物业项目消防设施管理初稿.docx

1、物业项目消防设施管理初稿物业项目消防设施管理一、物业项目消防设施管理总则1物业项目消防设施的维护管理包括值班、巡查、检测、维修、保养、建档等工作。2物业项目应明确建筑消防设施的维护管理归口部门、管理人员及其工作职责，建立建筑消防设施值班、巡查、检测、维修、保养、建档等制度。确保建筑消防设施正常运行。3物业项目实际管理中，同一建筑物有两个以上产权、使用单位的，应明确建筑消防设施的维护管理责任。对建筑消防设施实行统一管理，并以合同方式约定各自的权利义务。委托物业管理公司统一管理的，物业等单位应严格按合同约定履行建筑消防设施维护管理职责，建立建筑消防设施值班、巡查、检测、维修、保养、建档等制度。确保

2、管理区域内建筑消防设施正常运行。4物业管理公司应与有维修、保养能力的单位签订消防设施维修、保养合同。维护管理单位自身有维修、保养能力的，应明确维修、保养职能部门和人员。5建筑消防设施投入使用后，物业管理单位应确保消防设施处于正常工作状态。建筑消防设施的电源开关、管理阀门，均应处于正常运行位置，并标示开、关状态；对需要保持常开或常闭状态的阀门，应采取铅封、标识等限位措施；对具有信号反馈功能的阀门，其状态信号应反馈到消防控制室；消防设施及其相关设备电气控制柜具有控制方式装潢装置的，其所处控制方式宜反馈至消防控制室。6物业管理单位不应擅自关停消防设施。值班、巡查、检测时发现故障，应及时组织修复。因故

3、障维修等原因需要暂时停用消防系统的，应有确保消防安全的有效措施，并经单位消防安全责任人批准。7城市消防远程监控系统联网用户，应按规定协议相监控中心发送建筑消防设施运行状态信息和消防安全管理信息。2、消防控制中心管理（一）消防控制室值班管理及要求1.实行每日24h值班制度。值班人员应通过消防行业特有工种职业技能鉴定。持有初级技能以上等级的职业资格证书。2.每班工作时间应不大于8h。每班人员应不少于2人。值班人员对火灾报警控制器进行检查、接班、交班时，应填写消防控制室值班记录表的相关内容。值班期间每2h记录一次消防控制室内消防设备的运行情况，及时记录消防控制室内消防设备的火警或故障情况。3.正常工

4、作状态下，不应将自动喷水灭火系统、防烟排烟系统和联动控制的防火卷帘等防火分隔设施设置在手动控制状态。其他消防设施及其相关设备如设置在手动状态时，应有在火灾情况下迅速将手动控制转换为自动控制的可靠措施。（二）消防控制室值班人员报警、确警1.消防控制中心值班人员接到火灾报警信息后，应以最快方式确认。2.确认属于误报时，查找误报原因并填写建筑消防设施故障维修记录表。3.火灾确认后，立即将火灾报警联动控制开关转入自动状态（处于自动状态的除外），同事拨打“119”火警电话报警。4.立即启动单位内部灭火和应急疏散预案，同时报告单位消防安全责任人。单位消防安全责任人接到报告后应立即赶赴现场。5.消防控制室的

5、安全管理信息、控制及显示要求应满足相关规定。（三）消防控制中心台账档案管理1.消防控制中心应有建（构）筑物竣工后的总平面布局图、建筑消防设施平面布置图、建筑消防设施系统图及安全出口布置图、重点部位位置图等。2.消防控制中心应有消防安全管理规章制度、应急灭火预案、应急疏散预案等。3.消防控制中心应有消防安全组织结构图，包括消防安全责任人、管理人、专职、义务消防人员等内容。4.消防控制中心应有员工消防安全培训记录、应急灭火和应急疏散预案的演练记录。5.消防控制中心应有值班情况、消防安全检查情况及巡查情况的记录。6.消防控制中心应有消防设施一览表，包括消防设施的类型、数量、状态等内容。7.消防控制室

6、应有消防系统控制逻辑关系说明、设备使用说明书、系统操作规程、系统及设备维护保养制度和技术规程等。8.消防控制室应定期保存和归档设备运行状况、接报警记录、火灾处理情况、设备检修检测报告等资料。三、物业项目消防设施巡查管理（一）物业项目消防设施巡查一般要求1.物业项目的安全疏散通道、消火栓、灭火器、安全出口指示、应急照明灯具等消防设施归属项目安全管理部门负责；消防控制中心的值班、运行管理及巡视由项目安全管理部门负责；消防控制中心、消防水泵房、气体灭火设施设备、消防风机等消防设施设备的维护保养由项目工程管理部门负责。2.从事消防设施巡查的人员，应通过消防行业特有工种职业技能鉴定，持有初级技能以上等级

7、的职业资格证书。3.建筑消防设施巡查应明确各类建筑消防设施的巡查部位、频次和内容。巡查时应填写建筑消防设施巡查记录表。巡查时发现故障，应按第8章要求处理。（二）建筑消防设施巡查频次要求1.公共娱乐场所营业时，应结合公共娱乐场所每2h巡查一次的要求，视情况将建筑消防设施的巡查部分或全部纳入其中，但全部建筑消防设施应保证每日至少巡查一次；2.消防安全重点单位，每日巡查一次；3.其他单位，每周至少巡查一次。（三）建筑消防设施巡查内容要求（详见消防设施巡查记录表）1.巡查一般要求（1）建筑消防设施巡查应明确各类建筑消防设施巡查部位和内容，并填写记录（2）依照有关规定每日进行防火巡查的单位和设有电子巡更

8、系统的单位，应将建筑消防设施巡查部位纳人其中。其他单位建筑消防设施巡查应当每周至少一次（3）建筑消防设施电源开关、管道阀门，均应指示正常运行位置，并标识开、关的状态;对需要保持常开或常闭状态的阀门，应当采取铅封、标识等限位措施。2.日常巡查内容（1）消防供配电设施:消防电源工作状态，自备发电设备状况，消防配电房、发电机房环境，消防电源末端切换装置工作状态。（2）火灾自动报警系统:火灾报警探测器外观，区域显示器运行状况，CRT图形显示器运行状况，火灾报警控制器运行状况，消防联动控制器外观和运行状况，手动报警按钮外观，火灾警报装置外观，消防控制室工作环境。（3）消防供水设施:消防水池外观，消防水箱

9、外观，消防水泵及控制柜工作状态，稳压泵、增压泵、气压水罐工作状态，水泵结合器外观、标识，管网控制阀门启闭状态，泵房工作环境。（4）消火栓(消防炮)灭火系统:室内消火栓外观，消防卷盘外观，室外消火栓外观，消防炮外观，启泵按钮外观。（5）自动喷水灭火系统:喷头外观，报警阀组外观，末端试水装置压力值。（6）泡沫灭火系统:泡沫喷头外观，泡沫消火栓外观，泡沫炮外观，泡沫产生器外观，泡沫液贮罐间环境，泡沫液贮罐外观，比例混合器外观，泡沫泵工作状态。（7）气体灭火系统:气体灭火控制器工作状态，储瓶间环境，气体瓶组或储罐外观，选择阀、驱动装置等组件外观，紧急启/停按钮外观，放气指示灯及报警器外观，喷嘴外观，防

10、护区状况。（8）防烟排烟系统:挡烟垂壁外观，送风阀外观，送风机工作状态，排烟阀外观，电动排烟窗外观，自然排烟窗外观，排烟机工作状态，送风、排烟机房环境。（9）应急照明和疏散指示标志:应急灯外观，应急灯工作状态，疏散指示标志外观，疏散指示标志工作状态。（10）应急广播系统:扬声器外观，扩音机工作状态。（11）消防专用电话:分机电话外观，插孔电话外观。（12）防火分隔设施:防火门外观，防火门启闭状况，防火卷帘外观，防火卷帘工作状态。（13）消防电梯:紧急按钮外观轿厢内电话外观，消防电梯工作状态。（14）灭火器:灭火器外观，设置位置状况。（15）其他需要巡查的内容。四、物业项目消防设施设备单项检查内

11、容1.建筑消防设施的单项检查应当每月至少一次，并填写记录2.单项检查内容（1）消防供配电设施:消防用电设备电源末级配电箱处主、备电切换功能，发电机自动、手动启动试验，发电机燃料检查。（2）火灾自动报警系统:警报装置的警报功能，火灾报警探测器、手动报警按钮、火灾报警控制器、CRT图形显示器、火灾显示盘的报警显示功能，消防联动控制设备的联动控制和显示。其中火灾报替探测器和手动报警按钮的报警功能的检查数量不少于总数的25%（3）消防供水设施:消防水池、水箱水量，增压设施压力工况，消防水泵及水泵控制柜的启泵和主备泵切换功能，管道阀门启闭功能。（4）消火栓(消防炮)灭火系统:室内外消火栓消防水炮出水及压

12、力，消火栓启泵按钮，系统功能。检查数量不少于总数量的25%.（5）自动喷水灭火系统服警阀组放水，末端试水装置放水。其中末端试水装置放水检查数量不少于总数量的25%.（6）泡沫灭火系统:泡沫液有效期和储存量，泡沫消防栓出水或出泡沫。（7）气体灭火系统:灭火剂储存量，模拟自动启动系统功能。（8）防烟和排烟设施:机械加压送风机以及系统功能，送风机控制柜;机械排烟风机、排烟阀以及系统功能，排烟风机控制柜;电动排烟窗启、闭。（9）应急照明、疏散指示标志:电源切换和充电功能，标识正确性。（10）消防电话和应急广播:通话、广播质量，应急情况下强制切换功能。（11）防火分隔设施:防火门启闭功能，防火卷帘自动启

13、动和现场手动功能，电动防火门联动功能，电动防火阀的启、闭功能。（12）消防电梯:首层按钮控制和联动电梯回首层，电梯轿厢内消防电话，电梯井排水设备.（13）灭火器:检查灭火器型号、压力值和维修期限。检查数量不少于总数量的25%（14）其他需要测试检杳的内容五、物业项目消防设施联动检查（一）联动检查一般规定1.消防设施的联动检查应当每年至少一次，主要对建筑消防设施系统的联动控制功能进行综合检查、评定，并填写表记录.2.设有自动消防系统的宾馆、饭店、商场、市场、公共娱乐场所等人员密集场所、易燃易爆单位以及其他一类高层公共建筑等消防安全重点单位的年度联动检查记录应在每年的12月30日之前，报当地公安消

14、防机构备案。（二）联动检查内容1.消防供电设施供电功能和主备电源切换功能检查，检验供电能力。2.火灾自动报警装置每层、每回路报替系统和联动控制设备的功能试验。每12个月对每只探测器、手动报警按钮检查不少于一次。3.自动喷水灭火系统在末端放水，进行系统功能联动试验，水流指示器报警，压力开关、水力警铃动作。对消防设施上的仪器仪表进行校验;每12个月对每个末端放水阀检查不少于一次。4.消防给水系统最不利点消火栓(消防炮)出水，分别用消防水箱和消防水泵供水。每12个月累计对每个消火栓、卷盘、水炮检查不少于一次。5.泡沫灭火系统结合泡沫灭火剂到期更换进行喷泡沫试验;检验系统功能;校验仪器仪表。6.通过报

15、警联动，检验系统功能，进行模拟喷气试验;校验仪器仪表，存储容器称重。7.通过报警联动，检查电梯迫降功能;通过报警联动，检查防火卷帘门及电动防火门的功能;通过报警联动，检查消防广播切换功能;通过报警联动，检查应急照明、疏散指示标志功能;通过报警联动，检查正压送风或者机械排烟系统功能，并测试风速、风压值。8.对每只灭火器选型、压力和有效期检查每月不少于1次。六、物业项目消防设施设备维护保养（一）消防设施设备维护保养一般规定1.建筑消防设施维护保养应制定计划，列明消防设施的名称、维护保养的内容和周期。2.从事建筑消防设施保养的人员，应通过消防行业特有工种职业技能鉴定，持有高级技能以上等级职业资格证书

16、。3.凡依法需要计量检定的建筑消防设施所用称重、测压、测流量等计量仪器仪表以及泄压阀、安全阀等，应按有关规定进行定期校验并提供有效证明文件。单位应储备一定数量的建筑消防设施易损件或与有关产品厂家、供应商签订相关合同，以保证供应。4.实施建筑消防设施的维护保养时，应填写建筑消防设施维护保养记录表并进行相应功能试验。（二）消防设施设备维护保养内容1.对易污染、易腐蚀生锈的消防设备、管道、阀门应定期清洁、除锈、注润滑剂。2.点型感烟火灾探测器应根据产品说明书的要求定期清洗、标定；产品说明书没有明确要求的，应每二年清洗、标定一次。可燃气体探测器应根据产品说明书的要求定期进行标定。火灾探测器、可燃气体探

17、测器的标定应由生产企业或具备资质的检测机构承担。承担标定的单位应出具标定记录。3.储存灭火剂和驱动气体的压力容器应按有关气瓶安全监察规程的要求定期进行试验、标识。4.泡沫、干粉等灭火剂应按产品说明书委托有资质单位进行包括灭火性能在内的测试。5.以蓄电池作为后备电源的消防设备，应按照产品说明书的要求定期对蓄电池进行维护。6.其他类型的消防设备应按照产品说明书的要求定期进行维护保养。7.对于使用周期超过产品说明书标识寿命的易损件、消防设备，乙级经检查测试已不能正常使用的灭火探测器、压力容器、灭火剂等产品设备应及时更换。七、物业项目消防设施设备维修管理1.从事消防设施维修的人员，应当通过消防行业特有

18、工种职业技能鉴定，持有技师以上等级职业资格证书。2.值班、巡查、检测、灭火演练中发现消防设施存在问题和故障的，相关人员应填写消防设施故障维修记录表，并向单位消防安全管理人报告。3.单位消防安全管理人对建筑消防设施存在的问题和故障，应立即通知维修人员进行维修。维修期间，应采取确保消防安全的有效措施。故障排除后应进行相应功能试验并经单位消防安全管理人检查确认。维修情况应记入消防设施故障维修记录表。4.消防设备、器材应根据使用场所的环境条件和产品的技术性能要求及时进行保养和更换。对易腐蚀生锈的消防设备、管道、阀门应定期清洁、除锈、注润滑剂。5.对建筑消防设施存在的问题和故障，当场有条件解决的应立即解

19、决;当场没有条件解决的，应在24h内解决;需要由供应商或者厂家解决，不影响系统正常工作的应在10个工作日内解决，影响系统正常工作的应在5个工作日内解决，恢复系统正常工作状态。6.故障排除后，应由消防安全管理人签字认可，故障处理记录存档备查。八、物业项目消防安全管理档案资料管理规定消防法规定“消防安全重点单位应当建立消防档案”，非消防安全重点单位可以不建立消防档案，但也应将本单位的基本情况、公安机关消防机构填写的各种法律文书、与消防工作有关的材料和记录等统一保管、备查。（一）消防档案资料管理内容消防档案包括2个主要的内容，即消防安全基本情况和消防安全动态管理情况，并附有必要的图表。1.消防安全基

20、本情况的内容包括（1）单位基本概况和消防安全重点部位情况；（2）建筑物或者场所施工，使用或者开业前的消防设计审核、消防验收以及消防安全检查的文件、资料；系统使用说明书、系统调试记录、建筑消防设施平面布置图、建筑消防设施系统图等原始技术资料；（3）消防管理组织机构和各级消防安全责任人；（4）消防安全制度；消防设施、灭火器材情况；（5）专职消防队、义务消防人员及其消防装备配备情况；（6）与消防安全有关的重点工种人员情况：（7）新增消防产品、防火材料的合格证明材料；（8）灭火和应急疏散预案。2.消防安全动态管理情况主要内容（1）一是公安机关消防机构依法填写制作的各类法律文书。主要有消防监督检查记录表

21、、责令改正通知书以及涉及消防行政处罚的有关法律文书。（2）二是有关工作记录。主要有建筑消防设施的值班记录、巡查记录、检测记录、故障维修记录以及维护保养计划表、维护保养记录、自动消防控制室值班人员基本情况档案及培训记录；火灾隐患及其整改情况记录；防火检测、巡查记录；有关燃气、电气设备检测等记录；消防安全培训记录；灭火和应急疏散预案的演练记录；火灾情况记录；消防奖惩情况记录。（二）档案资料保存期限1.建筑消防设施的原始技术资料应长期保存。2.消防控制室值班记录表和建筑消防设施巡查记录表的存档时间不应少于一年。3.建筑消防设施检测记录表、建筑消防设施故障维修记录表、建筑消防设施维护保养计划表、建筑消

22、防设施维护保养记录表等的存档时间不应少于五年。（三）档案目录（参考）档案目录序号名称页码01单位基本概况02单位平面布置图03单位建筑审核或备案、验收或备案及投入使用、开业前消防安全检查情况登记04消防管理组织机构05建筑物及消防设施器材登记06消防安全管理制度07重点工种人员登记08重点部位登记09出租房屋管理10易燃易爆化学危险物品管理登记11燃气、电气设备检测记录12灭火和应急疏散预案档案13消防宣传培训档案14其他重大消防事项档案（包括火灾情况记录、消防奖惩情况、新增消防产品、消防经费开支消防宣传等内容）九、物业项目消防安全管理教育培训管理规定1.单位应当确定专（兼）职消防宣传教育培训

23、人员。消防宣传教育培训人员应当经过专业培训，具备宣传教育培训能力。2.单位应当购置或制作书籍、报刊、杂志等消防宣传教育培训资料，悬挂或张贴消防宣传标语，利用展板、专栏、广播、电视、网络等形式开展消防宣传教育培训。3.员工上岗、转岗前，应经过消防安全培训合格；在岗人员每半年进行一次消防安全教育培训。4.单位消防安全责任人、消防安全管理人和员工通过消防安全教育培训应掌握以下内容：消防法律法规、消防安全制度、消防安全操作规程等；本单位、本岗位的火灾危险性和防火措施；消防设施、灭火器材的性能、使用方法和操作规程；报火警、扑救初期火灾、应急疏散和自救逃生的知识、技能；本单位安全疏散路线，引导人员疏散的程

24、序和方法；灭火和应急疏散预案的内容、操作程序。十、物业项目消防安全重点部位管理消防安全重点部位是指容易发生火灾，一旦发生火灾可能严重危及人身和财产安全，以及对消防安全有重大影响的部位。单位应当确定消防安全重点部位，设置明确的防火标志，实行严格管理。（一）消防安全重点部位的确定1.容易发生火灾的部位。如化工生产车间、油漆、烘烤、熬炼、木工、电焊气割操作间；化验室、汽车库、化学危险品仓库；易燃、可燃液体储罐，可燃、助燃气体钢瓶仓库和储罐，液化石油气瓶或储罐；氧气站，乙炔站，氢气站；易燃的建筑群等。2.发生火灾后对消防安全有重大影响的部位，如与火灾扑救密切相关的变配电站（室）、消防控制室、消防水泵房

25、等。3.性质重要、发生事故影响全局的部位，如发电站、变配电站（室），通信设备机房、生产总控制室，电子计算机房，锅炉房，档案室、资料、贵重物品和重要历史文献收藏室等。4.财产集中的部位，如储存大量原料、成品的仓库、货场，使用或存放先进技术设备的实险室、车间、仓库等。5.人员集中的部位，如单位内部的礼堂（俱乐部）、托儿所、集体宿舍、医院病房等。（二）消防安全重点部位的管理1.制度管理（1）在单位的防火安全制度中，明确消防重点部位。使职工都能了解消防重点部位的火灾危险性以及应遵守的有关规定。（2）根据各消防重点部位的性质、特点和火灾危险性，制订相应的防火安全制度，采取必要的防火措施上墙公布，并落实到

26、班组及个人，做到明确职责、层层落实、加强管理、各司其职、实行消防管理制度化。2.立牌管理（1）每个消防重点部位都必须设立“消防重点部位”指示牌、禁止烟火警告牌和消防安全管理牌。3.教育管理（1）从制度中明确消防重点部位工作人员为消防重点工种工人。（2）加强对重点部位职工的消防教育，提高其自防自救的能力。（3）重点部位新入职、重点工种上岗前的必训教育；（4）通过常规教育；举办义务消防员、消防培训班，进行应知应会教育；举办消防运动会，进行实战演练教育等形式。通过一系列的教育，基本能使重点部位职工达到“三懂四会”，实行消防知识群众化。4.档案管理消防重点部位的档案管理做到“四个一”即：一制度：消防重

27、点部位防火安全制度；一表：重点部位工作人员登记表；一图：消防重点部位基本情况照片成册图；一计划:消防重点部位灭火施救计划。5.日常管理开展防火检查是重点部位日常管理的一个重要环节，防火检查可采取“六查、六结合”的方法。“六查”即：单位组织每月查;所属部门每周查;班组每天查;专职消防员巡回查;部门之间互抽查；节日期间重点查。“六结合”即：检查与宣传相结合；检查与整改相结合；检查与复查相结合；检查与记录相结合；检查与考核相结合；检查与奖惩相结合。根据各重点部位生产、储存、使用物品的性质、火灾特点及危险程度，相应配置消防设施，落实专人负责，确保随时可用。各重点部位应制订灭火预案，组织管理人员及义务消

28、防员结合实际开展灭火演练，做到“四熟练”即：会熟练使用灭火器材；会熟练报告火警，会熟练疏散群众；会熟练扑灭初起火灾。11、消防火灾隐患鉴界定及管理火灾隐患分为一般火灾隐患和重大火灾隐患。（一）火灾隐患火灾隐患具有下列情形之一的，确定为火灾隐患：1.影响人员安全疏散或者灭火救援行动，不能立即改正的；2.消防设施未保持完好有效，影响防火灭火功能的；3.擅自改变防火分区，容易导致火势蔓延、扩大的；4.在人员密集场所违反消防安全规定，使用、储存易燃易爆危险品，不能立即改正的；5.不符合城市消防安全布局要求，影响公共安全的；6.其他可能增加火灾实质危险性或者危害性的情形。（2）火灾隐患的管理单位通过以下

29、方面的检查,排查火灾隐患：1.消防法律、法规、规章、制度的贯彻执行情况；2.消防安全责任制、消防安全制度、消防安全操作规程建立及落实情况；3.单位员工消防安全教育培训情况；4.单位灭火和应急疏散预案制定及演练情况；5.建筑之间防火间距、消防通道、建筑安全出口、疏散通道、防火分区设置情况；6.消火栓状况，火灾自动报警、自动灭火和防排烟系统等自动消防设施运行，灭火器材配置等情况；7.电气线路敷设以及电气设备运行情况；8.建筑室内装修装饰材料防火性能情况；9.生产、储存、经营易燃易爆化学物品的单位场所设置位置情况；10.三合一场所人员住宿与生产、储存、经营部分实行防火分隔，安全出口、疏散通道设置，消

30、火栓、自动消防设施运行，电气线路敷设及电气设备运行等情况；11.新建、改建、扩建工程消防设计审核、消防验收情况；12.销售和使用领域的消防产品的质量情况。（三）重大火灾隐患重大火灾隐患是指，违反消防法律法规，可能导致火灾发生或火灾危害增大，并由此可能造成特大火灾事故后果和严重社会影响的各类潜在不安全因素。符合下列情况之一的，可以直接判定重大火灾隐患。1.生产、储存和装卸易燃易爆化学物品的工厂、仓库和专用车站、码头、储罐区，未设置在城市的边缘或相对独立的安全地带；2.甲、乙类厂房设置在建筑的地下、半地下室；3.甲、乙类厂房与人员密集场所或住宅、宿舍混合设置在同一建筑内；4.公共娱乐场所、商店、地

31、下人员密集场所的安全出口、楼梯间的设置形式及数量不符合规定；5.旅馆、公共娱乐场所、商店、地下人员密集场所未按规定设置自动喷水灭火系统或火灾自动报警系统；6.易燃可燃液体、可燃气体储罐（区）未按规定设置固定灭火、冷却设施。7.下列任一种情况可不判定为重大火灾隐患：（1）可以立即整改的；（2）因国家标准修订引起的（法律法规有明确规定的除外）；（3）对重大火灾隐患依法进行了消防技术论证，并已采取相应技术措施的；（4）发生火灾不足以导致火灾事故或严重社会影响的。（四）重大火灾隐患的判定要素1总平面布置（1）未按规定设置消防车道或消防车道被堵塞、占用。（2）建筑之间的既有防火间距被占用。（3）城市建成区内的液化石油气加气站、加油加气合建站的储量达到或超过GB50156对一级站的规定。（4）丙类厂房或丙类仓库与集体宿舍混合设置在同一建筑内。（5）托儿所、幼儿园的儿童用房及儿童游乐厅等儿童活动场所，老年人建筑，医院、疗养院的住院部分等与其他建筑合建时，所在楼层位置不符合规定。（6）地下车站的站厅乘客