安居房物管方案doc.docx

1、安居房物管方案doc物业管理方案 东莞市安居房物业管理报价书一.根据沙角安居房的实际情况,经反复研究核算,我方投入的人员工资,物品,酬金,税金其月费用为 68867.00 元;大写:陆万捌仟捌佰陆拾柒元整.见下表:序 号项 目收 费 标 准小 计总 计1人工成本见人工成本36290.0068867.00元/月2办公成本见办公成本2652.003保安成本见保安成本523.004维修成本见维修成本16175.005环卫成本见环卫成本3703.006酬金以上费用的105934.007税金以上费用的5.53590.00二.各项物业管理服务收费费标准为:1.汽车收费标准为300元/部月，共150250元

2、/部月=37500元;2.摩托车收费标准为50元/部月;共10050元/部月=5000元;3.用户室内用水用电由相关单位向最终端用户收取.4.管理费为：按建筑面积（68867元-37500元-5000元）18500m2=1.43元/月m2三.外墙清洗由委托方通知受托方处理,其费用按实向用户按建筑面积分摊收取.需委托方协助处理的问题一、提供管理用房500;二、移交所有用户资料;三、移交隐蔽工程图纸和小区施工图纸;四、移交各项配套设备的安装合同复印件和使用说明书、合格证明;五、配置文件柜、档案柜5个;六、督促用户遵守物业管理相关规章制度,积极配合受托方工作;七、委托方需支付用于该小区尚未完善的部份

3、硬件设施;如:指示牌、警示牌、垃圾筒、桶,环卫车等,具体情况等进场后再行定制.第一章物业概况东莞市安居房规划生活配套完善，地理位置优越，占地面积为3480m2，总建筑面积18500m2，小区为商住楼，其中三栋为高层；住宅总户数120户；车位150个；收费面积为18500m2。沙角安居房主要配套设施有：停车场、会所、平台花园、喷水池、绿化、建筑小品，道路，雨、污水井，化粪池，砂井，水池等.沙角安居房主要机电设备有：电梯5台，消防系统、，供配电，给排水、通风、通讯、电视、等系统。第二章管理内容1、该小区房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、板、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊

4、通道、门厅、电梯间、设备机房等）的维修、养护和管理。2、该小区房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、消防系统、安保系统、自动化系统、电梯等）的维修、养护和管理。3、该物业规划红线内属物业管理范围内的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、车房、棚、场、库等）的维修、养护和管理。4、该物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6、交通、车辆行驶和停泊管理。7、配合和协助当地公安机关进行安全监控、巡视、消防、安全防范工

5、作。8、社区文化娱乐活动。9、物业及物业档案、资料的管理。10、多种经营，有偿服务管理。第三章管理目标1.管理范围内不发生重大安全责任事故;2.房屋完好率达92%以上,维修处理及时率达90%以上;3.用户报修处理一小时内动工,用户对管理服务满意率达75%以上;4.环境保洁率90%以上;5.消防泵供水率100%;6.管辖区内绿化完好率90%，卫生、消杀、绿化达标率90%以上;7.无明显违章装修行为;8.各项费用收取率达95%以上.第四章管理措施第一节 管理架构委托方受托方沙角安居房管理处物业助理环卫组保安组维修组后勤室外岗车库岗大门岗巡逻岗室内岗顶休岗厨工岗维修岗第二节 人员定编 管理处25人管

6、理处主任1人物业助理1人环卫领班1人保安组领班2人维修组后勤 室内岗四岗4人车库岗一岗2人大门岗一岗6人巡逻岗一岗2人顶休岗一岗2人维修岗一岗2人厨工岗一岗1人室外岗一岗1人 第三节 各岗位人员素质及职责一、管理处主任:1.素质:男性,35岁左右,本科文化,具有五年大型物业管理经验,协调、管理能力强,熟悉七大管理、三大服务流程和ISO9000质量体系.2.职责:全面负责该管理处的日常管理、服务工作,是该管理处的最高指挥者,也是与客户直接联系的常驻代表.二、物业助理:1.素质:女性,会计专业,本地户口,懂物业管理财务制度,三年相关经验,熟练操作电脑.2.职责:负责该管理处的档案管理,仓库管理,会

7、计工作,各类文件的打印、派送和管理处的接待工作.职责:负责管理处的各项费用收取、支出与保管,物品请购,组织开展社区文化活动和接待等工作.四、保安领班:1.素质:男性,30岁左右,退伍军人,持物业管理上岗证,具有三年以上大型物业管理保安管理经验,懂得七大管理、三大服务操作流程.2.职责:负责管理区域的安全防范全面管理工作和负责客户投诉与日常巡视、房屋管理、回访等工作.五、环卫领班:1. 素质:男性、35岁左右,高中文化,熟悉环卫工作各项操作流程,与管理,熟悉清洁用品的使用方法与性能,熟悉绿化的栽培与养护技术,懂人员调配与管理,相关工作三年经验.2. 职责:全面负责管区的环境卫生与绿化养护工作,六

8、、工程人员:1.素质:男性,30岁左右,高中以上文化,懂得供配电,电梯给排水,消防糸统,智能化糸统,弱电系统的维修保养,相关工作三年经验,持电工证,2.职责:全面负责辖区各项公共配套设施设备的维修保养工作,并为用户提供室内有偿维修服务,七、保安员:1.素质:男女不限,女性25岁左右,男性30岁左右,身高1.70m以上,退伍军人,形象素质佳,有相关工作经验,2.职责:负责管区的安全防范,人员,车辆出入管理,安全巡视检查,并为用记提供多方面的服务,八、环卫工:1.素质:男女不限,30岁左右,初中文化,有经验.2.职责:全面负责管区的环境清洁,保洁,消杀,垃圾收集,清运,绿化养护等工作,并为用户提供

9、全方位的有偿室内清洁服务,九、厨工:1.素质:男女不限,30岁左右,身体健康,2.职责:负责一日三餐,做好后勤保障工作,第五章 管理服务范围及标准第一节 保安服务一、保安服务范围及标准:1.值班人员着装整齐,姿态严谨,精神饱满,礼貌热情地服务,2.管区内24小时站岗值勤,对出入客记,装修施工人员进行登记查证制度,3.对进出管区的车辆实行证、卡管理,引导车辆有效停放,4.对施工人员进行有效管理,凭管理处下发的临时证出入,做到人证相符,登记后放行,謝绝无关人员进入,5.对施工车辆进行有效监控,预防道路污染,装修物品进出登记,6.重点加强施工材料的管理,防止被盗现象的发生,7.加强区内巡逻,对火灾,

10、盗窃,治安等突发事件有应急预案,有相应的处理措施,8.预防各类不安全事件的发生,多巡视检查,维护正常的居住和施工秩序,9.确保管理工作的顺利进行,树立保安外在形象,对保安服务满意率达95 以上,二、工作规程:（一）、出入口岗工作规程:1.熟悉区内的基本情况,准确的了解各幢各单元的所在位置,2.维护好岗位范围内的环境卫生,3.严格按管理处规定进行查证制度,谢绝无证人员进入管区,4.严格执行物品外出检查制度,及车辆出入管理制度,工作程序: 保安员的基本要求:在规定的区域内站立,保持正确姿态、严格认真、礼貌热情、规范化着装。1.人员出入管理：A.值班人员牢记区内人员、车辆的面貌等基本情况，B.政府人

11、员、用户步行进入区内，应主动打招呼问好并敬礼，C.装修施工人员凭管理处下发的临时工作证、经核对登记后进入区内，D.对有困难的人员提供可行的帮助，2.物品搬迁： 进入管区内的物品做好登记，如有大件物品外出，值班人员凭放行条核实后做好登记并放行。3.车辆出入：A.所有进入管区的车辆值班人员必须敬礼，并打好手势放行，要求动作有力、规范。B.车场保安员必须引导车辆有序停放，保证车场设施完好、交通顺畅。、巡逻岗工件作规程：目的：巡查管区、维护正常工作、生活、施工秩序、防止不安全事故发生。职责：1.熟悉区内公共地方、公共设施情况、处理疑难问题。2.巡查各单元、道路、公共设施、设备的完好情况，做好记录。3.

12、维护区内的正常工作，生活、施工秩序。4.协助上级处理紧急情况。工作程序：1.巡逻次数：每90分钟至少对管区巡查一遍。2.巡逻时要求做好巡视记录，并及时将有关情况反映给主管人员。3.巡视内容：A.检查区内治安、消防、防盗、车辆停放等情况、发现问题立即处理，并通知上级领导。B.检查消防设施是否完好。C.巡视管区各安全设施、空置物业是否完好，有无损坏，做好记录，并上报领导。D.发现可疑人员上前盘查，检查证件，必要时检查其所带物品，属三无人员立即驱逐出管区。E.巡查公共照明是否熄灭及损坏，发现损坏立即报告维修人员处理。F.巡查道路是否完好，车辆是否按规定停放，发现问题即时与车主联系。G.巡查道路是否畅

13、通，发现问题及时上报。H.巡查区内绿地、树木、小品等是否维护良好，如发现损坏、践踏等事件立即制止。I.巡查区内公共区域是否正常，场地照明是否按规定时间开启。J.接到监控室通知立即赶往现场排查。K.详细记录发生时间及确切位置。第二节、环卫服务一、环卫服务内容：1.管区内各类地面的清洁保养、如大理石、地板砖、地毯等。2.各类墙面可视部分的清洁保养，包括各类门窗、墙面、各类设施，设备，卫生间的清洁保洁。3.管区内地面、墙面天花板及相关附属物、摆设的清洁，包括灯饰、灯箱、冷气口、指示牌、设备、开关、消防栓、花草盒、休息桌椅、垃圾箱等。4.楼梯踏板、扶手、墙面、镜面的清洁保洁。5.洗手间内部的清洁，包括

14、天顶、墙身、洗手间、大小便池、隔板、门等。6.区内主干道的日常清洁保洁。7.区内环境绿化的日常养护。二、环卫服务标准：1.营造一个清洁、舒适、干净、高尚、优雅的生活与居住环境。2.保证管区内无垃圾杂物、无污迹、无异味、无卫生死角、给住户一个干净、整洁的环境。3.保持地面、墙身、门窗、玻璃等干净无尘、不锈钢制品光亮。4.主干道无垃圾杂物、烟头、纸屑，确保道路整洁。5.卫生间干净，经常巡查保洁、无异味。6.区内绿化生长良好，及时补栽补种，浇水施肥。三、环卫服务方式的分类：1.按照清洁的频率的力度不同可分为：A.日常保洁：环卫工每天提供清洁服务，保持良好的环境。B.定期清洁：定期对日常保洁工作无法顾

15、及或清洁力度不够的地方进行彻底清洁、养护、高空天花、地面清洁、打蜡等。2.按每天清洁的时间段不同可分为：A.上班中清洁：主要包括楼梯间、电梯间、通道吸尘、地面打蜡、抛光等服务项目。B.随时清洁：主要是客人走后对污染及时清除，并定期清洁、吸尘地面打蜡抛光等服务项目。3.按清洁地域变化不同可分为：A.巡查清洁：环卫工来回巡查，不断变化清洁地点进行清洁。B.固定清洁：对于重要部位如出入口，大堂、洗手间等，安排固定人员反复不断清洁。C.随机清洁：对于意外发生的紧急情况，如客人打碎瓶子，液体外流等造成的污染，可以紧急调遣就近的清洁工进行清洁或由机动人员进行清洁。四、污染分析和操作规程：一、主要污染来源：

16、1.灰尘：空气中尘埃、微粒由于自身重力降落，附在物体表面。2.泥沙污染：人员、车辆从外带进来，行走中脱落所致。3.垃圾杂物：人员进食扔掉的纸屑、烟头、饭盒及其它弃物。4.痰渍水渍：部分人员由于自身因素所致。5.排泄物：仅指洗手间内人体正常排泄造成的污染。6.其它：由于一些意想不到的因素造成的污染。二、每日清洁操作规程：1.上班前：环卫工应提前一小时进场，对卫生做一次全面的清洁打扫，如玻璃门、墙身、洗手间及相关附属物、地面等。2.上班中：A.在工作区内反复巡视，发现垃圾污物立即清理。B.每隔30分钟40分钟对人流量大、污染严重的部位进行清理。C.在人流高峰期后应着重清洁。D.定时或不定时清理垃圾

17、筒。E.检查卫生间、纸巾是否及时更换。三、绿化操作规程：1.根据绿化的种类进行修剪、整形，补栽补种。2.根据天气的变化适时施肥、浇水。3.随时清理绿化地的垃圾杂物。第三节、维修服务一、服务内容：1.配合委托方进行房屋和设备设施的检查登记。2.熟悉管区的各种设施、管线、照明等情况、建立设备档案。3.对机电设备、设施进行维修养护，保证正常的供水供电及区内照明。4.熟悉区内消防设施情况，保证系统正常运行。5.做好区内设备设施日常维修保养工作。二、服务要求：1.维修人员每天对房屋本体及配套设施设备进行检查，做好各项统计工作。A.发现质量问题及时向管理处反映，管理处及时向委托方反映。B.维修人员把房屋详

18、细情况做好登记。C.项目施工完结后，由管理处主任参加检查、验收、将结果报委托方审查、存档。2.维修人员对设备设施的检查登记。A.对区内所有设备设施进行检查，并建立档案。B.对区内管线、照明开关位置等进行熟悉和了解。C.熟悉配电房、供水系统的运作，掌握详细情况。D.详细了解各设备设施的功能及使用情况。3.配电室的机电设备24小时运行，机电人员必须对运行情况监控，做好巡查记录，非工作人员不得进入配电室，如确需进入，需经理同意。A.机电人员每天必须巡查变压器一次，并做好记录。B.机电人员每晚必须巡查各楼的公共照明，如有异常情况立即维修更换。C.机电人员必须严格执行操作规程，确保正常供电，安全用电。，

19、D.机电人员必须对各设备室每星期清洁清扫一次，保持室内整洁规范，维护好机电设备。E.需停电进行维修保养时，报经理后发出停电通知。F.各设备室必须设立明显的警示标志。4.机电人员必须每天对供水系统进行巡视、检查、记录、维修、养护。A.定期对水池进行清洗、消毒、保证水池无污染。B.加强对水池的管理，保证水池周围的清洁卫生，水池周围严禁存放任何污染物。C.水池的入口、通气口、溢水口要做好防护罩，防止异物进入。5.根据住户需要，适时为用户提供优质的有偿室内维修服务。第四节 现场管理一、领导岗位负责制：1.根据实际情况，实行主任岗位负责制，主任是该小区管理处的最高指挥者，同时又是与客户联系的长期代表，负

20、责服务区的一切事务，包括员工考勤，质量检查，工作安排、调整和与委托方的事务协调等，具有本范围员工人事任免权。2.新派驻的员工对领班负责，领班对主任负责，主任对客户负责。二、建立员工个人档案，记录个人详细资料。三、制度上墙。主要包括“员工岗位职责及操作规程、奖罚情况”。四、统一着装：员工将统一着装，左胸配带工作证。五、检查与监督： 1.日巡查：各领班每日随时对服务范围内进行巡查，并对员工工作进行必要的业务指导。2.周检查：物业助理每周组织各组对各自范围内定期性的工作进行全面检查并记录在案，月终总结考核。3.月检查：由管理处主任每月组织进行，包括员工形象、工作纪律、工作质量、安全状态、客户调查等情

21、况。4.客户检查：每年定时或不定时邀请客户一同检查，认真听取客户意见，总结经验，努力提高管理服务质量。六、训导与总结：1.每日训导：每天各组开始工作前，召开简单小会，交待当天工作重点及需要改进的地方，检查员工仪容仪表。2.每周小结：每周利用休息时间召集员工开会，对本周工作进行小结。3.月总结：每月组织全体员工一次总结体验，表扬先进，总结经验，改进工作方法。第六章 成本核算第一节 人工成本序号部门职 务人数月 薪伙食费福 利小 计1办公室主任12500元/人.月180元/人.月250元/人.月2930元/月物业助理11700元/人.月170元/人.月2050元/月保安领班21500元/月150元

22、/月3660元/月环卫领班11000元/人.月100元/人.月1280元/月2保安组保安员121200元/人.月120元/人.月18000元/月3工程组维修工21200元/人.月120元/人.月3000元/月4环卫组环卫工5650元/人.月65元/人.月4475元/月5后勤组厨工1650元/人.月65元/人.月895元/月6总 计 36290元/月 第二节 办公成本序号品 名数 量单 价金 额使 用 期每月费用1服装5人600元/人3000元24个月125元2对讲机4台850元/台3400元36个月95元3卡钟1台1500元/台1500元60个月25元4宿舍用品一批10000元60个月169元

23、5厨房用品一批3000元36个月84元6办公水电费1个月包员工宿舍和食堂2500元1个月1500元7办公易耗品1个月500元1个月500元8复印机1台8000元/台8000元60个月134元9传真机1台1200元/台1200元60个月20元10合 计 2652元/月第三节 保安费序号品 名数 量单 价金 额使用期每月费用1服装14人500元/人7000元24个月292元2对讲机3台850元/台3400元36个月71元3易耗品1个月100元1个月100元4雨衣14套50元/套700元24个月30元5水鞋14双25元/套350元12个月30元6合计 523元/月 第四节 维修费序号品名数量单价金额

24、使用期每月费用1工具袋2个35元/个70元24个月3元2服装2人300元/人600元24个月25元3对讲机1台850元/台850元36个月24元4冲击钻1把1000元/把1000元60个月17元5管钳1套150元/套150元60个月3元6胶钳2把20元/把40元24个月2元7尖嘴钳2把20元/把40元24个月2元8万用表1个150元/个150元24个月7元9活动搬手2套80元/套160元24个月7元10螺丝刀2套50元/套100元12个月9元11电工笔2支15元/支30元12个月3元12铝梯1个180元/个180元24个月8元13电梯保养费5台500元/台2500元1个月2500元14公共水电

25、费1个月13000元1个月13000元15泥水维修工具1套100元/套100元12个月9元16易耗品1个月500元/月500元1个月50017砌割机、电焊机各1台1000元/台2000元36个月56元18合计 16175元/月第五节 环卫成本序号品 名数 量单 价金 额使用期每月费用1服装6人300元/人1800元24个月75元2水鞋6双25元/双150元12个月13元3雨衣6套50元/套300元24个月13元4洗地机1台6000元/台6000元60个月100元5吸尘器1台3000元/台3000元60个月50元6吹风机1台850元/台850元36个月24元716寸玻璃刮3把19元/把57元6个

26、月17元816寸上水器3把11元/把33元2个月17元9伸缩杆2把35元/把70元6个月12元10玻璃铲刀3把8元/把24元1个月24元11云石铲刀3把32元/把96元6个月16元12尘堆3把55元/把165元3个月55元13推水器3把75元/把225元6个月38元14警示牌10个20元/个200元24个月9元15铝梯1个180元/个180元24个月8元16剪草机1台8000元/台8000元60个月134元17手剪4把35元/把140元6个月24元18喷雾器1个100元/个100元6个月16元19盐酸2桶50元/桶100元1个月100元20天那水2桶50元/桶100元1个月100元21洗衣粉1打60元/打60元1个月60元22洁厕精1打60元/打60元1个月60元23全能清洁剂2瓶50元/瓶100元1个月100元24不锈钢油2瓶50元/瓶100元1个月100元25玻璃清洁剂2瓶50元/瓶100元1个月100元26起渍剂1瓶75元/瓶75元2个月38元27化肥3包100元/包300元1个月300元28农药10瓶20元/瓶200元1个月200元29机具保养费1个月100元/月100元1个月100元30易耗品1个月100元/月100元1个月200元31垃圾袋2包300元/包600元1个月600元32