沈阳万达广场太原街项目市场调研报告.docx

1、沈阳万达广场太原街项目市场调研报告万达广场沈阳太原街项目市场调研报告沈阳万达广场商业管理有限公司二九年一 六日沈阳城市概述沈阳是辽宁省省会，是东北最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。沈阳是国家历史文化名城，素有“一朝发祥地，两代帝王城”之称，拥有沈阳故宫、清福陵、清昭陵三处世界文化遗产。沈阳是国家装备制造之城，被誉为“共和国的装备部”。沈阳是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国重工业基地之一。经过几十年的发展，沈阳的工业门类已达到个，现在规模以上工业企业家，地区生产总值多亿元。近年来，沈阳市委、市政府以振兴沈阳老工业基地为主线，坚持改革开放和工

2、业立市方略，国有经济战略性调整步伐加快，外资和民营经济迅速成长壮大；城市发展空间和产业布局得到拓展优化；汽车及零部件装备制造、电子信息、化工医药等产业初具规模，已成为全市经济快速发展的重要支撑；科技创新能力和企业研发能力不断提高，形成了一批具有较强竞争力的产品和企业；城市基础设施建设明显加快，软环境建设得到了进一步改善。沈阳经济和社会长足发展，人民生活水平快速提升，沈阳经济和社会步入了快速发展的新时期。在此同时，沈阳先后获得“国家环境保护模范城市”、“国家森林城市”的称号，连续两年进入全国百强城市前十名，并跻身国内十大最具竞争力城市行列。到年沈阳将建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中

3、心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。沈阳以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络必将成为中华人民共和国最具吸引力的投资地区之一。 第一部分 城市商业概况、地理概况沈阳位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部， 是中国辽宁省省会，东北地区的经济、文化、交通、金融和商业中心。沈阳东西长公里，南北长公里。沈阳属北温带大陆性气候，四季分明。沈阳地处东北亚地区中心地带，与日本、朝鲜、韩国、蒙古、俄罗斯等国家邻近， 现辖区的一市十区三县为和平、沈河、大东、皇姑、铁西新区、东陵、沈北新区、浑南新区、于洪、苏家屯个区，新民个县级市，辽中、康平、法库个县。 总面积万平方

4、公里，其中城区面积平方公里。 沈阳是多民族的聚居地，除汉族外，还有满、朝鲜、回、锡伯、蒙古等个少数民族生活在这里。沈阳市内行政区划名 称面积（平方公里）人口（万人）和平区沈河区皇姑区大东区铁西新区（包含铁西区、沈阳经济技术开发区、沈阳细河经济区）、人口概况（以沈阳市统计局最新完成的一份统计报告为依据）：（）人口总量据推算年沈阳市常住人口为万人，其中户籍人口为万人，占总人口,比年增加万人，增幅达到，是年以来最高。 （）自然增长 年沈阳市出生人口人，出生率达到，比前年提高了个千分点。年沈阳市人口的自然增长也为全市增加了万人，高出以往每年自然增加万人的平均水平。 （）城乡结构沈阳市市辖个区人口为万人

5、，占全市总人口的，比前年增加万人，增幅为。其中，铁西区人口最多，为万人，沈北新区人口最少，为万人。 （）性别构成沈阳市常住人口中，男性为万人，占总人口的；女性为万人，占总人口的。在总人口中，男性人口为万人，女性人口为万人，各占总人口的。性别比（以女性为，男性对女性的比例）为。 （）年龄构成 沈阳市常住人口中，岁的人口为万人，占总人口的；岁的人口为万人，占总人口的；岁及以上的人口为万人，占总人口的。年沈阳市人口年龄结构与前年相比变化不大，但是，岁以上人口万人，比年增加万人，占总人口的，比重比前年提高个百分点，人口老龄化程度持续加重。（）各种受教育程度人口据年 份人口抽样调查资料显示：沈阳市具有小

6、学以上文化程度的人口占总人口的。其中，具有大专以上文化程度的占总人口的；具有高中文化程度的占；具有初中文化程度的占；具有小学文化程度占。主要年份周岁以上人口受教育程度及构成 单位：万人，年份大专及以上高中（中专）初 中小 学人数构成人数构成人数构成人数构成年 末年年年、城市居民消费习惯 年沈阳城市居民消费列表 项目金额（元）占比交通和通讯文化娱乐食品消费居住消费衣着消费据对沈阳城市居民家庭的抽样调查，年，全年社会消费品零售总额亿元，比上年增长。按商品用途，吃的商品零售额亿元，增长；穿的商品零售额亿元，增长；用的商品零售额亿元，增长。按地区分，市的零售额亿元，增长；县及县以下零售额亿元，增长。由

7、于居民生存资料的消费比重不断下降，发展和享受资料消费比重不断上升，必将促进社会服务业的迅速发展并会催生一些新兴服务业的产生，也为商业地产的发展提供良好的契机。4、城市综合经济指标：年，全市经济在去年较高增长的基础上，继续保持了又好又快的发展势头。全年实现地区生产总值亿元，比上年增长，增幅比上年提高个百分点。其中，第一产业增加值亿元，增长；第二产业增加值亿元，增长；第三产业增加值亿元，增长。三次产业结构为。三次产业对经济增长的贡献率分别为、和。按户籍人口计算，人均地区生产总值元，增长。一季度，全市经济以的较高增速开局，增幅同比加快个百分点，分别高出全省、全国平均水平和个百分点。上半年，增长率提高

8、到，分别高出全省、全国平均水平和个百分点，但较同期回落个百分点。进入三季度，国民经济总体上保持了平稳增长态势，在全球、全国经济增长放缓的背景下，沈阳经济增长步伐放慢迹象开始有所显现，但仍保持在高位运行，全市增长，较上年同期回落个百分点，分别高于全省、全国平均水平和个百分点。主要经济技术指标（按常住人口计算）指标项目年数据地区生产总值（亿元）（）亿元第三产业增加值亿元全市财政一般预算收入亿元全市累计完成社会消费品零售总额亿元城市居民人均可支配收入元社平工资元（ 份起元）城市居民人均消费支出元居民消费价格指数（）恩格尔系数年沈阳市消费品市场继续保持快速增长， 份，全市社会消费品零售总额实现亿元，同

9、比增长，增幅同比加快个百分点，比上半年加快个百分点。一是吃、穿、用类商品需求同步增长，农村市场升温。前三季度，全市吃穿用类商品零售额分别增长、和，实现同步、同幅增长。同时，城市零售额实现亿元，增长；县及县以下实现零售额亿元，增长，快于全市个百分点。二是住宿和餐饮业增长明显加速，批发和零售业稳步上升。 份，住宿和餐饮业实现零售额亿元，增长，同比加快个百分点，比上半年加快个百分点；批发业亿元，增长，同比加快个百分点，比上半年加快个百分点；零售业亿元，增长，同比加快个百分点，比上半年加快个百分点。三是限上大型企业推动消费品市场健康发展。 份，限上企业实现零售额亿元，增长，快于全市个百分点。5、城市交

10、通状况沈阳地处辽宁中部城市群、环渤海经济圈和东北亚经济圈的中心位置，是沟通关内外联系的咽喉，联系东北经济腹地与沿海经济带的黄金通道。独特的地理、区位和交通优势是沈阳成为中心城市的基础性前提条件，成为继“珠三角”、“长三角”和“京津唐”地区之后的第四个增长极或核心区。沈阳作为我国东北地区最大的经济中心城市和通往关内的必经之路，经过长期的发展，形成了密如蛛网的航空、铁路、公路运输网络，道路运输业蓬勃发展。公路方面，沈阳公路总里程达到公里，公路网密度达到公里百平方公里，其中高速公路条公里，一级公路条公里，其他干线公路条公里，县级公路条公里，乡级公路条公里，专用公路条公里，此外，我市还有农村公路公里。

11、目前沈阳公路已形成了以“一环七射”的高速公路网为主骨架、条放射状国省干线为主通道、以县乡和农村公路为脉络，干支相连，城乡互通，县县通高速，任意一点半个小时上高速的网路体系。 铁路方面。沈阳也是中国东北地区最大的铁路枢纽,铁路网密度在全国堪称首位,沈山、沈丹、沈吉、哈大等条铁路干线从沈阳通向四面八方,并且与朝鲜、蒙古、俄罗斯直接相通。 航空运输。桃仙机场是东北地区航空运输枢纽，位于辽沈中部，为辽沈中部城市群万人口的共用机场，以机场为中心，距沈阳市中心公里，距抚顺、本溪、鞍山、铁岭、辽阳营口等城市均不超过公里，并通过高速公路与各城市形成辐射连接。设计年旅客吞吐量为万人次。目前，经桃仙国际机场的航线

12、共余条，形成了覆盖东北亚地区的航线网络。 道路客运。沈阳市道路客运线路条，城市公交线路条，线路总长公里，营运车辆台，年运送旅客万人次，运营里程万公里。沈阳市道路客运跨省市线路已通达省和省内绝大部分城市，市郊线路已通达全市的乡镇和的行政村。截止年底，全市长途营运载客汽车共有辆，全市完成客运总量万人次，旅客周转量万人公里。全市共有客运站个，形成了以枢纽站为主结点，县乡站为次结点，依托公路客运网络的站点布局。 道路运输，沈阳市共有载货汽车辆，吨位吨。沈阳市城区内有货运场站个，占地面积万平方米，完成货运总量万吨，货物周转量万吨公里；沈阳市共有道路运输服务业户户，道路运输服务业从业人员人，并建立起了以公

13、路主枢纽集团信息中心为代表的货运交易信息系统，目前已经覆盖我国十多个城市，为全国道路运输信息化的发展做出了贡献。第二部分 沈阳商圈调查与分析目前，沈阳地区的商业集团中有多达家上市公司，统领着余家大型百货公司，分别为内地股上市的中兴商业、商业城拥有的商业城和铁西百货、大商股份旗下的两家新玛特百货商场、欧亚集团于年新收购的沈阳联营公司；香港上市公司新世界百货所属的三家商场、迪生创建于年在沈阳新设的西武百货以及万达商业广场的百盛管理的百盛商场（该商场为百盛母公司 全资拥有）。这些百货公司的相关店铺无一不盘踞于沈阳城区优势商业地理位置。中兴商业、百盛、新世界、欧亚联营等几家百货公司集中在太原街商圈；大

14、商新玛特、商业城在中街商圈，旗下的西武百货位于沈阳被誉为“黄金走廊”的青年大街南端，都享有极佳的交通便利性。这种地缘优势不仅汇集了消费者人流，进而更促使百货公司巩固其同店销售额的递增态势。年，全市处于营业状态的平方米以上大型综合超市和专业超市家，其中平方米以上超市家。连锁店铺达 余个。全年成交额上亿元的商品交易市场个。年沈阳百货营业额排名（前十位）营业额排名商场名称档次百货性质年营业额（万元）地效（万元平方米年）建筑面积（平方米）所属 商圈中 兴中高档外资太原街商业城中 档内资中 街兴隆大家庭中 档内资中 街新玛特中高档内资中 街联 营中 档内资太原街新世界百货 南京街店中高档外资 太原街铁西

15、百货中 档内资兴华街百 盛中 档外资太原街新世界百货太原街店中 档外资太原街新世界百货中华路店中 档外资太原街合计此次调研我们全面兼顾了五大商圈，着重考察了太原街商圈、中街商圈和金廊商圈中的华府天地、百联两个综合性商业广场。尤其着重对租赁业态的租金、物业费水平进行了调研。一、太原街商圈的商业状况分析：、太原街商圈的商业状况：太原街商圈位于和平区中心地带，是沈阳市两个最繁华的商业区之一，其整体定位是沈阳市最高端的商业中心，是沈阳市未来大力规划发展的市级商业区。区内商贾云集，客流不断，商圈服务半径辐射整个沈阳市，并对周边城市的客户群体（本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山）有较大吸引力，主力目标客户群是岁

16、的中高端消费群。日客流量能达到万人，节假日日客流量能达到万人。 太原街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、以及便利店、专业市场等业态。主力业种为服装、饮食和各种快餐。分析认为：这些都是老百姓衣食住行的主要消费部分，这种经营分布是太原街商圈多年市场发展的结果，是市场自然选择和沈阳独特的消费特点的产物，具有其合理性。其经营业种和目标客户群与中街商圈略有类似，其未来发展会对中街商圈产生一定的影响。代表性商场：中兴商厦、万达广场、新世界百货一店、新世界百货二店、新世界百货三店、伊势丹百货、华联商厦、东舜百货、时尚地下商业城。其中中兴沈阳商业大厦以零售业为主，是集餐饮、住宿、旅游

17、房地产开发、证券为一体的大型商业企业，是太原街商圈已开业的三大主力商场之一。香港新世界百货是沈阳目前产品的经营档次最高的商场，国际知名品牌最集中之地，目标消费者以高收入者为主，集中了大部分沈阳高端消费。沈阳市联营公司是全国十大百货商店贸易联合会成员之一，是国内一家融零售与批发，经营与服务，内贸与外贸，商住与营业一体的初具现代化功能的大型国有“老字号”企业，是沈阳市传统消费的主要集中地。受太原南街持续多年的改造影响，太原北街的人气成了整条太原街人气的缩影。而在太原北街上，街路东西两侧的人气偏差仍相当明显。 自伊势丹百货开业后，太原北街西侧终结了中兴一枝独秀的时代；而东侧则是整个五洲商厦将华联、五

18、洲购物中心、东舜百货连为一体。随着伊势丹、美美百货等重量级的百货商场的进驻，使未来太原街商圈百货商场的竞争更加激烈。太原街主要商业态涵括了百货、家电、通迅及家居类专营店、院线、超市、餐饮、健身娱乐、金融业（银行、证券）、文化教育类等多个业态业种。太原街主要百货类商场情况项目名称经营业态及特色经营理念及定位主要目标顾客群体分布装修及美陈形象定位情况客流情况中兴沈阳商业大厦餐饮、百货、化妆品、娱乐、老牌知名百货商场，中高档百货商场。中高档、经典岁高端消费群体（以当地及省内周边城市消费群体为主）高档、简约人流多，有较稳定客流香港新世界一部高档百货商场，多为世界知名品牌高档当地及周边地区固定高端消费群

19、体高档、简约 会员制香港新世界二部餐饮、百货、化妆品等。时尚百货商场，中高档中高档，时尚、流行岁消费群体（当地消费群体为主）动感、时尚、休闲会员制,人流较多香港新世界三部餐饮、百货、化妆品等。综合性百货商场，中高档，内设手机运动城中高档，时尚、流行岁消费群体（当地消费群体为主）动感、时尚、休闲会员制,人流较多伊势丹百货餐饮、百货、服饰、综合性百货商店，初次进入沈阳的品牌占店内品牌构成的中高档、休闲、时尚岁以上经济消费能力较强白领群体（当地及周边地区消费群体舒适、经典、动线流畅、个性、独有品牌居多人流一般，有固定消费群华联商场综合性百货商场，中低档，内设超市、餐饮中档、休闲岁岁消费群体（当地消费

20、群体为主）动感、时尚、休闲人流较多欧亚联营百货、服饰、中高档知名百货商场，与太原街商圈相联 中高档，传统业态岁以上大众消费群体传统，环境拥挤人流一般，有固定消费群百盛餐饮、百货、时尚服饰中高档知名百货商场，内设数尚手机城中高档、时尚、流行岁以上当地消费群体为主个性，前位人流一般，有固定的消费群万达广场超市、家居、家用电器百货基本满足一站式消费各年龄层消费群体空间宽敞、相对独立人流较多 、租金水平及经营状况：目前，太原街商圈商业面积在平米以上的百货类商场（广场）均采用统一经营管理方式，但在合作方式上有比较大的差异。一种是采用纯联营扣点方式（扣点比例在之间），一种采取纯租赁方式，还有一种是采用租金

21、和联营相结合的方式，总体经营状况普遍良好。 太原街商圈的租赁商铺主要分布在时尚地下商城、联营负一层、新世界三店负一层、中兴七层和百盛八层等。经营业态以服装、饰品及餐饮、美容健身为主，租金水平普遍较高，处于沈阳市商铺租金的顶峰，集中租赁型目前的经营状况好坏不一。“时尚地下商城”由于其位置正处太原街核心区域，贯穿太原街步行街，一度出现一铺难求经营状况，因而其租金和转让费都出现了较大幅度上涨，成为时尚白领及前卫人群的首选购物场所。五洲购物广场商铺因其租金较高、管理混乱等诸多因素现已停业，但其五层餐饮业态因其价位低廉、品种多样颇受太原街上班族的欢迎，但是我们发现五洲餐饮也存在一些问题，例如由于排烟设施

22、不完善使得就餐环境比较差，因其他楼层已经停业导致管理较为复杂等。太原街主要集中型商铺情况列表 总经营面积（万平方米）主要业态面积区间（平方米）租金备注时尚地下商城服饰、餐饮不等元平方米 合同期限年；租金个 一付；保证金元（可退）五洲商业广场（其中五层餐饮为）餐饮、服饰、图书（除餐饮业态外目前基本空置）餐饮：元铺（产权式商铺）合同期限年；租金半年一付；洗碗费元 太原街商圈的临街商铺主要集中太原街及中华路，面积区间以平方米为主，业态主要是以服饰、餐饮和休闲娱乐（咖啡厅、茶座等）为主。太原街的商业地位决定其商铺租金价格，由于所处位置和经营业态不同，不同地段的经营状况差别也比较大，一般独立门面临街商铺

23、租金价格：太原北街在元 ，太原街南街在元 ；而在太原街的店中店商铺租金在元 。由于物业产权不统一，所以租金交付方式由各自业主决定，也比较随机。太原街临街商铺租赁情况列表商业形式主要业态主力面积区间（平方米）租金太原北街临街商铺服饰、餐饮元 太原北街店中店商铺服饰、餐饮、药店、休闲娱乐（咖啡厅、茶座等）元 太原南街临街商铺服饰、钟镜、眼镜元 太原南街临时商亭杂牌服饰、餐饮、玩具等元 （含税、管理费）中华路临街商铺银行、影楼 、太原街商圈临街商铺品类调研表序号业态商家名称面 积 （平方米）经营定位及装修美陈形象备 注休闲时尚服装森马 （层）流行时尚纳迪亚时尚清新阿依莲温和淑女佐丹奴简约时尚以纯 （

24、层）流行时尚真维斯（一）现代简约真维斯（二）现代简约男人天地简洁琴乘精舍现代魅力哥弟现代简约鳄鱼简装运动装李宁折扣动感简约工美运动 （层）流行动感、服装，工艺礼品，古玩鹏达 （层）流行动感阿迪达斯现代动感富田体育通透时尚主营三叶草运动李宁动感简约餐 饮麦当劳（一） （层）色彩明快动感吉野家 （层）现代简约都市快车（一）一栋 （层）现代简约都市快车(二）现代简约星巴克 （层）时尚休闲主义米旗温馨明亮李先生 （层)简约装修兰桂坊精装现代感仙踪林 （层）自然清新四季面条 (层）简约陈渝元火锅 （层）简约韩式烧烤 （层）韩式风格原味斋 （层）中式餐饮面对面 （层）现代简约主题自助火锅 （层）现代时尚永

25、和豆浆 （层）快餐连锁李先生简约装修钟表眼镜商贸精品坊精致高档装修精致高档装修冠亚名表城高档雅致美视达眼镜通透明亮大明府通透明亮大光明 （层）简洁宽敞明亮劳力士高档雅致欧米茄高档雅致彩妆屈臣氏流行清新丝芙兰现代女性魅力婚纱摄影时尚经典 （层）现代欧式巴黎婚纱 （层）经典欧式金夫人 （层）经典流行施华洛 （层）欧式现代金融工商银行（一） （层）工商银行（二）一栋农行 （层）中行 （层）交通银行盛京银行招商其它哈根达斯舒适惬意温馨天福茗茶中式小巧北方图书城新药特药简洁明亮如玉轩小巧迪信通 （层）太原街商圈优劣势分析：优势）成熟商圈，商业业态齐全，优势互补，整体商业氛围较好）交通方便，可达性较好，商

26、业辐射面较广）商圈形成早，影响力较大，政府投入和宣传支持 劣势1）商业层次不够清晰，现有商业业态较为传统，业态布局失衡。2）部分业态同质化现象严重， 经营发展面临严重问题：一是空置率高、经济效益不佳；二是大型化趋势愈演愈烈、严重浪费资源。）土地资源稀缺，商圈后续发展空间局限，提档升级难度大）部分产权式商业项目烂尾影响商圈形象 二、中街商圈的商业状况分析：、中街商圈的商业状况：中街始建于清太祖定都盛京的年，因其位于沈阳古城中央而得名。多年来，中街一直是沈阳的一块商业宝地，寸土寸金。年，市政府投巨资把中街二段、三段改造成延长米的全国首条商业步行街。事实表明，与全国知名的王府井、天桥、夫子庙、上海外

27、滩等处一样，沈阳中街的商业历史脉脉相承、代代相继。相比于太原街商圈相对清晰的功能街区构成，中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺城、北起北顺城，南至南顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街组成。这些街区从功能角度没有比较明确的功能区分，这与中街商圈是沈阳市历史最悠久的一个商业区有直接的关系。年，中街被评为“全国十大著名商业街”，被誉为“东北第一商街”；全长米，有大小近户商家，年销售总额亿元，日均客流量多万人次，是沈阳黄金商圈的核心地带；目前商户包括“亨得利钟表”、“萃华金店”等百年老字号，以及商业城、兴隆大家庭、沈阳春天、新玛特购物商场、流行馆、沃尔玛超市及在建项目恒隆广场等大型商业巨子，展现出现代商业大都会的不凡气度。中街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心以及便利店、专业市场等业态。从商业业种来看，中街商圈各专业性业种较明确，功能分区较为清晰，主要囊括服装、珠宝、饰品、名表、家居、小食品、广告制作、婚纱等业种。部分街区经营业种较为杂乱，档次参差不齐。经实地调查，中街正阳街至朝阳路段人流量（周四）大致为：上午 点： 人 分钟；中午 点： 人 分钟；下午 点： 人 分钟。商圈日均人流量约万人次，其中沈阳本地人约占，外地人约占。据有关部门统计，目前中街消费人群的年龄段在至岁之间，消费档