广州旧货专业市场提案.docx

1、广州旧货专业市场提案广州旧货专业市场提案1.1 大沙头沿线商业分布情形大沙头作为往日广州的对外港口之一，在八十年代因为交通道路网络的未完善，水路客运一直担当着重要的角色，而随着都市的加速进展，桥梁建设的增加，人民生活水平的整体提高，过去曾一度辉煌的大沙码头由于水路客运的日渐稀落而功能衷退。通过政府的改造，那个地点曾一度成为广州市闻名的大排挡集合地，西贡食街更是成为市民品尝物美价廉、色香味俱全的海鲜的好去处。后来因为环保、污染的问题，一度红红火火的西贡食街被迫停业。正在那个时候，家电业和通讯业的飞速进展，为今日大沙头成为全国闻名的二手旧货市场奠定了坚实的基础。时至今日，整个大沙头差不多进展成为要

2、紧以二手手机、附以二手电脑、二手数码产品买卖的专业市场，同时拥有3000多户的二手旧货经营商家。而广州也因为大沙头的崛起，进展成为全国最大的二手产品集散地，全国各地的众多二手商贩差不多上通过广州进货，其知名度差不多达到海外，许多中东地区、甚至经济进展相对落后的东非二手买家都会慕名而来。而其他要紧以售卖一手手机、电脑数码产品、家用电器等的大型卖场也分布在大沙头二手市场的周边，其中海印区域要紧是以卖新品水货为主的，二手交易相对较弱。现时的大沙头区域和海印区域，差不多成为市民选购一、二手数码产品的好去处。专门是大沙头，差不多是购买和出售二手手机的第一选择地。1.2 大沙头二手手机经营情形分析依照现场

3、的实地了解，目前整个大沙头旧货交易市场里以经营二手手机的商场有四个，具体分布如下：1.2.1 海印大沙头二手旧货交易市场该市场作为海印集团旗下的二手手机专业市场，拥有良好的品牌信誉作为支撑，而且相对地靠近路面，人流情形比较理想，经营业务要紧为零售，兼有少量批发。场内的经营环境宽敞、明亮。然而面积相对地较小，难以长期集合人流。每个柜位的租金坚持在10001300元左右，目前出租率大致在90%左右。1.2.2 大沙头旧货交易市场二手通讯总汇尽管该市场处于整个二手旧货交易市场的深入处，而且装修、整体档次感对比其前面的海印市场要差，然而其组建的时刻却是最早，经营面积也是几个二手手机市场里最大，同时档位

4、的规划也比较集中。目前该市场差不多成为整个二手手机市场里的旗舰，其人流、手机种类、手机档次差不多上处于一个领先的水平。专门是一些比较新款的高端机，也能在那个市场里能够找到。而那个市场的经营业务也有别于其他几个市场，要紧是以批发为主，零售为副。许多二手手机商家，包括本地和外地的，也经常来那个地点采购。由于其经营状态良好，因此其租金也相对较高，一样坚持在13002000那个水平。1.2.3 大沙头特价手机市场那个市场是四个市场里唯独一个没有二手牌照的市场，由于那个最致命的缘故，尽管其位置正对沿江路，而且拥有一定的经营面积，然而其人流却是最少的，市场里的经营者由于没有牌照的关系，因此在柜台里只能摆放

5、手机的模型，但私下却能够进行二手手机的交易。总体来说，那个市场的人气最少，没有良好的经营氛围。1.2.4 大沙头澳讯二手手机市场澳讯二手手机城位于整个旧货交易市场的边缘，紧邻隔壁的大沙头特价手机市场。那个商场在早期曾经面临着客源不足的情形，要紧是因为位置不如其他两个商场理想和招商未满的问题，后来通过调整，要紧以针对零散客户，同时以中抵挡手机零售为主，慢慢地有所起色，目前差不多成为一个人流相对充足的市场。该市场要紧以零售为主，装修档次相对大众化，租金差不多与海印大沙头二手旧货交易市场持平。小结从以上四个市场了解得知，海印大沙头二手旧货交易市场要紧是以海印集团良好的品牌口碑来进行吸引客户，由于海印

6、集团在大沙头、海印桥一带由来已久，因此有一定的品牌追随者。而大沙头旧货交易市场二手通讯总汇那么走规模路线、以批发为主，零售为副。时至今日，差不多成为二手手机行业的龙头，相反，大沙头澳讯二手手机市场那么巧妙地躲开了前者的风头，坚决地走差异化路线，以零售中抵挡手机为主，同样获得了成功。然而，现在整个大沙头旧货交易市场却面临着一次重大的变化，因为政府差不多下令对其进行迁拆，将其改造成为港湾广场。也正在那个时候，周边差不多有三个商场打着二手手机旧货的旗号进行招商，下面将对这三个商场进行详细地分析，了解其状况。1.3 大沙头现正招商的二手手机市场情形分析大沙头现正招商的二手手机市场概况商场名称澳讯旧货市

7、场盛贤大沙头旧货市场海印大沙头二手城位置大沙头三马路，盛贤旧货市场对面。门面宽180米大沙头三马路与东华南路之间东华南路装修档次风格较为简洁，立面设计较为时尚装修相对二手交易市场较豪华装修一样，较为简单经营层数1F2F-1F1F1F2F经营面积23001200约3750约375023001900租金元/月柜位铺位柜位铺位柜位铺位柜位铺位柜位铺位柜位铺位10002000700185元/月/800、1300、16001400、1700、19001000、1300、1600、19001900柜位800、1000元/月；固铺为14001800元/月柜面尺寸柜台809550cm，铺位门面2米100509

8、0cm柜位分1.2米及1米长两种柜位及铺位数量160501F柜位约700个，1F柜位约300个；档口数约有200个，固定档位约70间。治理费元/月30060030060元/月/配套设施收费停车场、中央空调、货梯、 宽带、喷淋装置、监控摄像头、无天花吊灯式灯光、双向手扶电梯收费停车场、中央空调、货梯、喷淋装置、监控摄像头、双向手扶电梯、豪华天花吊灯收费停车场、货梯、喷淋装置、监控摄像头、单向手扶电梯估量开业时刻2005年9月试业2005年9月试业2005年9月试业备注治理费包括水电费、中央空调及卫生费，铺内电费自负；商户从大沙头搬迁后开始计租，前半年5折租金。租金已包含治理费、中央空调费、公共水

9、电费、保安24小时、卫生广告推广；由开场日起，一年5折计租。租金已包含治理费负责人吴镇忠范贵然邵建明从上表能够看出，这三个新的市场不管从档次、规模、配套等几个方面都比原先的大沙头旧货交易市场有着较大的提升。而且其位置都集中在原先的二手旧货市场的北面，期望连续原先大沙头二手旧货市场的商业环境，形成一个新的二手旧货商圈。1.3.1 盛贤大沙头旧货市场其档次在新的三个市场里是最高的，同时经营面积也是最大的。完全摆脱了二手旧货市场的感受，然而租金相对其他两个市场要昂贵一点，而且首次需要二手手机商家到负层经营，关于其心理有一定的阻碍。从现场的销控情形所看和依照其招商人员介绍，目前其经营二手手机的首层和负

10、一层均已达到95%的出租率，整体出租率处于一个相对理想的状态。1.3.2 澳讯旧货市场要紧连续其旧场的经营模式，走中低端路线，其最大优势是临近大沙头三马路路面，而且有原先旧场的资源。首层出租率也达到90%左右，二层出租率大致在70%左右。1.3.3 海印大沙头二手城海印集团的又一出品，品牌知名度成为其最大的亮点，而且其经营范畴与规模对比盛贤大沙头旧货市场毫不逊色。然而其位置相对偏离原先的二手旧货交易市场商圈，严格来说，其位置差不多不属于大沙头的范畴。其首层出租率相对其他两个市场要差，坚持在85%左右。小结据资料显示，1996年，广州旧货业兴起之始就取得了不俗的利润，许多人纷纷跻身那个过去并不引

11、人注目的行业。从1997年到2001年，短短的5年时刻里，广州的旧货市场和旧货企业上升到30多家，吸纳安置下岗工人、消化农村富余劳力数十万人，旧货业也成为广州市新的纳税增长点。近几年新产品愈演愈烈的价格战在一定程度上拉低了二手货的利润空间，旧货市场竞争日益猛烈。而许多行内的专业人士认为:广州的二手市场包括以后的大沙头二手市场商业圈不能再向横向扩展，而应该向上拓展，那些换代快、高科技含量高的产业将会成为二手市场争夺的重点。他们认为:二手市场中，录音机、电视、冰箱、部分小家电将逐步被市场剔除，但像电脑、办公设备、音像等高科技产品的利润空间依旧专门大的，在美、日等发达国家，二手市场的交易数量比一手的

12、还大。现时大沙头新起的这三个市场，定位都集中在手机、电脑设备、办公设备等，也证明了这三个市场的幕后企业，对二手行业是十分看好的。而且期望通过自身的专门优势，尽可能地全面吸纳经营二手手机的商户。1.4 区域以后进展情形分析大沙头旧货交易市场将变身成为港湾广场早在前几年，政府差不多决定将大沙头旧货市场一带改造成为广州市最大的滨水广场港湾广场。但由于种种缘故旧货市场的拆迁工作一直未能进行，这也阻碍了港湾广场的动工。目前，有关方面终于放出消息：广州市沿江东路大沙头旧货交易市场差不多铁定于2005年9月1日正式开始分步清拆，并打算明年春节前完成拆除。同时港湾广场的总体设计方案已全部完成并得到规划部门的正

13、式批复，整片港湾广场将于2020年全面投入使用。以下是港湾广场的简介：港湾广场将是一个集办公、旅行、商业、休闲于一体的多功能广场，并加入古代帆船、相关雕塑等内容，以期重现历史上海上丝绸之路起点的古老东方港口都市风貌，整片港湾广场将于2020年全面投入使用。目前，港湾广场的总体设计方案已全部完成并得到规划部门的正式批复。其中，广场东面靠海印桥方向，以绿化广场占地空间为主的2000多平方米建筑用地将设有旅行观光码头，那个地点的大型旅行巴士停车场将成为珠江夜游游客上落的集中点。而靠东方向还将建设两座楼高两层、占地2万平方米的商业功能建筑，建筑物的负一层将设有100多个车位的停车场。1.5 港湾广场对

14、本区域的进展阻碍加大市场对本区域的关注度由于港湾广场的建立，引发到现时的旧货二手交易市场需要拆迁，商户将面临何去何从的问题，一时刻各个媒体都对这次事件进行报道，从而让大沙头那个区域迅速升温，加深了消费者对本区域的印象，侧面提升了大沙头区域的知名度。改变了大沙头的区域形象，提升区域价值由于大沙头区域一直要紧以经营旧货二手生意为主，给消费者有点破烂、陈旧的感受，现在摇身一变成为港湾广场，整个形象都有翻天覆地的改变，提升了自身的区域价值。填补广州没有沿江大型综合广场的空白大凡知名的都市，都有其代表性的建筑物，江海都市多以临江临海建筑著称，如上海的外滩、美国的渔人码头等等。珠江穿广州而过，却没有如此一

15、座标志性的江边建筑。现在港湾广场的建立，能够填补广州那个大都市的缺憾之余，也能够成为广州新的旅行景点和标志性建筑。带旺本区的经济进展，突现无限商机由于港湾广场的定位为办公、旅行、商业、休闲于一体的多功能广场，这就意味着大沙头区域有望成为广州继北京路步行街、上下九步行街，天河城一带以及东山农林下路商业街的又一个新生消费热点，重现广州往日的外滩风貌，吸引大量消费群体进入该区域消费，从而为本区带来良好的经济收益。加速广州都市体系的升级，塑造国际化都市形象随着港湾广场的建立， 广州一年一小变三年一中变五年一大变的业绩也进一步表达，为整个广州的都市形象的提升带来利好动力，广州成为国际化大都市的目标将会越

16、来越近。1.6区域经营商家的整体摸底调查我们通过对市场的整体分析，差不多对现时市场的情形有一个清晰的了解。下面，我们将会对现时市场的经营者进行完全的了解和调查，获得具有实效的数据，从而指导我们应该如何为本项目作精确的定位。调查分析结果将以附件的形式交付小结通过对市场经营者的两次摸底调查，我们发觉许多经营者对以后的二手旧货行业依旧十分有信心的，其中大部分商户关于大沙头旧货商圈拥有浓厚的情结，期望能够在那个区域连续经营，因此本项目的位置成为我们最大的优势。基于现时正在招商的几个商场的位置分布相对零散，因此商户关于以后的核心商圈确立仍旧感到迷惘。这种情形对本项目来说，是我们的一个机会。具体详细分析请

17、参阅附件二、项目明白得与S.W.O.T分析2.1 项目明白得项目位置概述项目位于大沙头马路与沿江东路之间的区域，共六层商业建筑。项目四至介绍本案东面为水电局属下的建筑，首层除一间士多外无临街商铺。在南面是大沙头旧货市场，已成为地区甚至是全国等地知名度与阻碍力较高的二手交易地区，是大沙头旧货商圈的核心，但由于该地段的新规划而需迁拆。今年9月该市场将终止经营。西面为本案的附楼，附楼旁边紧靠居民建筑，大沙头马路的临街铺较少，除个别经营音响的店铺、食肆、士多外无其他商铺，该路段的商业氛围较淡。本案的北面正对海印广场，海印广场是档次较高的电器商城。项目各楼层投入运营的时刻首层除北面的喜市多便利店以及南面

18、惠爱餐厅外的中间区域部分总面积约450左右于8月底可进场装修，打算9月份试营业，而惠爱餐厅明年合约期满，而喜市多便利店合约那么要到2020年才期满。二层06年可归还一部分，余下的商户需到07年才撤场。三、四层于06年底方可交付使用。五、六层在今年年底可交付。6F：05年底可交付5F：05年底可交付4F：06年底交付3F：06年底交付2F：06交付部分、07年全部交付1F：中间部分8月底交付，其余那么需较长时刻项目所处商圈区位介绍项目区位示意图传统核心商圈：沿江东路大沙头旧货市场深黄色板块传统二级商圈：沿江东路往北至海印广场的片区淡蓝色板块传统三级商圈：以大沙头旧货交易市场为核心，辐射至大沙头三

19、马路的新建旧货专业市场浅绿色板块新 兴 商 圈：以新建的四个旧货专业市场为主的新大沙头旧货商圈粉色板块2.2 项目S.W.O.T分析2.2.1 项目优势S本案的地理位置处于大沙头传统的旧货商圈核心区域，享有旧货交易到大沙头的地段知名度优势。本案所处区域消费人流最为旺盛的地段，在那个地点多为专业消费群体二手旧货交易、音响消费、时尚视听娱乐设备与办公用品消费等以及属于冲动、追逐潮流型的青年消费群体，因此，所处地段的商业价值相对邻近地段较高。大沙头通过多年的困难经营，到现在已成为区域较具阻碍的二手旧货市场，行业商家汇聚。因此本案具有较为明确且大体量的商户客源支持。综观该区域的专业市场，包括新兴的专业

20、旧货市场，多无仓库配套，个别仅提供小面积空间可间隔仓库，大部分市场要去其他地点租用仓库。而本案的四层附楼可作为仓库配套，将具有其他专业市场无可复制的自身优势。项目核心竞争优势地段知名度优势2.2.2 项目劣势S本案在配套资源上缺乏停车场或可供商家及客户临时使用的户外空间，这是项目在推广招商及日后经营过程中所无可幸免的硬伤。项目位于单行线路段，交通导向的限制使客户的易达性受到一定程度的阻碍。项目的商业层数有六层，商业运营的空间高度过高，四层以上的商业经营将面临严肃的考查与压力。由于现时期仍有部分商户的租约仍未期满，而且各层的交付时刻有断层，各层不能统一规划或包装会对项目的招商及正常运营将带来潜在

21、的不利因素，加大操作难度；同时亦不利于项目品牌形象的建立。本案的建筑已有一定的时刻，其硬件设备都已显现不同程度的损耗，硬件设备对日后的经营可能有一定的阻碍。本案的进展商初次介入二手专业市场，对二手专业市场的经营模式与行业游戏规那么方面相对处于弱势，而以后数个新兴的二手专业市场差不多上由一直在该区域运营二手市场的庄家操盘，因此本案在竞争上处于较为不利的位置。项目核心竞争劣势 商业体量的竖向结构，致使高层商业面临严肃考查 2.2.3 项目机遇O政府现时期已进行大沙头改造的筹备实施时期，大沙头旧货市场立即拆迁重建，而现时港湾广场的利好前景亦在逐步升温，以后该区域将成为沿江东大型综合的临江景观休闲娱乐

22、广场，从而提升该地段的形象。政府已对该区域以后的二手旧货商圈进展制定明确目标，政策与资源的支持力度将不断加大，为该区域的进展营造利好的环境。目前二手市场普遍经营的种类较多，产品覆盖面广，未有形成专业经营某种类型产品的二手专营市场，而且同一商场内的同属性产品分布亦相对散乱。因此，打造规模集约化的二手专营市场是本案的市场机会点。项目竞争机遇综述大沙头再造工程以及港湾广场的利好前景，有利于提升地段的形象与阻碍力，而且二手专营市场的经营模式目前处于市场空白2.2.4 项目威逼T大沙头旧货市场的撤迁，使该地段在行内的阻碍力有所下降或黯然，并容易受邻近新兴的二手专业市场趁此形成商圈新坐标。从现时各新兴二手

23、专业市场的招租情形分析，目前二手市场铺位的租金水平上升幅度较少各场都采取首年或半年减半租金的招商策略，以后项目的利润空间可能有所阻碍。项目竞争机遇综述 新兴二手专业市场的切入，对传统商圈带来的威逼 2.2.5 项目S.W.O.T分析 核心劣势核心优势 商业体量的竖向结构地段知名度优势 致使高层商业面临严肃考查确立大沙头商圈腹地地位树立专业优质品牌二手专营市场利好机遇 潜在威逼区域利好前景 新兴二手专业市场的竞争市场机会点的挖掘 三、项目定位建议3.1 项目定位基于我们对大沙头旧货商圈的调查研究，以及与进展商进行过多次的深入沟通，结合现时的市场状况，并综合考虑以后区域的进展，我们为项目确立以下定

24、位： 雄踞大沙头旧货商圈核心位置 大众二手专营商城 定位阐述项目位置大沙头传统二手贸易腹地经营种类二手手机批发零售以及办公设备租售项目档次中档次大众化经营专营专业，专营更是在专业的基础上的进一步深化，是集中了某种产品经营的规模与优势，产品的规模化经营将更有利于市场的竞争。3.2 市场目标客户定位鉴于项目所处的地理位置优势，以及该区域较长历史的二手旧货交易氛围，在市场上已具有相当的阻碍力与知名度，再加上大沙头旧货市场的迁拆，为此，本案的市场目标客户定位为：承袭大沙头旧货市场的商户资源辐射周边地区的二手经营商户市场客户细分二手手机零售商户以二手手机的零售经营商户为主力目标客户群体。摸索：由于首层经

25、营面积受到限制，二手零售的商业氛围有待进一步优化，以便为上层商场的经营营造利好氛围。二手手机团批商户以二手手机批发业务的商户为主力目标客户群体，要紧是大沙头澳讯、海印旧货市场立即撤离的商户。摸索：该区域数个新兴的二手专业市场是由澳讯、盛贤旧货市场以及海印专业市场的投资商开发，进展商的背景因素在一定程度上对搬迁商户的经营场地选择产生一定的阻碍。二手办公设备经营商户要紧针对大沙头旧货市场内经营复印机等办公设备的商户。摸索：考虑到本案的经营层数较多，高层商场的经营将有专门大的压力；此外，现时该区域的二手新兴商场差不多上以手机及配件为要紧经营种类，而且整个大沙头旧货商圈关于二手办公设备产品的关注度仍未

26、有重视；综观现时广州商业地产市场的进展，写字楼需求的急速增量对二手办公设备租售业务的进展将带来利好的动力。3.3 项目形象包装形象包装是本案有效区隔其他竞争对手，展现个性，凸显优势的有力手段。我们通过调查了解到现时新兴二手旧货市场的形象包装情形如下：商场名称澳讯旧货市场盛贤大沙头旧货市场海印大沙头二手城宝达电器城位置大沙头三马路，盛贤旧货市场对面。门面宽180米大沙头三马路与东华南路之间东华南路大沙头三马路装修档次风格简洁，立面设计较为时尚装修相对二手交易市场较豪华装修一样，较为简单规模不大，装修较简单，环境与大沙头旧场相似我们亦对二手行业的经营状况进行了一次调研，统计分析后发觉：二手经营商户

27、对商场的经营环境不需过高级过豪华。装修一样，但较为整洁明亮的经营环境选择意向最高。商户对商场的配套需求最多的是停车场地、茶水间以及仓库。经营办公设备的商户以需求铺位或较大经营面积的居多。综合以上市场现状，对本案的形象包装我们提出大众信息化 二手手机及办公设备专营 品牌商城 形象包装阐述大众信息化项目的档次及市场形象二手手机及办公设备专营项目经营业态定位品牌商城项目给予市场上的商户及消费者的信誉保证广告推广语 信誉经营信心保证 3.4 项目商业及功能规划建议3.4.1 商场业态定位建议针对本案的竖向建筑结构，在各楼层的商业定位上必须准确，否那么将对高楼层的商业经营甚至整个商城带来危机。依照我们对

28、大沙头商圈的研究，我们为项目制定的业态定位：楼层商业业态经营模式目标客源1F二手手机零售以柜位经营为主，规划12间铺位引入主力商户以在澳讯经营的商户为主2、3、4F二手手机团批，兼顾零售柜位、铺位经营相结合以二手通讯总汇的批发商户为主5、6F二手办公设备租售以铺位经营为主以大沙头经营办公设备的商户为主3.4.2 建筑立面设计建议建议本案的建筑立面以简约、时尚的风格为设计构思。由于本案具有较为优越的地位位置，可充分利用东、南、北面的建筑立面空间为经营者带来额外的收益。建议：在东、南、北面26层高度约22.5米的外立面搭建户外广告牌，并同一规划项目东面首层上檐的招牌。利用东面与北面的转角位置作本案

29、的形象宣传。在顶层搭建霓虹灯广告牌。3.4.3 商场室内装修建议打造大众化档次的整洁经营场所营造简约、整洁的大众化档次的经营环境，在经营不同种类业务的楼层以不同的色调显示，以突出专业经营的形象。营造绿色健康的经营氛围在经营场因此及公共通道多放置绿色植物，墙身点缀塑料绿化装饰，以营造以人为本的健康氛围，表达项目的个性，并形成与区内其他竞争对手的市场区隔。3.4.4 室内的灯光设计建议室内天花安装吊顶射灯，以明亮炽白灯为要紧室内光源，尽可能使用节能灯或节能灯与炽光灯混合使用。在建筑的立面处理上尽量将室外的自然光引入室内，力求操纵灯光布局的密度与数量，节约日常经营成本。3.4.5 柜台设计建议目前市

30、场上的经营柜台尺寸要紧为1005090cm。建议本案的柜台尺寸以此为参考，并依照现场的具体尺寸与装修设计对柜台尺寸进行微调。3.4.6 配套设施建议本着成本操纵，建立项目形象个性化与服务差异化的原那么，有效区隔市场竞争，建议本案的配套设施为：仓库、临时汽车停放点将附楼改建成仓库，既为本案的商户提供货仓场地，又可对外租赁经营，以降低附楼因处于凹位而不利于经商的阻碍，提高附楼的使用率。在附楼的首层划拨临时停车场地，让需要装卸物资的商家或客户使用，尽量降低本案无停车场的劣势。室内中央空调设置中央空调，改善通风设备，以优化室内的空气质素，营造舒服的经营环境。垂直电梯、货梯由于本案有六层高，假设设置手扶电梯将占据较多的空间，一定程度上缩减了本案每层的经营面积，而且手扶电梯上楼需要的时刻较长，不利于高层商业的客源引流。而且在高楼层经营办公设备需要货梯作为物资运