房地产商业街及住宅项目可行性论证报告.docx

1、房地产商业街及住宅项目可行性论证报告1、项目的基本情况1.1项目概况1.1.1 历史背景xxx地处黄土高原,位于黄河上游XXXX中部干旱地区,全区四周环山,境内丘陵起伏,沟壑纵横,形成一个山间盆地,盆地地势较为平坦.xxx现辖靖远、xx、xx三县，xx、平川两区，总面积2.11万平方公里，其中xx区1372平方公里，平川区2106.3公里。xxx是XXXX省中部经济区的重要组成部分，是国家重要的原材料生产工业基地和能源基地，是一座具有高原丘陵特色的城市。xx区是xxx政府所在地，位于省会兰州市东北方向，xxx西部距兰州市70公里。xxx是远古文明的发祥地之一，是丝绸之路的咽喉要道。xx经过四十

2、年的发展，已经建设成为一个以有色金属工业为主，化工、煤炭、建材、纺织、加工工业协调发展的新型XXXX市。随着国家建设重点的西移，为了加快全省开放步伐，尽快缩小内地与沿海发展速度的差距，XXXX省把xxx列为省重点发展的五个经济城市之一。xxx是随着矿业和工业建设而兴起的中心城市，是距离兰州最近、最大的城市。经规划的xxx将建成国家重要的有色金属工业基地，XXXX省重要的能源、化工、建材工业基地，以有色金属、化工和农副产品加工为主的环境优美、功能完善的综合性城市。历经四十余年的建设，xxx已经具有较雄厚的工业基础，xx区初步具备中等城市的一些功能。西部大开发，给xxx的发展带来了新的生机，随着国

3、家扶持中西部地区优先发展政策的实施，xxx不断地完善对外开放的政策，积极改善投资环境，实施打开城门、破除封闭、广纳四海朋友的方略，同时积极进行西城区的建设，xxx的城市建设和经济发展等都将面临着广阔的发展前景。本项目就是在这样的历史背景下提出来的。1.1.2项目位置xxx现代文化商业街及住宅项目地处xxxxx区经济开发区（西区），位于西陇海兰新经济带兰白经济核心区和xx政治、经济和文化中心。项目与市博物馆、图书馆、科技馆和人民广场隔街相望。东临经七路，南俯纬四路，西攘经六路，北接纬五路。经六路以西是西部大市场，南面是市委、市政府统办大楼，北靠红鹭铝业公司和xx农场住宅区，经七路以东是张家岭公园

4、。四周有宾馆酒店、大学、中学、和市疾病预防控制中心，项目西侧经六路与白兰高速公路相连接，距省会兰州70公里。两地车程仅有40分钟。1.1.2用地规摸与地块现状用地规模：首期用83858平方米（合约125.79亩），可建筑面积143949.42万平方米；整个地块约125.79亩，可建面积待定。地块现状：（1）地块目前主要为荒地及部分耕地。（2）区域内地形凹凸不平，西高东底，相对落差近8.3米。（3）项目用地内及周边遗留有体育学校和为数不多的底矮土胚房，在地块的视线范围内，均可看见大小不等的土山和沟壑。主要分布在地块的中西部，东部地势较平坦。1.1.3主办单位名称、法定地址、经营范围主办单位名称：

5、XXXX房地产开发有限公司经济类型：有限责任法定地址：XXXXXXXXXXXX南二区六号经营范围：房地产开发、销售。1.1.4项目内容项目总占地面积为83858平方米，总建筑面积为143949.42平方米，其中：商铺73889平方米，住宅70060.42平方米。地下1层，地上23层为商务、办公、餐饮、健身娱乐等用房。住宅有7层和12层两种模型，共有7种户型。属中高档住宅。该项目采取预售与现房出售，销售对象主要为行政、企事业单位、个人、个体工商户及周遍的单位和个人。目前该项目已进入设计阶段。为销售商铺和住宅，XXXX房地产公司已成立销售部，培训了销售人员，确定了销售策略和计划。1.1.5项目工程

6、建设1.1.5.1建筑外形根据城市规划部门要求，结合该区环境特点，外形规整，气派典雅。1.1.5.2 项目地理环境优越。该工程周围已建成多座作为城市标志性的高层建筑：如市政府综合楼、联通大厦、人民广场等，它们已构成了xx现代化城市的新面貌，是xx的黄金地带。是未来的政治、经济、金融、商业和文化中心，该项目所处地区空气质量为xxx仅有的两个二级标准地区，加之紧靠经六路交通十分便利，建成后对项目销售业务十分有利。1.1.5.3 区域内的人文环境较好。本项目建于西区文化商业教育区，毗邻兰州交通大学xx分校、XXXX中医学院xx分校、育才中学和幼儿园，文化气息浓厚，项目建成后最适合提供给知识阶层人员居

7、住、购物、休闲和生活。1.1.5.4工程设计用地节约，平面布置紧凑，户型齐全。户内功能分区合理，视野开阔。空间分隔灵活，可满足住户不同的要求。该工程场地呈东西长，南北短，建筑主要朝向为南北，设计上最大限度的提高用地效益和建筑面积的要求。综上所述，该项目所处的地段及投资环境是良好的，如销售价格合理，销售前景看好。1.1.5.5公用工程该工程项目所属地区的市政、供排水、供电、天然气、和通讯等管线齐备，并有充足的供应量，该工程项目创造了优越的条件。（1）给排水系统。项目东侧和西侧，现有市政给排水管线通过，经审批同意待工程竣工后，从上述管线上引入水管，供给该工程建成后所需的生活及消防用水。（2）红线内

8、没有生活污水及雨水排出管线，由市城建部门负责铺设污水管线。（3）供电系统。该工程采用两路10KV电源供电，已经供电局批准，主要用电为三级负荷用电：消防用电设备属一级负荷；普通电梯、生活水泵、公用照明及通风为二级负荷；住宅为三级负荷。（4）热力系统。该工程所需采暖和生活热水均采用地热中央空调。（5）天然气系统。该工程项目所需生活用然气由天然气公司供给，（6）弱电系统。市政电信干线已设置在该工程楼前,住宅部分均用市话,在各层预留电话配线箱,待住户入住后,可根据需要报装。（7）工程设有公用电视系统、火灾自动报警系统、保安监视及停车场管理系统。1.1.5.6 环保与消防（1）该工程系中高层住宅建筑物，

9、居于交通干线一侧，在设计上要考虑环境噪声影响。（2）工程设有消火栓系统，以解决高层建筑的防火问题。 1.2项目的主要经济技术指标。详见表1。2、项目开发宏观环境分析2.1xx经济发展状况xx是块宝地，xx是国家重要的有色金属工业基地，XXXX重要的能源工业基地和化学工业基地。经过多年的建设发展，xx已经形成了以原材料工业和能源工业为主导，化工、机械、建材、轻钫工业有相当基础的工业体系。全市总人口174.85万人，位居全省第九位，城镇人口达到49.21万人。工业增加值占国内生产总值的比重达到40.4%，近几年，xxx的经济社会发展取得了巨大成就，现代化建设事业取得了长足的发展，社会生产力、综合经

10、济实力迈上了一个新台阶。截止2003年底，全市国民生产总值达到105.34亿元，增长11.1 %，全市固定资产投资42亿元，增长32.69%，其中房地产开发投资1.29亿元，比2002年增长78.63%。社会消费品零售总额30.26亿元，比2002年增长10.55%。城乡居民收入稳定增长，人民生活水平不断提高，2003年城镇居民人均收入达到 11623元。比上年增加10.43%。农民人均纯收入达到1785元，其中xx区达到3214元，增长3.68%。城镇居民人均可支配收入6526元，比上年增加118元，增长10.6%。居民储蓄存款67.31万元，位于全省第三位。国内生产总值年增长10.9%,高

11、于全国、全省平均水平。xx区于1997年整体实现了小康。改革开放不断深入，招商引资取得突破性进展，对外开放迈出了新的步伐。2003年全市个体工商业户18234户，从业人数26871人，注册资金1.71亿元，非公有制经济实现工业增加值7.69亿元，占全部工业增加值的19.8%。2000以来，xxx委、市政府努力扩大固定资产投资规模，把城市基础设施建设作为主要工作来抓，基础设施和生态环境状况得到明显的改善。特别把xx西区作为对外开放的窗口和新的经济增长点，经过十多年的开发建设，基础设施趋于完善，投资环境日益改观，已被公认为发展前景最广阔的开发区。2.2xxx经济发展趋势分析xx是以资源开采为主的城

12、市，中央、省属大中型企业是xxx工业的主体，从目前国家经济布局结构调整、国家产业发展重点和这些企业的的现状看，原有工业未来很难有快速的发展。优势资源锐减的现实迫使进行经济结构转型，而发展接续产业必将对xxx的经济带来新的机遇。省委十届二次全委会议决定，要在全省形成兰州、xx、天水、酒泉嘉峪关三个经济聚集区，在这个区域经济布局中，xx处于中心支点的位置。这为承接省会城市的辐射，利用兰州的各类要素市场，构建兰白核心经济区，以及利用xx的资源和坚实的物质技术基础，从整体上提升经济发展水平，奠定了扎实的基础。近两年来xx的发展势头看好，基础建设步伐加快，招商引资初见成效，大开发、大发展的势头已经形成。

13、2.3xxx住宅和商铺市场分析2.3.1xxx住宅和商铺市场供给情况分析2000年以来，xxx的城市建设规模得到了前所未有的发展，各类房屋建筑面积增加了10.11万平方米，城镇住宅和商业铺面大幅度增长，住宅和商业铺面建设投资平均每年以18%的速度增长。人均居住面积2003年达到了10.2平方米，大批破旧住宅和商业网点得到了改造，广大城镇居民的居住条件和经营环境得到了明显的改善。据调查，城市居民家庭中居住在单元配套式住房的家庭占85%。然而由于经济条件、住房体制、人口增长，以及老城区可利用的开发土地有限等多方面因素制约，加之现有住房中还有不少危、漏房亟待改造。xxx的住房供需矛盾仍十分突出。从市

14、场调查资料可以看出，目前商品房在xx居民住宅中所占的比例仍然很小，大部分为单位分配的福利房和租用房，住宅的消费潜力和市场空间还很大。根据xxx2003年房屋普查资料显示，在现有的经营商铺中，已被购买的占85%。随着住房分配的货币化，消费信贷的扩展和二、三级市场的有序落实。商品房将成为居民主要的房屋来源。2.3.2xxx住宅和商铺市场需求情况分析自建国以来，xxx城镇商品房累计投资2.8亿元，建成住宅13.37万平方米 ，商业营业用房1.58万平方米 。在一定程度上缓解了单位和个人的用房困难。从xx西区看：西区规划总人口数约为1012万人，总户数2.5万户左右，住宅建筑面积162.5万平方米，本

15、项目只占到之中的1.62%，况且周围又有规模较大的住宅小区，对商业的发展是有利的，将会给商铺的销售带来一定的商机。调查资料显示，有近80%的居民都选择了在西区购买住房，而购买商铺的人只占10%，并且只选择一层商铺。表明近两年内，西区商铺作为经商和投资置业还不是居民的首选。同时也要看到，目前xx房地产开发一再升温，而且将出现激烈的竞争。2.4项目开发宏观环境评价综上所述，本项目开发面临的宏观环境具有如下特点：2.4.1xx是目前XXXX省经济发展较为迅速的地区之一，经济综合实力位居全省中上水平，基础设施及交通环境日益改善、国民经济发展后劲足；居民收入排名全省第三位，生活水平不断提高，为当地房地产

16、业的发展奠定了有力的基础。2.4.2xxx的房地产市场近四年来逐步发展壮大，从总体上呈现过剩，挑战与机遇同在的局面。西区住宅空置率达40%，商铺空置率达30%。随着西区人口的增加，买方市场会逐步形成，必然会带动商业的发展和繁荣。各楼盘均面临巨大的价格与营销竞争压力，但适销对路，质量上乘，环境和品牌优势明显的楼盘会畅销无阻。2.4.3xxx的住宅和商业铺面市场呈现如下基本特征：（1）、西区化特征：随着xxx政治、经济、文化中心的西迁，以及居民对居住环境质量要求的日益提高，西区楼盘发展迅猛。前几年是西区东部（东部板块），近两年是西南（西南板块）和西北（西北板块）的发展引人注目。（2）、主体特征日益

17、明显：房地产市场细分日益深化，各类具有明显主题特征的楼盘占据明显的市场优势。（3）、品牌因素日益走强：历经10余年的xx房地产业，随着外地房地产开发企业的进驻，带入了先进的经营和管理理念，近两年已形成了一些著名的品牌。如新世纪花园、云锦苑等。这些品牌在消费者心目中留下了深刻的印象，成为他们在购买商品房时首选的因素之一。（4）、xxx大规模的商品住宅和商铺主要分布在西区的西北板块，纺织路以北，经五路以东一线。东南板块，纬二路与经七路一线，多以一层是商铺，二层以上是住宅分布。3、项目所在地区域环境分析3.1区域定义本项目位于xxx西部经济开发区，经六路直接与兰白高速公路相连，这在距离和时间上把xx

18、建成兰州的后花园成为可能。鉴于区域交通特点及已经逐步形成的西区房地产开发板块，现对本区域内有关规划及房地产供应状况作分析如下。3.2现状与规划3.2.1现状所研究区域已经成长为xxx新的中心商务区，新的城市中轴线穿越其中，是XXXX省1988年批准设立的首批省级开发区之一，经过十多年的逐步发展，已经形成高科技产业基地，工业园区、自由贸易区、建筑城、文化教育城、张家岭公园，市民广场、旅游度假村等若干各具特色的区块。在西区经济开发区的影响和带动下，毗邻西区建立了“中科院xx高技术产业园”、“XXXX省稀土高技术产业园”等项目。由于市政府统办楼的落成和基础设施的日趋完善，本区域目前已成为地产投资的热

19、点地区。 3.2.2区域规划发展方向本项目分析的区域可分属四个片区，即东南片区、西南片区、西北片区和东北片区。前者属于城市“政治文化区”，位于xx着力打造的东翼大组团，其发展方向是建设为xx政治、经济、文化和教育中心发展带。而项目所在的西南片区，依托东翼大组团，以外向型工业为主要发展方向。东北片区属于西区的“东进拓展轴”，其发展以商业和住宅及教育、文化为方向。西北片区将建设为xx制造业的基地及生产中心和xx21世纪经济增长的核心区域之一。3.3房地产开发供应量区域内纬六路、经七路一线，随着各种设施的日益完善，近一、两年来已成为西区的开发投资热点地区。较大的楼盘有：位于东南片区的“新世纪花园”、

20、“西苑小区”；位于西南片区的“云锦苑”；位于西北片区的“西部大市场”；及位于东北片区的有xx城建开发公司开发建设的“西山住宅小区”。随着位于东南片区的“国芳百盛xx商贸中心”的继续建设，供应量在可预见的未来将进一步放大。同质楼盘供应量大，价格竞争将不可避免。由于“西部大市场”与本项目距离近，且项目类型相似，可以认为本项目的投建受此影响最大。4、项目开发条件分析4.1地块概况本项目地块濒临xx西区市中心，位于西区东北角，首期征地125.79亩，可发展用地50亩，距老城区1公里，距兰州城区仅70公里，西接xx西火车站,与xxx老城区隔河相望。地块属温带大陆气候，年平均气温7.9，一月平均气温-11

21、，七月平均气温23.5。年平均降水量200毫升，无霜期192天。地下水资源较丰富。4.2地块所在区域城市规划2003年xxx政府工作报告中指出 ：大力发展园区经济,突出抓好高技术产业园和西区开发区建设,加快基础设施和公共服务设施的建设配套,不断增强承载能力和综合服务功能。把经济开发区建成XXXX乃至西部地区重要的高科技产业开发高地。目前已规划“经济开发区”20万平方公里，由此可知，西区及临近地区未来将发展成为xx政治、经济、文化中心以及承载接续产业，实现经济转型和安置就业的新平台和基地。4.3交通4.3.1 公路和航空xx西区公路交通四通八达，主要干线公路有国道109线，312线、309线以及

22、省道靖天公路、营兰公路、海古公路等擦区而过，xx到兰州的高速公路已经开通，至兰州中川机场仅有40多公里。可为之提供空行之便；4.3.2 铁路白（银）宝（积山）、兰（州）包（头）铁路贯穿全境，日过境客货列车达55列；综上所述：目前该地块具有水陆空兼备的交通优势，出入该地块的交通十分方便。国道109线、白（银）刘（柯寨）高速公路，铁路、公路之行任其选择，南来北往，东去西出。即将开通的黄河水运，不仅可供人们饱揽黄河风情，而且还可提供水上通道。这些设施的存在，将直接为区域内，尤其是道路沿线楼盘带来升值空间。 4.4该地块建设文化商业街的优势和劣势分析4.4.1 优势4.4.1.1 注重文化品位，打造精

23、品的开发理念有利于树立别具一格的项目形象，以较低成本迅速占领市场。目前西区的房地产市场豪强林立，有些开发商以很快的速度实施扩张，往往容易是消费者产生“粗制滥造”的印象。本项目与之恰成鲜明对比，将形成文化社区，精品楼盘的口碑。注重品牌开发，打动消费群，并给他们产生物业可以保值增值的期望。可助公司以较低营销费用支出迅速占领市场，并可有利地支援项目在长期开发中保持较优价格。4.4.1.2可根据地块地理特点，规划布置商业街和住宅组团。充分利用景观优势，迎合xx人“乐水”“好林”生活向往。形成别具一格的竞争优势。也恰恰是目前西区各楼盘欠缺的买点。4.4.1.3土地面积大，项目首期征地125.79亩，可征

24、地面积近150亩，项目投资额大，本研究报告初步估算，仅首期125.79亩用地的开发，即需投入21352.31万元资金，吸引数百名经营者迁入，对于吸引投资、解决就业、带旺一方经济都有不可估量的作用。4.4.1.4该地块是开发上尚未涉足的处女地，位于xx未来重点发展区域内，潜力大。4.5 劣势4.5.1 西区绿化面积较低，与老城区的楼盘相比有一定差距，增加了建设开发成本。4.5.2 西区目前经济欠发达，生活配套不完善，区内的购物、娱乐、医疗、教育、金融等各种设施都不能满足经营和居住的需要。5、项目开发竞争对手分析5.1区域内竞争对手及竞争性楼盘分析四年来，先后有23家房地产开发企业进入xxx进行商

25、品房开发，截止2003年12月各类商品房竣工面积13万平方米，共建商品房住宅15.4万平方米，商业铺面1.3万平方米，住宅实际销售13万平方米，预售2.9万平方米，空置3.5万平方米，实际销售总金额5604.24万元。商业铺面竣工面积1.2万平方米，实际销售1.2万平方米，预售3000平方米，销售给个人1.2万平方米，实际销售总金额1628万元。xx西区截止2004年7月共有5家房地产企业参与新城区的开发建设，各竞争楼盘情况详见表2，预计开发商品房面积39.7万平方米，其中商铺约9.9万平方米，住宅约29.8万平方米，实际住宅销售率达60%，商业铺面销售率达70%。 5.2 项目开发竞争对手评

26、价5.2.1本项目开发面临的或潜在的竞争对手具有如下特征：5.2.1.1 规模大、价格低：紧邻的“西部大市场”占地面积109。54 万平方米，其中商铺面积58000平方米，是集商贸、娱乐、餐饮于一体的大型综合批发市场；“西苑小区”占地6.2万平方米；东南片区的“新世纪花园”占地15万平方米，均是较大规模房地产开发项目，其商铺价格在2400元/平方米到3500元/平方米左右，住宅价格在980 元/平方米到1250元/平方米之间，特别是进入九月份以来，依靠优质低价吸引了大批客户。5.2.1.2 开发商实力较雄厚，具有较强的竞争力，5.2.1.3 品牌效应强，环境建设力度大，西区的开发商在多年的经营

27、过程中，创建了自己良好的社会形象和品牌，在项目建设中非常重视环境建设。5.2.1.4 售后服务及物业管理到位。5.2.2 项目开发面临的竞争对手评价5.2.2.1.本项目最重要的竞争对手是临近西北片区的“西部大市场”和东南片区的“国芳百盛”xx世贸中心一带的市场。5.2.2.2.本项目面临的最大竞争压力是环境建设及营销价格，如果本项目不在环境建设上独树一只，开创自己的特点，不在价格上占有优势地位，将面临较为严峻的市场风险。6、市场需求分析项目地处xx西区，目标客户包括当地、平川、xx、靖远、xx等地企业和个体工商户、富裕居民，但作为用地面积为117亩经营楼盘，必须依托一个更大的市场，这个市场只

28、能是兰州。为此，兰州市潜在的购房者的基本情况值得我们关注。通过对相关的市场需求问卷调查，我们得到本项目的市场需求分析报告如下。6.1数据分析结论从统计数据中，我们可以把握到楼盘潜在购买者和租赁者的一些特征，作为目标市场定位及方案设计的参考。如：6.1.1 年轻的购房者占的比重大，项目开发中应充分研究这一消费群体的生活习惯与经营需要，如适当增加休闲娱乐设施。6.1.2 一部分购房者受教育程度高，对居住文化和经营文化有自己的独到见解，属于“行为积极”型消费者，为他们设计商铺和住宅产品时，应注重社区文化和经营文化的营造，分期分批开发，实现产品差异化和精品化，迎合不同品位的需求。6.1.3 购房者中外

29、地到xx发展的人口比重较大，没有老城区情结。在产品设计中应关注“异乡人”的心理需求和家庭结构特征。6.1.4 企业管理人员、个体工商业户和行政、事业单位人员购房比例高，他们收入较高而又相对稳定，能承受目前xx的楼价，并且更乐于采用“供楼”的付款方式。6.1.5 在目前商铺和住宅市场来看，仍以自用和自住为主，以投资为目的购置商铺和住房的比重只有35%，说明消费者对投资物业升值的期望较低。故在进行产品设计时，应以自买家自用为主，自买租赁为辅。突出“方便”“舒适”等因素。6.1.6 用于休闲娱乐的比例占30%，可能与推出的项目类型或调查选取的样本特征有关，但如果公司拟开发此类物业，建议对市场需求作进

30、一步的研究。6.1.7 从“影响购买因素”统计结果反映消费者对“楼宇质量”、“物业管理与服务”及“周边环境及景观”最为关注，体现了业主重视居住质量和环境的特点。6.1.8 “对楼盘主题的偏好”统计反映出现在的购房者最重视生态与园林，这一需求恰于项目的主题很契合。建议在项目开发中，尽可能体现自然生态风貌。同时，购房者对休闲和运动的喜好度也很高，正可充分利用项目的商业文化、休闲的独特优势，从整体上提高项目品位。7、本地块商业和住宅开发市场定位7.1 目标客户确定主要客户设定为当地、外来经商人员和兰州的富裕人群，在xx经济技术开发区工作的白领阶层及管理人员。进而开拓兰州、宁夏等周边地区市场。由于当地

31、能源工业发达，产生大批富裕的企业主，这些人的投资和居住观念发生了很大的变化，不在满足于老城区的居住和经营条件，看到西区的商机和发展前景，转而倾向于有完善的生活配套、精致的园林绿化、城市景观，优秀的物业管理，更重要的是他们也以能拥有知名楼盘的物业感到荣耀。只要产品设计具有品位，价格吸引，相信可以吸引一定数量的买家。7.2项目概念定位 项目在新市区中心，又可利用的文化资源，在概念选择上，“水”的主题不可或缺，尽可能拉大与同区域竞争对手定位概念上的差距，强化浪漫而典雅项目形象。在项目规划设计上应大大突出文化、休闲、娱乐等主题。作为项目“卖”点。7.3 项目产品设计建议7.3.1 以二层商铺为主，形成

32、高低错落别致，具有浓溢文化色彩的商业街。背后配有独立造型高贵的住宅群。7.3.2 公共建设部分以各具特色的文化雕塑加以点缀，突出“近水而动”“近水而居”的特点。7.3.3 应充分考虑西北干旱，缺少绿色这一特点，尤其是xx地处沙漠边缘地带，风沙大。 在规划设计时，应提高绿化率。门窗材料采用密封效果最好的中空双玻窗。7.4 价格建议经市场比较法，在综合考虑商铺和住宅的开发成本和当地的购买力，项目自身的优势（如地理位置、超前的设施），可见的需求量，对未来的房地产市场的期望，参考目前同类商铺和住宅的市场成交价，同时依照项目评估的稳妥原则。将商业街的商铺起步销售价定为2600元/。住宅保本销售价为1850元/8、项目开发投资分析与财务评价8.1 项目的总开发成本8.1.1 项目工程进度估算本项目的开发周期为6年，共分四期建设，其中第一期建设商业街，两年内施工完毕，在第三年开始销售；第二期建设部分住宅，一年内施工完毕，在第二年开始销售；第