皮鞋鞋料批发市场建设可行性研究报告.docx

1、皮鞋鞋料批发市场建设可行性研究报告XXX县/市皮鞋、鞋料批发市场建设项目可行性研究报告一、总 论1.1项目名称及拟建地点 项目名称：XXX县/市皮鞋、鞋料批发市场建设项目 项目建设地点：本项目建地点位于xxxXXX县/市富晓村1.2项目申报单位 单位名称：xxxXXX县/市人民政府 项目负责人：胡立新1.3编制依据与研究范围1.3.1编制依据 1、关于编制XXX县/市皮鞋、鞋料批发市场建设项目可行性研究报告的咨询服务协议书； 2、国家发改委、建设部2006年颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 3、xxx国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 4、国家计委2002年颁发的投资项目可行

2、性研究指南；5、房地产开发项目经济评价方法；6、XXX县/市人民政府编制的XXX县/市鞋业产业发展规划； 7、国家现行相关行业规范、规程、标准； 8、项目申报单位提供的相关基础资料。1.3.2研究范围根据国家有关政策、规程和规范，对项目背景、与项目相关的规划、建设条件、建设方案、环境影响、节能、建设投资及投资效益等方面进行分析研究，供申报单位和政府审核部门决策参考。项目建设的规模及项目建设的预期目标 1、 项目建设的规模本项目总建设面积28亩，建设总建筑面积25536平方米，其中商业门面6384平方米（约合商业门面120个），住宅面积19152平方米（约合住宅160套），市场管理及计生用房12

3、0平方米，配套停车位80个，绿化面积1800平方米，项目总投资4220.27万元，项目计划建设期18个月。 2、项目建设的预期目标项目拟建设一个布局合理，配套完善，环境优美、宜商宜居的区域性现代化皮鞋、鞋料综合批发市场。项目建成后满负荷运营期间，年交易额预计可达3.5亿元，年创税收1750万元，安排和带动就业450人。经济评价指标汇总表序号项目名称单位项目1项目总投资万元4220.272资金筹措万元4220.272.1项目资本金万元3000.00 2.3预租售收入万元1220.273营业收入万元6064.804营业税金及附加万元327.505土地增值税万元82.996利润总额万元1434.30

4、7所得税万元358.518税后利润万元1075.539全部投资内部收益率%26.5010资本金收益率%35.6811总投资收益率%25.4812资本金净利润率%43.711.4研究结论本项目是建设一个以皮鞋、鞋料交易为主的批发市场，经过现场考察，认真收集有关资料，仔细分析和研究后，得出以下结论：(1)本项目能弥补青山桥制鞋产业产业链条不完善，品牌影响力不高的缺陷，可以通过商贸流通整合产业资源，为企业节本增效，为企业开拓市场提供平台，对XXX县/市的经济发展十分有利 (2)本项目的建设充分利用现有城市基础设施及资源，土地利用合理，符合xxxXXX县/市小城镇发展总体规划。(3)项目的工程技术方案

5、成熟，拟建场址交通便利，供水、燃气、通讯等市政基础设施完善，项目建设条件良好。(4) 项目总投资4220.27万元，经营收入6064.80万元，经营税金及附加327.50万元，实现利润总额1434.30 万元，应交所得税358.51万元，税后利润1075.53万元，项目效益较好。项目投资财务内部收益率为26.50%，投资回收期为2.06年，项目赢利性强。(5)该项目建成后，可以提供商业门面6384平方米（约合商业门面120个），住宅面积19152平方米（约合住宅160套），给需求者提供一个环境优美、舒适的经营和居住条件，具有良好的社会效益。因此，项目建设是必要的、可行的。1.5建议 市场的经营

6、有一个培育和发展的过程，建设单位及有关部门要努力创造良好的经营环境条件，积极引导和吸纳各地商客、产品进入市场交易，尽快形成规模经营，发挥项目的作用和效益。二、项目背景和区域发展概况1、项目区域概况 xxx地处湖南中部，位于湖南省“五区一廊”战略要冲，辖7个乡，15个镇，总人口115.6万人万人，总面积2512平方公里。改革开放以来，xxx以其独特的地理、从文、资源优势，被定为全国首批对外开放县。经过不懈的努力，全县已建成初具规模的集贸市场和各具特色的工业小区。优越的投资环境、优惠的投资政策吸引了各路客商来县投资。境内水陆交通便利，地理位置优越，107、302国道、长潭高速公路、京珠高速公路、天

7、易高速公路穿境而过，湘江横贯境内，京广、湘黔铁路横跨东西南北。全县物产资源丰富，并蕴藏着大量的海泡石、煤、锰、矽砂等矿产资源，自古以来，农、工、商、贸鼎盛，素有“天下第一壮县”、“湘中明珠”之美称。 近年来在县委、县政府“主攻工业，提升农业，大力发展第三产业”的战略指引下，xxx农业稳步发展，已初步建成粮、猪、渔、禽、莲、茶、林、果、蚕、药十大商品生产基地。粮食、生猪、渔业生产跻身全国百强县先烈，湘莲成为全国最大的生产基地和集散中心，1995年被国务院授予了“中国湘莲之乡”的光荣称号。 工业乡镇企业步入发展快车道，实现工业年总产值27.5亿元，乡镇企业总产值108亿元，形成了建筑建材、农副产品

8、加工、机械冶金、矿产开发四大支柱产业，传统名牌产品湘莲系列、湘绣、芙蓉牌酱油、立德粉、水泵、钾钠水玻璃等走俏国际国内市场。近几年来，xxx委、县政府顺应改革开放形势，以县城搬迁、湘莲产业结构调整、企业改制、彭总诞辰百周年纪念工程建设为契机，立足两个转变，着眼开放带动，狠抓投资环境建设，加大招商力度，回忆引资步伐。三年来投入20多亿元用于县城开发、小城镇、交通、能源、邮电、通讯、电力等基础设施和重点项目建设，全县已建成初具规模的集贸市场和各具特色的工业小区。优越的投资环境、优惠的投资政策吸引了各路客商来县投资。 近年来，全县共引进资金6.5亿元，其中外资企业12家，总投资14800万元，内资企业

9、108家，工业企业32家，工商企业1000余家，引进总投资5.8亿元，全县的政治、经济、文化中心开始形成，一座现代化的城市如一颗璀璨的明珠，崛起在湘江之滨，带动了全县经济和社会事业的更快发展。 XXX县/市位于xxx西南边陲，距xxx城70公里，有xxx“西藏地区”之称。东与排头乡、龙口乡接壤，西靠双峰县荷叶镇，北接分水乡，南到衡山县长青乡。全镇总面积109.37平方公里，耕地面积33760.8亩，其中水田面积31795.8亩，旱地面积1965亩。辖40个村。1个居委会。479个村民小组，18个居民小组，11097户，45893人，其中农业人口43898人。1995年5月，由原XXX县/市、霞

10、岭乡、晓南乡合并而成，镇政府位于青山村金盆组，是全镇的政治、经济、文化中心。该镇分别与湘乡、衡山、双峰接壤，交通便利。属典型的湘中低山丘陵区，海拔均在100米左右，山圆坡缓，连绵起伏，自西向东夹盆地于中。历有“金盆”之称，便自成农工商汇集之地，近年来发展成拥有镇区面积2.7平方公里，人口1.5万人的50个省重点建制镇之一。镇内矿产资源丰富，高山一带蕴含丰富的石膏矿藏，观山一带的石灰矿也很丰富，更有三富、富石、富晓一带地底蕴藏的优质天然矿泉水资源取之不尽、用之三富村的青山龙泉现已普及省市县。全镇拥有150余家皮鞋厂家，从业人员3000余人，年产皮鞋400万双，年产值2亿元。通过IS09001认证

11、的“涓江”牌皮鞋公司荣获湖南省“乡镇企业名牌产品”和“湘潭市名牌产品”称号，同时拥有湖南省著名商标和中国真皮标志。特别是通过“十一五”期间的大力建设，完成了青山皮鞋工业园一、二期工程，制鞋产业有了较大幅度的提升，“十一五”末，全镇制鞋及相关产业年产值超过5亿元，该镇培养了以制鞋产业为龙头，以青山木业、富石肉联厂、青山龙泉、昌峰农机厂等企业为支柱的工业产业结构。2、项目建设背景 党的十七大报告指出：要加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级。发展乡镇企业，壮大县域经济，多渠道转移农民就业。 2007年，长株潭城市群被国家确定为全国资源节约型和环境友好型建设综合配套改革试验区并被赋予先行先试的政

12、策创新权。这是国家实施区域经济发展重大战略布局和重大举措，更是湖南难得的发展机遇和历史使命。 湘潭作为长株潭城市群的核心一级，进入了全国先试先行的行列，为全市发展迎来了新一轮重大战略机遇，一是有利于优先获得国家产业发展政策的支持，二是有利于加快产业机构优化升级，三是有利于拓展产业发展空间。针对新的战略机遇，xxx委、县政府提出了“项目兴园、园区兴工、工业兴镇”的发展战略，提出了大力发展“1+9”板块经济，以XXX县/市为中心的青山经济板块就是板块经济重要的组成部分，经过近几年的发展，青山桥皮鞋工业集群已经初具规模，专业化合作优势逐渐显现，随着近年来XXX县/市皮鞋工业园一、二期工程的建设，XX

13、X县/市“皮鞋之乡”美名更加响亮。三、项目建设的必要性与有利条件3.1项目建设的必要性 近年来XXX县/市按照县委、县政府提出的“横向抓板块、纵向抓工业园”、“项目兴园、园区兴工、工业兴镇”的发展思路和“1带9”板块经济的发展要求，大力发展皮鞋产业，目前XXX县/市已经完成皮鞋工业园一、二期工程建设，现在园区有七家企业，五家企业正式投产，全部机械化流水线作业，工业园日产皮鞋15000多双。一线工人500多名，从事配套产品加工的400多人，共计近1000人，为我镇解决了部分农村剩余劳动力的就业问题。到2009年底，皮鞋工业园累计投入资金7430万元，完成产值1.2亿元，实现税收58万元，皮鞋工业

14、园的建立已经成为青山板块经济中的亮点之一。 随着板块经济战略的实施，XXX县/市的小城镇建设也有了长足的发展， 近几年来，我镇小城镇建设通过大量的基础设施建设，完善各种城镇功能，吸引大批农民进入小城镇，至2009年底，镇区面积增加到2.4平方公里，镇区人口近1.9万人，特别是去年金盆路的硬化亮化以及新汽车客运站的建立，进一步提升了城镇的生活水平和品位。但目前XXX县/市皮鞋产业及小城镇开发也存在如下问题：3.1.1品牌知名度不高，没有现成整体辐射周边县市的影响力 XXX县/市皮鞋生产历史悠久，始于上世纪七十年代，兴于八十年代，九十年代走上了蓬勃发展的道路，“十五”以来XXX县/市的鞋业产业发展

15、进入了一个快车道。现已初步形成了研发、生产、销售一条龙的产业格局，特别是近几年当地政府围绕“主攻工业，提升农业，大力发展第三产业”的工作思路，做新、做大、做强皮鞋产业，使青山鞋业生产厂家迅猛增长，由2000年的42家发展到2006年的138家，形成了一定的规模和名气，产品也由原来单一的皮鞋生产转变为休闲运动鞋、波鞋等多个品种，但是在国内鞋业行业里来相比，青山鞋业还只是处于一个初级发展阶段，目前，全镇共有鞋业生产厂家138家，年生产总值1000万元以上的只有3家，年生产总值500万元以上的只有10家，年生产总值100万元以上的有42家，目前只有“涓江”、“着意乐”、“振湘”、“小金雀”、“拓夫”

16、等较为有名的品牌，产品在全国十多个省市销售。虽然全镇皮鞋生产企业总产值过亿元，但是还没有形成有影响力的产业集群，产业链条非常不完善，从设计、原材料、制鞋、销售及相关配套行业都十分欠缺，在周边地区青山皮鞋的美誉度和知名度都不高。3.1.2产品销售各自为政，缺乏专业化规模化的销售渠道 虽然XXX县/市皮鞋产量逐年提高，也涌现出了几个地区知名品牌，但是在销售上大多是以生产厂家各自开拓市场为主，没有充分发挥出XXX县/市“皮鞋之乡”的产业集群优势，一厂一个小天地，虽然市场份额随着国民经济的发展逐年有所增加，但是在全国范围内还缺乏知名度和美誉度。XXX县/市也缺乏专业的皮鞋贸易公司，专门规模化专业化销售

17、皮鞋，国内总体市场份额较小，国际市场几乎是空白。3.1.3原料采购成本大，不能及时掌握市场产品利润难保障 皮鞋工业是劳动密集型产业，总体来说产品附加值不高，主要盈利能力在于市场销售量和市份额。所以在不断开拓市场的同时，把握原材料进货渠道，控制原料采购成本也是极为重要的，皮鞋工业，主要原料是皮革、鞋底、寸料和配饰等。这些原料的主要产区在江浙沿海一带，而且江浙沿海地区本身制鞋工业非常发达，市场竞争极其激烈，原材料的价格波动也非常平凡。距离原材料主产地上千公里的XXX县/市，很难在本地及时把握瞬息万变的原料价格信息，以单一企业去江浙地区采购驻守成本又非常高，不利于企业节本增效。3.1.4镇区商贸物流

18、滞后，城镇发展急需具有影响力的市场青山桥自古是湘潭边陲重镇，是湖南省重要的建制镇，也是湘中地区重要商贸集镇，但是随着经济的发展，周边湘乡、双峰、衡山等集镇的繁荣，XXX县/市的商贸优势地位也在日趋衰落。上世纪90年代，XXX县/市是湘中地区商贸基础设施较好的集镇，随着周边县区经济的发展，湘乡经济开发区的建立，双峰工业园的建立和衡山旅游业的发展，周边城镇的商贸物流体系建设越来越完善，XXX县/市原有的客源向周边这些地区流失，加之基础实施老化，青山桥的目前的大型商场、农贸市场和集市主要都是上个世纪八、九十年来建设的，已经不能完全满足新时代条件下商贸物流的需求。综上所述，XXX县/市急需一个具有综合

19、服务能力的，专业化皮鞋、鞋料市场来推动青山制鞋产业的发展，通过贸易促进工业发展，整合产业资源，完善产业链条。使XXX县/市的制鞋产业通过商贸流动成为一个完善的产业集群。3.2项目建设的有利条件3.2.1政策优势 县域经济发展和农村市场开发一直是各级政府工作的重点，党中央和中央政府制定了一系列的发展县域经济，转变经济增长方式的政策，湖南省发布了湘发200417号中共湖南省委 湖南省人民政府关于加快县域经济发展若干问题的意见和湖南省人民政府办公厅关于印发促进农村市场体系建设的政策措施的通知（湘政办发200651号），根据中央和上级部门的文件精神结合我县实际情况，xxx县委、县政府制定了县委、县政府

20、提出的“横向抓板块、纵向抓工业园”“项目兴园、园区兴工、工业兴镇”的发展思路和“1带9”板块经济的发展要求 XXX县/市人民政府于2007年编制了XXX县/市鞋业产业发展规划，明确提出：将青山的鞋产业打造优势明显，特点突出、功能完善、运行高效的鞋业产业体系，使之成为青山的支柱产业，富民产业，以园区发展为载体，按照“项目兴园、园区兴工、工业兴镇”的总体思路，扎实建设好青山鞋业工业园，打造成“湘中鞋都”，成为引领青山经济的核心增长极。3.2.2规模化的产业集群 到2010年底，XXX县/市制鞋企业总量达到 XXX县/市区现有各类皮鞋生产厂家165家，年产皮鞋400余万双，年产值过两亿元，实现利润3

21、800万元，有从业人员4500多人，年累计发放工资4200万元左右。青山桥皮鞋工艺先进，做工精细，真皮制作，远销全国十几个省市，销售供不应求，已形成了一个充满活力的市场。“涓江”皮鞋同时拥有“湖南省著名商标”和“中国真皮标志产品”两项桂冠。后起之秀“着意乐”、“百舌鸟”、“琪尔美”等鞋业发展迅猛，产品质量毫不逊色，通过资产重组，他们已逐步组成了一个个巨大的皮鞋产业发展集团。3.2.3丰富的人力资源XXX县/市在辖区范围内从事鞋业生产的产业工人有6000多人，同时以XXX县/市为板块经济中心，周边分水、石鼓两个乡镇制作皮鞋的熟练工人不少于4000人。在市场竞争的激励下，青山经济板块内的各制鞋企业

22、，纷纷开展技术创新，引进沿海地区先进的生产技术和技术开发人才和销售采购团队，在产品创新上走出了自己的特色，丰富的产业工人资源和优秀的技术开发人才及销售采购团队为青山桥经济板块的鞋业发展提供强大的人才支持。同时，全镇在外地从事皮鞋生产的人员有4000余人，年产皮鞋过400万双，年产值过2亿元。四、项目选址、场址建设条件及建设规模4.1项目选址基本原则 4.1.1符合国家、地区和城乡规划的要求； 4.1.2应选址交通运输便利，周边皮鞋生产规模化的地区； 4.1.3选址应具备一定的基础设施条件 4.1.4选址应具有较完备的外围服务设施；4.2项目选址本项位于XXX县/市区东北的富晓村，规划总用地面积

23、18667.6平方米，合28亩，规划总建筑面积本项目总建设面积28亩，建设总建筑面积25536平方米，其中商业门面6384平方米，住宅面积19152平方米，配套停车位50个，绿化面积1800平方米，新修下水道、排污管道2000米，新建路幅8米的双向两车道市场道路1500米，项目总投资4220.27万元，项目计划建设期18个月。主要经济技术指标表序号项目数值单位备注1用地面积18667.6平方米2总建筑面积25656平方米其中商业建筑面积6384平方米住宅建筑面积19152平方米市场管理及计生用房120平方米5建筑占地面积6384平方米6建筑密度32.5%7容积率1.378绿地率30%9商铺数量

24、120个10机动车停车位80个五、工程建设条件及规划方案51项目建设条件5.1.1自然条件xxx位于长江中游平原与江南丘陵的交错地带，西靠雪峰古陆北东缘，东滨湘江，涟、涓两水自西南向东北贯穿其境，地貌轮廓为西北、西南、东南三面高，中部和东北部低。最高为西南的昌山，海拔755.1米，最低为湘江沿岸原九华的万家塘，海拔33.2米，相对高差为721.9米，地势比降为10%，造成平原、岗地、丘陵、山地四种地貌俱备，以平原、岗地为主。其中平原占全县总面积的39.54%。岗地占35.21%。丘陵占18.61%。山地占6.64%。县境属湘中丘陵，地势由西南向东北倾斜。5.1.2气候条件xxx域属亚热带季风湿

25、润气候。全县多年的年平均气温一般在16.718.3之间。1月最冷，月平均气温一般在5左右。极端低温为-12.1。7月最热，月平均气温一般在30左右，极端高温达41.2，冬夏温差2425。年最低温度一般在-2-8之间，年最高温度一般在3940之间。全年冬、夏时间长，春秋两季短，暑热期长，严寒期短，热量充足，雨水集中，光、温、水的地域差异小，灾害性天气较多，具有明显的大陆性气候特性。A：气温年平均气温17.2，最冷月平均气温4.7，最热月平均气温29.3，极端最高气温40.6，极端最低气温-11.3。B：降水量年平均总降水量1394.5mm，一日最大降水量192.5mm。C：湿度最冷月平均相对湿度

26、81%，最热月平均相对湿度75%。D：最大积雪深度20cm。E：最大冻土深度50m。F：年雷暴日数49.5天。G：风冬季平均风速2.7m/s，30年一遇最大风速23.7m/s，最多风向及频率七月S.20%，一月NW.31%。H：全年日照时数1677.1小时。5.3工程地质条件参照周边现有建筑工程地质情况，初步推断项目场址的地址条件稳定，适宜于本工程建设。根据中国地震动参数区划图，xxx地震动峰值加速度小于0.05g，反映谱特征周期0.35s，无自发性震源，地震基本烈度小于度，属地震稳定地带。1.2地块状况 项目在XXX县/市富晓村征收28亩土地上新建。地块已经到达“五通一平”（宗地红线外通电、

27、通讯、通路、通自来水、通市政下水道及宗地红线内场地平整），只待相关规划设计方案及立项、审批、招标手续完备即可进场开工建设。1.3规划方案 项目初步方案为建设9排砖混结构的商住楼，其中8排与至霞岭方向的公路平行，1排与公路垂直位于地块西侧，中间拟建一条路幅8米双向两车道市场道路与楼间支路相连，使市场中9排建筑成为一个有机的整体。 建筑设计按照经济、适用、美观的原则，尽可能多的满足商住两用的需求，外墙采用色彩明快的外墙砖贴面，住宅卧室可以采用飘窗结构，使建筑立面凹凸有致，更加丰富。结构上建议底层门面采用混凝土框架结构，这样有利于创造更大的连片的整体的营业空间，也方便入驻客商按照经营需要自由调配空间

28、，提高商业门面的附加价值。1.4产品方案本项目建成后主要产品为住宅和商业门面，其中住宅19152平方米，商业门面6384平方米。六、环境保护6.1环境现状 项目场址位于xxxXXX县/市，项目选址周边无大的工业污染源和其他危险品物流设施。环境状况较好。6.2污染源及污染物 项目对环境的影响分为两个阶段，即项目建设阶段的环境影响和项目投入使用后的环境影响。在项目建设阶段，建筑机械的噪声、施工的扬尘等对环境造成的影响；项目建成后，生活污水、生活垃圾等对环境产生的影响。 (1)建设阶段主要污染源和污染物 1)噪声污染源：项目的噪声污染主要来自建设期施工机械作业、运输车辆运行时的噪声。作业机械声音属于

29、突发性非稳态噪声源，将对附近的单位和生活区居民的生活产生的影响；材料运输车辆产生的高噪声将对周边人群的生活产生的影响。 2)粉尘污染源：项目的粉尘污染主要来自建设期粉状物在存放、搬运时遇风所引起的扬尘。在项目土建施工过程，粉状物料装卸、运输、搅拌有一定量的粉尘散逸到周围大气中；物料堆放期间，由于风吹等引起的扬尘污染，尤其是风速较大时或装卸、车辆行驶较快的情况下，粉尘的污染更为严重。 (2)投入使用后的主要污染源与污染物 1)废水：项目所产生的废水主要是生活污水。生活污水占项目日常排水量的80以上。废水的排放对水环境产生一定的影响。 2)固体废弃物：项目的固体废弃物主要是生活垃圾。 3)废气：厨

30、房餐饮产生的含油烟气。燃料采用天然气，废气排放量较小。6.3环境保护措施 (1)废水处理 项目的排水采取雨、污分流制排放体制。生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到污水排入城市下水道水质标准CJ3082.1999的水质标准后，经项目内的污水管汇集后排入城市污水排水系统。 (2)环境空气防护 严禁车辆超负荷运行，定期检查、维修各种车辆、机械，散装水泥运输采用密封式运输设备。对施工现场拟定时洒水，减少起尘量，并适时清扫路面，防止多次扬尘。燃料采用清洁能源，减少废气排放。 (3)噪声控制 对噪声的控制主要采用强化工程管理的办法，控制高噪声设备的运行时间并定期进行维护。严格按照有关部门规定的工

31、程施工作业时间进行作业。 (4)固体废弃物处理 在建筑物周围的适当位置设置一定数量的垃圾箱，生活垃圾由项目内的物业管理人员负责及时分类、收集至垃圾中转站，再由环卫部门转运至城市垃圾填埋场处理，保证项目环境的清洁卫生。6.4水土保持措施本项目在工程建设过程中的场地开挖等项作业会不同程度的造成植被破坏和表土疏松，遇降雨时，易发生水土流失。工程实施前，应请具有编制水土保持方案资质证书的单位做好水土保持方案，按水土保持要求实施。施工过程中应认真贯彻实行水土保持法及其实施条例，严格按照水土保持的有关规范执行。根据实际情况，对临时性松散表土做适当压实，对较大坡面做防坡处理。项目竣工后，应尽量种植草皮、树木，恢复植被，有利于防止水土流失。7、节能方案7.1用电量估算根据xxx青山桥城镇居民住宅用负荷电一般情况进行估算可得：本项目商业部分单位负荷按容量按80W/平方米，每套住宅用电负荷标准按10kW计算，估算本项目总装机容量