九江市房地产商铺调研报告.docx

1、九江市房地产商铺调研报告第一部分 市场调研说明调研截止日期：2001.5.30第一节 调研目的开发商有意向开发九江市庐山区政府北侧一块占地18.8308万平方米的土地，政府要求在此地块上兴建商业步行街、休闲广场和商业住宅三种物业，这三个项目在目前这个市场环境下启动是否可行？如果目前可行，风险和利润有多大？如果目前不可行，那么何时可启动？本次调研就是针对这三个项目的目前市场环境展开的调查，我们通过了解九江市房地产市场的宏观及微观现状，商铺市场现时和潜在的供应量、现时营销状况及项目周边的交通状况、配套设施、市场消费能力等方面的信息，从中分析九江市整体未来市场和片区房地产及商业的发展趋势，对目标项目

2、进行可行性分析，风险分析等，为项目的投资决策提供准确、有效的依据。第二节 调研区域界定本项目的盈利主要来源于商品房和商业街的销售，所以调研范围主要界定在对本项目住宅和商铺销售有借鉴和参考意义的区域。本次调研区域包含九江市浔阳区和庐山区两个区域。住宅调研在楼盘较为集中的九龙街片区、庐峰东路片区、九江市开发区、湖滨小区以及离本项目较近的前进路片区（前进路是离本项目较近的一条较繁华的商业街，为调研和统计方便将项目区域暂定为 “前进路片区”）。本次住宅调研中主要调查的是上述区域中具有一定规模的住宅小区。商铺调研区域主要集中在市中心的两条繁华路段浔阳路和大中路（步行街）及其周边辐射区域；九龙街是政府规划

3、的新商业街，目前正在建设和销售中，其发展对项目片区的商业状况和商铺销售有一定的影响，所以也将其列为本次调研的主要区域；除此以外，就是离项目较近的前进路商业街。第二部分 九江房地产市场调研报告 第一节 九江市房地产市场分析九江地处江西省北部、长江和鄱阳湖交汇处， 1992年被国务院批准为长江沿岸开放城市，水陆空交通便利，素有“七省通衢”之誉。长江和京九铁路两条大动脉在九江市区交汇，九江成为承东启西、引南接北的金十字交汇点。一、九江市综合宏观经济分析江西省明确提出把九江建设成综合型开放式的赣北经济中心，内外贸易的重要口岸，立体的交通通讯枢纽和兴旺的旅游城市。九江市国民经济发展增长的初步资料显示，去

4、年国民生产总值为213.07亿元，比去年增长10。其中，第一产业增加值40.45亿元，增长2.5；第二产业增加值97.96亿元，增长12.3；第三产业增加值74.66亿元，增长10.2；市场物价平稳回升，全年居民消费价格总水平比上年上涨了4.1。劳动就业246.81万人，比上年增加4.38万人。其中，城镇从业人员60.34万人，比上年增加2.02万人，城镇私营个体从业人员11.89万人，比去年增加1.51万人。全市财经收入20.52亿元，比上年增长9.9，其中地产财政一般预算收入10.50亿元，增长7.1，全市财经支出20.75亿元，比去年减少9.3。工业生产增长较快，国有及非国有收入500万

5、元以上的企业完成增加值37.82亿元，比去年增长16.3，增幅为全省第二，其中，国有及国有控股企业增加值35.35亿元，增长16，集体企业1.02亿元，增长13，股份制企业3.11亿元，增长6.8，外商企业0.63，增长13.5。从以上数据表明，九江市经济发展虽然增长较快，但同经济发达地区相比，明显落后，尤其是外资的进入，也明显不足。九江市虽占有一定的交通优势，但从地理位置上分析，九江上有武汉、下有南昌，两个省会城市虽然对九江的经济有一定的拉动作用，但在一定程度上也分流了九江的人才和资金，使得九江几乎成为一个中转站，难以囤积资金和财富。九江市大中型国有企业较多，在过去几十年里国家和政府对国有企

6、业加以保护，所以全市整体市场经济发展较好，但随着国有企业的改革和市场的开放，这些国有企业目前大多处于举步维艰或亏损破产状态，国企职工面临着严峻的下岗压力。据调查，九江市在岗职工平均年收入仅为7500元左右，明显低于全国平均水平。由于整体消费市场能力不足，决定了九江市难以筑巢引凤，九江市经济开发区规划于1992年，经过近十年的发展，目前除了部分政府配套工程外，开发区开工项目非常有限，整个开发区经济也一直萎靡不振，大多沿街门面终年紧闭。同时九江市的外来人员多数是周边乡镇的低收入阶层，这部分人难以刺激九江市的消费市场。二、九江市房地产市场概况九江市是江西省继省会南昌市之后的第二大城市，又属于国家有名

7、的旅游城市。但从房地产现时整体市场发展态势来看，市道显得极为低迷。而且，房地产市场极不规范，城市规划意识淡薄，土地一级市场管理相当混乱，二级市场在总体供给与需求上显得十分疲软，三级市场更为低迷。目前，九江市的房地产整体市场售价相对同等规模的城市而言明显偏低：目前市场均价约在10002000元M2之间。同时，从不同区域的楼盘售价来看，对于市中心物业，居民可接受的价格仅为1700元左右，甚至更低，对于单价超过2000元的高价位物业，市场容量及消费能力却十分有限，如位于都市心脏地带的滨江现代城，定位为豪宅物业，拥有现楼、优质地段、配套齐全及优美江景等众多优势，现售均价低至1800元M2左右，经过了一

8、年的销售，目前还有不低30的空置率。对于中心区以外的区域，包括已建立10年之久的经济技术开发区，其楼盘售价也仅在800-1200元M2左右，对于区位偏远的庐山区而言（对九江人来说，庐山区是九江的郊区），楼价即显得更低，其售价普遍在800元以下。虽然商品房的单价较低，但市场对产品的需求依然十分有限。从对目前市场供给的统计结果来看，目前九江市在建在售的商品房约为60个，绝大多数项目为体量较小的单位项目，总建筑面积约在150万M2左右，这在广州、上海只是一至两个大盘的供给量，若按户均面积约120M2计算，也仅有12500户，仅相当于九江市现居总户数的0.8（九江市现常居总人口约50万，以户均人口3.

9、4人计算，约有150000户），总供给量明显不高，然而，消化这么小的供给总量，九江市场却显得非常吃力，目前还有不低于30的空置房。以此可见，九江市居民总体需求不足以及有效购买力偏低是不争的事实。造成九江市目前商品房价格难以提升的原因，除了整体的经济环境较差以外，还有一个原因就是土地出让的不正规化。目前九江市土地出让缺乏统一的管理和整体规划。很多土地没进入市场拍卖，而是采用协议出让。国有土地的混乱管理致使许多土地流入私人手中，最后造成房地产市场的盲目和零星开发，这些小规模楼盘多为“游击队”施工，其安全和质量难以得到保障。同时，这种低成本低价位的物业进入市场后扰乱了房地产行业的规范竞争，在很大程度

10、上阻碍了九江楼市的健康发展。三、九江市各片区房地产市场分析九江市区主要包括浔阳区和庐山区两个区域，两区通过十里大道、九瑞大道、浔阳路等几条重要道路紧密地联系在一起。由于地理位置、历史地位、产业结构等存在着差异，使得各区在经济发展水平上存在着明显差异，从而导致了各区房地产市场发展程度的不均衡。（一）浔阳区1、浔阳区房地产概况浔阳区自古以来就是人口聚集区，市区内大部分常住居民都集中于此。人气的聚集，使得该区的房地产市场快速升温。目前，在建在售项目主要集中在九龙街、庐峰东路、庐山南路、长虹大道及滨江路，特别是九龙街(含新桥头)目前在建项目共有10个。(具体情况见下表)浔阳区主要在售楼盘情况一览表（一

11、）楼盘名称发展商位置总建面积（M2）户型结构户型面积（M2）建筑类别三兴花园三兴房产新桥头约20000两房两厅93104多层三房两厅118135四房两厅144复式147203龙跃花园民生集团九龙街约30000三房两厅122151多层学洲城(东盟3期)东盟实业集团九龙街约12000两房两厅73110.多层三房两厅102137钻石名苑安美达房产九龙街38000两房两厅941039栋/多层三房两厅116123向阳苑安居房产九龙街53000两房两厅901108栋/多层三房两厅130160庐峰小区经济适用住房发展中心庐峰东路150000一房一厅64多层两房两厅83115三房两厅118151浔阳区主要在售

12、楼盘情况一览表（二）楼盘名称发展商位置总建面积（M2）户型结构户型面积（M2）建筑类别庐峰南小区振兴房产庐峰东路65000两房799112栋/多层三房91156四房两厅131155复式227279湖滨花园（中心区）信华集团庐山南路35000两房两厅92120多层、小高层三房两厅127169四房两厅153161六房三厅179224龙鑫花园华龙房产长虹大道120000两房两厅8393多层三房两厅99119四房两厅138169五房二厅145滨江现代城新华新房产滨江路约25000两房两厅112126高层三房两厅150161弘雅花园北方房产九瑞大道120000二房两厅88102多层三房两厅1241262

13、、浔阳片区现时物业分析A、建筑形式分析从调查资料显示，目前浔阳片区在售楼盘建筑形式主要以多层为主，并有少量的高层项目，如滨江现代城、年丰大厦、锦湖豪庭、滨江花园等，由于高层多建于临湖、临江区域，而这些区域都位于浔阳片区，因而九江高层项目均集中在浔阳片区。高层由于均价大多在1800元m2以上，而且物业管理费大多在0.8元m2，这一价位是工薪阶层无法承受的，使得目标顾客群范围较窄；另外高层无法满足户户南北朝向等的要求，因而接受程度较低，这两个方面使得高层的销售情况不太好，销售率大多在40以下。B、规模分析由于浔阳片区房地产起步较早，其开发规模已由原来的零星开发逐渐向规模开发转变。浔阳片区近段时间大

14、盘跌出，目前在售楼盘的总建筑面积约为150万平方米，开发区、庐峰南路、长虹大道均为大规模楼盘集中区，如长虹大道旁的龙鑫花园、庐峰南路旁的庐峰小区及位于开发区的弘雅花园，总建筑面积均在10万平方米以上，其中庐峰小区的总建筑面积达到了15万平方米。这些大规模楼盘均采取分期开发的策略，如弘雅花园共分3期开发，这样既减少了一次性资金的投入，缓减资金压力，又可逐步地提高价格。部分楼盘规模具体情况见下表：部分楼盘规模情况表楼盘名称 总建筑面积（m2）钻石名苑38000向阳苑53000庐峰小区150000庐峰南小区65000湖滨花园（中心区）35000龙鑫花园120000弘雅花园120000C、户型、面积分

15、析从调查资料显示，户型供给以两房和三房为主，其主力面积分别为90110 m2和110150 m2，畅销面积分别为90100 m2和130150 m2。另外在户型的供给上，有少量的四房、五房及一房。仅有庐峰小区推出了64m2的一房一厅。形成这种户型供给结构的主要原因，与主要客户为居家自住型为主有一定的关系，目前九江市购房作为投资的较少。各户型面积见下表：户型结构面积主力面积畅销面积一房一厅646464两房641269011090100三房两厅91160110150130150四房两厅131180130160五房两厅145145六房三厅179224179224主要在售楼盘户型面积统计表D、现时价格

16、水平分析从上表可以看出，浔阳片区现时价格水平主要集中在9251300元m2，价格由于地段、小区环境、开发规模、开发商实力等不同而有着较大的差异。位于九龙街首段的龙跃花园凭借其优越的地理位置使其均价达到1200元m2；位于中段的学洲城（东盟城中城3期）虽然其地理位置不及龙跃花园，但由于其开发商具有一定的实力以及一、二期的成功开发，均价也达到了1200元m2；位于尾段的向阳苑位置相对较偏，且具有经济适用房的性质，因此价格相对较低，仅为980元m2。庐山南路的湖滨花园凭借其开发商信华集团的品牌、成熟的配套、优美的环境、湖滨花园南北两区的成功开发，使其均价达到了1300元m2；位于庐峰东路的庐峰小区和

17、开发区的弘雅花园虽然位置较偏，但由于开发规模较大，对价格起到了一定的拉动作用，均价分别达到了925元m2和1000元m2；位于长虹大道旁的龙鑫花园，由于交通方便，离市中心较近，规模较大，均价达到了1200元m2。E、销售情况分析 从上表可以看出，浔阳片区楼盘销售约在40%60%左右，主要由于目前市场供应量较大，特别是九龙街片区在建在售项目共有10个（包括新桥头片区），且多为同质性楼盘，竞争比较激烈，销售率大多在40左右，如学洲城、向阳苑销售率均在40，龙跃花园由于集团购买，且销售时间较长，销售率达到了80。滨江现代城由于目前周边环境较差，无法与项目档次相符合，从而造成项目在周边处于一种孤立状态

18、。尽管目前为准现楼，但销售业绩不太理想，仅40左右。从位于市中心区域楼盘的销售情况来看，处于现楼或准现楼的楼盘销售情况不太乐观，除项目自身存在一些问题外，从另一方面也反映了购买力较低，总体需求不足等方面的问题。F、广告策略分析浔阳片区各楼盘所处的位置、小区环境、档次不同，在广告推广上也各有侧重。位于九龙街的楼盘大多以物业的升值潜力作为楼盘卖点。如钻石名苑将“钻石地段，升值无限”作为其广告诉求点；而位于庐山南路的湖滨花园（东区和中心区），凭借湖滨花园南北两区的成功开发，以“升级版本”为诉求点。庐峰小区是市政府推出的经济适用房，所以以“高品位的住宅享受，最经济的购房消费”作为其广告语，强调其低价位

19、的优势。G、客户层面分析从调研情况及户型供给上看，目前住宅的客户群主要以居家自住型为主，投资型客户较少。浔阳片区的主要客户主要以行政企事业单位的职工为主。这类群体收入水平较高而且比较稳定，且大多已有一套住房，再次置业主要为了提高居住档次，对楼盘素质、小区环境等要求较高。由于居住习惯及庐山片区楼盘的档次较低，这类客户多选择在浔阳区购房。（二）、庐山区1、庐山区房地产概况庐山区由于距离市中心较远，且为工业集中区，常住居民较少，房地产起步较晚，大多数楼盘开发仍处于零星开发状态，具有规模的楼盘较少。现今由于交通便捷、周边县区人口的迁移、市区范围的扩大等因素的刺激，使得该区房地产有一定的升温，特别是浔海

20、花园的大规模开发，对该片区的房地产开发与需求起到了一定的拉动作用。项目位于前进东路以南约150米处，属于庐山区的中心位置，是人口、商业和房地产开发较为集中的区域，因此，在分析时把项目片区作为一个重点来分析。项目周边在售楼盘主要有浔海花园、庐林花园等，具体情况如下：项目片区在售楼盘情况一览表楼盘名称发展商位置总建面积（M2）户型结构户型面积（M2）建筑类别浔海花园浔海实业前进西路100000两房两厅88多层联体别墅三房两厅100119四房三厅168/180庐林花园鸿昌房产前进东路32000两房两厅7996多层(8栋)三房两厅107142龙洲花园龙洲房产前进东路10000两房64/88/93多层三

21、房两厅120四房两厅1492、项目片区现时物业分析A、规模分析项目片区房地产发展较晚，目前还处于起步阶段，楼盘大多属小规模开发，一般总建筑面积在3万平方米左右，如庐林花园总建筑面积为32000m2。只有号称“九江第一社区”浔海花园开发规模较大，总建筑面积为10万平方米。浔海花园的规模开发，对项目片区的房地产发展起到积极的拉动作用。部分楼盘规模情况见下表：部分楼盘规模情况表楼盘名称总建筑面积（m2）浔海花园100000庐林花园32000B、户型、面积分析从调查资料显示，项目片区户型供给仍以两房和三房为主，主力面积分别为8896 m2和110120 m2，并有少量的四房。在户型结构和面积上与浔阳片

22、区有明显的区别，没有五房、六房等大户型而且在面积上也比较偏小。形成这种户型供给结构，与其目标客户有一定的关系，这部分客户多为首次置业者，收入水平不太高，购房的目的是为了满足基本居住需求，对户型、面积主要讲求实用性，项目片区的低价位对其是一个较大的吸引。由于户型面积小、单位价格低，从而使总价得以控制。各户型面积见下表：主要在售楼盘户型面积统计表户型结构面积主力面积两房64968896三房两厅100142110120四房两厅149149四房三厅168/180168/180C、现时价格水平分析从上表可以看出，项目片区现时价格水平主要集中在720800元m2，价格由于地段、小区环境、开发规模、开发商实

23、力等不同而有着较大的差异。项目片区由于离市中心较远，且片区整体形象较差，从而导致其物业价格较低，大多都在700元m2左右，如庐林花园和龙洲花园，均价分别为740元m2和720元m2。浔海花园由于规模较大，且一期的成功开发，均价达到了该片区最高，为800元m2，和一期相比，每平方米提升了100 元左右，提升的幅度并不大。就本项目而言，由于片区整体形象较差，购买群体经济能力有限，要想在目前800元/ m2的基础上提升到预期的1200元/ m2，难度较大。D、销售情况分析项目片区目前开发项目较少，且楼盘的档次普遍不太高，因此价格较低，具有较强的价格优势，现楼或准现楼的销售率大多在60以上，如庐林花园

24、由于价格较低，销售率达到了80，浔海花园虽然价格相对较高，但由于其规模较大，小区内各种配套相对完善，特别是小区内的幼儿园是一个较大的吸引，销售情况较好，达到了70左右。E、广告策略分析项目片区由于整体形象较差，楼盘的档次较低，其卖点主要是其低价位，如龙洲花园以其低于600元起价，作为宣传点。而浔海花园由于其开发规模较大，采用欧式的建筑风格，因此主要以“欧洲风情小镇，九江第一社区”作为其卖点。F 、客户层面分析从调研结果及户型供给来分析，目前项目片区的客户群主要以居家自住型为主，投资型客户较少。具体包括以下几类：1、浔阳区中低收入群体。这类客户有改善居住环境的愿望，但由于经济条件的限制，只能选择

25、价格较低的楼盘，庐山区的前进路片区相对较繁华，且价位较低，正符合其购买需求。2、周边厂矿企业职工。这类客户由于长期居住于此，已经形成居住习惯，并且比较注重子女教育问题，项目片区较为完善的教育配套和低价位是促成其购买的重要因素。3、周边区县的生意人。由于周边区县的房价与项目片区的房价相差不大，但不及项目片区繁华，考虑到既可经营生意，又可将户口迁入市区，多选择在此购房。若将目前的目标客户群与楼盘价格、销售情况结合起来看，不难看出，目前项目片区较高的销售率与楼盘的低价位有着非常紧密的联系。由于本项目的成本较高，若价格不能有较大的提升，开发商的目标利润将得不到实现；若将价格作较大的提升，目标客户群将会

26、有较大程度的缩减，造成有效购买群体不足，风险较大。3、项目片区配套设施状况随着九江市区范围和商业辐射范围的不断扩大，以及周边区县人口的迁入，项目片区人口逐渐增加，各种配套设施也逐步跟进，日趋完善。具体情况如下：A、交通配套本项目位于十里大道东侧，前进东路以南约150米处。由于十里大道是连接浔阳区和庐山区的纽带，具有成熟的交通体系，交通便 利，特别是往返于市中心的车辆较多，发车频率较高，约每5分钟就有一班。具体情况如下表：项目片区公交车配套统计表车号起点站终点站车号起点站终点站1路(101)师专五七二七2汽车站莲花洞1路(102)火车站轻机7汽车站通远1路(103)火车站昌河公司13新桥头江氧B

27、、生活、商业配套由于前进路段是庐山区的中心区域，庐山区区政府、庐山区地税局、庐山区人民检察院等各行政事业单位及家属区都位于此，另外，周边住宅项目的启动聚集了片区的人气，带旺了片区的商业。该片区周边生活配套基本能满足日常生活所需，由于该片区居民收入水平普遍较低，除派拉蒙和沃尔得两个大型超市外，其余大多为小商铺经营，档次较低，极少有品牌专卖店。该片区内还有庐山区小商品市场和九江城南综合市场两个具有一定规模的市场，由于市场整体形象较差，目前经营状况不太理想。该片区目前休闲娱乐和康体健身配套设施极其匮乏，周边居民对这类配套设施需求程度较高。C、金融配套项目周边有中国工商银行、中国银行、中国建设银行、交

28、通银行、十里信用社、信用合作社、十里邮政支局，金融配套较为完善。D、教育及医疗配套项目周边现有庐山区中心幼儿园、海后幼儿园、船校幼儿园、希望幼儿园、小天使幼儿园、庐山区实验小学、庐山区中学、九江职工学校、九江财经高专、新华书店等教育设施，能基本满足该片区居民子女就读的要求。医疗配套有庐山区人民医院、中西医疗门诊部、九江庐山区血防医院门诊部、空军九江专科医院，完全可以满足该片区居民的医疗保健要求。片区配套设施一览表（主要针对项目周边配套）配套类别配套项目商业配套派拉蒙超市、沃尔得超市、庐山区小商品市场、九江城南综合市场餐饮老字号、三味火锅、实力饮食中心、十里大酒店金融工商银行、建设银行、中国银行

29、、交通银行、十里信用社教育中心幼儿园、海后幼儿园、船校幼儿园、庐山区实验小学、庐山区中学、九江职工学校、九江财经高专医疗保健庐山区人民医院、中西医疗门诊部、九江庐山区血防医院门诊部、空军九江专科医院其它蓝桥酒吧、十里邮政支局第二节 小结通过以上对九江经济情况和房地产市场的分析，我们对九江市的房地产市场现状有了较为全面的认识。从总体上来说，由于九江市经济发展水平较低，从而在一定程度上制约了房地产的发展。目前在建在售的商品房约为60个，绝大多数项目为体量较小的单位项目，总建筑面积约在150万M2左右，相对九江市场来说，消化这部分供应量比较吃力。浔阳区房地产发展较早，在开发规模上有从零星开发向规模开发转变的趋势，总建筑面积超过10万平米的大盘大多位于此片区。均价主要集中在10001200元M2区段；从各楼盘的销售情况来看，大多楼盘的销售率在40%60%，个别由于集团购买等原因，销售率达80%左右。从其销售情况也可反映出对目前市场供应量的消化比较吃力。庐山区房地产发展相对较晚，且由于片区形象欠佳，楼盘的档次较低，从而使其价格也较低。目前均价主要在700800元M2这一区段内。从其销售情况来看，销售率大多在60%以上，若为现楼，销售率将会更高，造成其热销的一个重要原因就是其较低的价格。第三部分 九江市商铺物业调研报告第一节 九江主要路段商铺物业市场分析九江市占