福鼎市龙泽项目可行性研究报告.docx

1、福鼎市龙泽项目可行性研究报告福鼎市龙泽碧水兰庭项目可行性研究报告项目编号：2008020098中心主任：陈 琳项目负责人：叶森鑫福建省闽咨投资咨询中心二九年六月 编 制 人 员叶森鑫 工 程 师梅顺启 高级经济师黄继才 高级工程师杨东升 高级工程师陈 榕 高级经济师吕佳娜 工 程 师钱 丹 助理工程师审核：黄继才 总工审定：陈 琳 主任第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称：福鼎市龙泽碧水兰庭项目二、项目建设单位：福建省龙泽房地产开发有限公司三、项目负责人：林明载四、项目建设地点：项目建设场址位于福鼎市山前增坪，南面为福鼎母亲河桐山溪，依山傍水，环境优美，山前江滨南大道和原沙吕线分别从用地

2、南北通过，交通便利。五、项目主要建设内容为：总用地面积25237.6，建成1118层高的住宅，总建筑面积66902.6,其中计容积率建筑面积60065：不计容积率建筑面积6837.6（含地下车库建筑面积4048.6，地面架空及通道建筑面积2789）。项目地点交通便利，住宅沿溪布置，形成良好的景观空间。六、项目建设单位情况：福建省龙泽房地产开发有限公司可承担建筑面积20万平方米以下的开发建设项目，注册资本2000万元人民币，投资者：林明载占90，1800万元，林敏捷占10，200万元。七、项目前期工作进展情况说明：本项目用地为建设单位以公开拍卖的方式取得土地的使用权，在拍卖文件中已经市建设局出示

3、建设项目选址意见书，各项规划指标的建设项目选址意见书中已确定，按建设局规划方案的要求，下一步将委托具有资质的设计单位编制项目初设方案的设计工作，整体结构中90以下户型占40%以上，建筑面积、建筑密度、停车位、绿化率等分项目均按规划要求进设计。第二节 编制依据一、建设单位与福鼎市国土资源局签订的国有土地使用权出让合同；二、福鼎市建设局出具的编号为2007字第1019号建设项目选址意见书；三、投资项目可行性研究指南（试用版）；四、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；五、福鼎市城市规划委员会会议纪要【2007】3号；六、龙泽碧水兰庭项目规划设计方案审定通知书；七、业主单位提供的其它材料；八、业主单

4、位委托编制可研报告的合同书。第三节 主要结论一、宏观环境分析总结福鼎市房地产市场的发展，多层及高层公寓式住宅已成为市场的新宠，新落成的温州商城、太姥豪庭、锦融大厦、福华茗苑、天裕大厦、御景园等一批高层住宅楼盘，市场销售的火爆，成了对本类产品的市场前景的定位。同时房产价格一直走高，体现了旺盛的购买潜力。另一方面，住宅消费也从单纯注重房子位置向注重小区规模、小区环境和小区品位发展，消费观念逐步成熟。二、市场前景预测根据宏观房地产市场特征，本项目优、劣势等的分析，本项目定位为较大规模的中档居住社区，在产品结构上包括多层联排住宅、多层住宅，11层和18层的高层住宅，以适应不同收入水平的消费群体的需求，

5、避免产品的同质化带来的市场风险。同时注重小区景观环境和品位的塑造，因此市场前景看好。三、项目总投资及资金筹措方案项目总投资为17982.5万元，项目所需资金由建设单位自筹6000万元，向银行申请贷款5000万元，其余6982.5万元由销售收入再投入解决。四、综合评价结论项目建设符合当前福鼎市作为滨海旅游城市建设的总体规划要求，项目开发按国家对房地产事业的有关规定和要求进行建设，项目规划选址和设计方案已通过建设局批准。项目建成后对提升福鼎市滨海旅游城市的形象，完善城市的总体布局，加快福鼎城市化的建设进程，促进社会经济的可持续发展，提高山前片区的城市建设水平具有十分重要的意义。项目选址科学合理，自

6、然条件及水、电、路等基础设施条件好，具备了建设的条件。项目主要经济指标见下表：在现有价格体系及计算基准下，总投资收益率为27.77，项目资本金净利润率83.23，项目投资财务税前内部收益率为22.6，项目投资财务税后内部收益率为19.2，偿债备付率和利息备付率指标也都满足要求，项目经济效益较好，具有财务生存能力，同时具有较强的抗风险能力，项目在财务上是可行的。项目主要经济指标表序号工程或项目名称单位数量备注1用地面积25237.62建筑占地面积63603总建筑面积66902.63.1地上建筑面积628543.2地下建筑面积4048.64停车面积个1804.1地下停车个994.2地面架空停车个2

7、94.3室外停车个525.1住宅建筑面积53935.55.2商业建筑面积5829.55.3配套建筑面积3006容积率2.387建筑密度%25.28绿地率%25.09总投资万元15887.9911建设资金筹措方案万元17982.511.1建设单位自筹万元600011.2申请银行贷款万元500011.3销售收入再投入万元6982.5第二章 项目建设的必要性第一节 项目背景福鼎市位于福建省东北部，与浙江温州毗邻，是闽东南通往浙江乃至长江三角洲的“北大门”。于清乾隆4年（即公元1739年）置县，1995年撤县设市，城市规划控制面积200平方公里，现辖16个乡镇（街道）、1个开发区，共有250个村、29

8、个居委会，其中沿海乡镇有12个。全市陆地面积1526平方公里，海域面积14960平方公里，是陆地面积的近10倍，其中滩涂面积6670公顷，020米等深线浅海面积7万公顷。总人口56万人，老区基点村231个，老区人口占全市总面积的86%，少数民族乡1个、民族村25个，少数民族人口占全市总人口的7.5%。福鼎市南距省会福州230公里，北邻浙江温州84公里，东至台湾基隆142海里，104国道、高速公路同三线和已经动工建设的温福铁路纵贯全境，水陆交通便捷，“南联北接”的时空距离短。同时，福鼎是闽浙两省海陆相连的唯一县级市，历史上同浙南有着密切的经济社会文化往来，边界贸易基础好、发展快、规模大，是我省重

9、要的省际边贸改革试点县（市），2004年边界贸易额50.7亿元，增长10.7%。福鼎市拥有海岸线长432.7公里，占全省的十分之一，有大小港湾41个，岛屿81个。天然深水良港之一的福鼎沙埕港，水深港阔，长年不淤不冻，万吨巨轮出入不受潮汐限制，在3.7公里长的岸线上可建510万吨泊位8个，1万吨泊位10个，是国家二类口岸和国家一级渔港。奇山秀水和滨海岛屿构成了福鼎市独具特色的自然旅游资源。“海上仙都”太姥山的自然景观以花岗岩洞为特色，在国内同类景观中发育较全且特色明显，是国家重点风景名胜区和国家地质公园，融山、海、川、岛和人文景观为一体，有太姥山岳、晴川海滨、九鲤溪瀑、福瑶列岛、桑园翠湖等五大景

10、区和翠郊古民居、冷城古堡、昭明十刹等一批历史古迹。成功举办了五届中国太姥山文化旅游节，使太姥山的知名度不断提高，旅游经济迅速发展。同时市政府以名山为媒，以特色海滨风光为媒，积极开发和储备旅游建设项目，在全国大中城市开展推介、促销、招商活动，并在政策上制定一系列优惠措施，提供良好的投资环境、服务环境，寻求各种经济成份参与旅游开发。大力发展生产富有地方特色的工艺美术品、土特产品、海产品等旅游纪念品，发展区域文化、旅游文化、畲族文化、乡村文化、生态文化等各种特色文化，扩大旅游宣传覆盖面，拓展客源市场。福鼎是闽越和瓯越文化的发源地之一，中原文化的传入也比较早，自秦汉以来，就是闽浙之间的重要城镇。深厚的

11、道教、佛教、儒教文化，独具民族特色的畲族文化、独具地方特色的饮食文化与闽东老区的革命精神共同构筑现代福鼎多元的文化体系，1997年和2000年连续两届荣获全国“双拥模范城”称号。随着经济社会发展进程的不断加快，福鼎市基础设施建设日异完善，城市综合服务功能不断增强，产业结构逐步趋向合理，城乡居民生活水平稳步提高，一批重大基础设施项目和生产性项目落户该市，增强了城市经济发展后劲与活力。共引进70多个工业项目，总投资达20亿元，正式投产后年可新增产值50亿元。与此同时，良好的市场、服务。信用环境，为进一步扩大对外开放营造了可持续的发展氛围和条件，在2004年度福建省县域经济评价中，成为“经济发展十佳

12、”县（市）之一，县域竞争力居全省第18位，为全面建设小康社会奠定了良好的发展基础。为加快福鼎市的城市建设步伐，进一步改善旅游城市形象，完善城市的整体功能，福鼎市人民政府将项目用地进行公开挂牌出让，福建龙泽房地产开发有限公司2100万元的地价取得了该地块的开发权。第二节 项目建设的必要性一、项目建设是福鼎市城市建设的需要近年来福鼎市加快城市化进程，提高城市管理水平作为推动经济发展质的飞跃、提高人民生活质量的突破口。福鼎以建设闽浙边界滨海旅游城市为目标，按照城市总体规划“一中心、六组团”的要求，中心区重点抓好路网建设、污水和垃圾处理、旧城改造、绿化美化等。加快旧城改造步伐，完成建委片区、外贸片区、

13、桐南片区等项目建设，新建体育中心、城市广场等文体设施，完成城北镇西、山前城东组团，建设岩前工业区组团和丹岐组团，规划玉塘组团和铁锵组团，同时福鼎市确立“东扩、南移、面海”的城市空间发展战略,提出“千年城址，百年建设”的规划理念,坚持规划高起点、建设高标准、管理高效能、环境高质量，强化城市总体功能，城市建设与管理水平得到很大提高。十几年间城市建成区面积比原来扩大了近一倍，城市规划控制区从60平方公里扩展到200平方公里，城市人均居住用地、人均居住面积、人均道路面积、人均公共绿地面积等指标都大幅提高，现已完成城市道路、给排水、防洪、电力、公交、消防、燃气等专业规划。本项目的建设为完善城市的总体规划

14、提供了有益的支持。二、项目建设是福鼎市社会经济发展的需要在福鼎市确定了以旅游经济带动社会经济发展的战略中，房地产产业的发展占据了一个重要的位置。从某种意义上说，房地产业不仅成为地方税收的重要经济来源，拉动了其它行业的发展速度，缓和了居民住房难的矛盾，更改变了作为旅游城市所必需具备的市容、市貌。随着我市核电站等大型项目的落户，石板材、化油器等支柱产业、旅游行业的迅猛发展，福鼎经济进入了一个快车道，城市改造的进一步完善将提入重要议事日程，而本项目的建设为将会更进一步拉动福鼎社会经济的发展。三、项目建设是拉动山前片区发展的需要本项目用地位于山前增坪村，处于山前老城区与潮音岛小区以及百胜新区的连接地带

15、，它的建设与完善，能带动山前江滨南大道的建设，并丰富了桐山溪东岸的滨溪景观，使山前片区的城市建设步入新的阶段，充分体现城市东扩的发展战略。第三章 项目功能定位和目标市场预测第一节 房地产市场调研分析一、国内房地产环境随着国家宏观经济的不断发展，我国房地产市场经过几年的调整以后，福鼎市房地产逐年升温，根据国家有关资料统计预测，我国房地产价格指数各大城市普遍上升2.5-4%，高于物价上涨指数，说明在今明两年内，房地产价格均处在上升趋势，这为房地产的开发、经营创造了有利条件。福鼎市房地产市场发展基本上与全国同步，从福鼎市区房产销售来说，可售的楼盘房源不多，相继开盘几大楼盘均出现的抢购的现象，销售场面

16、火爆，更为房地产行业的投资增加了信心，同时也验证了业主在投标时所做决策的正确性。二、人口城镇化，扩大了市场消费需求福鼎是闽浙边贸城市，有着悠久贸易的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多浙南等外地人来福鼎投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为福鼎市的商品房消费市场增添了新的主力军。随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强，2006年福鼎市城镇居民人均可支配收入为10118元，比上年增长9.4%。人均可消费支出8400元，增长3.3%。2006年福鼎市完成地区生产总值64.2亿元，

17、人均GDP超过10000元，同比增长11%；农民人均纯收入4027元，比上年增加1083元，增长6.6%，增长速度创近年来最好水平，增长速度居宁德市第一位。以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车、小轿车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示了新一轮消费结构升级已为期不远。银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行列，增加了市场的需求量。按银行的住房按揭贷款政策，这些消费者通常

18、只需支付相当于总房款三至四成的首付款即可提前入住，享受房产的居住权，这就大大增加了消费人群数量，有效激活了房地产市场。三、福鼎市房地产市场情况福鼎市区原来的居住观念是对传统榴房情有独钟，随着近年房地产市场的发展，多层及高层公寓式住宅已成为市场的新宠，新落成的温州商城、太姥豪庭、锦融大厦、福华茗苑、天裕大厦、御景园等一批高层住宅楼盘，市场销售的火爆，成了对本类产品的市场前景的定位。同时房产价格一直走高，体现了旺盛的购买潜力。另一方面，住宅消费也从单纯注重房子位置向注重小区规模、小区环境和小区品位发展，消费观念逐步成熟。第二节 本项目市场分析一、优势本项目位于山前增坪、桐山溪旁，依山面海、其南北分

19、别是江滨南大道和沙吕线，交通便捷，距福鼎市中心约1公里，特别适合建设成为环境优雅、景观美丽，适合人居的住宅小区。二、劣势本项目用地虽离市中心不远，但就目前看其周边没有形成较成熟的居住社区，区域人口尚显不足，商业人气不旺，市场培育尚需一定时间。三、机会从发展看，从市中心的桐山大桥至本项目用地之间，近期将有多个项目建设，原一建、二建地块改造和后胆新村地块的建设，本地段和市中心之间将形成较旺的人气，周边的城市环境和氛围将大大改善，而且，随着江滨南大道逐渐延伸，潮音岛小区和百胜新区相继开发和建设，将极大地提升本项目的区位优势，也将为本项目开发带来机遇。四、威胁2009年，山前片区有较多房地产项目推出，

20、会对本项目造成一定冲击和竞争。另外，国家某些政策的不确定性，将可能给本项目造成一定的影响。第三节 市场定位一、产品定位根据宏观房地产市场特征，本项目优、劣势等的分析，本项目定位为较大规模的中档居住社区，在产品结构上为11层和18层的高层住宅，以适应不同收入水平的消费群体的需求，避免产品的同质化带来的市场风险。二、价格定位1、住宅部分：参考近年福鼎市住宅价格的均价上涨趋势和新近开盘销售的房地产项目价格及销售情况，结合项目本身的素质和定位，预计本项目住宅部分在销售期内可实现的销售均价为4500元/m2。2、商业部分：考虑到本区段商业气氛不浓，商业主要以满足社区内部商业需求为主，因此，预计本项目商铺

21、部分销售均价为8000元/m2。第四章 项目建设场址条件第一节 区域自然条件 福鼎市位于福建省东北闽浙交界处，南距福州299km，北距温州114km，处在福州与温州两个沿海开放城市的中间地带。介于北纬26552726，东经1195512043之间，东南濒东海，西界柘荣，南连霞浦，北至分水关与浙江省苍南、泰顺两县接壤，近海有冲积小平原，气候温和、雨量充沛。陆地面积1461，东西宽79.3，南北长57.4。福鼎市下辖有17乡镇及街道办事处和开发区，市区山水相间，风景秀丽，三亚至同山高速公路、104国道和省道沙吕线及温福高速铁路贯穿市区。境内太姥山是国家风景名胜区；沙埕港地处我国南北重要港口的中心位

22、置，是我国天然避风良港之一；前岐四季柚是“世界奇果”；白琳玄武岩矿山是全国十大石板材基地之一，化油器年产量占全国的三分之一。1995年10月13日竟国务院批准同意撤县设市，年轻的福鼎市依据自身的区位优势和资源条件，确定了福鼎市城市性质为：海峡西岸经济区东北翼滨海旅游工业城市。第二节 气候水文特征项目区域内属于中亚热带季风气候区，海洋性气候显著，秋高春温；夏长冬短，春秋分明；冬夏季风交替，旱雨季分明；富有区域性特征。全年平均气温达1819之间，最热气温出现在7月份，平均达2328之间。沿海地区年平均降雨量为13001700毫米，太姥山是福鼎市降雨中心区，您平均降雨量达2112. 3毫米，主要降水

23、都集中在水稻生长季的39月，其中56月为梅雨季和89月的台风雷雨季节是降水量的高峰期。第三节 社会经济概况改革开放以来，福鼎市国民经济有了较大的发展，十五期间，福鼎市地区生产总值（GDP）年平均递增11%，2006年达64.2亿元，人均GDP为11295元，年均递增11.5%，完成“十五”计划目标；财政总收入年均增长10.3%，达4.06亿元，其中地方级财政收入2.58亿元，年均增长13%；全社会固定资产投资年均增长30.4%，累计完成投资66.06亿元，2006年达26.64亿元，增长19%。农业产业化进程加快，工业支柱产业凸现，第三产业层次和水平不断提高，三次产业结构由2000年的28.4

24、：37.7：33.9调整为2005年的23.7：39.8：36.5，其中第二产业比重比2000年提高2.1个百分点；2006年城镇化水平达45.7%，超“十五”计划5个百分点。建成或基本建成重点项目28项，实现高速公路全线通车，硬化乡村道路450公里，占总计划的56.3%，城市建成面积由2000年的7.3平方公里拓展到2006年的12平方公里，完成农村电网和城市电网改造，“一园三区”等项目载体建设初具规模，初步形成石材、汽配、食品加工三大行业，石材业为省集群产业。农业基础设施和防灾抗灾能力明显增强；旅游事业不断发展，太姥山旅游设施进一步完善，被评为国家地质公园，景区面积达93平方公里，嵛山岛列

25、入“中国最美十大海岛”之一；2006年全市接待游客94万人次，旅游经济总收入达3.9亿元。十五期间，一批有较强辐射带动能力的生产性项目落户福鼎并陆续开工、建设和投产，累计承接浙南等市外项目95项，资金38.67亿元；累计利用外资6281万美元；总投资为800亿元的核电项目落户福鼎，将给福鼎带来前所未有的发展高速和机遇。政府职能转变、国有资产管理机制改革、农村税费改革、林权制度改革、外贸体制改革、投资体制改革等均取得新突破，非公有制经济加快发展，社会主义市场经济体制进一步完善。社会保障体系、文化、卫生、体育、广播电视等各项社会事业得到进一步发展，建成市医院病房大楼、体育馆、青少年宫等一批社会公益

26、项目；农民人均纯收入由2000年的2854元提高到2006年的4027元，年均增长7.1%，城镇居民人均可支配收入由2000年的5965元提高到2006年10118元，年均增长8.6%。第四节 配套基础设施条件 近年来，福鼎市加大基础设施投入力度，初步形成了四通八达的交通网。该项目就北临28米江滨南大道，目前该大道已建至本项目用地旁；供水管道已经接到项目场址的周边，可满足项目建设与使用的需要；11万伏变电站的10万伏输电线路已经达项目建设场址附近，可从此处的10KV出线引出。福鼎市拥有程控交换机容量16万门，沪穗光缆贯穿项目区，实现全市乡镇及福宁高速公路饿104国道福鼎段移动信号的全面覆盖。区

27、域开通程控电话率达100%。邮政也得到稳步发展，开办了特快专递。金融服务网络健全，是了各银行网络系统的互连互通。广电全市联网，完全可满足项目建设要求。项目建设的钢材、水泥、木材，当地建材市场可以采购：基建所需的砂、石、砖等地材在当地既可采购并满足供应。第五节 项目建设的政策支持 本项目是福鼎市国土资源局公开挂牌中标项目，市发改局、建设局、国土资源局等有关部门在项目的策划和申报上提供了帮助和便利。第六节 基地及地质状况本项目位于福鼎市山前增坪，基地形状呈不规则多边形，东西长约250米，南北宽约120米，总用地面积25237.6。南侧为28米江滨南大道，北侧为原沙吕线及民房，目前基地部分为原物资仓

28、库，部分为滩涂地，根据地形地貌及附近地质资料，拟建场地地形地貌类型属滨海沉积平原地貌单元，滩涂部分经人工堆填至与江滨南大道基本持平后，整体场地适宜房屋建设。第五章 工程建设方案与建设内容第一节 设计依据一、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；二、福鼎市城市总体规划；三、城市居住区公共服务设施设置规定；四、住宅设计规范（GB50096-1999）；五、住宅建筑设计标准；六、建筑工程交通设计及停车场设置标准；七、城市道路绿化规划及设计规范（CJJ75-97）；八、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005版）。第二节 工程建设方案一、设计理念1、以人为本住宅是人的自然生

29、存空间，也是人的精神发展空间。因此住宅的最终目的是实现安定和美好的生活氛围。本方案力求通过合理组织空间布局实现良好的建筑物理环境和人居环境，以人的适用性为根本出发点，创造动静结合，私密与开放相结合的空间结构。2、匀质景观追求景观环境匀质性的规划理念，住宅建筑房型设计强调其内部功能组织、外部景观效果、观景实现均好。3、因地制宜建筑设计根据基地环境和整体规划要求，在力求创建高品位、高档次住宅小区目标下，考虑当地住宅的建设特点，设计布局经济合理、立面简洁现代，充分满足消费者的需求。二、总平面布置1、小区规划结构是围合型的，一个大中心绿地，住宅布置四周。2、小区由多层、小高层、高层组成，低密度大间距创

30、造宜人景观。组团空间互相渗透，配合为多层次多元整体景观。3、通过建筑底层的局部架空，中心绿地的视觉空间更为流畅，可穿透性良好，有助于小区邻里的交往。融合自然、人工景观，通过景观轴线把人的视线从城市引入小区步行主入口广场后，引入小区组团中心。同时结合广场铺地绿化、小品的设置，再合理安排休闲设施，便于人们在商业街休憩、交流、购物等等，一切都是一种出于人性化的设计。舒适宜人、建筑起伏变化、自由而及富趣味性，强调社区环境的均好性及整个小区整体性。充分利用区域大环境景观，即南面的桐山溪等，让所有住宅每户都能享受到。三、建筑单体设计1、平面设计整体房型布置合理，出入路线流畅，充分考试居家生活实际要求。户型

31、平面布置以客厅为中心，各个户型的客厅均围绕着整个小区的景观而变化，有入户花园等户型，在功能上达到洁污分离、动静分区，入户设有过渡空间，每户均有一个阳台，住宅设计遵照小康标准做到交通流线少的功能。各户均具有良好的通风采光。注重室内环境，具有相对完整的居住空间。2、立面造型设计单体立面的体量、风格、色彩设计，强调细部，突出现代风格，造型丰富，强调小区的整体效果。立面上简洁的线角，纯净高雅的色调及丰富的体形变化，体现明快大方的现代人居环境的气质，同时有注重整体的组合形象规划。南面沿江大道，高低错落的建筑，象高速前行的超级航母，象征着蓬勃发展的经济和地产商高品质开发的决心。丰富的天际轮廓线，统一而富有变化。单体形象明快简洁，设计底窗台，大凸窗及落地门，视野与小区大面积绿地相交融，体现现代主义的新风格。小区建筑物主色调为咖