湛江市经济与房地产市场分析研究报告.docx

1、湛江市经济与房地产市场分析研究报告资料范本 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载湛江市经济与房地产市场分析研究报告 地点：_时间：_说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容湛江市经济及房地产市场报告(2008)第一章 经济发展一、城市概况1.城市人口及面积湛江市位于中国大陆最南端、广东省西南部，坐落在雷州半岛，处在粤桂琼三省(区)交汇处。全市面积1.3万平方公里，人口710万人，是广东人口第二大市。湛江辖雷州、廉江、吴川3个县级市，遂溪、徐闻2个县，赤坎、霞山、麻章、

2、坡头4个区和湛江经济技术开发区、东海岛经济开发试验区.湛江市在广东省地理位置2.行政区划湛江市目前下属的6个区中，赤坎、霞山区属于中心城区，经济技术开发区位于赤坎区与霞山之间。市区常住人口为140多万。赤坎区：面积79平方公里，常住人口22.6万人霞山区：陆地总面积117平方公里，常住人口35万多坡头区：坡头区位于湛江海湾东岸，人口38.38万人，面积562平方公里，新城规划面积58平方公里。中国海洋石油南海西部公司总部驻区内。坡头区建有5万吨级货运码头。麻章区：在湛江市区的西部。全区总面积460平方公里，常住人口26万。湛江经济技术开发区：1984年成立的全国首批14个沿海经济技术开发区之一

3、，位于湛江市赤坏、霞山两个老城区之间。面积9.2平方公里，是湛江市未来发展的中心区域。人口5万余。东海岛经济技术开发试验区：湛江市东海岛经济开发试验区位于湛江市东南部海域，与市区隔海相望，包括东海、硇洲两大岛，辖东山、民安、东简、硇洲四镇，面积428.29平方公里，人口20.3万。3湛江市城市地位湛江是广东省省辖市， HYPERLINK t _blank 中国首批对外开放的沿海 HYPERLINK t _blank 港口城市之一。 HYPERLINK t _blank 国家一类大市，全国综合实力50强城市。是 HYPERLINK t _blank 粤西和 HYPERLINK t _blank

4、北部湾经济圈的 HYPERLINK t _blank 经济中心。大西南出海通道的 HYPERLINK t _blank 物流中心。广东省西部和北部湾地区的 HYPERLINK t _blank 交通中心。二经济环境城市经济环境GDP对比分析；2003年2008年湛江市GDP发展情况从以上图标看到，湛江市的GDP发展保持了连续5年的高速增长势头，同比增长一直保持在10%速度以上。从2003年的485亿到2008年的1048亿元，实现了GDP翻番。但从增长率来看，在2008年受到很大影响，增长率下降3个百分点，可谓喜忧参半。2008年广东省各城市GDP排名根据2008年广东省GDP排名情况来看，湛

5、江排名第九，处于中等略偏上水平，甚至领先于珠海及汕头，但与第八名茂名GDP总量还是差距较大。但从2008年的增长率来看，在21个城市中排名倒数第二，排在其后的清远及肇庆在高速发展情况下，赶超湛江极有可能。1.1.2社会消费品零售总额从图表来看，湛江市社会消费品零售总额从2001年开始连续8年保持高速增长增长率也呈加速发展势头。8年内实现了社会消费品零售总额翻番。2008年全年社会消费品零售总额467.71亿元，增长22.4，扣除物价因素，实际增长16.5。其中，城市消费品零售额316.90亿元，增长22.8；县及县以下消费品零售额150.81亿元，增长21.6。分行业看，批发业零售额53.45

6、亿元， 增长31.6；零售业零售额337.70亿元，增长22.2；住宿和餐饮业零售额76.06亿元，增长18.6；其他行业零售额0.50亿元，下降47.7%。1.2产业发展分析“工业立市” (以下统计为2008年数据)工业主导地位增强。第二产业在三次产业中增幅最高、增速最快。经济总量连上台阶，产业结构明显优化。初步核算，全年实现生产总值（GDP）1048.66亿元。其中，第一产业增加值230.66亿元，增长5.4；第二产业增加值497.07亿元，增长10.5；第三产业增加值320.93亿元，增长12.5。在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增长14.0%，批发和零售业增长14.7%，住宿和餐饮

7、业增长11.1%，金融业增长1.7%，房地产业增长10.2%，其他服务业增长12.5%。产业结构继续调整优化，三次产业结构由上年的22.546.431.1调整为22.047.430.6。第一产业比重下降0.5个百分点，第二产业比重上升1.0个百分点，第三产业比重下降0.5个百分点。1.3人均可支配收入根据湛江市城镇居民可支配收入发展来看，虽然保持着较高的增长率，也在2006年突破万元大关，但是从广东省内排名较低，处于中等偏下水平。1.4 “十一五”发展重点和主要任务继续实施工业立市发展战略，以工业园区为载体，重点发展临港石化、能源、造纸、钢铁、机械等支柱产业，做大做强传统工业，形成家用电器、纺

8、织服装、糖业、果蔬加工、水产品加工等传统特色产业集群。2010年实现工业总产值超1000亿的目标，工业增加值占生产总值比重超过45%，工业化进入中期阶段。深入实施以港兴市发展战略，以建设现代化、多功能、综合性的国际港口为目标，以提高湛江港核心竞争力为重点，构筑以港口为中心，以铁路、高速公路、国省道主干线为骨架，沟通国内外的立体交通运输网络。2010年，港口货物吞吐量超过1亿吨。第二章 城市规划一、城市总体规划（资料来源：湛江市规划局官方网站）1.1城市性质我国南方大港，广东省副中心城市之一，粤西及环北部湾经济圈中心城市，具有北热带风光的现代化滨海城市。1.2城市规模1.2.1城市人口规模中心城

9、区实际居住人口中期（至2010年）100-110万，远期（至2020年）150-175万。1.2.2城市用地规模现状湛江市建成区城市建设用地71.02平方公里，人均用地指标为96.67平方米；根据国家城市建设用地强制性标准，确定远期（至2020年）中心城区城市建设用地173.37平方公里，人均用地指标为105.27平方米。1.3城市空间布局1.3.1 城市空间布局结构中心城区用地空间采取相对集中、有机分散的布局形式，城市总体发展确定为环海湾拓展，不断提升中心城区功能，增强辐射带动力，形成海湾型组团结构形态。城市结构形态逐步发展为 “一湾、三片（七组团）”：“一湾”即湛江港湾；“三片”，即城西、

10、城东和城南片。“城西片”即主城（由赤坎、中心区、霞山、麻章、临港工业基地等五个组团组成）；“城东片”即坡头区组团（包括南三岛休闲度假基地）；“城南片”即东海岛开发试验区组团。组团之间有快速便捷的道路交通紧密联系，并尽可能保留部分农田、扩展沿河绿带、建设快速道路及铁路沿线的保护绿带，将外围山体丘陵、水面引入城区，作为建设用地组团的自然分隔带，改善城区景观生态环境。1.3.2分区规模和功能定位（1）城西片（主城）：由赤坎区、中心区、霞山区、临港工业基地、麻章区等五个组团构成的区域。用地总面积约120130平方公里，居住人口120130万人左右。该地区除充实现有城市组团外，沿湛江港北岸，湖光路以南，

11、充分发挥港口资源优势，设立临港工业基地，发展港口经济，体现港口城市特色，壮大城市空间。麻章区组团：用地面积约1520平方公里，居住人口1015万人左右。坎中心区霞山区组团：用地面积约7080平方公里，居住人口100110万人左右。临港工业基地组团：用地面积约3035平方公里左右，居住人口10万人左右。（2）城东片（坡头区组团）本区是南油最大后勤基地。随着跨海大桥的建设，将逐渐建成为城市新城。积极引导发展高教、文化、居住、商贸金融业，做好主城区中心功能的延伸，形成次级城市中心，同时发展高科技产业和对外加工业。南三岛规划为休闲度假基地，用地面积约20平方公里，居住人口2025万人左右。（3）城南区

12、（东海岛开发试验区组团）开发深水港，发展港口工业、物流业，同时进一步强化海岛旅游功能。城市建设用地面积25-30平方公里，居住人口15万人左右。二、交通规划1.提升港口核心竞争力充分发挥深水良港的优势，进一步推动港口规模化、集约化、专业化建设，提升湛江港环北部湾主枢纽地位。配合国家储备油库、沿海钢铁基地建设，加快湛江港原油、铁矿石、煤、散装化肥、粮食等深水码头和宝满集装箱专用码头的建设，加快调顺、霞海港区技术改造，湛江港在原有25万吨级深水航道的基础上继续浚深至30万吨级。在开发区新区建设若干个万吨级以上的专业泊位，加快海安、流沙、乌石、龙头沙、吴阳、北潭等港口建设，形成环雷州半岛港口群。到2

13、010年，全市新增泊位42个，其中深水泊位18个，集装箱处理能力达80万标箱，比2005年增长5倍，建成以重化能源、原材料和集装箱运输为主的现代化、多功能、综合性的南方大港和服务大西南的主要出海通道。2.进一步完善公路网络公路建设按照构建以市区为中心的“两小时经济圈”的要求，重点建成湛徐高速公路。配套建设县（市）、重要中心镇到高速公路连接线，改扩建省道一级公路，形成高等级公路主骨架网。2006年建成海湾大桥，动工建设二期工程。提高县道技术标准，县（市、区）到镇通二级以上公路，形成区域支线网。拓宽东海大堤，规划建设环雷州半岛东西海岸的“环岛公路”。到2010年，全市新（改）建公路4456公里，其

14、中高速公路114公里，一级公路167公里。全市公路通车总里程8800公里，公路密度70公里/百平方公里。建设若干个市区主枢纽客运站、物流货运站及县（市）级运输枢纽站场、中心镇客运站。形成适应公路运输发展需要的服务体系。3.加快提高铁路运输能力建设支撑亿吨港口吞吐量的铁路运输网络。重点建设茂湛铁路、东海岛疏港铁路、合河铁路湛江段，续建黎湛铁路河唇至湛江段增建二线工程，建设湛江铁路枢纽，加快规划建设粤海铁路湛江西站的配套设施，大幅度提高全市铁路营运能力。争取部分项目列入国家和省重点建设项目，以取得国家和省的资金支持。2010年，新增铁路通过能力6200万吨/年。4.完善机场配套设施建设建成航站楼二

15、期和进出境候机楼，增加航线航班，提高服务质量。2010年，进出港旅客达80万人次。第三章 房地产市场运行情况一、房地产市场情况1.1投资情况1.1.1固定资产投资总额；2008年湛江市全社会固定资产投资295.29亿元，增长21.6。其中基本建设投资完成141.75亿元，增长109.4；更新改造投资完成43.64亿元，增长7.1；在全社会固定资产投资中,第一产业投资5.41亿元，下降7.8%；第二产业投资117.61亿元，增长17.4；第三产业投资172.27亿元，增长26.0。从湛江市近8年来的固定资产投资来看，一直保持快速稳定的阶梯式增长，但增长率有所起伏，经过2003年的高速增长，开始恢

16、复到正常增长速度。1.1.2房地产开发投资情况湛江市房地产发展起步较晚，房地产开发投资量相对较少，虽然也在逐年递增，但是增长率起伏变化较大。2008年房地产投资额达到36亿，占广东省的12.5%，在广东省排名12，位列中游水平。1.2湛江市商品房销售分析1.2.1销售面积及销售金额（万平方米）（备注：以下统计为湛江全市，含坡头区及麻章区）从图表中很清晰的反映出湛江近几年的房地产销售情况。自2004年开始，湛江市房地产开始飞速发展，连续三年保持高增长，至2006年商品房销售面积突破百万平方米大关。但2007年表现十分意外，在全国市场一片飘红情况下，湛江市商品房及商品住房销售面积却掉头向下，200

17、8年销售面积跌幅更是达到惊人的31.4%，究其原因，主要还是由于市场的有效供应不足引起的供需失衡，所以在2007年销售面积下降的情况下销售金额不降反增。1.2.2销售价格（备注：以下统计为湛江市区，为霞山区、赤坎区及开发区）根据图表情况来看,湛江市商品房销售均价一直保持稳定上升态势，尤其在2008年宏观市场发生变化，全国许多城市价格掉头下行情况下，湛江市商品房销售均价虽然增幅有所下降，但是价格仍然保持上涨。1.2.3商品房供需情况（备注：以下统计为湛江市区，为霞山区、赤坎区及开发区）根据上表看到，目前湛江市区2007年及2008年市场去化基本持平，未有过多变化，但市场供给却由于2007年的市场

18、影响造成2008年供求失衡。二、 2008年湛江市房地产运行情况2.1 2008年湛江1-12月商品房成交均价走势图从全年表现来看，湛江市商品房均价处于稳步上升阶段，价格逐渐在摸高4000元/平方米大关。2008年湛江全市商品房销售均价为3528元/平方米，比去年同期每平方米增加540元，其中最低价格出现在1月，为3194.69元/平方米。最高价格出现在7月，为4047.88元/平方米。2.2 2008年湛江市商品房销售地域分布情况从图表中可以看出：2008年赤坎区是商品房销售的主力，占了全年商品房总销量的78%。可以预测未来2年，湛江房地产投资开发还是将以赤坎区为主。2.3 2008年湛江市

19、商品房销售面积分布情况从图表中可以看出：湛江最热销的户型面积是80以下，占了总销量的31%；其次是120-160（含160），占了总销量的30%。但这不代表大家热衷于小户型，而是很多大户型都被拆成2个小户型组合销售，实际情况还是120-160户型面积为销售主力。2.4 2008年湛江市商品房销售价格分布情况从图表中可以看出：目前湛江商品房销售均价主要集中在3000-4000元这个阶段，占了43%的市场份额， 这也符合上面2008年湛江全市商品房销售均价为3528元/平方米的统计。湛江楼盘主流售价位于2000-5000元/平方米这个阶段。根据资料，7000元/平方米以上的户型，全年只有1套的成交数据。2.5 湛江市商品房销售户型分布情况从图表中可以看出：二房以下（含二房）的小户型，占了56%。 其次是三房的户型，占了34%。正如上面所说，这不代表大家热衷于小户型，而是很多大户型都被拆成2个小户型组合销售，实际情况还是以三房的户型为销售主力。2.6 主城区主要在售项目赤坎区霞山区开发区