石家庄商业环境研究报告框架.docx

1、石家庄商业环境研究报告框架石家庄商业环境研究报告一、石家庄城市发展概况1、石家庄城市概况介绍旧称“石门”河北省省会位于河北省中南部，东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界。该市区历史文化悠久，交通便利，旅游资源丰富； 全国最大的抗生素生产基地-华北制药厂；2、城市历史沿革1947年11月12日石家庄解放，成为全国解放最早的较大城市之一，同年12月26日更名为石家庄市，1968年1月29日河北省省会迁至石家庄市。1993年6月30日，石家庄地区行政公署与石家庄市人民政府合并，成立了新的石家庄市人民政府。3、地理位置及交通石家庄素有“南北通衢，燕晋咽喉”之称，是全国铁路、公路、邮政

2、、通讯的重要枢纽。石家庄火车站为为全国三大编组站之一，是我国北方重要的客货中转中心，有京广、石太、石德三条铁路交汇于此，朔黄铁路横穿石家庄市北部；公路运输四通八达，京深、石太、石黄、石济高速公路和107、307、308等到国家级公路在市域内纵横交错；石家庄民航机场已开通20多条国内航线；地方道路基本实现乡乡通油路，村村通公路，形成了以国省干线公路为骨架，地方道路为支脉，纵横交错，四通八达的公路交通网络。城市公共汽车营运线路达184条；营运车辆3489辆；年客运总量58556万人次.铁路：京广铁路、石太铁路、石德铁路、朔黄铁路公路：京深公路、石太公路、石黄公路、石济公路、107国道、308国道航

3、空：石家庄正定国际机场4、文化旅游抱犊寨，正定，五岳寨国家森林公园，苍岩山，驼梁自然风景区，西柏坡，嶂石岩，赵州桥，柏林禅寺，龙泉寺，中山国都城遗址，毗卢寺，石头村，平山温泉，仙台山，蟠龙湖，秦皇古道，伏羲台，天桂山，河北省博物馆，隆兴寺，临济寺，东方巨龟苑。5、工业及农业发展石家庄工业发展迅速，规划内在本年省级以上企业技术中心由上年的45个增至55个，中国驰名商标由目前的22件增加到25件；国家高新技术企业达到200家以上；发明专利总量达到9000项以上，主导产业打造新优势，生物（医药）、装备、化工、电子信息、纺织等5个主导行业规模以上工业增加值达到1487亿元。石家庄地处河北省中南部，跨华

4、北平原和太行山地两大地貌单元，具有良好的农业生产条件，是全国粮、菜、肉、蛋、果主产区之一，农业集约化和产业化水平较高。是国家确定为优质小麦生产基地。6、城市发展分析1 。城市空间资源前景广阔，但是城市空间拓展遭遇很多要素的制约。因此今后的进一步发展有必要借助战略性的跨越式发展模式来实现城市空间的重组，而如何积聚起相应的能量实现跨越，疏通相应的瓶颈，则是城市空间发展所直接面对着的关键性问题。2。 石家庄的经济发展整体处于工业化的第二阶段，城市经济发展的动力尚处于由“要素推动”向“投资推动”的发展过渡阶段。因此石家庄在今后一段时期内以大力推动工业化为核心带动城市经济的发展，其发展动力仍将以发挥廉价

5、要素的优势为基础，但将逐步转变更为依赖于投资推动，吸引外来资本的投入将成为城市发展的主要形式。3。 石家庄具有相对丰富的技术和人力资源，包括相当数量的大专院校储备的高级人才，以及众多经过技术培训的熟练工人。目前技术和人力资源整体水平相对仍集聚在早期工业化阶段，如果不能得到较好的再造和补充，会成为产业机构调整和提升的负担。4 石家庄市的城市建设资金相对有限，但是作为省会城市和国家交通枢纽城市具有一定的建设资金的特殊优势，关键在于拓展资金来源，把视野放的更为远大，有效使用资金，避免在城市快速发展时期将大量资金集中于无长远战略目标的旧城改造，避免因此消弱对战略性开发的推动力量，从更为长远的利益来构建

6、近期行动的框架，尤其应该避免贪图近期建设和使用的便利而对城市未来发展构筑起新的发展门槛。二、人口趋势及收入1、人口概况2011年末全市常住人口1027.98万人.2、人口分布人口地区分布长安区 479801桥东区 410116桥西区 596164新华区625119裕华区 493730高新区 1616843、收入概况全年城市居民人均可支配收入20534元，比上年增长12.3%，农民人均纯收入7822元，增长18.9%；城市居民人均消费性支出12519元,增长18.5%，农民人均生活消费支出5457元，增长37.9%。城市居民人均建筑面积为29.3平方米；农民人均住房居住面积39.9平方米。三、石

7、家庄城市发展政策导向1、政治经济政策2、城市规划政策 2009年石家庄向国务院提出石家庄市城市总体规划（2010-2020）关键词 城市定位与性质：城市性质-全国重要的现代服务业 空间布局规划：城市中部创新高效四、石家庄社会零售1、石家庄零售市场发展概况石家庄市的商业市场具有明显的“省会经济”和“火车拉来的城市”两个特征，表现在两个方面，一是外县市和本地的集中消费带来的零售商业发达，二是以南三条和新华集贸两大传统批发市场为首的批发零售商业的发达。石家庄的传统批发商业正在逐渐衰落，但随着当地人消费水平的提高零售商业却正在蓬勃发展中，随着传统的市场改造升级，各种新的商业业态不断涌现。石家庄的传统批

8、发商业在全国竞争环境中还刚刚开始更新，但批发市场繁荣的年代形成的石家庄人的消费习惯依然影响了新出现的众多零售业态，这是石家庄商业市场的特殊性，不同于全国其他的城市。2、石家庄十大主流超市十大主流超市：北国超市、家乐福 保龙仓超市、国大连锁超市、天元超市、新世隆超市、天客隆超市、天河超市、世纪联华超市、华润万家超市、铁运懋华超市。3、石家庄13条特色商业街2、13条特色商业街：石门1925特色商街、东方明珠广场、民生路历史文化长廊、南小街酒吧一条街、东风路华夏服装界、北大街海鲜一条街、广安大街中心线商业街、闽江道餐饮风情一条街、怀特富强商业街、民族路商业街等。4、石家庄十大批发市场十大主要批发市

9、场：南三条批发市场、新华集贸批发市场、桥西蔬菜批发市场、太和文化礼品城、东明家居博览中心、中储物流中心、华北鞋城、建华食品城、高柱市场、正定小商品市场。五、石家庄经济发展1、经济发展概况石家庄市是全省的政治、经济、文化、科技、教育和信息中心，经济建设和各项事业迅猛发展，综合实力显著增强。石家庄市目前已经形成以医药、纺织、电子、机械、化工、建材、食品产业为主体，布局比较合理的综合性工业体系，是全国重要的纺织工业基地和最大的医药工业基地之一。商贸流通业迅猛发展，满足多层次消费需求的商贸流通网络体系已经形成，市场覆盖华北、东北、西北的广大地区，是中国北方重要的商品集散地和物流中心。2011年全年全市

10、实现生产总值4082.6亿元，比上年增长12.0%。其中，第一产业增加值414.9亿元，增长4.3%；第二产业增加值2031.9亿元，增长13.6%；第三产业增加值1635.8亿元，增长12.1%。三次产业结构比例为 10.1：49.8：40.1。2、 经济发展前景3、经济发展SWOT分析六、石家庄城市商圈发展1、石家庄商圈发展关键词三大商圈/十大商圈商业经营混杂城市经济高速发展，人们购买力不断增加商业格局以“点”向“线和面”发展石家庄市是河北省的省会，是河北的政治、经济和文化中心。改革开放以来，城市经济发展迅速，商业发展也走上了良性的发展轨道。按照石家庄建设华北重要商埠规划中要求，为了使城区

11、商业进一步得到优化。虽然石家庄市综合实力得到了显著提高，综合竞争力也在诸多大城市中占有一席之地，但是纵观石家庄市的商业发展，我们发现在商业设施建设、商业布局和商业业态创新等方面，石家庄市与国内其它大城市相比，还存在一定差距。2、石家庄商圈分类在目前石家庄市的项目分布及影响效应综合考虑，石家庄市区现阶段已经成型商圈可划归为以下几个商圈：东购-新百商圈、北国商圈和怀特商圈。其中东购-新百商圈和北国商圈为市区老商业区，也是整个石家庄商业区域最密集、配套设施最完善、人流最集中的地段。怀特商圈是04年建设起来的，进过8年的发展已成为市区三大商圈之一，怀特与万达广场连成一片商业区，尤其是今年万达广场的建成

12、和投入使用，必将怀特-万达商圈提升到新的高度。 三大商圈：新百-东购商圈、北国-先天下商圈、怀特-万达商圈 十大商圈：北国商城商圈、先天下商圈、华夏商城商圈、东购商圈、联邦明珠商圈、万象天成商圈、建华商圈、怀特商圈、新百商圈、益友百货商圈3、石家庄商圈发展特点4、石家庄商圈发展SWOT分析5、石家庄商圈分析 A 新百-东购商圈a 商圈发展概况东购商业区代表了石家庄最完善的商业市场，其在新华集贸中心批发市场的基础上形成的一个零售商业区，有“火车站”、“服装批发市场”、“大型购物中心”三大特征。 东购商业区的范围是指中山路（东至公里街，西至中华大街）和民族路沿线的零售商业积聚区，包括华联等周边的大

13、型商业场所。 商圈位于繁华的中山路段，交通便利（距离火车站不足10分钟路程），公交线路众多，东购-新百商圈以东方城市购物广场和新百购物两大百货商场为主，集天元名品、金佰利时尚广场、国美电器、大中电器、苏宁电器、国贸酒店及写字楼、乐仁堂药店、世纪大饭店、民族路步行街、尚品南花园步行街、大众剧院、人民影院、华银大厦等多种综合商业业态共同构成。凭借其独特的地理交通优势和多年的历史积淀形成石家庄位列首位的A级商圈。 b 商家介绍商业名称规模档次消费群体经营情况东购45000平米中高档辐射石家庄，主要为桥西区中高消费者先进管理模式、省会零售龙头惠普生数码广场38000平米中低档中低消费群业态转型新百广场

14、40000平米中高档桥西区中高收入者按MALL模式升级，属于省会三大巨头之一华联商厦40000平米中档工薪、中等收入群体经营良好天元名品40000平米中档年轻时尚群体经营良好福星阁20000平米低档中低收入群体一度风靡省会，以价格取胜太和电子城40000平米批发为主省会电子产品集散地大中、国美、苏宁20000平米电器知名电子产品零售商李宁、班尼路、以纯各约100平米年轻时尚群体休闲服饰 c 商圈内商业业态定位1)大卖场（含百货、购物中心、大型超市业态）：百货业态除了东购一家中档的购物中心经营情况良好外，其余经营情况一般，说明本地区消费只能支撑一家东购这样规模的大卖场。 2)专业市场：由于本商业

15、区位于中山路和火车站附近最优越的位置，加上新华集贸中心和青年街市场长期形成的人群认知度，本地区专业市场普遍经营情况良好，尤其是老牌服装市场福兴阁、太和电子城经营情况最好，说明本商业区是石家庄传统的专业市场商业区。 3)主题商场：主题商场是本地区出现的新业态，以天元名品为代表，由于该商场定位把握住了本商业区大量中低消费人群的特征，定位成针对年青人的时尚主题服饰广场，取的了一定成功，但其他一些运动主题、时尚主题的规模太小或设施落后经营状况一般，说明主题商场是本商业区市场能够接受的新业态，但对内部设施、主题确定和氛围营造等方面要求较高。 4)专卖店：本商业区有家电、医药、服装等专卖店，由于该地区大量

16、客流作保障，但同时竞争十分激烈，大多经营情况一般。 5)配套业态：该地区餐饮娱乐等针对本商业区的配套基本没有大型上档次的配套，一些低档餐饮、快餐店经营情况非常好，规模型配套业态是该地区的市场空白点。 d 面积组合及租金e 消费群体特征及分析 东购商业区平均日人流量为25万人，其中东购的客流量为10万，本案所在地区人流量为东购人流量的1/3为3万人，说明本商业区的人流量目前还大部分集中在金桥路以东，以西客流量比较少。该地区东购、天元和太和电子等百货、主题商场、电子市场等新业态经营情况良好；传统新华集贸市场只有福兴阁凭借位置和长期的客户认同经营状况没有明显下滑，其它传统的批发或专业市场经营正逐渐走

17、向衰落。 商圈存在问题业态组合不甚合理 交通状况差强人意停车场严重不足。大型专业品牌卖场少。 B 北国-先天下商圈a 商圈发展概况北国商业区是在老燕春酒店之后北国商城建成后开始形成起来的，是石家庄中高档消费的商业区，其范围主要是以北国商厦为中心，南到西美，北到燕春酒店，西到影乐宫，东面一直延伸到世贸名品的区域。 该商业区位于石家庄市政府各机关所在地，集中了燕春、世贸皇冠等高档酒店，因此作为一个中高档消费商业区尤其合适，但目前来看该商业区业态比较单一，主要市场份额还是北国商厦一支独秀。同东购-新百商圈同为石家庄最早，也是最具有优势的核心商圈，以北国商城为主，还有北国超市、彩虹国际名品、西美国际商

18、务酒店、三利国际名品、图书大厦、长安大厦（含商业和写字楼）、新燕春集团（新燕春花园酒店、新燕春饭店）、福满楼、欧贵客等。 b 商家介绍业态商业名称规模档次消费人群经营情况百货商场北国商城5万平米中高档桥东区中高收入北国品牌深入人心，定位明确，销售额属省会百货业之最百货商场三利国际名品9000平米高档高收入人群提升了省会形象，丰富了省会高端市场，满足了高收入群体的需求百货商场世贸名品10000平米高档高收入人群世贸皇冠酒店底商，构成高消费区，状况良好专业市场运动大本营2200平米中高档时尚休闲体育用品专营专卖店三信300平米中档工薪、白领本土品牌，定位准确，有固定消费人群专卖店云水方舟3000平

19、米中高档各消费层体育用品专卖店购物中心乐汇城166000平米中高档各消费层新开业，业态众多，可满足多种消费人群 c 商圈内商业业态定位新源NASA-乐汇城 定位：石家庄首家城市购物中心 石家庄北国商圈内新秀，商业总面积16.6万平方米，一期商业面积6.6万平方米。“年轻、时尚、动感”。将购物、餐饮、休闲、健身、文化结合为一体，接轨国际，注重品质，引领城市潮人时尚新生活，打造都市时尚潮流风向标，使消费与体验完美结合，形成了全天候立体化的商业形态。采取时尚商业“全业态租赁组合”的运营模式新源乐汇城还把艺术融入到商业规划与运营中，飞天梯、LED显示屏幕、剧场型中庭、空中廊桥、独特建筑造型和商业空间都

20、成为了项目的亮点，One-box与Openblock商业的完美结合把乐汇城打造成为了城市时尚艺术的基地。百货店： 北国商城是大型中高档大卖场，逐渐形成了集超市、电器专卖店、服装卖场、主题商城、餐饮配套等为一体购物中心业态，更好的占领了本商业区的各种业态的市场，因此能够在市场份额比较小、竞争越来越激烈的石家庄商业市场立于不败之地。 三利国际百货规模小，定位成单一的高档化妆品、服装商场，更向一家大型品牌专卖店，加上世贸名品和北国商城的竞争，但其购物环境吸引了石家庄一批高收入人群，其经营情况得以能够持续维持。 专卖店：北国商业区即辐射区的专卖店主要以中低档品牌专卖为主，比如三信等服装专卖店，其避开了

21、北国高档品牌的竞争，经营情况一般。配套业态： 北国商业区的配套业态很成熟，也是石家庄中高档餐饮、娱乐的积聚区，尤其是影乐宫已经成为石家庄最成熟的娱乐商业区，这些配套业态与北国商城形成了相辅相成的关系，经营情况比较好。 d 面积组合及租金e 消费群体特征及分析北国商业区及辐射区人流量经过测算日均人流量在10万人，其中北国北国商城客流量为8万人，占整体的80%，也就是说到北国商业区的客户80%成为北国商城的客流量。1）购物人群分类（按收入）：中产阶层（2000元/月以上）、工薪阶层（6002000元/平方米）、低收入阶层（600元/平方米以下，包括学生等年轻人群）2)居住或工作地区：桥西、桥东、郊

22、县 购物地点：工薪阶层及高收入的中产阶层一般去东购、北国等大型商场和品牌专卖店购物，年轻人和低收入认士主要选择在新华集贸、南三条等专业市场购物，购物地点选择有一定区域性。1）东购：郊县、桥西大部分中产阶层、工薪阶层主要选择在东购购物， 桥东工薪阶层购物也经常去东购 。2）北国商城：桥东中产阶层主要在北国商城购物，桥西少部分中产阶层选择在北国购物。3）福兴阁、天元名品等专业市场、主题商城：年轻人、低收入人群购物经常性的选择。4）新百、益友、建华等老字号商场：拥有一批忠实的企业老职工和周边居住区购物人群 商圈存在问题功能结构不合理。毗邻新华集贸市场的问题，经营商品的档次偏低，交通与流通的矛盾东购商

23、圈两侧商业发展不均衡交通状况较差店铺经营面积小，小型店铺比重大C 怀特万达商圈a 商圈发展概况石家庄B级商圈，石家庄商业业态后起之秀，除传统百货等购物场所外，以数家家居形象店、灯饰店、茶叶城在此汇集，保龙仓槐底店、怀特国际商城、怀特家居城、体育大街饮食一条街、易初莲花超市等已建成项目，其他餐饮、娱乐项目如西美美世界、龙世界、河北人家、大宅门等也引人关注，以及大师们饮食文化街和香港铜锣湾购物广场等陆续建成，今年怀特东面的万达广场投入使用，更是将原来的怀特商圈扩大形成了怀特-万达商圈。 b 商家介绍业态商业名称规模档次消费人群经营情况百货商场怀特商城10万平米中高档裕华中高收入运营2年，有固定消费

24、群百货商场怀特家居城11万平米中高档裕华中高收入200多个国内外知名品牌汇聚于此，首个将时尚购物、休闲消费融入家居领域的商业中心百货商场怀特餐饮一条街60000平米中高档怀特集团、怀特烧鹅仔美食城、光明渔港、东来顺等，有省会东南餐饮娱乐中心之称专业市场怀特建材装饰城30000平米中等全市专业市场海鲜副食城30000平米中低档区域人群专业市场花鸟市场10000平米中低档区域人群配套商业业态怀特大厦30000平米高档 c 商圈内商业业态定位 d 面积组合及租金商业经营类型面积租赁方式租金备注东方购物中心中高档百货商城30-100平方米销售额返点扣销售额的30%为租金新天地中高档百货商城10-100

25、平方米销售额返点3层，12平方米，68000元/年，4层，10平方米，40000元/年押金3000元天元名品中档服饰城10-30平米现金租赁2层，14平方米68000元/年，3层12平方米，90000元/年管理费1000元/年先天下中高档百货商城20-100平米销售额返点返25%-27%（依据品牌划分）四周为国际品牌，中间为国内品牌金亿城中高档品牌批发城20-100平米现金租赁2层，10平方米，40000元/年市场全部以产权卖出，3层价格15000元/平方米天成商港中高档品牌批发城10-100平米现金租赁 买断使用权租金形式：1层主通道旁，10平方米，5700元/月，6。8万元/年买断形式：3

26、层，10平方米，10万/年（一次性买断5年）新万宝购物中心地下商业街8-12平方米现金租赁8平方米，10000元/年，10平方米，12000元/年12平方米，14000元/年主通道旁价格贵2000-3000元/年承租一年赠送半年中心线商业街地下商业街10-30平方米现金租赁13平方米，1800元/月，21000元/年，19平方米，3000元/月，35000元/年南三条批发商业街15平方米，需要大面积的自己打通现金租赁，买断使用权位置普通，80-70元/天位置好，100-200元/天多数以租金形式，买断情况较少仓库30元/平米/月（有电梯）街边商业零售商业店铺10100平方米现金租赁10平方米，无物业费，有卫生费租赁方式上，大型百货商场多以销售返点为主，其他多以现金租赁形式为主；租赁铺面面积多在10-100平方米之间，租金水平由于所处位置的关系，有较大差距；e 消费群体特征及分析