650200-942、设计范围：通信系统、计算机网络系统、网络系统等。3、建设方案电话通讯系统该区内游客接待中心及其它公用建筑有电话用户均设电话通讯，游客接待中心客房按每户1.2门电话考虑，商业建筑及其它公建按有关指标估算。电话自市网引入1500对光缆进园区交接箱，交接箱设在物管中心。有线电视系统通过在园区内建立分支分配网络，将有线电视信号传输到各客房内，有线电视信号接自市政有线电视网，机房设在物管中心。客房宽带接入系统建立宽带接入网络，在客房中设立网络接入信息点，使游客充分享受宽带接入的信息网络服务。使游客可以实现与互联网(INTERNET)的高速通讯。安防监控系统保安监控主要是安全防盗，在会所的监控室内设置监控设备，对出入口管理、周边防越和保安巡更进行监控。出入口管理及周边界防越系统报警中心由语音、警笛、警灯提示，夜间与周边空照灯联动，与闭路电视