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1、租赁合同需注意问题上课讲义1、租赁合同签订前，公章未落实，以个人名义签订租赁合同后，怎样完善手续？（即公司成立之前与他人签订合同的效力，与公司设立相关的方能有效？） 公司尚未成立，发起人以设立中公司的名义或以发起人名义签订房屋租赁合同的，应当确认公司设立的状况以及该发起人身份信息的真实性。（可要求其提供设立公司的相关文件及发起人证明文件）且合同中应当约定在公司成立后（取得公章后），第一时间补签租赁合同。法律限制设立中的企业进行经营行为，但并未限制设立行为，企业在设立阶段可以进行包括开设银行临时账户、租赁房屋、购买原材料、厂房、雇佣员工等行为。法律依据企业名称登记管理实施办法 第三十五条规定，预

2、先核准的企业名称在有效期内，不得用于经营活动，不得转让。公司法解释三第二条 发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。 第三条 发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。案例1：河南省武陟县人民法院判例冯某等三股东以预先核准的生产兽药企业亿诚公司与中奥公司签订项目合作协议书，主要约定：中奥公司将约70亩土地以每亩24万元的价格转让给亿诚公司，亿诚公司向中奥公

3、司支付土地使用权转让定金15万元后，中奥公司在30日内将地面上的附属物清理结束。协议订立后，亿诚公司将15万元定金交与中奥公司，中奥公司拆除了部分建筑。因中奥公司取得该土地使用权后欠交土地出让金，亿诚公司到国土资源局办理土地使用权转让手续时被拒，土地转让未果。双方因退款等事宜形成纠纷。冯某等以亿诚公司的名义将中奥公司起诉，要求双倍返还定金。另查明，亿诚公司经预先核准后，多次申请延期，直至起诉时仍未登记成立。1、企业预先核准阶段是否具备诉讼主体资格 意见第四十九条规定：“法人或者其他组织应登记而未登记即以法人或者其他组织名义进行民事活动，或者他人冒用法人、其他组织名义进行民事活动，或者法人或者其

4、他组织依法终止后仍以其名义进行民事活动的，以直接责任人为当事人。”亿诚公司符合该条规定，应由直接责任人即股东冯某等作为诉讼当事人进行诉讼。2、本案中双方所签订的合同效力最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三） 第三条规定，发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，法院应予支持。该条进一步说明设立中的公司可以以自身名义与第三人进行必要的民事法律行为，只是应由成立后的公司承担民事责任。结合本案而言，公司股东冯某等以预先核准的亿诚公司名义与中奥公司签订的合同，不属于合同法规定的无效合同情形，应为有效合同。2、实际承租人与合同签订人不一致合同签

5、订人和实际承租人不一致的，如不属于在公司设立阶段发起人以自己名义签订租赁合同情形的约定，则应当确认是否为转租情形。如为转租的，合同有约定的按照合同约定处理，合同没有约定的则按法律规定来处理。法律依据第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。案例2：重庆市第二中级人民法院判例租赁合同中签约人与履行人不一致时之义务主体认定问题案件事实：2004年2月18日，原告田某与某公司签订宾馆大楼租赁合同。合同约定，大楼租期为16年，租赁期内，田

6、某可以采取招商分租等方式进行经营，但不得擅自整体转租。2004年2月23日，何某、喻某、李某等四股东签订合伙协议创立某餐饮公司。该协议约定向某任总经理，全权代表公司对外洽谈签订公司场地合同及前期一切创建工作和负责日常经营管理；同年8月18日，餐饮公司取得了企业法人营业执照，该企业注册登记经营地在田某承租的宾馆大楼二楼。2004年2月29日，田某依据租赁合同的内容，将其承租的宾馆大楼二、三层转租给向某用于经营餐饮业，租赁期限为8年。待合同生效后，餐饮公司开始经营。田某在租赁合同约定期限内以宾馆或以自己的名义收取餐饮公司或向某2008年3月前的租金或其他费用。2008年3月31日，田某及律师给向某

7、发出房租催收函告，要求向履行租赁合同，缴纳下欠的租金16.38万元，并告知不得转移、变卖、处分租房内外的动产和不动产。后向某对催收函告置若罔闻，一直拒绝履行义务，田某遂将向某、餐饮公司告上法庭，要求二被告继续履行合同，并给付2008年度下欠租金的16.38万元。案件评析田某以承租人的名义与出租人签订租赁合同，依约取得租赁物的使用权、经营权和收益权。田某为转租人，该租赁合同亦符合中华人民共和国合同法第二百一十二条的规定。但本案事实上存在签约人与履行人不一致，即签约人是向某，履行人是某餐饮公司。因此，本案的焦点问题谁应是该租赁合同的义务主体。本案虽是基于田某与向某签订租赁合同而产生纠纷的，签约主体

8、是向某，不是某餐饮公司。但是，仅依据合同关系即确认向某为本案租赁合同义务主体，并承担民事责任有失公平，不符合司法价值取向。一是从签约形式上，向某以自己的名义对外签订租赁合同，是因何某、何某某、喻某、李某四股东在合伙筹建某餐饮公司中，公司尚未获得工商行政管理机关的核准登记，不能以某餐饮公司的名义对外签约。按照合伙协议约定，向某被某餐饮公司聘请为总经理，对外洽谈签订公司场地合同及前期一切创建工作和负责日常经营管理。因此，向某的对外签约行为并不是其单方的意思表示，而是基于上述四股东之间达成的合意，授权向某与田某签订租赁合同，向某实际上是四股东合意的代表和行使者。二是从签约合同的履行上，推定田某知晓向

9、某的签约行为是代表某餐饮公司：从田某的民事诉状可以看出，其表述向某租房是用于某餐饮公司经营餐饮业；从收款收据上可以看出，田某收取的房屋租金并未按租赁合同的约定收取承租人向某的，而是收取的某餐饮公司交纳的租金。从某餐饮公司所办理的企业法人营业执照上的企业注册登记经营地以及业主方某公司在某餐饮公司办理公司设立登记时也出具证明证实了其经营场所位于本案租赁物范围内。从某餐饮公司的多次陈述可以看出，田某与向某签订的租赁合同，是某餐饮公司实际履行。三是从签约的目的上，向某与田某签订租赁合同，并不是为了其自身利益。合同的实际指向是某餐饮公司在租赁物内从事餐饮业，且房屋租金也是某餐饮公司所交纳，即说明了某餐饮

10、公司在履行租赁合同义务，而不是签订人向某。向某没有从中获取任何利益。因此，向某的签约行为，其目的是为了四股东的共同利益。四是从签约后果上，向某虽是租赁合同的签约主体，但因其是四股东合意的行使者，代表了四股东的共同利益。因此，某餐饮公司应为该租赁合同的义务主体。3、关于建筑物是否属于违章的举证责任倒置问题最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定 第四条下列侵权诉讼，按照以下规定承担举证责任：（一）因新产品制造方法发明专利引起的专利侵权诉讼，由制造同样产品的单位或者个人对其产品制造方法不同于专利方法承担举证责任；（二）高度危险作业致人损害的侵权诉讼，由加害人就受害人故意造成损害的事实承担举证责任；（

11、三）因环境污染引起的损害赔偿诉讼，由加害人就法律规定的免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任；（四）建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼，由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任；（五）饲养动物致人损害的侵权诉讼，由动物饲养人或者管理人就受害人有过错或者第三人有过错承担举证责任；（六）因缺陷产品致人损害的侵权诉讼，由产品的生产者就法律规定的免责事由承担举证责任；（七）因共同危险行为致人损害的侵权诉讼，由实施危险行为的人就其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任；（八）因医疗行为引起的侵权诉讼，由医疗机构就医疗行为与损害结果

12、之间不存在因果关系及不存在医疗过错承担举证责任。有关法律对侵权诉讼的举证责任有特殊规定的，从其规定。 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。4、违反强制性法律规定的条款及判例 法律依据 （1）商品房屋租赁管理办法第六条有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使

13、用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。（2）成都市房屋租赁管理办法有下列情形之一的，房屋不得出租： （一）未依法取得房屋所有权证明或未经房屋所有权人授权出租的； （二）被依法查封或以其他形式限制房地产权利的； （三）共有房屋未取得全体共有人同意的； （四）不符合房屋安全标准的； （五）不符合公安、消防、环保、卫生等部门有关规定的； 法律、法规、规章规定不能出租的其他情形。城镇房屋租赁司法解释第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当

14、认定有效。城镇房屋租赁司法解释第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案例3：杭州市中级人民法院判例2013年6月，陈素萍将厂房出租给杨氏公司并签订厂房租赁合同一份。而后，杨氏公司与於春凤转租合同，将厂房部分转租。案涉厂房系简易钢棚结构，未办理建设规划许可证及消防审批手续。2013年11月，於春凤租用的厂房发生火灾，厂房被烧毁。2014年1月6日，於春凤向杨氏公司发送终止房屋租赁合同的函，载明於春凤在承租后办理营业执照过程中发现该房屋系违章建筑，双方签订的房屋租赁合同无效。同年2月2

15、4日，杨氏公司与案外人倪永建签订钢棚维修协议书，约定对厂房进行修复，至同年4月24日，杨氏公司共计支付工程款284000元。同年5月於春凤支付杨氏公司维修费100000元。现杨氏公司起诉要求判令於春凤支付杨氏公司代为垫付的厂房修理费184000元，诉讼过程中於春凤提起反诉，要求杨氏公司返还於春凤租金140000元（2013年12月15日至2014年7月14日，年租金242000元，月租金约20000元，7个月）；原审法院认为：出租人就未取得工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。判决：一、於春凤支付杨

16、氏公司修理费96000元；二、杨氏公司返还於春凤租金140559元；三、上述一、二项相抵，杨氏公司尚应支付於春凤44559元，违章建筑租赁合同的效力。二审法院认为：案涉租赁合同因租赁物为未取得建设工程规划许可证的房屋而无效，根据中华人民共和国合同法第五十八条关于无效合同处理原则的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”判决：驳回上诉，维持原判。5、出租人是否取得租赁物的产权对租赁合同效力的影响？（无产权证但有房屋买卖合同、有批准文件但未办理产权证、

17、农村集体土地修建厂房出租仅有租赁合同，但无相关批准文件及产权证）1、出租人未取得房产证的。出租人未取得房屋产权证件但持有房屋买卖合同的，可以将房屋用于出租。出租人持有建设部门颁发的建设工程规划许可证的，可以将房屋用于出租。2、承租人持有载明可以转租的房屋租赁合同的，可以将房屋转租给次承租人。 3、农村集体土地修建房屋用于出租，出租人仅持有与村集体组织签订的租地合同，未合法取得土地使用权或房屋建设未经相关政府部门的批准的，该房屋不得用于出租。 4、经批准修建的临时建筑可以用于出租，但租赁期限不得超过临时建筑的批准使用期限。案例4：重庆市江津区人民法院判例2009年重庆某工会（原告）将公司房屋出租

18、给罗某（被告），双方签订了租赁合同，但该房屋系原告自行修建，并未取得建设工程规划许可证及合法的建设手续，也未进行房屋权属登记。原告请求因所出租门面未办理相关建设手续，合同无效，要求被告按无效合同返还租赁门面。法院最终判决：一、原告某公司与被告罗某于2009年某月某日签订的门面出租合同无效。二、被告罗某在本判决生效后三十日内腾退所租赁的位于某地某处的门面给原告某公司。法律依据城镇房屋租赁司法解释第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

19、城镇房屋租赁司法解释第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 合同法第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 土地管理法实施条例第四条第二款规定，“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权”建筑法第七条建筑工程开工前，建设单位应当

20、按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。6、租金支付的法定宽限期？城市房屋租赁管理办法（已废止）第二十四条承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：（一）将承租的房屋擅自转租的；（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；（四）拖欠租金累计六个月以上的；（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；（六）租用承租房屋进行违法活动的；（七）故意损坏承租房屋的；（八）法律、法规规定其他可以收回的。7、承租人拒付租金，出租人是否享有解除权或者其他权益。合同法第九十

21、四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 案例5：武汉市中级人民法院判例：2011年7月1日，武汉鑫桥公司（出租人、甲方）与美中国际公司（承租人、乙方）签订租赁合同一份。经武

22、汉鑫桥公司同意，美中国际公司对3、4、7、20层房屋进行了装修。美中国际公司自2011年10月1日起租赁使用武汉鑫桥公司位于武汉市东西湖区金银湖路18号财富大厦写字楼3、4、7、20楼的房屋，但至今仅向武汉鑫桥公司支付租金70万元和履约保证金20万元，长期拖欠房屋租金，经武汉鑫桥公司多次催告后仍未支付。一审法院判决：一、解除武汉鑫桥高科技实业发展有限公司与美中国际商务（武汉）有限公司于2011年7月1日签订的租赁合同及补充合同.二审法院认为：根据中华人民共和国合同法第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除

23、合同”的规定，美中国际公司无正当理由不依约缴纳租金，其行为构成根本违约，因此，武汉鑫桥公司要求解除租赁合同、补充合同及腾退租赁房屋、支付欠租的诉讼请求，有事实和法律依据。.二审法院判决：一、维持湖北省武汉市东西湖区人民法院（2013）鄂东西湖民商初字第00199号民事判决第一项、第三项、第四项以及诉讼费用负担的判决；.8、租赁合同期限届满前，合同无效、被解除的，添附物如何处理？（配电房、中央空调等是否属于可移除物，属于未形成添附的物品？）（一）合同解除时，装饰装修如何处理? 1、承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复

24、原状。 2、承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理： （1）因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。 （2）因承租人违约导致合同解除，承租人不得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。 （3）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。 （4）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 （5）当事人另有约定

25、的，按照约定处理。（二）租赁合同无效时，装饰装修的处理 1、承租人经出租人同意装饰装修，未形成附合的装饰装修物： （1）出租人同意利用的，可折价归出租人所有; （2）不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 2、承租人经出租人同意装饰装修，已形成附合的装饰装修物： （1）出租人同意利用的，可折价归出租人所有; （2）不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。（三）根据（87）财税地字第003号关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定的有关规定：“房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们

26、在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。”1、故配电房应该属于房产，那么当然不属于可移除物。2、配电房内的设备书否属于可移除物则要看拆除该设备后，如果要恢复原状在事实上不可能或者在经济上不合理的，那么应当属于已形成添附的添附物，不可移除。案例6：江西安福县人民法院判例2008年7月1日，林某将自己所有的一套三室两厅的房子租赁给王某，并双方签订了租赁协议，约定：租赁期为3年，年租金2万元，该租金于每年的7月1日支付。合同签订后，林某将房屋交付给王某。2010年3月份的时候，王某觉得该房屋的装修太过古老，不新颖。于是，王某在未取得林某的同意下，将该房屋进行了简单的装修。在装修过程中，林

27、某也得知了王某装修房屋事宜，但是林某未曾提出任何异议，并且也未对王某这一行为加以阻止。2011年7月1日，该房屋租赁合同到期，林某要求收回该房屋，王某同意归还房屋，但是要求林某必须支付房屋的装修费3万元，林某拒付。于是王某起诉到法院，要求林某支付房屋装修费3万元。法院经审理认为：林某与王某签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，应为有效的合同。而依照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十二条的规定：“承租人经出租人同意装饰装物，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装物费用的不予支持。”本案中，王某装修房屋时，刘某未提出任何异议

28、，也未加以阻止，应视为林某同意了王某这一行为。现王某装修房屋所使用的地砖、墙漆等均属于附和物，根据相关的司法解释，被告林某不应承担该装修费。遂作出了上述判决。 9、承租人未付租金，其机器设备，出租人是否享有留置权，其留置权是否具有优先性？ 1、在房屋租赁合同中，出租方作为收取租金的债权人，其取得的是出租房屋使用价值的租金，而承租方放置在租赁房屋内的财物，与租金不可能属于同一法律关系，按去拳法规定，如果房屋租赁合同出租方可以依法享有留置权的话，必须符合房屋的出租方、承租方均是企业才行，否则，房屋租赁合同中出租方的留置权就不能成立。2、根据广西全州县人民法院的判例，出租人可以与承租人在租赁合同中约

29、定，当承租人逾期支付租金的期限达到约定的期限，则承租人愿意将房屋中的设备、原材料、成品或半成品交予出租人合法占有。此种情况下，出租人可以实现对房屋中的设备等的合法占有，从而获得合法的留置权。 3、根据最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释第一百五十七条 人民法院对抵押物、质押物、留置物可以采取财产保全措施，但不影响抵押权人、质权人、留置权人的优先受偿权。4、最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第13条也规定了“查封、扣押、冻结担保物权人占有的担保财产，一般应当指定该担保物权人作为保管人;该财产由人民法院保管的，质权、留置权不因转移占有而消灭。”这进一步说明，

30、法院的财产保全措施并不影响抵押权、留置权的实现。所以，留置权不能对抗法院的财产保全，但留置权人对享有留置权的财产享有优先受偿的权利。案例7：广西全州县人民法院判例 2010年5月27日，天维公司与维赛公司签订了一份厂房租赁合同，租赁期限从2010年5月29日至2013年5月28日。但是维赛公司从2011年1月开始拖欠天维公司租金及相关费用。天维公司分别在2011年4月25日、5月9日、5月23日、6月15日向维赛公司出发催交拖欠租金及相关费用的通知。维赛公司在2011年6月17日向天维公司回函：首先感谢贵司一直一来对维塞公司的支持，由于本公司偿还贷款及新贷款发放未到位，造成短期流动资金紧张，我

31、们初步安排：一、2011年6月24日17时前付款30万元。二、2011年6月30日17时前付清余款。如到期未付，任由贵公司处置。然而，维塞公司并没有按照其回函承诺履行。2012年3月2日，天维公司通知维塞公司终止租赁合同，此时出租方天维公司是否可以就租赁房屋内的机器设备进行留置。由于承租方维塞公司拖欠租金及水电气费致使租赁合同终止。2011年6月17日维塞公司向天维公司回函声称：如到期未付，任由天维公司处置。这使得天维公司取得了合法占有机器设备的依据。又两公司债权的发生与占有的机器设备具有牵连关系。综上，天维公司可以行使留置权。物权法法律依据第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。 前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。 第二百三十一条债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释第一百五十七条 人民法院对抵押物、质押物、留置物可以采取财产保全措施，但不影响抵押权人、质权人、留置权人的优先受偿权。最高人民法院关于人民法院民事执