金叶岛国际大酒店项目可行性研究报告.docx

1、金叶岛国际大酒店项目可行性研究报告金叶岛国际大酒店项目可行性研究报告第一章 总论一、概述 （一）项目简介 项目名称：金叶岛国际大酒店建设单位：建设单位法定代表人：项目性质：新建项目项目地址：项目建设内容：金叶岛国际大酒店是一个按照五星级标准设计的超豪华商务餐饮酒店。项目占地4.62亩，总建筑面积9008.74平方米，停车位70个,住宿接待规模为40个各式客房，餐饮娱乐最大接待能力为650人次/日。建设内容包括：餐饮用房、客房、娱乐休闲用房、基础配套设施等内容。项目总投资：项目总投资为9,490.75万元，其中：建设投资为9,001.53万元（建设单位已投资4,600.00万元，新增建设投资4,

2、401.53万元）,建设期利息为189.22万元，流动资金为300.00万元。资金筹措计划：项目资本金4,690.75万元，项目银行贷款4,800.00万元。（二）项目定位1、市场定位：项目市场定位于为高级商务游客、高档休闲游客、大中型企业、行政事业单位、重庆高收入者提供高质量的餐饮、娱乐休闲、住宿服务设施，主要目标客户为高端商务（公务）客户。2、经营管理定位：公司拟引进国际知名品牌酒店集团作为营运商负责项目经营管理，从而加盟国际连锁品牌序列。3、标准定位：引入ISO9000 国际服务质量标准，实现服务质量与国际水平的接轨，以满足境内外高中端客户需求；4、形象定位：充分发挥“重庆核心商圈”、“

3、直港外滩”地域优势，争创中国高端商务餐饮一流品牌。（三）可行性研究报告编制的依据和原则1、编制依据（1）酒家酒店分等定级规定（GB/T 133912000）；（2）旅游饭店星级的划分及评定（GB/T 14308-2003）；（3）重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（重庆市人民人民政府）； （4）重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划餐饮业、旅游业发展重点专项规划；（5）投资项目可行性研究指南（中国国际工程咨询公司）；（6）建设项目经济评价案例（建设部标准定额研究所）；（7）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（国家发展改革委、建设部）；（8）有关政府部门、机构发布的工程建设方面的标

4、准、规范、定额；（9）国家其他有关法律、法规、规范。（10）金叶岛国际大酒店室内装修设计方案；（11）建设单位提供的营业执照、资质证书、项目房地证等相关相关资料。2、编制原则（1）该项目合理使用建设单位已有宝贵的房屋、土地资源及无形品牌，充分发挥现有设施的潜力，达到工期短，投资省，见效快的目的。（2）针对商务人士、成功人士尊贵、豪华、高端的需求特点，项目始终遵循“以人为本”的理念，提供有针对性、个性化、特色化的客房、餐饮、娱乐休闲产品。（3）本项目坚持“创国内一流、国际知名品牌，做大重庆旅游，做强餐饮主业”的目标，针对特定顾客进行高起点定位、高标准建设，为市场提供高品质产品。（四）建设单位简介

5、企业名称：住 所：注册资本：实收资本：企业类型：法定代表人：成立日期：经营范围：（五）项目提出背景近年来，重庆市餐饮业快速发展，已成为商贸流通产业新的增长点。2006年全年实现餐饮营业收入194亿元，同比增长20%，增幅居全国第6位，重庆市餐饮业正成为朝阳产业，其中商务餐饮、高档餐饮市场空间越来越大。近年来，以重庆为目的地或中转地的相关商务活动与日俱增，各类国际机构、国内外大集团公司的高级商务客人往来数量迅速增加，并纷纷在重庆设立常驻机构。同时，国内不少企事业单位为展示自身实力、树立品牌形象，随着业务拓展，对重庆地区高档酒店、商务餐饮娱乐场所的需求日益强烈。重庆市经济的迅速发展迫切需要重庆应有

6、适量的功能设施完善、能承接高规格接待任务的商务餐饮娱乐场所。而重庆市高档餐饮休闲娱乐场所非常少，特别是高档娱乐休闲场所几乎空白。原金叶岛酒店是在本世纪初兴建的，2003年营业收入达2188万元， 2005年达到2625万元，时至今日，金叶岛酒店装饰、装修已十分落后，部分功能配套不足，空间布局已不合理，与当前高级商务游客、高档休闲游客、大中型企业、行政事业单位、重庆高收入者多方位、高品位的需求存在较大的差距。本项目拟在原金叶岛酒店现有条件设施基础上，进一步发挥“金叶岛”品牌优势，建设高档餐饮酒店，引进国际顶级品牌餐饮娱乐管理集团进行经营管理，并根据地理位置、客源市场、客源层次等情况，定位于豪华型

7、商务餐饮酒店。项目建设可在很大程度上满足重庆地区高端餐饮市场及高档娱乐休闲场所发展的需要，在目前餐饮市场竞争高度同质化的形势下，有利于树立差异化经营的典范，促进形成竞争有序的格局，推动餐娱业良性持续发展。（六）项目投资必要性和经济意义1、近年来，随着重庆市社会经济的高速发展，城市化建设的稳步推进，人们的生活水平有了很大的提高，高质量的物质生活，高品味的休闲娱乐，成了人们追求的目标，为重庆市高档餐娱业蓬勃发展创造了条件。项目所在的重庆直港美食街特点是以大众中档消费为主，而高档化或大众化正逐渐成为我国餐饮业的发展趋势。金叶岛国际大酒店产品设计和服务理念将和重庆直港美食街以及重庆目前和未来3-5年将

8、出现的竞争对手存在差异，而高端商务餐饮又拥有已经存在并不断增长的市场需求，因此，项目市场前景乐观，经济效益巨大。2、重庆市对外政治、经济、文化交流会越来越频繁，而目前重庆市高档餐饮休闲娱乐场所非常少。金叶岛国际大酒店将承担起重庆市高端商务宴会、高端公务接待等活动的功能，有助提高重庆城市形象及知名度。3、“十五”期间，重庆市旅游业发展取得了突破性进展，旅游经济总量快速增长，但重庆市旅游业发展中还存在诸多不足，在旅游接待设施建设方面主要表现在：旅游基础设施仍不完善，在国内外有美誉度、有影响力的旅游大项目少。根据重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划旅游业发展重点专项规划，“十一五”期间，重庆市将

9、争取每年星级饭店总量保持10%的增速，五年内力争再造“200颗星”，即：10个五星级、15个四星级、30个三星级旅游饭店。本项目投资近1亿元，将促进重庆市旅游接待设施完善、升级，具体落实重庆市打造中国旅游经济强市的战略决策。4、本项目为劳动密集性生产项目，项目的实施，将产生巨大的社会效益。预计本项目为重庆市提供数百个就业机会，这对缓解重庆市剩余劳动力就业，为下岗职工提供发展空间，促进当地经济发展和社会稳定，都有着积极的作用。综上所述，该项目的建设具有显著的经济效益和社会效益，进行投资是十分必要的。（七）研究范围和工作内容通过对餐饮市场分析，并围绕技术可靠、经济合理的原则，论述本项目的可行性情况

10、。主要研究内容包括：市场分析、项目实施条件、建设规模与项目选址、工程技术方案、环境保护、项目实施进度、投资估算和财务评价、风险分析等。二、项目研究结论（一）技术评价项目技术上可行：1、符合产业政策的发展要求餐饮业目前为国家、重庆市鼓励类产业，本项目符合产业政策的发展要求。2、符合市场需求经市场需求预测分析，重庆市餐饮业为朝阳产业，高端商务餐饮发展空间较大，项目市场前景乐观。3、项目实施准备充分金叶公司正积极推进项目各项准备工作，项目具体实施计划详细、可靠。4、建设规模和项目选址合理该项目建设规模合理，项目场址对外交通便利，市政配套基础设施完善，可以满足本项目建设需要。5、工程技术方案合理、可靠

11、6、环保可达标金叶公司根据国家的有关设计规范和标准，对环境保护均采取适当措施，该项目不会产生环境污染。（二）经济效益评价本项目所得税后项目投资财务内部收益率为22.69%，高于行业所得税后项目投资基准财务内部收益率9%，所得税前项目投资财务内部收益率28.03%，高于行业所得税前项目投资基准财务内部收益率12%，项目资本金财务内部收益率为26.56%，高于行业融资后资本金基准收益率13%，项目投资可行。本项目偿债期间，利息备付率2.29，偿债备付率大于1.14，项目偿债分析指标较好，偿债能力较强，易于取得贷款机构的贷款支持。计算期内各年经营活动现金流量均为正数，不需要借用短期借款，具备较强的财

12、务生存能力。从敏感性分析结果看，考虑到4 种因素影响下仍具有较强的抗风险能力。项目存在的风险对项目的影响程度为中等偏低。（三）研究结论本项目从技术与经济指标，所能承担的风险程度和给企业带来的经济与社会效益上看，我们认为该项目是可行的。根据商业性文化娱乐设施项目投资收益的一般水平，结合餐饮行业的市场现状、发展前景、项目建设条件等因素，并综合考虑国内正在实施的其他同类项目的可比因素，建议投资方采取积极的投资战略。（四）附主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1日餐娱接待能力人次6502客房数量间403占地面积平方米3080.50停车位70个4建筑面积平方米9008.74露天经营

13、面积8005项目总投资万元9490.75资本金4690.755-1建设投资万元9001.53新增建设投资4401.535-2建设期利息万元189.225-3流动资金万元300.006年均营业收入万元10899.217财务评价指标7-1所得税后项目投资财务内部收益率%22.697-2所得税前项目投资财务内部收益率%28.037-3所得税后项目投资财务净现值万元12405.67i=9%7-4所得税前项目投资财务净现值万元12578.74i=12%7-5所得税后项目投资回收期年6.40含建设期，下同7-6所得税前项目投资回收期年5.577-7项目资本金财务内部收益率%26.567-8项目资本金财务净

14、现值万元7342.29i=13%7-9项目资本金投资回收期年6.837-10项目资本金净利润率%46.488银行贷款分析指标8-1项目银行贷款本金万元8-2占项目总投资比例%8-3项目银行贷款还贷期年8-4还贷期利息备付率（%）8-5还贷期偿债备付率（%）第二章 市场分析一、我国餐饮业发展现状项目经营以提供餐饮服务为主，娱乐休闲、住宿等为辅，项目属于餐饮业。改革开放以来，我国餐饮业获得了空前发展，餐饮企业在过去的20 多年中总体规模不断扩张。这一时期餐饮企业的产业地位得以确定，不仅产业规模迅速扩大，而且产业内部结构调整加快，餐饮企业的整体素质不断提高。2006年，我国餐饮业市场活跃，继续呈现又

15、好又快的稳步发展态势，餐饮消费实现历史性的跨越，全年零售额首次突破1万亿元大关，达到10345.5亿元，同比增长16.4%，比上年净增1458亿元，比同期社会消费品零售总额增速高出2.7个百分点，连续16年实现两位数高速增长。餐饮消费继续成为拉动消费需求快速增长的重要力量。分城市（指省会城市以上）看，零售额方面，超过一百亿元的城市有18个，比上年多出1个，上海、北京、广州、天津、成都均超过200亿元并分列前五名，上海市连续两年拔得头筹，北京市跻身第二，广州市“屈居”第三。增长率方面，超过全国水平的有上海、济南、青岛、重庆、郑州、合肥、武汉、杭州、天津、长沙、西安、南京等12个城市。社零比重方面

16、，成都、广州、大连、郑州、长沙、天津、济南、长沙、重庆、武汉等9个城市均超过全国平均值。贡献率方面，上海、济南、成都、天津、郑州、重庆、广州、武汉、青岛等9个城市超过全国水平。2006年，我国餐饮产业经济进一步协调发展。限额以上餐饮企业增长质量改善，连锁发展加快，经营效益显著；限额以下餐饮企业稳步发展。有关资料表明，全年限额以上和限额以下餐饮企业营业额分别为3011.8亿元和7333.7亿元，比上年分别增长15.9%和16.6%，占全国餐饮业零售总额的比重分别为29.1%和70.9%；限额以上增幅比上年提高4.4个百分点，限额以下增速放缓但比重略有增加。强劲的餐饮消费，有力地拉动了经济增长。2

17、006年，餐饮业的发展和繁荣为我国经济社会发展带来了巨大的经济效应、社会效应和产业效应，在拉动消费需求、构建和谐社会、增加税收、促进就业、解决农副产品“卖难”、促进国际交流与合作等方面发挥了重要作用。全年餐饮业零售额占社会消费品零售总额的比重为13.5%，对社会消费品零售总额增长的贡献率达到15.8%，拉动社会消费品零售总额增长2.2个百分点。全行业实现营业税收569亿元，比上年增长17.6%。新增就业与再就业岗位约200万个，其中吸纳了大量下岗职工、低学历人员和农村人口就业，是安置就业的重要渠道，有利于构建和谐社会，促进社会稳定。二、我国餐饮市场发展趋势展望餐饮业是成长性巨大的朝阳产业，在继

18、续全面落实科学发展观、加快构建和谐社会、实现经济社会又好又快发展的政策推动下，我国餐饮业将继续保持又好又快又稳的运行格局，并呈现以下四大发展趋势：（一）餐饮消费将进一步保持旺盛的发展势头。目前，我国人均餐饮消费刚刚达到100美元，与美国1600美元、法国1050美元相比仍有较大的发展空间和潜力。“民以食为天，生以食为本”，伴随着政府拉动消费的政策影响、城乡居民收入较快增长和消费观念更新等因素，未来餐饮业依然是引人注目的消费热点，我国餐饮消费水平将继续保持高速增长。当前餐饮业的消费需求主体还是来自城镇居民，而农村餐饮这个庞大的市场还没有真正启动。从餐饮市场的连续性和可持续性看，巨大的农村餐饮市场

19、将为我国餐饮经济提供广阔的发展空间。（二）餐饮社会化将进一步带动消费方式多元化。近年来，餐饮社会化程度不断加强，外出就餐已成时尚。生活节奏加快、消费观念更新和社会经济交往活动频繁将进一步加快餐饮社会化发展的步伐。商务交易、会展活动、居家消费、商务与个人旅行、休闲娱乐等均成为带动餐饮消费的动因，这意味着外出就餐的人员将日益增多，下饭馆将会成为人们的“家常便饭”，餐饮业消费需求将不断扩大，与之相对应的消费门类将突破传统的餐式范畴，呈现出便利化、多元化和现代化发展趋势。（三）经营方式改变将进一步激活餐饮业市场。连锁经营、网络营销、集中采购、统一配送等现代经营方式将不断在餐饮行业得到有效的实施和运用。

20、餐饮业将进一步拓展新的经营空间和强化管理，大力发展绿色餐馆，引导绿色消费，尤其是做好品牌经营和技术创新两大文章，发挥好品牌、网络、技术在开拓市场中的作用，加快传统餐饮业向现代餐饮业的转变步伐。一些地方特色的家常菜馆、小吃街、美食广场、中西式快餐遍地开花，异常火爆。（四）服务内涵扩展将进一步促进餐饮消费可持续发展。在市场化竞争和消费结构升级的新形势下，餐饮业将积极调整产业和产品结构，努力扩大餐饮消费热点，不断加强服务内涵的人性化发展，不断拓宽餐饮消费的空间和领域，以社区餐饮为载体，更加便民利民，大力提倡健康消费、安全消费、绿色消费、环保消费、科学消费、节约型消费，促进餐饮业可持续发展。综上所述，

21、今后一段时期我国餐饮业仍将继续保持较快的增长势头，对经济的拉动作用还会不断加大。根据餐饮业发展模型分析，预计2007年我国人均餐饮消费支出将达到915元，餐饮业市场运行将继续以17%左右的速度高速增长，全年零售额可望达到12100亿元。三、重庆餐饮市场现状及发展前景近年来，重庆市餐饮业快速发展，已成为商贸流通产业新的增长点。2006年全年实现餐饮营业收入194亿元，同比增长20%，增幅居全国第6位，占社零总额13.8%,高出社零增幅4.6个百分点。年营业额过亿元的餐饮企业23家，其中17家进入全国餐饮百强。根据重庆市餐饮业发展规划，在“十一五”期间，重庆餐饮业要实现社会消费品零售总额年均增长1

22、7%以上，重点培育市级50强餐饮企业和100家国家级酒家酒店，规划建设中国火锅城和10条市级美食街。到2010年，初步形成彰显重庆餐饮特色、荟萃天下美食、展示多元文化、满足不同需求的中国美食之都的基本框架。到2020年，基本建成中国美食之都。重庆市餐饮业正成为朝阳产业， 2006年以来，重庆市餐饮业总体发展趋势是：一是商务餐饮、高档餐饮市场空间越来越大，重庆市专攻高端商务餐饮的星级酒店少。二是大众化、中低档餐饮消费继续保持快速增长的态势，市场竞争十分激烈。三是个性化消费日趋明显，品牌特色更加突出。餐饮消费已从价格、品种选择为主向价格、品位、氛围、服务和品牌文化等综合性方面转变，消费者更加注重卫

23、生、环境、服务特色的需求；追求品牌店、特色店、品牌餐饮企业的势头更加明显，个性化特色经营突出。四是绿色餐饮消费、食品安全卫生成为时尚，消费者对餐馆的装修、地段、服务、氛围要求越来越高，食品安全将受到消费者的高度关注。从宏观政策看：随着重庆市旅游业和城乡居民生活收入的稳步增长和消费水平的不断提高以及餐饮消费习惯的改变，家宴、婚宴、商务宴席及日常在外就餐的进一步增多，餐饮行业经营收入将持续增长，对重庆餐饮业发展将产生积极的影响；从法规变化看：随着重庆市2007年一系列支持餐饮业发展的措施、意见出台，重庆市餐饮行业发展前景广阔。四、项目市场分析根据客户消费的目的，金叶岛国际大酒店客源划分为以下五个细

24、分市场：1、高级商务游客（会议、会展、商务客人）：该部分游客主要由参加在重庆举办的商务活动、会议团队和国内外文化交流活动（如2007年春季全国糖酒会、2007年第17届全国全国图书交易博览会、2007年第27届全国摩托车及配件展示交易会等）的客人组成，一般都选择四星级以上酒店。2000 年以来重庆地区参加国际性的商务会议及文化交流活动的游客在客源市场中所占比例越来越大，根据2005年重庆市旅游业统计公报：2005年全市共接待海内外旅游者6017.71万人次，来渝游客中商务旅游占25.14%，会展旅游占12.75%。2、国内大中型企业、外资及合资企业，如重庆啤酒、太极实业、重庆百货、重庆国投等，

25、利宝、福特、爱立信、家乐福、安利等世界500强等。上述1、2均为高端商务客户，该部分客户客源比较稳定，其对酒店的忠诚度高、消费力强、利润比大众餐饮高20%左右。高端商务客户对就餐环境、菜肴出品、服务质量、文化品位、个性化服务有较高的要求。3、行政事业单位：重庆市机关、行政事业单位各种公务、商务性质的各种会议、活动或招待宴请较多，该部分客户对服务质量、文化品位、安全隐私、安静性要求严格，对消费价格不太敏感。4、高档休闲游客（自由人团队、散客）：这部分游客主要来自国内经济发达地区和海外；对休闲度假的要求较高，要求酒店具备完善的休闲设施和相关服务设施；对交通便捷程度要求较高，要求目的地与所住城市有直

26、达航班，且可以随去随回。2005年，来自广东、北京、上海等经济发达地区的游客，占来渝国内游客总数的17.5%。5、高收入者：包括企业家、金融从业人员、高校工作者、外企员工、新闻工作者。根据本次重庆市高收入者（年收入12万元以上）个税自行申报情况和实际申报率（约20%），重庆目前高收入者在5万人以上。该部分客户对就餐环境、绿色餐饮、食品安全、菜肴特色要求较高。本项目主要目标客户为高端商务、公务客户，根据商务部和各地烹饪协会调查数据，2006年中国各大城市商务、公务餐饮消费所占的比重为40%，其中高档消费在30%以上，即高端商务、公务消费占餐饮消费10%以上。重庆市餐饮企业目前专攻高端商务餐饮的目

27、前不超过5家，代表主要有重庆万豪大酒店、重庆金源大饭店等。据了解，这些定位高端的商务酒店，其客源大多为商界高层、政界精英，如大公司、大企业的公司宴请、公司高层间的聚会，政界高层公务接待等，高端商务餐饮在整个重庆餐饮市场所占份额约5%10%，但年销售额却高达10亿20亿元，重庆市频繁的商务活动正在成为重庆餐饮业快速增长的重要力量。重庆市文化商务活动的需求随着重庆经济的发展而日趋旺盛。五、项目市场竞争优势 1、地理环境优势金叶岛国际大酒店工程项目位于重庆市九龙坡区，为重庆目前最成功的滨江美食娱乐休闲带之一，可以预计，在未来几年内，九龙坡核心商圈的规模将仅次于解放碑。金叶岛国际大酒店位于“直港外滩”

28、，临长江，环抱独具特色的天宝广场，项目整体规划科学、合理，与周边环境和谐，地理位置、商业环境优势显著。2、硬、软件产品优势金叶公司本次投入巨资，对原金叶岛酒店所有客房、餐厅、公共区域、设备系统、IT 系统及设施用品进行了更新改造和提档升级，将使酒店档次处于重庆市餐饮业、酒店业、娱乐业的领先地位。金叶公司目前已与国际知名软件公司进行接触，拟合作实施信息化战略与建设规划，形成酒店前台运营、市场营销、物流管理、人力资源、财务管理等多个IT 系统集成，酒店智能化水平将位于全市前列。3、人力资源与企业文化优势金叶公司现主要股东方和董事会成员大多是餐娱业、酒店业资深专家，高管人员80%以上从事酒店业二十多

29、年，熟谙酒店经营管理，确保了股东会、董事会的决策符合市场发展方向和企业长远利益，有利于经营层的执行准确、高效。现有职工中80%以上是原国内四、五星级酒店的业务骨干，曾经有10 多位管理和业务骨干先后被派往国外著名饭店管理集团接受过短期培训，员工队伍整体国际化程度较高。4、管理优势金叶公司将聘请国际知名品牌酒店管理机构担任项目发展顾问，为项目策划定位、市场分析、财务评估、规划设计和营运商选择提供专业支持；聘请国际知名品牌酒店管理集团担任项目建成后的专职营运商，使项目融入国际连锁品牌系统和市场营销网络，获取足够的客源渠道和管理服务质量。六、项目市场研究结论随着重庆市旅游业的持续发展，旅游人数的不断

30、增加，将扩大酒店的客源基数；会议团队、企业及机构组团、高级商务旅游、高档休闲旅游的显著增长，对高档特色酒店的新建、改造提供了需求动力；重庆市基础设施的完善、直航线路的增加，将开辟更多的高档休闲旅游的客源地，也为重庆高端商务餐饮业发展提供了客源保证。随着重庆市城乡居民生活收入的稳步增长和消费水平的不断提高以及餐饮消费习惯的改变，重庆高档餐饮有着较大的市场空间。本项目产品设计和服务理念将和重庆直港美食街以及重庆目前和未来3-5年将出现的竞争对手存在差异，项目市场前景乐观。第三章 项目实施准备情况和具体业务计划一、项目实施准备情况本项目建成后将主要从事餐饮、娱乐休闲、住宿经营，针对新的营运模式和不同

31、的目标客户，金叶公司已在营销和经营管理方面着手进行相关准备工作：1、针对本项目，已筹建专门的项目建设和管理机构，确立各自分工和职能，根据项目建设和运营情况进行相应的组织管理。2、基于本项目特质，已与数家国际知名品牌酒店管理集团进行接触并进行了初步洽谈，已初步确定1-2家作为战略合作伙伴。3、根据项目的进展情况，坚持针对性、系统性相结合，已培养、储备一批一专多能的复合型人才资源，实施了人才管理与开发规划，包括符合岗位要求的各类人才的数量、结构，人才招聘计划、教育培养计划、薪酬分配体系等。4、加强了制度化、系统化建设，建立了项目建设、营运相关的所有管理制度、规定、标准和程序，明确了各级人员岗位职责，确保项目运行科学、高效。5、成立了专门营销机构，配备专业营销人员，在开展大量市场调研基础上，进一步加强针对重庆市各大旅行社、目标客户的宣传推广，初步明确战略合作意向。6、正加速完善“金叶岛全球市场营销系统”，拓宽区域市场和分销渠道，吸引更多