房地产估价考试复习题.docx

1、房地产估价考试复习题一、单项选择题（每题3分，共15分） 1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属于物权，请选出属于债权的是（ C ）A抵押权B地役权C租赁权D所有权1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。A.发明B.发现C.创造D.隐定2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(A)。A.掌握的有关信息不同B.作出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。A

2、.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则4、下列不属于房地产区位因素的是（B）。A.交通B.用途C.环境D.楼层5.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A）。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.056.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（B）。A.某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼7.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（A）。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历

3、史价格资料C.房地产市场在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A）。A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平9确定估价对象及其范围和内容时，应根据（B），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序10影响房地产价格的环境因素不包括（ D）。A大气环境B声觉环境C卫生环境D物价因素11在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A ）。A社会因素B环境因素C人口因素D行政因素12城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分

4、地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（B ）。A最低价格 B平均价格 C出让地价 D标定地价13运用收益法评估房地产价值时，要求利用及估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ C）。A合法原则B最高最佳使用原则C替代原则D公平原则14房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（C ）状况为参照系进行的。A可比实例房地产B估价对象房地产C标准房地产D类似房地产15某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为 （ A）

5、。A2003年6月15日 B2003年8月15日C签订估价委托台同之日D估价人员及委托人商定的某日16在房地产估价中建筑物一般做广义理解，对建筑物的定义是，人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，通常包括（ B）A只是房屋 B房屋和构筑物两大类C只是构筑物 D房屋、构筑物及其他二、填空题（每题3分，共15分）1、某土地的单位地价为每平米800元，要求建筑的容积率为4，则某地的熟地楼面价是每平米 200 元。2、建筑面积=土地面积容积率。3、建筑物从折旧原因上可分为物质折旧、功能折旧和 外部折旧。4、地租资本化法的基本计算公式是 P=a/r 。5、某土地出租第一年的纯收益是15万，以后

6、每年按2万元的幅度递增，土地的还原利率是10%，则该土地按收益还原法的评估价格是 350 万元。6、房地产估价本质上是评估房地产的 价值 而不是价格。7、房地产估价应是 模拟市场定价 而不是替代市场价格。8、 独立、客观、公正 原则不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则。9、房地产升值，表示的是一定量的房地产商品所代表的 社会实际购买力长期递增的客观趋势。10、间接比较法，是指以一个设想的 标准房地产的状况为基准，比较实里例和待估房地产及这个基准进行比较，然后依据对比分值求得因素修正比率。11、经济适用住房基准价格由开发成本、 税金和利润三部分构成。三、简答题（每题8

7、分，共40分）1、房地产有几个主要方面的特性？ 1不可移动性 2独一无二 3寿命长久4供给有限5价值量大6用途多样7相互影响8易受限制9难以改变10保值增值2、房地产价格有那些主要特征？ 1既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。 2受区位影响很大3实质是房地产权益的价格4价格形成的时间长5受交易者的个别情况影响3、影响房地产需求的因素有那些？1价格2消费者的收入水平3消费者的偏好4相关物品的价格水平5消费者对未来的预期4、影响房地产价格的经济因素有那些？1经济发展状况2居民收入水平3物价水平4利率5汇率5、影响房地产价格的区位因素有那些？1位置、方位、距离、朝向、楼层2交通是否便捷、道路状况

8、3周围环境、景观4外部配套设施等5、影响房地产价格的制度政策因素有那些？1房地产制度中的所有权使用权交易管理和价格政策2税收政策中的开发环节、转让环节持有环节的税收3金融政策4相关特殊政策5相关规划和计划中国民经济和社会发展规划，城乡规划、土地相关规划和计划1、进行房地产估价时，如何考虑影响房地产价格的内部因素？答：内部因素指房地产自身的自然物理性状，这是影响房地产价格的主要因素。一、影响房地产价格的土地因素地形、地质形状、用途“生熟”程度二、影响房地产价格的建筑物因素用途、质量结构、装修楼层、朝向附属设备、完损程度答全者6分，对以上加以简单论述2分2、进行房地产估价时，如何考虑影响房地产价格

9、的外部因素？（列举其中3个因素）一、影响房地产价格的地区环境因素自然环境因素社会环境因素二、影响房地产价格的经济因素经济发展程度市场供求关系居民收入和物价水平科学技术和产业结构三、影响房地产价格的人口因素静态人口因素动态人口因素四、影响房地产价格的社会因素政局的稳定状况社会治安程度房地产投机五、影响房地产价格的政策法规因素住房政策税收政策金融政策房地产价格政策六、影响房地产价格的心理因素心理偏好心理承受能力心理预期七、影响房地产价格的国际因素国际经济国际军事国际政治3、房地产估价应遵照那些原则？一、合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提。合法的含义指符合国家的法律法规和相关

10、政策以及当地政府的规定。合法权益包括：合法产权、合法处分等二、最高最佳使用原则 最高最佳使用是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证并能给估价对象带来最高价值的使用。三、供求原则房地产价格及其他商品价格一样，受供求关系的影响变动四、替代原则追求经济的合理性是人们经济行为的普遍原则。在同一市场上，对于两种或两种以上价格不等而效用相等或效用可相互替代的商品，人们总是选择价格便宜的；当价格相同时，人们又总是选择效用最大的，这样的结果可以相互替代的商品，价格趋于一致。五、估价时点原则估价时点又称估价基准日、估价期日、估价时日是一个具体的日

11、期。估价时点一般按委托方的要求确定，无特殊要求的则选择现场查勘日期为估价时点。六、公平原则估价人员必须站在公正立场认真、客观、公平，亲属回避，估价经验，估价技术和市场分析能力。4、房地产估价应遵照什么样程序？一、接受任务二、明确基本事项，签订估价合同1.明确待估房地产2.明确估价目的3.明确估价时点4.明确估价报告书的交付日期三、选择估价方法四、收集材料，实地查看五、配备人员、制作计划六、计算并最终确定估价额七、撰写评估报告书八、估价报告书的审核、确认、交付及收费事宜5、什么是剩余法？剩余法的主要步骤有那些？所谓剩余法，又称倒算法、假设开发法或预算开发法。它是从待沽价土地上所建造的房屋等建筑物

12、的预期收入中减去除土地价格之外的有关开发建设成本、税费及正常利润后，将此余额作为待估价土地价格的一种方法。由剩余法确定的价格，一般称为剩余价格或倒算价格1、明确待估价土地的基本情况2、选择最佳的开发利用方式3、估算开发建设周期4、预测房地产的转让销售价格5、估算开发建设成本、税费及正常利润6、计算并确定估价额6、什么是比较法？如何利用比较法进行估价？市场比较法又称比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法。是指在求取待估房地产的价格时，将待估房地产及在较近时期内已经成交的类似房地产加以比较，按照这些已经成交的房地产的价格，通过多项因素的修正而得出待估房地产的客观合理价格或价值的一种

13、估价方法。1、收集交易实例的资料2、选取比较实例3、建立价格比较基础4、修正交易情况5、修正交易日期6、修正区域因素和个别因素7、综合修正结果，最终确定估价额7、为什么说收益法是一种理论较充分的估价方法？收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。待估房地产价格=纯收益/还原利率P=a/rP-待估房地产价格；a-纯收益； r-还原利率。二、收益法的理论依据一是效用价值论二是地租理论效用价值论认为效用决定价格的内容，稀缺决定价格的高低，商品交换的双方实质

14、是换取对自己效用较大的商品。收益法的实质就是将房地产的未来收益期望值转为现值价值。收益法是以地租理论为依据的，土地有特殊的使用价值，在一定条件下，土地能为人类持续提供收益，即产生地租 。8、季节指数法有何特点？应如何加以应用？季节指数法，指以价格的循环周期为移动期计算移动平均值，并在移动平均值的基础上计算季节指数，然后以最后一个移动平均值、增长趋势值及季节指数为依据，对房地产价格进行估算和判断。1、计算移动平均值2、计算中心化的移动平均值3、计算各月的季节指数4、计算季节指数平均值，并进行修正5、建立季节指数法数学模型，进行估价9、如何理解路线价法？该方法在我国的应用范围有几个方面？路线价法，

15、是指根据地域区段路线价，结合深度指数表，用数学方法计算临接同一街道各幅土地价格的一种估价方法。计算公式待估土地价格=路线价深度指数土地深度1、土地税收的征管2、土地资源的管理3、政府调控土地市场4、作为其他土地估价法的补充10、如何理解房地产升值？房地产升值的原因有哪些？房地产升值，又称房地产保值增殖，它是指同类房地产商品所包含的社会实际购买力在长时间的时间序列上，呈递增趋势的一种经济现象。房地产升值是一个客观经济规律，而这一客观规律是由一系列社会经济原因形成的。1、供求关系的变化2、环境投资的积累性3、土地容积率的提高4、其他因素三、计算题（每题15分，共30分）1、有甲、乙两宗房地产，甲的

16、收益期限为50年，单价2000元/平方米，乙的收益期限为30年，单价1800元/平方米。假设报酬率为6%。请比较两宗房地产价格高低。要比较价格高低，需要将它们相同期限下的价格。为计算方便将它们转换为无限年限的价格。甲V无限=V50*1/K50=2000/（1-1/（1+6%）50）=2114.81元/平方米乙V无限=V30*1/K30=1800/（1-1/（1+6%）30）=2179.47元/平方米实际上乙高于甲2、为评估某商品住宅2007年8月15日的正常市场价格，在该住宅附近调查选取A、B、C三宗类似住宅的交易实例作为可比事例。有关资料如下：表1实例成交价格、成交日期、交易情况可比实例A可

17、比实例B可比实例C成交价格3700元/平方米4200元/平方米3900元/平方米成交日期07年3月1507年6月07年7月15交易情况-2%0+1% 表2同类房地产价格变动情况月份2345678价格指数10092.498.398.6100.3109.0106.8 表3房地产状况比较判断结果房地产状况权重估价对象实例A实例B实例C区位状况0.510010510080实物状况0.3100100110120权益状况0.2100120100100 请利用上述资料测算该商品住宅2007年8月15日的正常市场价格。计算公式1、比准价格=可比实物价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数2

18、、交易情况修正系数A交易情况修正系数100/98B交易情况修正系数100/100C交易情况修正系数100/1013、市场状况调整系数A市场状况调整系数106.8/92.4B市场状况调整系数106.8/100.3C市场状况调整系数106.8/109.04、房地产状况调整系数A房地产状况调整系数100/（105*0.5+100*0.3+120*0.2）=100/106.5B房地产状况调整系数100/（105*0.5+110*0.3+100*0.2）=100/103C房地产状况调整系数100/（80*0.5+120*0.3+100*0.2）=100/965、比准价格A比准价格3700*100/98*

19、106.8/92.4*100/106.5=4097.56元/平方米B比准价格4200*100/100*106.8/100.3*100/103=4341.93元/平方米C比准价格3900*100/101*106.8/109.0*100/96=3941.09元/平方米6测算结果估价对象的正常市场价格=（4097.56+4341.93+3941.09）=4126.86元/平方米1、某城市有一副5000m2土地拟出让，在城市规划中，该土地属于商业住宅用地，容积率为2。根据调查有关资料如下：（1）、商品房单方售价为2600元；（2）、土地使用税为每年10元/m2，建设期2年；（3）、土地开发费为350元

20、/m2；（4）、建筑成本1200元/m2（5）、利息按年利率5%计算；（6）、管理费用和销售费用总额为30.1万元；（7）、例如按照建设成本（包括建设成本、土地使用税、土地开发费和财务费用）的20%计算；（8）、经营税金及附加按房屋售价的5.45%计算。使用剩余法对该土地进行估价。计算：1、商品房建筑总面积：50002=10000 （m2 ）；2、商品房的销售收入：100002600=2600（万元）。3、土地开发费：5000350=175万元4、土地使用税：5000102=10万元5、商品房建筑成本：100001200=1200万元6、利息：（175+10+1200）5%=69.25万元7、

21、利润按管理费用和销售费用总额：30.1万元8、利润额（175+10+1200+69.25） 20%=290.85万元9、经营税金及附加：26005.45%=141.7万元10、土地价格总额：2600-175-10-1200-69.25-30.1-290.85-141.7=683.10单方土地价格683.10/5000=0.13662万元/m2熟地楼面价683.10/10000=0.06831万元/m22、已知双面临街土地（矩形ABCD）深度140英尺（AB），宽度50英尺（AD），如下图所示。试用重叠价格估价法计算前街和后街影响深度。 苏马斯法则深度指数表深度（英尺）指数（%）深度（英尺）指数

22、（%）514359095.601025.00100100.001533.22110104.002041.00120107.502547.90130109.053054.00140113.004064.00150115.005072.50160116.806079.50175119.147085.60180119.807588.30200122.008090.90受高价影响的地段深度：2500（2500+1500）140=87.5（英尺）受低价影响的地段深度：140-87.5=52.5（英尺）深度为87.5英尺的土地价格百分率：90.9%+（95.6%-90.9%）/107.5=94.43%深度

23、为52.5英尺的土地价格百分率：72.5%+（79.5%-72.5%）/102.5=74.25%受高价影响的地段的地价：250094.43%50=11.8（万元）受低价影响的地段的地价：150074.25%50=5.57（万元）ABCD的地价：11.8+5.57=17.37（万元）3、一幅普通商业用地（矩形ABCD）深度50米（AB），宽度30米（AD），情况如图所示。正面路线价800点，里面路线价750点，两侧路线价700点和500点。试根据深度价格递减比率表和旁街、临街影响百分率对这幅普通商业用地估价。 深度价格递减比率表深度高度商业区普通商业用地普通住宅地区大工业地区20.00以上979

24、910010025.45以上93969910029.09以上90939710030.90以上89929710047.27以上77839010049.09以上76829010050.90以上75818910052.72以上748089100旁街、临街影响百分率地区高度商业区普通商业用地普通住宅地区大工业地区旁街增加率151075邻街增加率7533单方基本点数=80082%=656（点）左侧单方增加点数=70093%10%=65.1（点）右侧单方增加点数=50093%10%=46.5（点）双面临街单方增加点数=75082%5%=30.75（点）单方点数=656+65.1+46.5+30.75=79

25、8.35总点数=798.35（5030）4、某出租商住两用楼有关资料如下：（1）该房地产建筑总面积为5000平方米，土地面积1200平方米，建筑物为钢筋混凝土结构；（2）土地使用权年限70年，从1987年10月计算，建筑物建于1988年10月，其使用寿命为50年，净残值不计；（3）可供出租的建筑面积为3000平方米，占总面积的60%。每平方米月租金标准为300元，按使用面积计算，出租率平均为90%；（4）建筑物原值为600万元；电梯、空调等设备原值为80万元，使用寿命为10年。残余值为5%；（5）土地使用税每年每平方米为7.5元；（6）房产税为租赁收入的12%；（7）建筑物保险费每年按原值的0

26、.1%缴纳，电梯、空调等设备的年保险费率为0.3%；（8）建筑物的修缮费总额为100万元，电梯、空调等设备的修理费总额为10万元；（9）年管理费为年房租额的5%；（10）年利息按建筑物原值和电梯、空调等设备原值的5.08%计算；（11）建筑物拆除后，土地预计可按6000万元的价格进行转让；（12）该房地产的综合还原利率12%，土地为10%；试计算该房地产价格。计算年收益总额：30003001290%=972（万元）计算总费用：（1）年折旧费600/50+80（1-5%）/10=19.6（万元）（2）年土地使用税50007.5=3.75（万元）（3）年保险费6000.1%+800.3%=0.84（万元）（4）年利息（600+80）5.08%=34.57（5）年管理费（6）年修缮费（7）年房产税计算年纯收益：纯收益资本化的房地产价格：计算土地残余价值：确定房地产估价额：