房地产营销策划韬略下.docx

1、房地产营销策划韬略下房地产营销策划韬略 下7 二八规律 楼市营销的黄金法规越往塔尖， 数量越少， 而位于塔基的则是数量最为庞大但资财菲薄的工薪阶层或普通市民 族。这是一个近乎绝对的规律 二八规律 据说是世界上最聪明的人 - 犹太人发现的。 20% 的人做 80% 的事，几乎可以适 用于社会生活的各个方面，体现出一种合乎存在的正态分布法则。其实楼市也是如此。20% 的公司做 80% 的生意。 数字是令人鼓舞的， 但深入分析就会发现， 市场上供应量和吸纳量的消长与变化并不是均衡 的。北京有大大小小的房地产开发公司 1000 余家，它们规模不同，良莠不齐。在这方面， 住宅市场的黄金法则则体现得相当明

2、显： 20% 的开发商推出市场近 80% 的项目， 为数较少 的大型开发公司占据了大部分的市场份额，而其余的小份额则为众多的小公司所分割。 从推进住宅产业化的进程来看， 企业战略重组与整合是必经之路。 以往， 谁有资金谁就可以 踏入房地产这个门槛，市场的准入度较低，以至于企业 ?quot; 小、散、差 情形突出，类似 于 遍地小高炉 ，各家的投入产出效率都不高。这对于行业发展起到了一定的阻滞作用。 目前，京城已涌出业绩瞩目的大型开发集团公司，象天鸿集团、华远、万科等，他们对市场 的发展起到了良性刺激作用。 正如万科的领导者王石所言： 万科的发展目标已定位于成为中 国房地产的领跑者。 将来， 市

3、场上真正的竞争存在于大集团公司之间， 而它们竞争的焦点更 集中于市场占有率及筹资能力这两个方面。 新住宅运动 轰轰烈烈地搞起来了， 南有万科领头的中城房网， 北也不甘寂寞。 京城楼市也 现出了开发商之间的友好联盟 - 现代城与阳光 100 走到了一起，本着 平等、互联、共享价 值 的原则，在销售、开发、物业管理方面进行全方位的合作，体现出一种双赢的品牌联合 策略。大型开发公司实力雄厚， 土地储备能力强， 项目遍及各处。 而且其推出的大盘或超大型盘气 派非凡， 规模宏大， 令仅推出单盘或见缝插针进行动作的小公司难以企及。 现在开发商都重 视人气的聚集， 购房者也看准了这招牌。 京城楼市大盘越来越

4、多， 四五十万平方米不在话下， 上百万平方米的社区也不少。十几幢、几十幢高楼大厦拔地而起， 配套完善，吸引了大批购 房者。 象著名的方庄小区、望京居住区、 通惠家园都已成气候。首批经济适用房项目之一的 回龙观文化居住区，可容纳 90 万人口。而时下市场上怡海花园、北辰绿色家园、世纪城等 热点房地产项目都属大盘。但房地产的区域性强， 要象饮料、 家电及其它消费品行业那样， 通过整合只剩下几个大企业， 形成垄断竞争的局面， 也是不尽可行的。 未来的楼市应该是两极分化趋势明显， 大有大的优 势，小有小的活法。小公司的运作相对灵活，或策略跟随，或拾遗补缺，或见缝插针，谋求 专业化的优势，不一而足。由于

5、房地产的个性化，小公司的数量也可维持在一定的水平上， 但不大不小、位居中流的企业将面临两难境地，要么变大，要么缩小。但归根到底，大型开 发公司的贡献是起主导作用的。20% 的人购买了 80% 的房子 从收入水平上看，每个地域内的购买群体的数量呈金字塔形分布。 越往塔尖，数量越少，而位于塔基的则是数量最为庞大但资财菲薄的工薪阶层或普通市民一族。 这是一个近乎绝对的规律。北京是消费集中之地。但与广州、上海、 深圳等南方城市相比，其住宅市场化的步履却缓慢 得多。自1999年开始，情况已有明显的变化，进入 2000年以后，北京市的个人购房比 例达到86.6%,提升的幅度非常显著。但能在北京买得起房的人

6、仅是很小部分的有钱人。 他们大多位于收入金字塔的塔腰以上至塔尖部位。有的开发商甚至明确打出广告，只卖给年薪数十万元或百万元以上的 ”金领或钻石领成功人士（常规的白领阶层已太宽泛以至于失去了定位的核心价值）。从国际上通行的标准看，房价与家庭年总收入之比为 3-6时，是较为适宜的。但目前北京的房价收入比要远远大于上述数值范围， 甚至超过数倍。普普通通一套商品房动辄四、五十万元，且位于交通、配套并不十分完善的区域。据调查，北京有近 5%的人认为房价太高，认为买房不值的人也占 14%，总和约为70%，他们都是对现行房价存有异议的人群。最近一段时间，连使命为为低收入家庭提供住房的经济适用房也受到人们的质

7、疑。 尽管政府对经济适用房有限价规定，对开发商的利润有所控制，但并没有从收入状况方面制定明确的 准购制度，以至于谁都可以买经济适用房。 同时，相当多的经济适用房推出不切实际的大户型、特大复式户型，也有的项目跟风随潮，欧式花园、地下车库等商品房才有的配套也现出 在经济适用房项目中， 更增大了购房成本，令靠工资吃饭的普通从业人员可望而不可及。 因此，市面上80%的房子是由20%的人购走的，而众多需要解决住房问獾娜嗣遣 创痈旧匣航饩狡鹊木幼 s纯觥？br另外，由于社会保障缺房的变革，居民在教育、保险、医疗 等方面预期支出加大，慎购心理占上风，因此众多的基础购买力尚未释放出来。8房屋银行”走向全国此后

8、，各地”房屋银行”蓬勃兴起自贵州率先推出”房屋银行”以来，这一全新的房屋租赁模式得到普遍好评， 迅速在北京、青岛、哈尔滨、太原、济南等地开花、扎根。根据贵州模式，客户先将预出租的房子存入贵州省房屋置换中心租赁部， 租赁部运用科学方法测算出合理的出租价格， 经房主认可后出租。 客户存房后，房屋的管理及租赁将由置换中 心全权负责。租金不再由客户向承租户直接收取， 而由客户的帐户上。 存房租金是从房屋第一次出租之日开始计算。贵州省房屋置换中心向客户承诺，存入的房屋，每半年除留出 20天的租赁工作期和五天的房屋交接期外， 其余时间均计租，风险由置换中心承担， 以后无论房屋租出与否，租金照常划到客户帐上

9、。在 房屋银行”里，无论是存房或租房，均不收取任何中介费用。”房屋银行”推出短短5年内，前去存房的客户已达 653户，存房面积3.59 万平方米，前去租房户已达 170户。从贵州房屋银行”运行投资模式看，其精髓是达到 ”五盈”，即：一是房主盈，可按期收取租 金；二是承租人盈，大大节约了承租经费；三是国家盈，通过规范市场，增加税收；四是贵 州省房屋置换中心盈， 以大量的租售吞吐量取得利润； 五是贵州省工商银行盈， 通过资金流转获取利润。 房屋银行 受到建设部的高度评价和大力推介。 全国三十多家省市政府及房地产界人士纷纷 去电去函，要求到贵州房屋置换中心进行考察与学习。此后，各地房屋银行 蓬勃兴起

10、。 在借鉴贵州模式的基础上， 各地对其运行方式也有所发展。 如针对居民的不同需要，青岛 房屋银行 推出定期、活期、定活两便三种存房模式。定期存 房与贵州模式大致相同；活期存房与传统的租房中介近似，房主自行确定租金，承担风险； 定活两便则介于两者之间，租金由房主和 房屋银行 商定，存房空置风险共同承担。9 以人为本 要做得实在对于房产开发来讲， 以人为本就是将人的居住需要放在第一位， 尽一切可能去满足居住者对 居住的各种需求房产商高喊着 以人为本 的口号已从 1999 年跨入 2000 年。然而，不少楼盘从前期规划到 中期建设直至后期管理， 存在着一系列与市场需求背离的 滞销症状 。发展商虽然已

11、意识到 以人为本 对房产市场的指导意义， 但如何在实际中加以落实， 造出真正满足消费者现在和 未来生活需求的房子， 仍然不得要领。 以人为本 在当前的楼盘开发过程中， 有一些基本规 律和趋势值得楼市供需双方认真研究。什么是以人为本 对于房产开发来讲， 以人为本就是将人的居住需要放在第一位， 尽一切可能去满足居住者对 居住的各种需求。 人的居住需要会随着自身的经济条件、 社会风气还有家庭成员的需要而变 化。比如说，年轻人以上网为新潮，智能化、优秀网络环境的社区可以引起他们的注意，而 对于中年人， 可能会注重孩子的上学问题， 如果能在楼盘中留个位置盖一所高素质的实验小 学，那就相当有吸引力了。以什

12、么人为本市民收入千差万别， 购房者对房产品也存在着高、 中、低不同类型的购房需求。 作为开发商， 要经过科学的市场调查和市场分析， 根据地块的性质、 地域的文脉和发展前景， 结合对自身 资本运作的准确评估，完成对楼盘的市场定位。知道了以什么人为本， 为哪些人造房， 才能 有建 ?quot; 以人为本 的优秀住宅的起点和方向。实现人与自然的沟通在楼盘的规划中， 实现人与人的沟通、 人与自然的交流是一个十分重要的原则。 小区公共空 间的设计不应仅仅是简单地增加绿化面积，而应体现空间环境、生态环境、 文化环境， 景观 环境， 社交环境、娱乐环境、智能环境和管理环境等多重环境品质的整合效应，营造共享空

13、 间的亲切基因 ，如人车分流、 增加小孩和老人自由活动场所、 为残疾人提供无障碍通道等。 选择绿色环保建材 选择不会对人体产生伤害、有助于节能、尽量减少维护需求的绿色环保建材是建 ?quot; 以 人为本 住宅的基本要求。如塑钢窗比传统的木窗、铁窗及铝合金窗更节约资源，且保温、 隔音、隔热效果更好；用 PVC 管替代铸铁管，可减少二次污染等。享有生活保障功能 向业主交房后，发展商应通过保安、清洁、绿化、维护等服务，为住户提供一个舒适、怡人 的居住环境。如碧桂元、 丽江花园， 都是在物业管理和日常生活保障方面下了许多功夫，因 此即使这些小区离开繁华市区有很远的路程，但住在里面一点都不会感到不方便

14、。 在住宅的开发建设中， 以人为本 应该是一切工作的出发点，而不是一句空洞的促销口号， 而市场走俏的靓楼好房恰恰是 以人为本 的集中体现。10 试住给楼市注入活力因而试住对提高开发商和物业管理公司质素，以品牌形象带动市场消费有积极的作用试住满意之后再购买，这是楼市新的营销方式。据了解，市场反映效果良好。一些买家说， 试住一方面可以至楼盘进行全面的感性接触， 从楼盘内在质量和配套设施， 到 发展商的服务意识和物业管理的因素，有比较准确的定论；另一方面， 试住，满意之后再买体现了开发商的 义气 以及生产产品的自信，低质楼盘或者经济实力和信誉度差的开发 商是难以做到的。还有一些买家说， 试住可以减少

15、房产纠纷， 使开发商、物业管理公司和住 户三者的关系变得融洽， 毕竟其中任何一方缺少协调或不满意， 买卖就会告吹。 因而试住对 提高开发商和物业管理公司质素，以品牌形象带动市场消费有积极的作用。 但行家指出，试住毕竟会给物业带来损耗，必须制定完备的游戏规则： 如试用期的长短，一 年还是几个月； 又如对试住不满意的善后， 可采用租售相间的方式加以管理， 住户一旦要求 退出， 发展商可按市场指导租金收取房租并折算相应的折扣费 （折旧费可以不计） 。而试住者在试住期间要积极 调查研究 ，尽快拿定主意。11 无理由退房 成新亮点无理由退房 是继 放心房 、包退、包换、包物有所值 等活动之后的又一新的营

16、销手法广州城启、粤泰集团属下楼盘销售火爆，取得了售出10 0多套房子的好成绩。 这与该集团敢为广州率先推出的 无理由退房 活动有联系吗？城启、 粤泰集团销售中心总经理何德赞表示， 城启自身拥有强大的信心基础， 无理由退房 的承诺掷地有声 旗下楼盘素质较高也较有特色。以荔港南湾来说，打的就是 教育牌 ，由城启集团、荔湾教育学会和沙面小学联合开办的荔湾实验小学9月份已正式开学， 其软件和硬件设施都是一流的； 荔港南湾是荔湾区屈指可数的大盘， 配套设施齐全， 兴建的会所不 仅包括网球场、游泳池、健身场所等一般性设施外，还包括保龄球馆，在广州并不多见。该 集团已与银行、房管局进行沟通 ?quot; 无

17、理由退房 不成为问题，购房者有了充分的保障。无理由退房 是继放心房 、 包退、 包换、包物有所值 等活动之后的又一新的营销手法。 房地产专家认为， 对于发展商而言， 叫响无理由退房 是需要勇气的， 毕竟买东西的人不会 因为可以退货就掏钱。它用一个全新、大胆的承诺引出了发展商营销、打品牌战的新手法， 在吸引了消费者 眼球 的同时， 也成功推广着企业形象， 树立了企业品牌。 营销手段不再是 一种噱头， 尽量满足现代置业者的需求， 创建品牌效应， 这是以人为本 的现代房地产业必 然发展方向。花香蝶自来，只有这样，在竞争激烈的楼市中，才能立于不败之地，才能幸福 地享受市场对 名牌 的追捧。12捆绑营销

18、并非一绑就灵但捆绑之于房产营销来说，可能并非一剂永久良方国贸2000北京秋季房地产交易会上， 香车、美人成为热闹一景。天鸿东润枫景的展位前摆放着一辆绿色的甲壳虫； 银湖别墅前的白色奥迪也格外引人注目。 着装优雅的售楼小姐告诉围观者，只有买得起奥迪的人才买得起他们的房子； 而热卖楼盘太阳园， 除了且歌且舞的表演，也在展位后面亮出一部本田，用来指示社区内 1:1的地下车位及设计科学的人车分流系统。动作最大的当属一汽大众捷达汽车，他们已瞄准房展会这块大蛋糕。早在开展前， ”给新家安个车轮车+房分期消费新生活运动”即轰轰烈烈出台。房地产业的著名大报上也刊出 专为此促销做宣传的软性文章， ”居行一次解决

19、，绝无后顾之忧”的口号让人为之动心， 也为广大开发商指出”买房赠车，互惠互利的战略双赢关系 ”。捆绑营销近来在房地产业有趋热之势。 曾有专家学者提出”泛地产理论。因为住宅从本质上说，属于消费品，只不过更具特殊性而已。看来， 房产营销的轨道是可以与其他的消费品领域相通相融的。在品类供应发达的时代，商品仿佛不促就无以销动，消费者对此也习以为常。但人们都有喜 新厌旧的心理，在降价、打折、赠礼、抽奖等常规促销方式渐失吸引力时，捆绑促销的应时 而生就不足为奇了。捆绑营销较早出现于消费品行业， 并且得到飞速发展和深入运用。象可口可乐与联想公司的数码精英巨奖总动员； 可口可乐与北京大家宝薯片的 绝妙搭配好滋

20、味之卖场促销；在磨托 罗拉与桑塔纳汽车联手出击之时，上海汽车工业销售总公司华北分销中心与方正科技电脑系 统有限公司也共同推出121行动在捆绑营销中，消费者得到了实惠和便捷，商家提升 了品牌和销售，轻松双赢一派红火风光。捆绑营销的优势是相当明显的。 它使商品在储存、包装、配送、分销等环节大大降低成本欣 谒 狡放菩蜗蟮南嗷只嵘 6杂谀承 鲁龅阑蛎 匝返钠放疲 箍山瓒苑街 镒约褐 凳羰掳牍P吨 佟S捎诶n笫降拇傧 降那 烙攀瓶梢曰八嘟岷希 突e试垂蚕恚丛旄蟮氖谐缑妗M 保笠祷箍赏u司僭銮靠狗缦漳芰 A ?但捆绑之于房产营销来说， 可能并非一剂永久良方。 日常消费品的捆绑， 符合人们的投机心理和即时消

21、费、感性消费的特点，尤其是在超市等大卖场的售点氛围中。但无论车还是房， 都属高档耐用消费品，人们的购买决策行为要比一般的消费品谨慎得多， 周期也更长。因此,尽管捷达？quot;都市阳光”和前卫新款在房展会上格外乍眼，但始终是看的多，买的少。笔者似乎还未听说有人在房展会上直接投身于 车+房分期消费新生活运动 ”之中的，即便是兴趣甚浓，也要回去仔细研究再做决定。 因此，这种方式并未如主办方所愿，引发一场热销奇效。在捷达的”分期消费新生活运动宣言中，还特别指出了适宜于捷达合作的房地产项目的特 点：位于五环以外，购房者必须自已解决交通问题， 价格低于3000元/平方米（在北京市应属低价位）。俗话说，要

22、想富，先修路。房产营销也是如此。要想卖得快，先把公交开。北京周边五环以 外的一般品质的房产（别墅、其他高品位房产另作它论），除却社区专线巴士，其在交通环 境上未能占先机，一般会销得较为艰难，因而空置房、烂尾房也不在少数。真正有钱的少部分群体可以车、 房悉得， 或者早已是有车之族。他们的价格敏感性较低，在 购房上也有更多选择余地；若看中五环以外的房产，也必定是品质上乘、有过人之处的 （如 万科城市花园、兴涛社区等）。而大部分口袋尚不十分富足的人们在两相权衡 住 与行时，还是倾向于先有个安身立命之所。毕竟，车房同购，资金支付的压力会更大。 现在大量推出的经济适用房，多处于较偏远地段， 象回龙观、

23、天通苑居住区等。但由于有政 府的支持，公共交通条件相对较好，大大缩短 时距 ，满足一般的出行是成问题的。因此，很多购房者并不急于短期内购车。车市与房市均是吸纳潜在消费力的主角场， 他们有相通相关之处。 对于房产开发同来说， 时 下项目数量剧增， 彼此争夺市场的战争愈发升级。 此时， 采取新颖的富于创意的促销手段也 是必要和可行的。 但就捆绑营销方式而言， 并非简单的品牌拼凑， 必须充分考虑双方的捆绑 特性、价值大小及实力配比等，才能经过周密理性的运作，达成预期之效。13 地产营销的加减乘除事实证明，市场从来都不缺少机会，而是缺少发现它的慧眼在消费者越来越成熟的今天， 房地产营销策略的重点绝不仅

24、仅在于漂亮的广告和吸引人的口 号，也不仅仅在于房子多么经久耐用。那么，究竟在那些方面呢？加给我实际的利益点吧 现在市场上的项目越来越多， 这固然有利于消费者选择， 可也给他们出了难题： 要挑出真正 心仪的房子真是一件费力、费时、费神的事情。一边是消费者自有苦衷， 一边是开发不断吆喝。 几乎每个项目在上市前都经过一番精心包装， 有些甚至浑身上下都是金光闪闪的卖点。 而大部分购房者特别是积蓄有限、 依靠贷款支持购 房的消费者对这一套并不太感兴趣： 给我一个购买的理由吧！ - 这可以说是普天下购房者 的共同心声。很多开发商也开始意识到这一点， 并从诸多细节上加以改进， 而这些细微之处正是购房者最 关

25、注的。 如智能化设施的配套不再是越超前、 越另类就越好， 而是符合居住者的实际居住需 求，否则就是价值的浪费。在基础设施和施工现场的绿化、道路等方面的投入，尽管短期内 不会有立竿见影的回报， 但给购房者提供了整洁宜人的参观环境， 带来信心保障。 在户型的 设计上，单纯以 高使用率 唬人也已经不能凑并行，而在开间的大小、阳台的形状、观景的 角度、护拦的高低、玻璃色彩的深浅、储藏室的明暗等诸多小处，均可做出大文章。在价格 方面，不再一味以低价诱人，均价、总价等报价方式也让消费者雾里看花的成分少了许多。 样板间不再是包装与诱地的代名词， 现场示范单位更能给人实在和信任之感。 象天创世缘的 业主增值服

26、务、阳光 100 的米娅计划、 SOHO 现代城与阳光 100 的战略联合，说到底都 是在累加购房者的实际利益。这样的房子受到欢迎也是情理之中的事情。 减虚无浮华的成分越少越好在市场走向理性和成熟的过程中， 似乎必定要经历一个浮躁的阶段。 这一点表现在， 与上海等地相比，北京人消费务虚的成分要多一些， 体现在购房上就贪大求新喜作派， 而且容易受风潮左右。因而在北京，从某种程度上说，是开发商不仅在迎合而且在助长消费者的这种心 理。从SOHO到H社区到COSMO，从CBD到CID到CLD，人们沉浸在字母游戏和概 念营销带来的刺激和利润中，或许将来南城也该自封个什么 C*D，以在蛊惑力方面胜过”老北

27、京文化”或生物医药”之类的发展主题。案名也越来越洋化， 越来越有意境。朗朗中听、脍炙人口的楼盘辉谏偈 笮呛C髦椤7锘顺恰7缌致讨蕖嗬呛M滩厅 馈材缮直鹗龋谝皇奔渚透 肆粝律羁逃 /蟆？情调也日渐被用做装点。 这在前不久结束的秋季房展会上表现得尤为突出。 从香车美女到欢歌劲舞，热闹非凡。由此也可以看出，如果楼盘自身已经挖掘不出更新、 各有吸引力的卖点， 开发商不得不顾左右而言它。有专家指出，21世纪情景营销将大有市场。但这未必适宜于房地产业。情景营销在一般的消费品行业及商业服务业可能更能发挥优势。 比如我们频频光临麦当劳， 可能并不只是由于 其美味快餐的吸引，而是陶醉于那里独特的氛围； 喝可口可

28、乐时，品尝到提更多的是年轻的 活力和自由的精神；去迪斯尼乐园就是为了欢乐和笑声。 这就是情境的力量。但不动产实体， 人们总不能为了某点气氛或情调以至于 ”按月供款而家中揭不开锅”吧。可以预见，随着市场逐步走向规范， 购房者的决策行为也日趋理性、审慎， 楼市中虚无浮华的成分会越来越少，毕竟，”海市蜃楼”不是我们的追求。乘品牌带来售数效应乘数可以说是最受欢迎的运算符号， 因为它具有放大的效应。 中国有句成语”事半功倍”，大抵如此。在决定开发商市场命运的诸因素中， 品牌是打造竞争优势的法宝。其他的营销手段如产品创新、价格战略、广告及促销动作等，都必须形成合力，才能构成有效的 ”杀伤力”。随着商品类别

29、剧增， 传播渠道多样化，品牌越来越成为购买识别的手段。 在纷繁复杂的市场环境中，唯有品牌的声音最鲜明，最能触动心弦。 在竞争日趋势升级的今天，房地产开发商对品牌经营的关注也呈现出前所未有的热情。品牌不是虚的，不是说出来的。品质是它的基础，创新是它的要件，还须内外兼顾、表里如一，经得起时间的考验。立志做品牌的开发商更多地站在购房者及整个社会的角度， 考虑长远的发展。品牌也是企业的无形资产。品牌一旦树立起来，它所释放的能量会是当初投入的数十倍甚至 更多。为什么可口可乐公司敢言： 如果一夜之间化为灰烬， 第二天就可以东山再起？靠的就 是品牌的威力。对购房者来说，买品牌房比普通房更多一份放心和保障，

30、尤其是购买期房时。大的品牌公司 非常重视购房者的感受和利益， 不仅施工质量可靠，工期也不会延误；在建材部品和其他配 套承诺上也不会耍花招。 即使产生一些矛盾和争议， 也会有人给你合理的说法， 让你最终满 意而归。除弃条条框框，善用辩证法楼市风向多变，这一点无论业内人士还是购房者都深有体会。 一度公认为至上的说法或许明年就不再时兴了，这是常有的事情。 再者，购房需求千变万化，所以开发商不能仅凭一相情愿就将其框定，应该灵活应对，善于利用辨证思维和逆向思维，而没有必要 一根筋到 ?quot; 。市场运营之谈从来都没有绝对之分， 对于苛求或遵从某一思路反而有形而上学之嫌。 而且市 场细分的经验也表明，

31、 在需求研究对路的基础上， 随大流的中庸之道也可以创造利润。 但由 于受到竞争的影响， 利润水平明显较低； 但若反其道而行之， 善于挖掘不为别人所注意的看 似狭小的市场空间，往往更能收到奇效。例如，今典花园力推小户型，形成市场热点；在正 南正北朝向欲霸天下时， 一些楼盘开始斜着盖， 如国展家园等， 以特有的斜向角度赢得关注 也赢得利润；在方正规整的套型格局倍受推崇时，阳光 100 却别出心裁地推出 E 户型，在 创新中对接现实这样的例子数不胜数。事实证明，市场从来都不缺少机会，而是缺少发现它的慧眼。14 以租代售楼市营销新理念营销被视为滞销楼盘的救世主，经常扮演着单骑闯关，孤身救主的角色一段时间以来， 营销被视为滞销楼盘的救世主，经常扮演着单骑闯关， 孤身救主的角色，因 此地位也水涨船高。 伴随着营销概念的提出， 给房地产业的发展带来了日趋激烈的同业竞争， 导致了一个项目可能是平庸的， 但它的营销一定是独特的， 营销在市场中的位置必然决定了 它要不断创新，花样百出。以租代售瞄准商铺、写字楼现今不少跨国公司均部署于 2001 年前走入中国， 在国内市场扩张、 发展，以抓住因中国加 入 WTO 而可能带来的商机。此外， 从事高科技行业的公司发展蓬勃， 它们积极物色写字楼 楼面以为日后业务做好准备。正因如此，以租代售瞄准了商铺