南京项目投资可行性研究报告39页.docx

1、南京项目投资可行性研究报告39页“经典资料，WORD文档，可下载修改”一、项目概况4（一）区位和现状（二）市政配套设施情况 二、主要经济技术指标5 （一） 项目主要经济指标 三、南京河西板块在售楼盘概况6（一）河西板块概况 （二）龙江板块 （三）江东板块 （四）奥体板块 （五）重点项目销售情况汇总 四、河西板块房地产市场现状分析18（一）供应、销售情况 （二）供销对比情况 （三）价格走势 （四）市场结构分析 （五）销售排行榜 五、河西板块未来供应量分析25（一）待上市新项目 （二）新出让土地明细 六、河西板块房地产市场总结31（一）政府投入带动板块升级 （二）品牌开发企业云集提升区域价值 七、

2、项目规划建设和进度安排32（一）规划建议和说明 （二）建设方式和进度安排 八、项目投资和财务分析32（一）成本分析 （二）敏感性分析 前 言 Talk Before本地块项目基地位于江东北路，原金盛百货西侧，规划占地面积为60亩（约40020平米），出让价为每亩400万，容积率2.2。本着谨慎严谨的态度，报告基于真实可靠的前期市场调研基础上，对于该项目给出可行性分析。由于时间仓促，本报告为项目可行性研究报告的简约版本，但针对重点问题阐述明确充分。希望能给XXXX董事长在该项目的投资决策上，提供有力的数据支撑和决策参考。数据截止日期：2009年6月底一、区位（一）地块区位 该地块属于南京市河西商

3、贸休闲生活区域，位于江东北路西侧，交通便利、商业环境优越。（二）市政配套设施情况v 主要道路：江东北路、草场门大街、漓江路v 公交：18路、32路、 39路、56路、11路、42路、43路、65路、66路、72路、73路、75路、91路v 购物：滨江广场，新城市广场、大润发超市v 医疗：省妇幼保健医院、省中医院河西分院v 教育：二十九中河西分校v 休闲：新城市广场二、主要经济技术指标（一）项目主要经济指标占地面积：60亩土地价格：400万/亩容积率：2.2三、南京河西板块在售楼盘概况（一）河西板块概况一直以来，以奥体板块为核心的河西区域，都与江宁、江北板块，共同成为南京房地产市场供应量最大的三

4、大板块。2008年的河西板块虽遭遇市场低潮，但依然热点不断。从以汇锦国际、金马郦城、第七大道为代表的小户型热卖，到万科金域缇香引领降价风潮，再到两大纯新盘金地名京和南京万达广场开盘热销，都引发了南京全城关注。而以金地名京、南京万达广场等项目为代表的江东板块，更是成为整个河西房地产板块发展的一匹黑马。2009年的河西板块，随着市场的逐步回暖，一方面目前在售楼盘加紧了推盘速度，另一方面，奥体区域的多个品牌开发企业新上市的项目将全新集体亮相，这将对2009年的南京房地产市场值得期待。目前的河西房地产市场大致可分为龙江、江东、奥体三大子版块。1、江东子板块成为河西板块最大亮点在凤凰和熙苑、栖霞月安街、

5、汇锦国际、星雨华府、金地名京、南京万达广场、中北品阁、中北南湖地块为主的江东板块，在2008年曾一度走红，随着周边配套的进一步完善和地铁二号线的预期，江东板块依然是2009年河西板块的热点区域。除目前在售项目众多外，新江东板块2009年已出让和待出让的土地量也不可小觑。仅所街、河西南河区域，就有近10幅地块待字闺中。在建邺区对应天大街以北区域的全新改造规划之下，江东、所街、南湖等早期开发的老城区，将面临新的发展机遇。2、奥体子板块已进入奥体南部开发重头经过7年的滚动开发，多个大盘支撑起的奥体板块，无疑是河西最闪亮的明星。但是，在新江东板块快速崛起的势头之下，奥体板块原先的“老大”地位，面临挑战

6、。2009年，宋都美域、嘉业阳光城、奥体新城、金马郦城、碧瑶花园、融侨中央花园、金域缇香的持续开发，将为奥体板块提供不小的商品房住宅供应量。3、龙江子板块迎来10年后“第二波”开发热潮龙江的“第一波”发展，是随着1997年龙江高教公寓的开建而展开的，就此龙江地区大规模建设的序幕也徐徐拉开。10年后，龙江地区迎来“第二波”建设热潮，中海凤凰西街项目、乾和福邸、时代天地广场、银城东宝路项目、辰龙嫩江路项目、天马榕园、汇杰长江国际等新盘，将加入新龙江的行列，助力龙江“第二波”的发展。4、河西CBD二期“新高”不断在一期渐成规模的前提下，2009年集聚了众多知名跨国公司，如美国富顿、香港新鸿基等的河西

7、CBD二期，有望成为南京的新标志性名片。河西CBD二期，北起河西大街，南至江山广场，规划27个地块，规划平均建筑高度大于100米，最高超过250米。江苏保监局办公大楼、新鸿基大厦、南京世界贸易中心举行了奠基仪式，十四所总部大厦已动工，新华报业集团新闻大厦项目在做设计方案，华泰证券、联通江苏分公司、移动南京公司、南京报业集团、国泰君安、省交通银行、江苏信用联社项目土地已摘牌。苏宁2008年也在此重金拿地，欲建河西“第一高”。（二）龙江板块1、苏宁银河天启花园SOHO项目地址：楼区清凉门大街与龙园中路交界处占地面积：24465.3平米 建筑面积：83192.22平米容 积 率: 2.39绿 化 率

8、: 45%销售均价：9500元/平米目前状况：苏宁银河天启花园SOHO主推60余席45-65左右的小公寓。2、星语华府项目地址：建邺区集庆门大街219号 占地面积：150,000平米 建筑面积：370,000平米建筑类别: 高层,小高层 容 积 率: 2.3 销售均价：11000元/平米目前状况：目前在售户型面积约92-98平米，134平米，毛坯均价11000元/平米。预计6、7月加推一批新房源。3、长安西街1号项目地址: 汉中门外大街，典雅居西侧 占地面积：46269平米建筑面积：约100,000平米 建筑类别：小高层 容 积 率：2.16 销售均价：10500元/平米目前状况：长安西街1号

9、将向市场上推出一批以69-91平米为主的小户型。4、时代天地广场项目地址：江东北路与清凉门大街交汇处占地面积：13865.6平米 建筑面积：62395.2平米建筑类别：酒店式公寓容 积 率：4.5销售均价：12000米/平米目前状况： 220套酒店式公寓，挑高立方，单价1.2万元，面积4060平米。5、银城聚锦园项目地址：江东北路与清凉门大街交汇处占地面积：21358.0平米建筑面积：35000平米建筑类别：多层,高层,小高层总 户 数：250户容 积 率：1.8销售均价：待定（三）江东板块1、万达广场项目地址：南京市建邺区明园地块，水西门大街南侧，福园路北侧 建筑面积：226000 平米占地

10、面积：114889.6平米 建筑类别：小高层 容 积 率：1.99 销售均价：9500元/平米目前状况：南京万达广场推出3幢住宅，这3幢住宅为南京万达广场东区的04、06和08幢，位处小区中央位置，户型为70-140平米的两房、三房和四房，共224套。2、金地名京项目地址：建邺区集庆门大街以南、云锦路以东建筑面积：151888 平米 占地面积：89345.6平米 建筑类别：小高层 容 积 率：1.7销售均价：13000-20000元/平米目前状况： 7月底公开二期样板间，包含顶级最牛样板间，面积为290多平米的复式豪宅，总价一千多万。（四）奥体板块1、汇锦国际项目地址：建邺区月安街 建筑面积：

11、128000 平米 占地面积：71214.30平米 建筑类别：小高层 容 积 率：1.8销售均价：9000元/平米目前状况：推出88套110140平米平层房源。2、融侨中央花园项目地址：建邺区奥体南门正对面 奥体大街与燕山路交汇处 建筑面积：290000 平米 占地面积：170723.80平米 建筑类别：小高层容 积 率：2.2销售均价：9300元/平米目前状况：融侨中央花园三期“玫瑰街区”。首先公开的是1、4、5三幢住宅，共200多套。户型面积为94139平米。项目均价9300元/平米，一次性付款享受3个点的优惠，商业贷款优惠2.5个点，如果首付款超房款比例在5成以上，另可享受总价2000元

12、的优惠。3、嘉业阳光城建筑面积：约20万 平米 占地面积：约11.47万平米 项目地址：建邺区奥体大街与黄山路交界处 售楼地址：黄山路和富春江东路交汇建筑类别：高层,小高层 容 积 率：1.36销售均价：9700元/平米目前状况：在售二期最后两幢多层第10幢和第12幢，位于小区中心景观位置，仅剩为数不多的尾房，主力户型为136和139平米的三房，均价9700元/平米。一次性付款98折，按揭99折优惠。4、嘉业国际城项目地址：建邺区奥体大街与庐山路的交汇处 建筑面积：25.5万平米 占地面积：3.4万平米 建筑类别：小高层 容 积 率：7.75 销售均价：1.5-1.8万/平米目前状况：目前在售

13、写字楼200-400平米， 价格1-1.6万元/平米之间。近期将推出高档精装公寓，80-400平方，1.5-1.8万/平米。5、仁恒国际公寓项目地址：建邺区庐山路116号 建筑面积：135606 平米 占地面积：28410 平米 建筑类别：高层容 积 率：3.980 销售均价：20000元/平米目前状况：在售酒店式公寓，主力户型195平米、243平米、290平米。6、朗诗国际街区项目地址：建邺区河西大街87号（河西大街与庐山路交汇处） 建筑面积：300000 平米 占地面积：160000平米 建筑类别：小高层 容 积 率：1.880 销售均价：16000元/目前状况：在售最后一期，6、9栋，价

14、格16000元/，192、246精装豪宅，65-147多种精装户型。7、宋都美域项目地址：建邺区河西大街南侧 建筑面积：143716 平米 占地面积：66573 平米 建筑类别：高层 项目均价：9800元/平方米目前状况：预计6月上旬将会加推“锦园”二期9号和13号楼，主力户型为85-129的两房和三房，共153多套。目前接受预定，均价9800元/平方米左右。（五）重点项目销售情况汇总项目名称在售价格开盘信息万达广场均价9000元/平米04、06和08幢酒店式公寓，位处小区中央位置，户型为70-140平米的两房、三房和四房，共224套。金地名京13000-20000元/平米二期样板间，包含顶级

15、最牛样板间，面积为290多平米的复式豪宅，总价一千多万。天启花园均价9500元/平米SOHO公寓，毛坯交付，全部为40-50平米之间的小户型，9500元/平96折。宋都美域均价9000元/平米二期9幢、13幢，85平方两房，119、123平方三房，户户配赠品牌家用空调。汇锦国际均价12500元/平米1#、2#楼东单元房源，主力户型110-140平米，均价8700元/平。银城聚锦园均价13000元/平米项目共规划四栋住宅，共255套房源20余种户型，主力户型为85的跃层、87的两房、111及127的三房，和141的跃层。均价预计在13000元/以上。朗诗国际街区均价16000元/平米近期项目可能

16、将推出08栋房源，为高层+多层组合建筑，共78套房源，主力户型111-246平米，一梯两户，精装交付，价格待定。物业费3.5元/平米每月，预计2010年11月交付。四、河西板块房地产市场现状分析2009年5月份，南京全市共成交住宅8486套，比4月份少成交了1269套，继4月份攀上两年以来的销量新高后，南京楼市销售量显现出阶段性下滑的趋势。从各板块的交易量来看，上个月成交量最大的是江宁、江北与城北三大片区，总共57万平方米的住宅成交面积，占了全市的60%，价格低廉仍是吸引购房人入手的关键所在。河西板块一季度呈现出“一房难求”的住宅供应局面。而从4月份开始，就已经有部分楼盘纷纷加推房源“赶场小阳

17、春”，5月份随着新推住宅楼盘的增多，河西更是迎来了2009年的第一次房源上市高峰。供应量放大的同时，河西板块住宅销售量也一路走高。网上房地产数据显示，5月，河西板块住宅共认购1161套，和4月的1075套相比，呈小幅上升的趋势。成交方面，835套的成绩相比4月，下降了近200套，跌幅也在20%左右，主要原因是河西板块楼盘集体性涨价过快抑制了目前的购房需求。随着刚性需求的逐步释放，南京楼市自一季度以来的阶段性回暖已经渐渐“降温”，开发商打算以涨价来刺激消费，恐怕得不偿失，此举有可能进一步抑制人们的买房需求，进而影响到下半年南京楼市的走势。（一）供应、销售情况河西板块09年5月商品住宅的上市量为1

18、2.5万平米，环比09年4月份的5.08万平米的供应量，呈现明显上升态势；由于三月份购房市场开始转暖，蓄拟已久的河西板块多数大盘项目都纷纷上市，且体量相对较大，市场剩余一定的存量，因此四月的上市量上升明显。从成交量方面分析，本月的成交量为10.3万平米，与09年4月份12.39万平米的成交量相比，环比增幅为17%；增长较稳定，顺应了四月份的购房市场回暖状态。 数据来源：网上房地产（二）供销对比情况09年5月河西板块的单月供销比为0.36，除了3月份略大于1以外，自去年12月起已经几乎连续6个月小于1。由于龙江板块和奥体板块都已经处于开发尾声，河西板块的上市量已经接近暂时性断档，这在4、5月份已

19、经表现的相当明显，当月供求比连续2个月小于0.4。与此同时，河西板块已经成为市场接受程度最高的板块之一，需求旺盛，在供应紧缺的大背景下，房价的新一轮上涨已经水到渠成。 数据来源：网上房地产（三）价格走势数据来源：网上房地产09年5月份河西板块的成交价格较4月份有所增长，由于市场逐渐开始呈现“小阳春”的销售旺季，不少楼盘在增加推盘量的同时，悄悄小幅提高售价，所以一定程度上拉高了整体板块的成交均价，本月销售冠军金地名京的热销，对成交均价的拉升起到了关键的作用。（四）市场结构分析数据来源：网上房地产从面积段供销来看，5月份的新增上市量主要集中在120-144平米的面积段，这个面积段上市量占总上市量的

20、33%，其次是180-200平米的面积段，占比29%，主要来自金域缇香花园项目。本月成交量也主要集中于120-144平米这个面积段，成交量主要来自金地名京、万达广场、融侨中央花园、奥体新城海棠园等项目。数据来源：网上房地产09年5月份河西板块成交量主要分布在80009000、9000-10000和12000-14000元/平米的三个价格区间；80009000元/平米的成交量主要来自融侨中央花园、奥体新城海棠园和西堤国际城第陆区等项目；9000-10000元/平米的成交量主要来自嘉业阳光城二期、金基汇锦花园和万达广场东坊壹街区项目；12000-14000元/平米的成交量主要来自金地名京、金域缇香

21、花园、万科光明城市花园和朗诗国际街区南园等项目。（五）销售排行榜09年5月份的销售排行前五位分别为金地名京、万达广场、融侨中央花园、奥体新城海棠园、汇锦国际这五个项目。5月10日，金地名京推出了二期住宅，因为在户型、产品细节上的诸多创新，开盘当日便热销120多套。近段时间主推商铺的南京万达广场，商铺销售成绩同样不俗，共成交114套。而5月16日推出三期的融侨中央花园，继续受到客户追捧，共成交100套。奥体新城海棠园共成交96套，位列第4名。宋都美域4月底推出二期房源，虽然开出了9300元/平米的不低均价，依然热销，本月共成交62套。河西板块5月销售排行榜排名项目名称本月销售套数（套）1金地名京

22、1382万达广场东坊壹街区1143融侨中央花园1004奥体新城海棠园965汇锦国际83数据来源：网上房地产五、河西板块未来供应量分析（一）待上市新项目项目地址占地面积（）总建面积（）物业类型目前状况预计上市时间中海凤凰西街项目东临秦淮河，南至凤凰西街，西至北圩路，北至清凉门大街169560.9568049.01拟建住宅20栋以及商业、酒店公寓、办公等，其中配建一座小学和一座幼儿园目前北侧住宅地块已进入桩基施工阶段2009年下半年仁恒江湾城河西大街南、燕山路西、滨江大道东353126.5约687000拟建32幢高层住宅并设两座幼儿园预计7月份现场售楼处和样板房公开2009年9月凤凰和熙苑建邺区兴

23、隆大街与江东南路交叉口东北角约100000327036.8714幢18层住宅，2幢写字楼，部分商业现场临时接待中心已亮相五矿梦都大街188号地块北至南京上新河中学地块，南至梦都大街，东至规划道路，西至扬子江大道70833.1约170000小高层目前项目尚未动工2010年仁恒富春江东街项目建邺区富春江东街以南、楠溪江东街以北、黄山路与嵩山路之间4660093300计划打造成青年公寓，一半为100120平米小三房，一半为90平米以下小户型。主力户型是80的小跃层，精装修目前项目正处于前期规划中待定栖霞栖庭河西新城区203667800090-140平米的3房、4房住宅，以及50-70平米的酒店式公寓

24、目前项目建设中2009年下半年天马榕园西至江东北路、南至凤凰西街8016.223000一栋18层住宅、一栋28层住宅、一栋三层商业和配套用房。目前项目刚刚动工备注：通过以上数据统计，累计未来新盘上市量预计将超过120万平米，供应量将呈现巨幅增长。（二）新出让土地明细地块编号地块位置实际出让（平方米）容积率用地性质成交价格（万元）摘牌单位NO.2008G27A北至河西大街，南至白龙江西街，西至现状，东至江东南路。61781.95.5商业、金融业用地；酒店式公寓用地42900江苏苏宁置业有限公司B北至楠溪江西街，南至河西大街，西至扬子江大道，东至江苏省农业科技国际交流中心3.5酒店、文化娱乐设施、

25、办公、商业和酒店式公寓混合用地NO.2008G25南至雨润大街东至庐山路西至江东中路79629.83.0商业金融和办公、公共管理和服务、市政配套和绿地24000南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司、南京市建邺区国有资产经营（控股）有限公司NO.2008G16北至南京上新河中学，南至梦都大街，东至规划道路，西至扬子江大道70833.12.4二类居住用地83000五矿投资发展有限责任公司NO.2008G02雨润大街以南，江东中路以东，河西中央商务区(二期)16136.23.4R6商业金融业用地；商务办公用地4300江苏省农村信用社联合社NO.2008G01白龙江东街以南,庐山路以西

26、,十四所东侧,河西中央商务区(二期)14295.53.5R6金融保险业用地;商务办公用地；4850交通银行股份有限公司南京分行 NO.2007G99河西大街以南，江山大街以北，江东路与燕山路之间293799.5见公告展览、会议、办公、酒店以及相关的商业服务配套设施35300南京市河西新城区国有资产经营控股(集团)有限责任公司NO.2007G115东至燕山路、西至清河路、南至集庆门大街、北至汉中门大街429343.3见公告见公告100000南京联创科技股份有限公司NO.2007G98奥体大街与富春江西街之间，江东中路与巴山路之间45383.63.5金融证券经营、办公用地34000华泰证券股份有限

27、公司NO.2007G96东宝路与清江路交界处西北角27990.63.3二类居住、商业混合用地30000南京苏宁房地产开发有限公司NO.2007G92神马家具城地块，江东北路与凤凰西街交界处东北角8016.2待定产权调换房8000南京建设发展集团有限公司NO.2007G90河西大街南侧，江东路东侧，白龙江东街北侧；(河西中央商务区二期NO.01、NO.03号地块）36133.8NO.01地块6，NO.03地块：4.5R6商业金融业用地8334华翔有限公司NO.2007G88凤凰东街39号，东至好又多超市，西至嫩江路，南至清凉门大街，北至住宅区15405.1平方米1.6二类居住用地23200张家港

28、保税区辰龙房地产开发有限公司NO.2007G86雨润大街以南，庐山路以西19607.2平方米4R6商业金融业用地；商务办公用地5500国泰君安投资管理股份有限公司NO.2007G85雨润大街以南，江东中路以东20140.74R6新闻出版用地；商务办公用地5650南京报业集团NO.2007G78江东路与水西门大街交汇处西南角，江东路西侧、水西门大街南侧、燕山路东侧、福园街北侧83545.32.5商业用地10000大连万达集团股份有限公司,大连万达房地产有限公司NO.2007G77江东路与集庆门大街交汇处西北角，集庆门大街北侧、江东路西侧、燕山路东侧、福园街南侧115177.15.0商业、办公、酒店式公寓用地50000大连万达集团股份有限公司,大连万达房地产有限公司NO.2007G76水西门大街南侧，福园路北侧88309.02.0文化娱乐用地；商业用地；（允许布置旅游、文化、商业和酒店式公寓及相关的配套服务设施）88000大连万达集团股份有限公司NO.2007G58嘉陵江东街以北，庐山路以西13106.52.8R5邮电办公用地3940中国联通有限公司江苏分公司NO.2007G57区庐山路以西地块，白龙江东街与嘉陵江东街之间13323.13R6邮电设施用