保障性住房的研究.docx

1、保障性住房的研究四川师范大学本科毕业论文中国与新加坡等国家在住房保障制度领域的对比研究学生姓名 宋林明 院系名称 地理与资源科学院 专业名称 资源环境与城乡规划管理 班 级 2007 级 3 班学 号 2007100335 指导教师 张洋 完成时间 2011 年 4 月 15 日中国与新加坡等国家在住房保障制度领域的对比研究学生：宋林明 指导教师：张洋内容摘要： 胡锦涛总书记在党的十七大报告中提出了“住有所居”的目标。温家宝总理在2010年政府工作报告中要求“继续大规模实施保障性安居工程”。现阶段，住房总量不足，尤其是针对中低收入群体的保障性住房严重不足，成为我国面临的突出矛盾。完善住房保障制

2、度，满足广大中低收入群体的住房需求，是保障和改善民生的重要举措，是构建和谐社会的客观要求。我们必须加大扶持力度，加快以廉租住房、经济适用房、公共租赁住房为主要形式的住房制度建设。本文通过与新加坡等发达国家在住房保障制度领域的比较，总结国外在住房保障方面的先进理念及管理经验，分析国内住房保障领域存在的一些突出问题，在此基础上提出一些可操作性的意见和建议。关键词： 中国 新加坡 发达国家 住房保障 Chinas housing security system and developed countries such as Singapore in the field of comparative

3、study Abstract: Seventeen Party General Secretary Hu Jintao made his report Housing goal. Premier Wen Jiabao in 2010, Government Work Report requested to continue large-scale implementation of the subsidized housing projects. At this stage, lack of housing stock, especially for low-income groups in

4、a serious shortage of affordable housing has become prominent contradictions facing our country. Improve housing security system, to satisfy the housing needs of low-income groups, is to protect and improve the livelihood of the important measure is the objective requirement of building a harmonious

5、 society. We must increase support for efforts to speed up low-cost housing, affordable housing, public rental housing as the main form of housing system. In this paper, with Singapore and other developed countries in the areas of housing security system comparison, summarized in the housing securit

6、y aspects of foreign advanced concepts and management experience, the existence of areas of domestic housing support some of the outstanding issues, on this basis, the views of some feasibility and recommendations. Key words: China Singapore Developed countries housing security 目录1、绪论 12、住房相关概念 12.1

7、廉租住房 12.2经济适用住房 12.3公共租赁住房 12.4住房保障制度 23、住房保障的理想标准 24、可持续住房保障模式 25、我国城市住房保障现状及分析 25.1我国房地产市场发展现状 25.1.1房价上涨过快，房价居高不下 35.1.2地区发展不平衡 35.1.3房屋空置率过高 35.2我国城市化趋势下的住房保障市场现状 35.2.1廉租住房现状 45.2.2 经济适用住房现状 45.2.3公共租赁住房现状 56、新加坡等发达国家的住房保障现状及分析 66.1新加坡 66.2其他发达国家保障住房的现状分析 66.2.1美国 76.2.2日本 76.2.3英国 77、中国与新加坡等发达

8、国家的对比研究及结论 87.1通过与新加坡等发达国家的对比，揭示我国住房保障制度的优势和存在的问题 87.1.1优势 87.1.2存在的问题： 87.2针对存在的问题所提出的一些具体建议和措施 97.3 结论 10参考文献： 101、绪论住房是关系到国计民生的大事，居民能否得到住房这种生活必需品，直接影响到社会的稳定发展和经济的健康增长。保障每个公民的基本居住权利是国家政府应尽的义务。而住房保障制度则是国家通过行政手段对中低收入家庭提供适当住房的一项制度，是对市场化住房分配机制的重要补充。 改革开放以来，我国城镇住房制度经历了一系列的改革，住房由实物分配逐步向住房分配货币化转化，在转化的过程中

9、，随着我国经济的持续快速发展以及工业化与城镇化的快速推进，城镇人口不断膨胀，居民住房的供求矛盾日益突出，成为影响社会稳定与和谐的一个重要问题。眼下，世界各国都十分重视住房保障问题，我国也逐渐形成了以廉租住房、经济适用房、公共租赁住房三种格局为主的住房保障制度。但仍有许多中低收入家庭的住房问题没有得到很好的解决。公共住房问题是城市化进程中面临的一个共性问题。 在城市发展过程中，我国面临的住房保障问题越来越突出，本文通过对比分析，如何缓解我国所面临的住房保障问题，正是本文集中探讨的问题。2、住房相关概念2.1廉租住房廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困

10、难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。2.2经济适用住房经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。2.3公共租赁住房公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。2.4住房保障制度 住房保障制度是政府在住房领域实施的社会保障功能

11、，通过国民收入再分配，对中低收入家庭住房问题进行扶持和救助的一系列政策措施的总和，它是社会保障体系的重要组成部分1。3、住房保障的理想标准住房保障是否令人满意，并不是去简单看保障住房数量的多与少，面积大或是小，而是应该去看一个人的生活是否存在着来自住房方面的压力。联合国提出的“人人享有适当的住房”的目标中有两个关键词：一是“人人”，不是少数人，甚至也不是多数人，而是所有人；二是“适当”，穷人不能太简，富人不能太奢，这不是一个简单的目标2。城市住房保障模式的更新就是随着城市的发展，通过对城市住房的规划、建设，有效结合住房供给与住房需求，以满足城市居民居住的要求。概括起来，城市住房保障的理想标准应

12、该是人人享有一套适当、舒适、交通便利的住房。4、可持续住房保障模式可持续住房保障模式是指建立在可持续发展理念基础上，能有效利用城市土地资源，最大限度的缓解住房需求与供给并能满足每个城市居民住房需求的一种高效住房保障发展模式。其重视住房质量与住房需求，并不断通过市场需求和修正住房市场行为使整个住房供给在满足近期需求的同时又符合城市长期持续发展的需求。5、我国城市住房保障现状及分析5.1我国房地产市场发展现状改革开放以来，中国的住房建设取得了突飞猛进的发展，全国城乡新建三百多亿平方米住房，城乡居民住房面积大幅提升，人均住宅建筑面积增长了4倍，达到了中等发达国家的居住水准。据国土部门的统计显示，20

13、07年全国村镇实有房屋建筑面积就已超过323.4亿平方米，其中住宅271.2亿平方米，目前则超过了280亿平方米，城镇实有住房建筑面积超过180亿平方米。众所周知，我国是一个人口大国，随着我国经济的持续快速发展以及工业与城镇化的快速推进，城镇人口不断膨胀，导致我国居民住房的供求矛盾日趋突出，现阶段，我国城市房地产总体规模越来越大，但地区发展极不平衡（不只是速度方面，还有质量考量），且房价居高不下3。5.1.1房价上涨过快，房价居高不下 据统计，2009年我国住宅均价上涨了25%左右，为2001年以来最高水平。而一些大中型城市涨幅更高，北京、深圳、上海房价分别上涨了80%、100%和110%左右

14、，在2010年初，房价仍呈高涨态势，直至国家出台了新国十条，房价过快上涨的势头才得到初步遏制。高房价让中低收入群体在面对住房问题的时候只能望房兴叹4。5.1.2地区发展不平衡 房地产发展规模和速度存在地区差异；城镇居民居住水平存在地区差异。无论是房屋施工面积还是竣工面积，东部都占有很大比例；中部的增长速度处于全国领先水平，并明显高于全国平均水平。从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量看，东部地区24.91西部地区23.25中部地区22.06；从其增长速度来看，西部地区5.1%中部地区4.6%东部地区3.6%.5.1.3房屋空置率过高据统计，2009年全国房屋空置超过2亿平方米。市场上出现了这样的

15、怪现象，一方面是普通老百姓买不起房，或者说是无房可买，另一方面是投机客囤积了大量的住房，闲置，等待房价上涨。在这种情况下，房价反映的不是住房供求的信息，房价变成了股价，反映的是投机的信息。住房空置率的国际警戒线为10%-15%左右，现在全国的大中型城市已近远远突破了这个警戒线。5.2我国城市化趋势下的住房保障市场现状图1 中国城市住房供给和消费体系框架图6 住房供应体系 住房消费体系 Housing Supply System Consumption 低收入家庭 保障 Low Income Household 租赁住房 （10%） （30%） 租赁 中低收入家庭 支持 Rental Middl

16、e 自有 （20%30%） Owner Occuped 中高收入家庭 市场 （70%） High （60%70%）从住房制度改革的1998 年到住房保障制度回归的2009年，中国房地产市场已经进入了特殊而关键的时期。我国城市住房保障体系的发展经历了四个历史时期：(1)福利性公房时期(1949年-1978年)； (2)双轨制时期(1978年-1998年)；(3)依赖住房商品化时期(1998年-2004年)；(4)健全保障体系时期(2005年至今)。现阶段，我国已逐步建立起了以廉租住房、经济适用房、公共租赁住房等为主的住房保障制度5。 根据财政部提供的数据，2007年以来，中央财政累计下拨保障性安

17、居工程补助资金1547亿元，其中2010年达到811亿元，地方各级财政部门也不断加大对保障性安居工程的投入力度。2010年全国土地出让收益累计达2.7万亿元，与此同时，各地累计却只有100多亿元土地出让收入用于保障房建设。 5.2.1廉租住房现状 城镇廉租房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能,向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。2007年我国有68万住户通过廉租房制度改善了住房条件,比从1998年到2006年这么长的时间当中解决的还多。今年，政府继续加大支持力度，国家发改委同住房和城乡建设部下达2011年中央预算内投资计划350亿元，用于支持新建廉租住房，解

18、决城镇低收入家庭的住房问题7。存在的问题： （1）廉租住房适用对象范围过窄 根据目前的规定和做法,廉租房分配对象主要是具有城市户口的双困难户家庭,即城市最低收入的住房困难家庭。政策上的局限性将低收入家庭排斥在外,他们既无力购买经济适用房,又不符合廉租房的规定条件,住房问题得不到保障。此外,随着城市化进程的加快,城市流动人口、农村进城务工人员等住房弱势群体的居住问题更令人堪忧。 （2）缺乏稳定的廉租房源和资金来源渠道 目前廉租住房资金来源渠道包括住房公积金增值收益，财政预算、直管公房出售或出租收入、社会捐赠等。而受我国经济发展水平和生活习惯的影响，社会捐赠廉租住房资金的情形难成气候，因此各地廉租

19、住房资金主要表现在住房公积金增值收入和财政拨款两项，资金来源渠道比较单一。 （3）相关机制不健全 我国没有建立个人信用制度和个人收入申报机制，居民的“隐形收入”没办法统计,因而缺乏划分居民收入线的基础,实施起来非常困难。而且,在收入线划分后,还存在一个无法监督的问题。由于缺乏相应的廉租房退出机制,有的居民收入水平虽已超出享受廉租房的条件却仍然没有迁出,在损害了低收入者住房保障利益的同时使廉租房供应更加紧张。5.2.2 经济适用住房现状经济适用房是纳入政府经济适用住房建设计划,建设用地实行行政划拨,享受政府提供的优惠政策,向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。 经济适用住房要体现经济、适用、美观

20、的原则,使用功能要满足居民的基本生活要求。经济适用房的目标对象为城镇中低收入家庭, 依据中国的国情, 差不多70%80%的都可以受益。据调查，目前城镇商品房价格构成中，土地费用占20%，建筑成本占40%，市政配套费和税费占40%，其中开发商利润占15%20% 左右。根据经济适用房的价格构成与数据测算，一般地段经济适用房售价应比同等地段商品房低34成，而市场上出售的经济适用房价格都明显偏高，与中低收入家庭的有效需求相去甚远。存在的问题： （1）目标混淆 经济适用房供应体系是政府针对普通商品房价格过高而特别向中低收入居民提供的保障性住房供应体系。而有的地方一度以激活房市这一经济目的取代经济适用住房

21、原有的保障目的,直接将其等同于一般商品房,以激活低迷的商品房市场，使经济适用房的目标难以实现。 （2）价格偏高，面积过大，户型设计不合理 一方面，虽然我国政策规定经济适用房的面积和价格必须控制在一定范围内，但由于安置补偿费用的增加等因素客观上抬高了房价。 最终导致“经济适用住房不经济”的现象，中低收入人群无法购买以享受到政府的地价补贴。例如，杭州市2002年7月份共售出经济适用房937套，平均每套建筑面积126. 69平方米。 其中建筑面积120平方米以上的占75% , 90 平方米以下的仅8套,占0. 85%。 （3）审核“失灵”，退出机制不完善 我国的个人收入信息统计尚不完善,家庭收入的统

22、计审核难以准确。现行的经济适用房运作机制实际是在房屋销售阶段，通过限定房价一次性地将补贴划拨给中低收入者。然而随着经济的高速发展，购买了经济适用房的居民在未来几年内可能会有较大的收入增长，不再满足补贴要求，同时市场上也会涌现出新的中低收入者。显然,这种静态的、一次性的补贴方式不能充分利用有限的补贴资源8。5.2.3公共租赁住房现状公租房则是居民自置物业的中途站，要能鞭策住户上进自立，最终用合理价钱购买属于自己的商品房。 在我国，公共租赁住房最先推行的地区当属重庆。针对社会关注的重庆公租房建设问题，重庆市市长黄奇帆在接受采访时说，公租房完全可以在全国推开。公租房是保障房，因此在建设中享受不收取施

23、工税、交易税、出让金等政策，在配套商业、卫生、教育的同时不收配套费，也不赚什么利润。从2010年起的三年内，重庆市将开工建设4000万平方米公租房，这需要1000亿元资金。一方面，政府将出300亿元资本金，剩下700亿元融资，可以用银行贷款，保险公司、社保基金融资等方式实现。这种符合现代市场经济的投融资模式，一样可以在全国推广。存在的问题：（1）户籍问题 在北京、上海等大学毕业生、外来务工人员数量众多的城市，多数新就业人员并非本地户籍人口。然而，受保障能力和管理水平所限，多数城市的公共租赁房仍然只保障本地户籍人口。以目前的建设规模，很难放开，资格认定也有困难。（2）租金标准 租金高了不行，公共

24、租赁房覆盖面大，租金要让保障对象都负担得起，否则价格就变成了最大的门槛；低了也不行，要通过租金争取平衡平时房屋管理、维修的支出，政府不可能像负担廉租房一样负担这么大规模的公共租赁房。（3）审核监督困难 和其它保障性住房一样，准入时的资质审核和退出机制仍是公共租赁房面临的大难题。准入的困境在于，仅靠房管部门很难完全了解申请家庭的财产状况，尤其是汽车、股票等资产；新就业人员在本市有没有住房等，也难以获知。6、新加坡等发达国家的住房保障现状及分析6.1新加坡新加坡是一个市场经济国家，独立40多年来，在住房发展领域取得了举世公认的成就。新加坡的住房主要由私人住房和公共住房两部分构成。新加坡建屋发展局于

25、1960年开始大规模开发建设公共住房,1964年新加坡政府开始推行“居者有其屋”计划，并陆续推出多种措施帮助国民拥有自己的住房，而1968年开始允许国民利用公积金购买政府组屋，则极大的推动了“居者有其屋”计划的实施。新加坡在住房保障制度方面做得比较成功，有以下几个方面值得我们学习10： （1）政府在住房保障方面的主导作用 新加坡政府在住房保障中发挥了主要的作用：设立专门的住房保障机构建屋发展局；建立金融支持体系公积金政策；为购房居民提供优惠贷款和财政补贴，增强居民购房能力。 （2）大规模保障性住房供应的力度 保障性住房是政府为社会公众提供的非常重要的公共产品，新加坡有超过80的人口享受公共住房

26、保障制度的好处。新加坡85%的人住在政府组屋，而且组屋以90平方米的三房一厅等大户型居多，住满5年就有完整的产权，价格最多比商品房低7成。（3）完善的住房保障法规制度 新加坡对于骗购骗租者的惩罚措施极其严厉。购买组屋后不但必须以自住为主，一定年限内不得整房出租（房主可与租户合住）、不得用于商业性经营。对于弄虚作假者，当事人将面临5000新元的罚款或6个月监禁，或者两者兼施。 （4）政策性金融和财政支持体系 新加坡有着完善的住房公积金制度，在公积金制度下，雇主和雇员分别缴交雇员收入的20%作为公积金，雇员可以利用公积金普通户头的存款（占总存款的75%）作为住房分期付款。6.2其他发达国家保障住房

27、的现状分析 20世纪初以来, 发达国家为保证“人人享有适当的住房”, 满足低收入者的基本居住需求, 先后建立了较完善的住房保障制度。6.2.1美国美国住房保障实行的是特惠模式, 保障目标主要是针对中低收入阶层。从20世纪30年代以来, 美国历届政府为了有效解决国民的住房问题, 曾经制定了一系列相关的住房保障政策重点是考虑中低收入家庭的货币支付能力, 在对住房市场间接干预的情况下, 采取多样化的措施, 鼓励私人机构参与住房保障计划的实施, 并依靠强大的金融支持和一系列的税收减免计划, 实现既定的国家住房保障目标11。6.2.2日本日本作为后起的市场经济国家, 社会保障起步晚而发展快, 进入20世

28、纪80 年代中期以后, 日本住房政策的重点从支持住房直接投资向住房直接投资和间接投资并重的方向发展, 政府既对公库、公团、公社的住房建设投资给予资助, 同时又大力支持住房信贷, 促进居民个人自建、自购住房。日本政府在住房保障制度方面的具体做法有: (1) 以低息贷款促进企业从事民间住宅建设。(2) 政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置。(3) 发挥地方群众团体的作用, 吸收社会资金发展住宅建设。6.2.3英国英国是世界上最早出台住房保障法律的国家。现代英国住宅法发展始于1890 年，经过不断地修改、补充和完善，形成了相对完整的住房法律体系。针对不同的收入群体，政府采取了分层次的住房政策

29、，以英国为代表的住房保障模式倡导公民普遍地享受住房福利, 国家担负保障公民住房福利的职责；英国设立专门机构、提供营运资金、直接建造公房,英国以公共住房供应模式为主，公共住房所占比例较高；较大福利的修建公共住房出租与房租补贴12。表1 各主要发达国家（欧洲）住房政策和制度表9 国家 主要住房政策 战后地方政府大规模建造公房1980年推行“民有其屋”计划，实行住房 英国 私有化政府为非盈利组织提供低息贷款，发展出租住房，并以转移支以转移支付方式为低收入者提供住房补贴。 法国 合同住房储蓄贷款制度 低租金住房建设机构（HLM）。 德国 住房储蓄制度 向低收入家庭提供政府支持兴建的社会住宅和住房补贴。

30、 荷兰 住房建设补贴和租金补贴政策 住房发展融资与担保系统 住房协会 继续 发挥作用，公共租赁住房仍保持重要地位。 瑞典 鼓励发展住房合作社 为低收入者提供住房补贴 为私人建房购房提供 利息补贴。 美国 重视立法，加强制度保障 多样的住房抵押贷款、担保和保险制度 税 收政策促进住房消费 住宅租金补贴制度 重视老年住宅建设。日本 重视立法对住房政策的保障作用 建立专门机构进行监督与管理 加大 对节能住宅、新结构体系住宅的推广与应用。7、中国与新加坡等发达国家的对比研究及结论7.1通过与新加坡等发达国家的对比，揭示我国住房保障制度的优势和存在的问题相对于住房市场化发达国家的住房保障制度而言,中国城

31、镇住房保障制度还刚刚起步,尤其是中低收入人群的住房保障制度,在执行中又出现了若干偏差,致使整体保障效果不是很好,广大城镇中低收入者和最低收入者享受到的住房保障非常有限。7.1.1优势（1）经济的持续发展 近年来，我国的经济增长速度保持在8%左右，经济基础的不断增强使政府有充足的资金投入到保障性住房建设中。同时，强劲的经济也带动了房地产市场的繁荣，间接的促进了保障性住房市场的发展。（2）巨大的市场需求 随着城市化和工业化进程的不断加快，我国涌入城镇的人口越来越多，庞大的人口对保障性住房提出了巨大的需求，加之中低收入群体偏多以及居高不下的房价，为保障性住房的发展提供了难得的机遇。（3）大规模的土地供应 我国目前保障性住房用地所占比重偏低, 而商品房用地约占80%, 土地供应结构不合理。应保证保障性住房、棚户改造和自住中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。调整和完善土地供应结构, 加大保障性住房在房地产市场中的比例。（4）财政和金融支持 2010年中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元, 比上年增加81亿元, 建设保障性住房300 万套, 各类棚