最新河西市场调研报告.docx

1、最新河西市场调研报告南京河西市场调研报告第一部分市场调研目录第一章项目所在城市商品住宅市场的综合分析一、总供给量分析二、总需求量分析三、价格趋势四、消化状况分析五、购房面积与户型分析六、购房习性特点分析七、房地产市场综合评述第二章项目所在区域重点竞争楼盘分析一、在售物业二、待售物业三、待建物业四、物业可比性五、结论第三章目标客户市场需求分析第一章项目所在城市商品住宅市场的综合分析一、总供给量分析1、供给量分析19952004年上半年商品住宅开发投资、面积等指标一览表年份房地产开发投资（亿元）住宅开发投资（亿元）住宅施工面积(万)住宅竣工面积（万）住宅交易面积（万）199559.4529.260

2、2.36230.78/199669.733.94543.78275.67178199772.8936.17535.75207.872151998101.0658.79611.82270.46253199997.9162.21686.93314.33222.2200099.3466.42658.59297.55254.2200111175.28743.95308.96305.232002137.6396.57909.6374.43341.922003183.8129.31255.0336.24400.162004上半年80.3255.381558.61121.32168.91由上图可以看出199

3、5年到2004年南京房地产市场投资开发力度加大，仅2004年上半年住宅开发投资量就接近1998年全年的投资量。施工面积近年来增幅明显，2004上半年的施工量已经大大超过了2003年全年的施工量，这体现出住宅开发量的飞速增长。竣工面积增长缓慢，在2003年甚至出现负增长的现象，这在一定程度上影响了供需平衡，需求量高速增长而供给量跟不上就会造成供不应求。商品住宅销售面积的平稳增加表现了南京房地产市场整体的供略大于求态势，呈现供需两旺的局面。2、2004下半年南京房地产供给量预测供应将稳步增加，总体供求矛盾将继续缓解，结构性矛盾仍将存在。2003年全市共招拍挂出让614公顷土地，比2002年增加3.

4、3倍，2004年国土部门还将供应土地1000公顷。2003年的开工面积、施工面积都大幅增长，因此2004年的供应量将有大的增长，总体供需矛盾会得到进一步缓解。2004年上半年全市商品住宅上市量为390.56万，预计下半年的上市量肯定会超过上半年的上市量。主要原因在于2004年上半年的房地产投资增幅达到34.07，2003年出让的614公顷土地一部分将在2004年下半年进入市场，2003年新开工面积达到了739.28，经过半年左右的建设基本可以上市销售，因此保守估计2004年下半年上市量将会达到400500万。二、总需求量分析1、总需求量论述目前，推动南京房地产开发投资不断增加的动力主要是强烈的

5、市场需求，而构成南京房地产市场需求的主体主要包括了拆迁、投资购房、结婚、改善居住环境以及城市化进程所带来的购房意向。而消费者的消费渐渐趋于理性化，对物业品质需求越来越高，很少会再出现跟风性质的盲目消费现象。2、总需求量结构分析由图表可以看出：（1）、2004年上半年的拆迁购房需求比例较2003年底有所下降，原因是拆迁进程缓慢。造成拆迁进度缓慢的原因，主要在于以往拆迁中存在各方面问题还没有得到很好的解决。同时旧城改造力度有所减缓，导致需求量开始减少。（2）、投资购房减少，受到政府宏观调控的影响，特别是受从2004年4月1日起开始实施的“禁炒令”和银行“紧缩银根”政策的影响，以短期投资为目的的投资

6、购房需求下降。（3）、结婚购房需求稳定。随着城市化程度提高，南京市的人口基数不断增加，结婚的人数也随之而增加，结婚购房需求2004年来一直稳中有升，这部分人群是南京商品住宅需求中最稳定的组成部分。（4）、改善居住环境购房需求增长迅速。这些年来随着南京经济的飞速发展居民收入也显著提高，城市居民提高生活质量的需求越来越强烈，因此改善居住环境的购房需求也随之大幅上升。上升比例达到8个百分点，幅度较大。（5）、城市化进程购房需求增长较快。作为大城市的南京，城市化进程的加快和城市区域的扩大将迅速扩大城市人口数量，形成对城市商品住宅需求的持续增长动力。按照南京城市发展规划，今后每年城市化进程将会保持在2左

7、右，每年约有11万人成为南京市城市人口。以上人群中投资购房和改善居住环境购房的购买者将成为本项目主要目标客户群。3、2004年下半年总需求量预测需求仍将保持旺盛势头，2004年下半年房地产市场需求在2003年基础上，仍会继续上升。（1）、从主动需求方面看，随着我市经济的快速稳定发展，2004年南京市人均可支配收入也会持续增长，2004年16月南京市居民可支配收入增长13.7，随着经济收入的增长居民改善居住的需求量相应不断增加。（2）、从被动需求看，由于2004年上半年拆迁工作的减缓，下半年伴随城市建设的加速南京市将加速拆迁的进度，与上半年相比，被动需求将有较快的增长。（3）、南京市城市化水平在

8、稳步提高，城市规模稳定的扩张，由此带来的自动型需求会稳定小幅增长。（4）、2004年下半年央行关于利率调整的可能性较小，因此投资性购房需求仍会保持相当的程度，消费信心将会恢复。综上所述，维持南京市需求增长的因素有利于需求的增长，2004年下半年南京市的商品住宅需求增幅将高于上半年。三、价格趋势1、南京近年房地产价格走势分析1999至2003年南京市房价年度涨幅比较图由以上两个表格数据可以看出：由2000年开始至2004年上半年，南京房价处于一个相对较快的增长态势。从区域上看河西房价的涨幅最高，原因在于政府大力开发河西的政策导向。并且随着十运会的召开，河西的基础设施和配套日趋完善。由2004年上

9、半年河西的均价达到5700元/平方米，可以预计2004年度河西的涨势仍然会保持较高幅度。2、2004年下半年房地产价格趋势2004年下半年房地产的价格将比较平稳并有小幅上升，不会出现太大的波动。（1）、今年我市供求形势继续好转，市场总体供略大于求，将抑制价格的大幅上升。并且今年宏观调控措施成效明显，原材料价格大幅上涨的局面得到控制，现在主要的建筑材料价格稳定。（2）、供求没有失衡，仍然在合理的正常区间。各方利好因素仍在支持开发企业的信心，不会出现抛盘现象。下半年拆迁量的进一步增加对于稳定大的市场有一定的作用。（3）、开发商拿地成本以及商品房品质的提升将会维持房地产价格的稳定。因此总体上半年房地

10、产的价格将会保持一定程度的稳定，少数板块如江宁、江北的供需比例较大，存在一定程度的供过于求，这些板块的价格将很难维持上半年一路上涨的情形，可能出现一定程度的盘整。四、消化状况分析1、商品住宅销售状况分析数据显示：2003年以来，南京市商品住宅销售市场一直较为平稳，除去2003年二季度由于契税调整的原因外，各季度销售量基本平稳并有所增加，涨幅达到5%10%。市场较稳定，并没有受到临时性因素的影响，由此可以看出南京的房地产市场是朝着健康稳定的形势发展的。2、供需比例状况分析由上图可以看出价格不同，供给和需求的比例有很大不同，供需比例状况如下：（1）、需求每平方米3500元以下价位段的占46.2%，

11、严重供不应求。（2）、需求3500-5000元/平米价位段的占40%，供求基本平衡。（3）、需求5000元-7000元/平米价位段的占总量的6%，而实际供给比例达34.2%，属于严重供大于求。（4）、需求7000元/平方米价位段的占1.1%，实际供给比例为7.1%，供大于求，虽然这部分客户基数较小，但购买力很强，在销售时要注意策略。五、购房面积与户型分析1、购房面积需求分析通过与2003年对比发现，购房者对于81100、121140、141160、161200、201以上五种面积住房的需求均有一定程度的上升，尤其是81100面积段上升了5.2，101120面积段降低2.8，可以看出在收入水平增

12、幅有限，房价持续走高的情况下，购房者对住房面积的需求逐渐向两极分化，经济能力强的购房者以追求更高生活居住品质为主，需求面积逐渐增大；经济能力一般的购房者则在满足基本居住需要的前提下，着重考虑控制总面积以便达到很好控制总价的目的。因此开发企业开发产品时，在单体设计、套型设计方面应充分考虑潜在购房者面积需求上的新变化，对三房套型的设计，应在面积配比上提高100左右及以内的比例，适当减少110120三房的比例，以便能够更好地适应市场的需要。需要注意的是大面积的物业需求比例占很小，一旦市场供应大将造成空置率增加，销售周期加长。2、需求户型分析同2003年相比，对于户型，潜在购房者仍然主要需求二室一厅一

13、卫三室二厅二卫这五种户型，并且彼此之间的需求差距不大。其中，需求比例最高的是二室一厅一卫，占21.6%，其次是三室二厅二卫，为20.5%。潜在购买比例较高的五种主要户型中，两室两厅一卫的需求最小，为16.6%。通过对比发现，2004年三房两厅一卫、三房两厅两卫和两室一厅一卫的需求比例均超过2003年，尤其是三房类型的户型，合计需求比例上升了3.2个百分点。所以本项目应多开发三房两厅的户型，对于小的户型也可以考虑适当开发。六、购房习性特点分析根据南京市场目前住宅类型及其特征，将商品住宅分为以下几类：（一）城中区高档住宅城中区指（古城墙以内）（二）近城区高档住宅近城区指（城东南地区、河西地区、下关

14、地区等）（三）近城区中档住宅（四）近郊高档住宅近郊指（江宁、江北地区）（五）近郊中档住宅住宅类型基本生活条件物业品质购买承受能力购买偏好购买意向购买方式城中区高档住宅（古城墙以内）不愿远离城区，配套要求非常齐全，交通要求便利，对小区居住环境有比较高的要求，对学区比较看重，对景观要求较高，对地域有偏好注重好的物业品牌和品质总价在200万以内高层或小高层面积60180M2按揭或一次性付款近城区高档住宅（河西地区、下关地区）能够接受离城区市中心58公里的范围，对配套要求比较齐全，要求非常便利的交通，对小区居住环境有比较高的要求，景观要求很高，对地域有偏好物业要求高注重好的品牌和品质总价在100-20

15、0万多层或小高层面积100-200M2一次性付款居多近城区中档住宅（河西地区、下关地区）能够接受离城区市中心58公里甚至更远的范围，对配套要求基本具备，要求有比较便利的交通，景观要求一般，对楼盘的价格考虑比较多对物业品牌没有过多要求，但对物业品质比较看重总价在50-150万高层或小高层面积80-150M2按揭居多近郊高档住宅因与本项目距离较远，差别较大，故在此不做研究。近郊中档住宅因与本项目距离较远，差别较大，故在此不做研究。七、房地产市场综合评述综上所述，南京房地产市场近年来呈现“量增价平，涨幅趋缓”的平稳态势，南京房地产市场呈现的主要特点如下：1、供给量增大，结构性矛盾仍然存在近年的供应量

16、有大的增长，总体供需矛盾得到进一步缓解。供需比仍将有一定程度的增大，商品住宅销售也有正常的销售期，这是房地产市场成熟的标志。区域结构、价格结构矛盾仍然存在。城中板块一直供不应求，但由于土地资源稀缺，上市量增长不会太快。而江宁、江北板块上市速度很快，上市量比较大，但销售增长却比较平稳，因此这两个板块的供需形势比较复杂。河西地区由于开发量增大，政府政策的扶持造成该板块供应量增长迅速，需求量的增加使该板块价格处于迅速攀升态势，造成价格的不稳定。2、需求保持旺盛势头房地产市场需求稳定上升。随着南京市经济的快速稳定发展，经济收入的增长居民改善居住的需求量相应不断增加。而且拆迁量增加，伴随城市建设的加速南

17、京市将加速拆迁的进度，需求将有较快的增长。城市化水平在稳步提高，城市规模稳定的扩张，由此带来需求会稳定小幅增长。投资性购房需求也一直保持着相当的程度。综上所述，维持需求的因素均有利于需求的增长。3、价格保持稳定商品住宅的价格一直比较平稳并有小幅上升，没有出现太大的波动。市场总体供略大于求，政府宏观调控措施成效明显都抑制了价格的大幅上升。供求没有失衡，仍然在合理的正常区间，此外开发商拿地成本以及商品住宅品质的提升维持了商品住宅价格的稳定。因此，总体商品住宅的价格仍保持着一定程度的稳定，仅有少数板块供需比例较大，存在一定程度的供过于求。第二章项目所在区域重点竞争楼盘分析一、在售物业东宝盛世嘉园物业

18、名称东宝盛世嘉园开发商名称东宝实业物业发布2004年7月14日物业3栋16层，两梯4户建设规模约2万平方米上市速度已开盘交付时间2005年底户型结构两房有：91.02m2、98.86m2、89.65m2三房有：135.58m2户型比例两房70%、三房30%得房率80%产品品质、特色获奖房型，高得房率外立面玻璃外墙，高档面砖环境状况西侧，可观江景，东眺紫金山，鼓楼龙江室内精品街，滨江大道配套设施东芝电梯、地铁线附近智能化应用宽带，IDD电话接口，闭路监视电视，防盗报警，电子巡更物业管理1.5元/M2车位状况不详客户分析老客户的推荐销售价位所有销售房源均为5898元/m2销售状况40%广告媒体现代

19、快报、金陵晚报企业品牌有多年开发经验，也是较早进入河西地区的开发商，并成功的开发了东宝花园，同时积累了大量的老客户。服务特色热情待客细致周到，注重售后服务营销策略实用白领公寓曲水文华物业名称曲水文华开发商名称江苏金盛房地产开发有限公司物业发布2004年5月物业5栋18层建设规模4.6万平方米上市速度已开盘交付时间2005年9月户型比例三房55%、四房40%、跃层5%户型结构三房有：117m2、125m2、127m2、149m2四房有：156m2、174m2、179m2、187m2跃层有200m2以上产品品质、特色户式中央空调、墙体防水隔热处理、双层中空玻璃得房率82%外立面优质外墙面砖、局部石

20、材环境状况周边较杂乱配套设施2000平方米的会所5000平方米的中心花园智能化应用优质品牌的户式中央空调，装备性能卓越的现代智能化系统，宽带入户物业管理招商物业1元/m2车位状况192个车位，比例为3：2客户分析靠近清凉门周边河西居民销售价位均价为6100元/m2层差价30元销售状况已售40%其中4幢已售空广告媒体现代快报、金陵晚报、南京日报等企业品牌在建材、装饰享有很高荣誉服务特色服务细致，到位营销策略打造“高质量、高品味”经典楼盘龙凤花园3期物业名称龙凤花园3期开发商名称南北建设实业有限公司物业发布2004年8月8日物业2幢32层高层建设规模约18万平方米上市速度5月份预定交付时间2005

21、年6月30日户型结构三房有：130m2150m2四房有：180m2有跃层户型比例三房65%四房32%跃层3%得房率80.5%产品品质、特色32层景观房，远眺琴淮河、鬼脸城外立面1-4层大理石贴面5-32层优质面砖环境状况小区周边整体环境幽雅配套设施2000M2会所、1万M2中心花园、网球场、地下车库车位状况400位，只租不售150200元/位物业管理养元物业1元/M2智能化应用可视对讲系统、宽带、24小时监控系统、“海湾”消防报警系统、自动喷淋系统等客户分析周边高校（南师大、南大）、政府机关（农林厅、电力局、电信）、金融人士、海归派为主，文化层次较高销售价位均价为6300元/m25650685

22、0元/m2销售状况40多套广告媒体扬子晚报、金陵晚报企业品牌民营企业500强33位，“诚信江苏信用单位”服务特色两个销售处，一个现场，两个在中广置业龙江分行营销策略地铺式销售，低开高走，价格已上调100元/M2，参加5月份房展会新和园物业名称新和园开发商名称南京农垦房地产开发有限公司物业发布2004年1月1日物业1幢二十层高层12层商铺建设规模2.3万平方米上市速度已开盘交付时间2005年4月户型结构两房有：107.69m2、122.22m2三房有：145.48m2户型比例两房65%、三房35%得房率80%产品品质、特色空中立体花园、健康步道、赏心观景亭台、时尚空中泛会所、立体儿童乐园外立面优

23、质外墙面砖、局部石材环境状况临街，高层可看到长江配套设施6700m2两层底商，门前近3000m2广场智能化应用宽带入户等物业管理不详车位状况50位比例为2：1客户分析商务人士、河西项目周边居民、投资者销售价位均价为5200元/m2范围48005700元/m2销售状况只剩20套广告媒体南京日报、金陵晚报企业品牌江苏农垦的控股公司，成立于1992年，是具有雄厚经济实力和开发潜力的开发公司服务特色带客户现场看房，服务热情周到营销策略江东北路BBL商住公寓二、待售物业苏宁千秋情缘物业名称苏宁千秋情缘开发商名称苏宁房地产开发有限公司物业发布尚未开盘物业24层高层2幢建设规模2.3万平方米上市速度2004

24、年12月交付时间一期2004年12月二期2005年6月户型结构三房有：140m2四房有：166.47m2171.68m2户型比例两房65%、三房35%得房率80%产品品质、特色低密度景观生活社区、中空隔热玻璃、隐性纱窗外立面一、二层高级仿石彩色面砖、标准层优质彩色面砖环境状况三个主题景区（童趣区、情侣园、春晖园）、十大主题景点配套设施豪华健身会所（游泳、市内活动健身中心）、社区商业街、琅琊路小学分校、网球场、书吧等智能化应用数字周界监控系统、家居报警系统、紧急广播与背景音乐系统等物业管理1.5元/月苏宁物业车位状况500个车位客户分析河西、主城区的政府机关人士、私营业主、河西本地居民销售价位范

25、围6000/m27030元/m2均价6700元/m2销售状况未开盘广告媒体扬子晚报、现代快报、南京晨报企业品牌民营企业五百强（前十名），江苏省房地产企业50强服务特色大型销售中心营销策略分两期推出，主要推出“健康生态”和“情感家园”的水景和园林景观主题辰龙广场物业名称辰龙广场物业发布尚未发布开发商名称张家港保税区辰龙房地产开发有限公司南京分公司物业4栋30层公寓（其中有两栋小户型公寓），沿江东路有商业共有两层一期为两栋（01.02）建设规模9万平方米上市速度预计2004年9月开盘交付时间2006年5月户型结构两房有：94.5m284.3m2三房有：121.9m2112.3m2108m2112.

26、5m2112.3m2110.2m2户型比例两房的30%、三房的70%得房率75%产品品质、特色项目的高度和景观是本项目的卖点，同时小区内部的水景也是此项目的一大卖点。配套设施毗邻金润发、好又多、苏果大型超市、好美家，五洲和金盛装饰城近大咫尺，龙江体育馆、阿咪果KTV、上海华纳影城等分布四周。外立面住宅采用整体面砖贴面，商场用磨光花岗岩墙面环境状况紧邻江东北路和清凉门大街智能化应用CATV系统，火警报警与消防联动控制系统，闭路监视电视，防盗报警，巡更等各项智能系统物业管理未定车位状况530个车位，每个约为12万元客户分析周遍居民和市内拆迁居民销售价位暂定5500元的均价销售状况200张卡广告媒体

27、金色彼岸企业品牌辰龙公司是国家建设部江苏省建设厅核准的二级开发资质企业服务特色全案销售代理公司是南京市房屋销售置换实业有限公司营销策略360度置业新体验，宁愿期待完美，决不将就潮流三、待建物业（一）、物业名称：中海塞纳丽舍开发商名称：中海地产建设规模：总建筑面积170000平方米户型结构：125平方米左右三房为主（二）、物业名称：万科光明城市开发商名称：南京万科置业有限公司建设规模：270000平方米物业位置：位于河西奥体中心，文体路与纬八路交汇处配套设施：小区内有20000平方米超大型纯生态私家湖建筑设计：兴业建筑师（国际）、贝尔高林（香港）（三）、物业名称：万达华府开发商名称：大连万达房地

28、产发展有限公司物业：共22幢小高层建设规模：101800平方米，其中商业面积2500平方米车位面积22000平方米户型结构：以102平米的三房为主要户型，还包括82平米的两房一卫，118-124平米的三房两卫，140平米左右的四房分为A、B、C、D四种户型得房率：85%产品特色：有15幢可以直接进车库，并从车库进入家中。一梯两户，楼梯宽敞、舒适。小区人车分流，行人、机动车、非机动车三车分流，人性化设计。空间划分合理实用，设有休闲、生活阳台，满足了日常衣物晾晒和观景小憩。（四）、物业名称：拉德方斯开发商名称：金大地房地产开发有限公司物业：拉德方斯.香榭有9栋高层组成；拉德芳斯.丽舍有11栋小高层何10栋“31”洋房组成建设规模：100000平方米物业位置：建邺青石埂路以南，经四东路以东物业特色：拉德芳斯.香榭有9栋高层组成，香港何显毅