企业具体投资项目分析报告.docx

1、企业具体投资项目分析报告企业具体投资项目分析报告格式与写作要点：1、 项目概述2、 市场分析3、 项目开发的必要和可能性4、 项目开发的社会和技术条件5、 项目经营计划的组织和实施6、 投资估算和资金的筹措7、 财务分析8、 敏感性分析9、 风险性分析10、 结论范例：XX公司房地产投资项目分析报告一、 概述（一） 项目实施的背景和依据（略）（二） 项目概况1、 项目名称：（略）2、 项目地点：（略）3、 项目规划：（1） 占地范围：南起XX，北至XX，全长约120米；西起XX，东至XX，全长约116米。（2） 占地面积：总面积约17250平方米，其中：项目占地面积13915平方米；市政代征地

2、2185平方米；超代征地为1150平方米。（3） 建筑面积：总建筑面积为10万多平方米，其中地上容积率为4.4，地下容积率为2.4，建筑物限高30米。（4） 项目建设进度：建设期预计三年半，开始于2000年第二季度，完工于2003年。4、 项目建设目标通过对该地带进行总体规划和改造，建成“XX商城”使其成为：该地区独具特色、一流水准的综合性商业中心，构造一个商业、服务、餐饮、文化和娱乐等为一体的多功能、高档次、现代化的大都市商业群体；以图书和音响制品为契机，逐步开发和建设向全国甚至全世界辐射的销售网，并配套发展保险、运输、通讯、金融、服务、维修和信息网络。（三） 投资者概况（略）（四） 编制依

3、据与研究范围（略）二、 项目建设必要性分析（略）三、 市场分析（略）四、 项目开发条件及技术设计方案分析（略）五、 项目开发建设及经营的组织与实施计划（一） 项目工程建设内容1、 项目基本数据（1） 规划建设用地范围（略）（2） 占地面积总占地面积17250平方米，其中代征地2185平方米，超代征地1150平方米，规划建设用地13915平方米。（3） 规划要求总建筑面积为10万平方米左右。其中，地上容积率为4.4 ，地下容积率为2.4，限度30米，局部40米。2、 拆迁工程（1） 项目所在地基本现状在规划占地范围之内，地面现状物如下：a. 楼房建筑面积1710457平方米b. 平房建筑面积68

4、16.55平方米c. 乱搭乱建小厨房3120平方米（按312户X10平方米/楼）d. 界墙长约150米e. 简易门楼45米（15个）f. 小栅子381.72平方米（8个）g. 铝合金商亭52.25平方米（3个）h. 树11棵（无古树）（2） 项目所在的的单位和居民机器安置在项目规划占地范围内，现有单位和居民如下：a. A店现有占地面积3514平方米，建筑面积9800平方米b. 其余公共单位5家，总建筑面积2515。3平方米c. 机关办公楼1家。B公司面积2700平方米（含红外线900平方米）d. 个体饭馆1家e. 居民312户按合同规定XX书店将迁回“XX商城”，其还建面积10000平方米5家

5、公共单位将按原建筑面积还建。具体有两个解决办法。其一，迁回“XX商城”；其二，在XX商业区购买商业楼供回迁。面前倾向于第二种方案。所有上述商业单位（包括A店）在建设期间自行解决其周围问题，但将在公平合理的原则上补偿其损失。B公司按规定不在回迁之列，但本项目将承担搬迁的费用。具体搬迁办法由XX开发办统筹解决。本项目将按国家有关政策拆迁312户居民，为他们购买商品房。（3） 拆迁工程XX书店的拆除需要采用控制爆破技术，其他拆除工作比较简单。所有拆迁工作预计在半年内完成。3、 建安工程（1） 总体设计地面八层，高30米（高沿高度），局部十层，高40米（高沿高度）。第二层楼面高5.7米。地面十层全部供

6、营业用，包括商业、餐饮、娱乐、服务。根据总体规划要求，将留出一条贯穿XX的通道。地下建三层，第一层营业，第二层办公和设备，第三层为停车场。（2） 土建建筑基础采用箱形基础。建筑结构为钢筋混凝土框架结构。（3） 装修外部装修拟采用陶瓷外墙砖。对内部进行一次装修，二次装修留给客户根据自己的需要进行（4） 设备及安装 安装工程包括：a. 上、下水管道b. 配电系统c. 扶梯、电梯d. 中央空调e. 计算机监控系统f. 自动报警、消防系统g. 收银系统（二） 开发方案设想与分析（略）（三） 建设进度安排整个项目自2000年第二季度开始，到2003年第三季度竣工验收开业，历时3年半。六、 项目开放管理模

7、式（略）七、 投资估算与资金筹措（一） 投资估算（参见附表1）本项目由建设投资、建设期利息和流动资金三部分构成。1、 建设投资估算建设投资是指项目建设所需要的全部资金投入，主要包括固定资产投资、无形资产投资、开办费和不可预见费等。（1） 固定资产投资a. 建安成本：包括土建工程、给排水工程、采暖及空调、强电工程、弱电工程、煤气、电梯等投资费用，以每平方米8000元人民币计算，另有项目完工后清理费用，以每平方米8元人民币计算，共计83600.3万元。b. 车辆：指购买用于建设期及经营管理其所需车辆，以每辆20万元人民币计算，共购置15辆，共计人民币300万元附表1 项目总投资估算表项目单价面积合

8、计元/平方米m *m1000元1.固定资产1.1建安成本安装1.1.1土建工程52001043965428591.1.2给排水工程387104396404011.1.3采暖及空调773104396806981.1.4弱电工程451104396471031.1.5弱电工程525104396548081.1.6煤气7210439675171.1.7电梯、自动扶梯592104396618021.1.8其他费用8104396835小计8360031.2交通工具购置费200000153000合计8390032.无形资产2.1土地开发成本6704112.2用电权及供电贴费24500合计6949113.开办

9、费3.1项目管理费250803.2工程监理费41803.3勘探设计费418003.4电话初装费700035003.5其他2660合计772204.不可预见费（10%）916225.物价因素（10%）1725726.投资方向调节税（15%）267556总建设成本2142885流动资金建筑期利息240906总投资2383792总建筑面积单位成本（元/平方米）22834（2） 无形资产投资无形资产投资指用于项目所用土地的开发费用和项目建成后新增用电所需的用电权费及供电帖费。a. 土地开发费用土地开发费用指将现有土地开发成可直接使用的熟地所需要的资金。主要包括拆迁安置费和土地批租费。1 拆迁安置费项目

10、用地范围内建筑物主要为居民房、商业单位用房和非商业单位用房。其拆迁安置费主要为：居民安置费：以312户居民、每户40万元人民币计算，共计12480万元人民币商业单位安置费：以每平方米3万元计算，共计7575.9万元人民币非商业单位安置费：以每平方米2万元计算，共计5400万元人民币。商业单位补偿费：主要用于商业单位临时周转用房或停业损失的补偿，以每平方米5000元计算，共计1512.7万元人民币房屋拆迁费：以每平方米200元计算，共拆除房屋面积28000平方米，共计560万元人民币。其他费用：主要指拆安管理费及其他，按上述各项之和的2%计算，共计550.6万元人民币。上述几项合计即为本项目的拆

11、迁安置费，共计28079.1万元人民币，以居民安置费所占比例最大。2 土地批租费土地批租费包括土地出让金、“四源”费和市政工程配套费。根据与市政府有关部门达成的协议，本项目的土地批租费以每平方米2.8万元人民币计算，共计38962万元人民币。b. 用电权费及供电贴费用电权费以40000元/KW计，供电贴费以450元/KW计，共计2450万元人民币。（3） 开办费开办费是指项目建设期内，用于项目组织管理设计等各项费用，包括以下各项：a. 项目管理费；以建安成本的3%计算，共计2508万元人民币。b. 项目监理费：以建安成本的0.5%计算，共计418万元人民币。c. 设计勘探费：以建安成本的5%计

12、算，共计4180万元人民币。d. 电话初装费：考虑新增直线电话500门，每门初装费7000元人民币。（4） 不可预见费：以固定资产和开办费之和的10%计算，约为9162.2万元人民币。（5） 物价因素：以每年递增10%，只考虑固定资产投资及开办费，从1995年算起，三年共计17257万元人民币。（6） 投资方向调节税根据国家有关规定，本项目需交纳投资方向调节税，税率为15%，以每年度的投资额为计税基础，共计26755.6万元人民币。上述各项之和为总建设投资，共计214288.5万元人民币。其中建安成本所占比例最大，约为39%,土地开发费用次之，约为31%。2、 建设期利息本项目共需建设投资约2

13、1亿元，建设期许大量的贷款以弥补资金的短缺，共需贷款73381.1万元人民币，贷款利率暂定5.04%，共计建设期利息为3698.4万元人民币。3、 流动资金流动资金是项目建成后经营期内每年所需准备的一笔周转资金，以经营成本的一定比例计算。本项目的经营出租房屋为主，所需经营成本较小，故经营所需的流动资金的需要量也较少，可以忽略不计。上述三项之和即为项目的总投资费用，共计238479.2万元人民币，单位建筑面积造价22834元人民币，以乙方实得可使用建筑面积每平方米为29249元人民币，总投资额的构成参见下表。总投资构成项目建安成本土地开发成本特价因素投资方向调节税建设期利息其他比重36%28%7

14、%11%10%8%（二） 资金筹措及资金使用计划1、 资金筹措（参见附表2）附表2 资金筹措和使用计划估算表 单位：人民币1000元项目2000200120022003合计1、资金来源11自有资金200000200001.2房屋预售收入18834740683046710115679612190731.3贷款20611027470339365203633723811小计59445768153350646736042921428852.资金运用2.1建设投资成本59445768153350646736042921428852.2流动资金小计59445768153350646736042921428

15、85盈余资金00000累计盈余资金0000本项目资金投入量较大，约为21亿元人民币，本测算中，暂定资金来源为自有资金、预售建筑物收入和贷款。（1）自有资金：主要指项目主办单位投入资金，根据甲、乙双方的合作协议，乙方计划投入自有资金2亿元，暂定于2000年投入。（2）预售建筑物收入（参见附表3）附表3 预售房屋收入表 单位：人民币1000元项目2000200120022003合计单位售价（美元/平方米）4500单位售价（人民币/平方米）37350总建筑面积（平方米）104396可出售面积（平方米）814992000年预售房屋出售比例（平方米）25%出售面积（平方米）20375分期收款比例25%3

16、0%30%15%销售收入7609991902502283002283001141502001年预售房屋出售比例20%出售面积16300分期收款比例30%49%30%销售收入608799182640243520182640销售收入合计1369799902560410940471820296790税收及手续费契税手续费（1%）136981902410947182968营业税（5.45%）7465474654增值税（30%）6237262362小计150724190241094718139994净收入1219075188347406830467101156796汇率（1US$=RMB）8.30为解决

17、本项目的筹资困难，本测算考虑预售部分建筑面积，以弥补建设投资的不足。暂定出售面积为乙方可使用面积的45%，销售价格为4500美元平方米，分两年预售。根据国家有关规定，预售建筑物需要在完成项目总投资的25%或所征用土地的七通一平完成后方可出售。本项目2000年底土地开发工作基本完成，因此考虑2000年底可出售部分面积，暂定为25%，第二年即2001年出售20%，总售房收入为136979.9万元人民币（汇率为1美元=8.3元人民币）。根据国家有关规定，转让房地产所得的收入须交纳增值税，税率为30%。另外还需交售房手续费和营业税及其附加，扣除上述税金，即为售房净收入，约为121907.5万元人民币，

18、全部用于项目的建筑投资。根据房地产业的惯例，预售建筑物通常采用分期付款的方式收费，暂定前期付款最低比例为25%，以后各年根据工程进度时费，建筑物完工交付使用时付清全部房款，具体付款比例参见附表3。楼面出售于2003年底房屋交付完工后视为销售实现，即预售房款于2003年底确认为销售收入，此时应分别交纳营业税、增值税和所得税。（3）贷款：本项目虽然通过自有资金和预售建筑物筹集大量资金，但仍有相当大的资金缺口，暂定以贷款解决，约为72381.1万元人民币，贷款利率为14.04%。自20002003年，每年贷款分别为20611万元、27470万元、3937万元和20363万元。上述三部分资金分年度投入

19、计划（略）2、资金使用计划（参见附表4）根据项目的建设进度安排，本项目自2000年4月开始拆迁，2003年8月底完工交付使用，工程历时三年半。分年度各项资金投入计划如下。附表4 资金使用计划估算表 单位：人民币1000元项目2000200120022003合计1.建安成本使用计划100%5%35%35%25%所需资金836003418002926012926012090012.拆迁、安置、补偿费用使用计划100%80%20%所需资金280791224533561583.土地批租费使用计划100%60%40%所需资金3896202337721558484.用电权及供电贴费使用计划100%100%

20、所需资金24500245005.其他使用计划100%15%35%35%15%所需资金80220120332807728077120336.不可预见费（10%）9162253833206832068221037.物价因素（10%）1725723206867342731628.投资方向调节税（15%）26755676836847136187844129合计2142886594457681533506467360429100%28%32%24%17%（1）建安成本：资金投入从2000年底开始，至2003年底结束，各年的投入比例分别为5%、35%、35%和25%。（2）拆迁补偿费：暂定2000年和20

21、01年底分两年投入，其比例分别为80%和20%。（3）土地批租费：暂定分两年付清，2000年和2001年支付比例分别为60%和40%。（4）其他无形资产：指用电权费和供电贴费，暂定于2002年一次支付。（5）其他费用：指开办费和车辆购置费共8012.60万元，分4年投入，各年比例分别为15%、35%、35%和15%。（6）不可预见费：以固定资产总投资的投入比例计算。（7）物价因素：自2001年起，以每年实际投入的建安投资和开办费计算每年物价增长率为10%。（8）投资方向调节税：以每年实际投入的资金额的15%计算。本项目共需建设投资214288.5万元，各年投入比例分别为28%、32%、24%和

22、17%。3还款计划本项目实际贷款为72381.1万元，建设期累计应付利息为24090.6万元人民币。建设期内不还本付息，2003年末累计贷款额达96471.7万元。暂定经营期内分10年偿还本金，2004年偿还7907.4万元，以后没年偿还本金9840.5万元。还款来源为折旧摊销和可分配利润。建设期利息资本化计入总投资，经营期内利息计入每年经营成本。八、 财务数据估算（一） 营业收入估算营业收入主要指XX商城的楼面和地下停车场的出租收入，暂定2003年第四季度开始出租。1. 出租价格的选取北京市商场出租价格的计算通常有两种方式，一是定期支付一固定数额的租金；二是根据出租柜台的销售额计算，通常为销

23、售额的20%30%。据了解，目前北京市大型商场以第一种方式收取租金的仅有贵友大厦和华威商城，其他如王府井百货大楼、东安商场、燕莎友谊商城和赛特购物中心等均以出租柜台的销售额计算有关出租价格的数据（略）。考虑到在未来的几年内，北京市将进行大面积的旧商业区改造，并将陆续兴建一批中、高档大型商场，因此商业区的市场竞争将变得更为激烈，商场的出租价格将不会有很大的提高，故在出租收入的预算中以较为保守价格即每天每平方米5.5美元计算。2. 商业面积出租收入本项目建成后需还建甲方部分面积，因此乙方所得可供使用建筑面积为81499平方米，扣除销售部分、设备层和地下停车场等所占面积，实际可供出租的建筑面积约为3

24、5305平方米。（1） 出租面积：22948平方米，按可供出租建筑面积的65%计算。（2） 出租率：2003年和2004年分别为60%和75%，以后各年均为90%。（3） 出租价格：每天每平方米按5.5美元计算，每三年以涨0.5美元/平方米，自2003年均以6.5美元/平方米计算，2003年营业天数为90天，以后每年按360天计算。3. 地下停车场出租收入（1） 出租车位：地下停车场总面积为11200平方米，按238各车位计算（2） 出租率：2003年和2004年分别为30%和40%，以后各年均为50%。（3） 出租价格：每小时每个车位5元人民币。2003年出租天数为90天，以后每年按360天

25、计算，每天出租时间为24小时。4. 营业税及其附加根据国家有关规定，所有营业收入均须交纳营业税、城市建设维护费及教育费附加，合计税率为5.45%。（二） 营业成本估算营业成本包括经营费用、房产税、折旧及摊销和财务费用。1. 经营费用经营费用是指商业楼在经营过程中发生的各种费用，主要有物业管理人员的工资、办公费、维护修理费等，按租金收入的5%计算。2. 房产税按国家有关规定，出租房屋须以房租收入的12%交纳房产税。3. 折旧及摊销（1） 折旧：本测算采用直线折旧法，参数的选取参照国家对国有企业的有关规定，其中残值为4%，折旧年限为：（2） 摊销：无形资产分50年摊销，开办费分8年摊销。4. 财务

26、费用经营期间的利息支出为财务费用。上述各项之和即为总营业成本，每年约为17575万元人民币，其中所占比例最大的为折旧摊销，约为32%，其次为财务费用，约占28%，这充分说明本项目总投资额较大，企业债务负担沉重。（三） 损益状况本项目拟定于2003年第四季度开始经营，财务测算期到2018年为止，累计15年零3个月。整个测算期内企业无亏损，累计税前利润达332798万元人民币，其中出租楼面部分的税前利润达318161.1万元人民币，约占全部利润的95.6%；出售楼面部分的税前利润达14636.9万元。出售楼面部分收入于建筑物交付使用后视为销售实现，即于2003年结转其收入和成本，并计算其应纳所得税

27、。根据国家有关规定，本项目自盈利年度起应缴纳所得税率为33%，测算期累计上缴所得税109823.4万元人民币。扣除所得税后利润即为税后利润，测算期内累计达222974.7万元人民币，该部分利润首先用于偿还贷款，共需金额34909.6万元，还贷后利润除提取部分公积金和公益金外，均为可分配利润，可用于投资者的利润分配。九、 财务分析现金流量表参见附表11、12（略）。据表可计算出财务指标。（一） 静态指标（略）（二） 动态指标本项目动态指标的计算分为两种情况，一是项目建筑资金全部来源于项目投资者投入和出售楼面的收入，无贷款，即全投资形式；一是项目建设资金来源于投资者的自有资金、出售楼面的收入和贷款，即自有资金形式，具体结果如下：全投资 自有资金净现值（贴现率=12%） 29831.3万元 27220.6万元内部收益率 16% 21%返本期 10 11一十、 国民经济分析（略）一十一、 盈亏平衡分析1. 售楼价格售楼价格盈亏平衡点=房屋单位造价/（1-营业税及手续费）=29249/（1-6.45%） =31266元人民币=3767美元2. 出租价格楼面出租价盈亏平衡点=年总成本/【出租面积*（1-营业税率）】 =（2683186/15.25）/【22948*（1-5.45%）】 =175749/21697 =8100元/年 =22.5元/日