万科城市地图专题最新万科城市评价报告标准.docx

1、万科城市地图专题最新万科城市评价报告标准【万科城市地图专题】最新万科城市评价报告标准2014-02-17快速订阅房地产经理人联盟以下指标和内容是投资发展中心提交的城市评价报告中必须涵盖的部分，除此之外，可根据当地的具体情况增加其他内容，以期对项目的市场前景和盈利前景进行详尽说明城市模型配套文件:城市评价报告标准模板主要通过对供给、需求以及这两者的匹配状况的分析实现对特定城市宏观市场的把握和判断。一、城市市场趋势评价指标(1) 新开工面积 / 施工面积指标的意义：该指标也称开工率，是重要的前瞻性指标。新开工面积反映12年后的预售供应量和23年后的现房供应量。新开工面积占施工面积比例的高低，反映了

2、当前市场运行状况和房地产开发企业对市场的预期。该比值的异常变化，结合近年来新开工面积的增幅，可以预示下一年度施工面积/销售面积比值的变化趋势。20122013201420152016商品住宅新开工面积商品住宅施工面积新开工面积/施工面积(2) 施工面积 / 销售面积指标的意义：施工面积反映了12年内的期房和现房供应量；施工面积/销售面积比值的变化反映供求是否平衡发展，该指标的异常变化能对下一年度的价格走势起到一定预示性作用。20122013201420152016商品住宅施工面积商品住宅销售面积施工面积/销售面积(3) 预售面积 / 批准预售面积指标的意义：即期消费指标，反映当前商品住宅预售情

3、况，该指标合理区域在0.8-1，在一般情况下不应大于1。20122013201420152016商品住宅预售面积商品住宅批准预售面积商品住宅预售率(4) 房地产开发投资额 / 固定资产投资额指标的意义：此项指标是直接反映投资结构是否合理及其变化趋势的基础性指标。20122013201420152016房地产开发投资额固定资产投资额房地产开发投资额/固定资产投资额(5) 新增住宅用地可建面积 / 商品住宅新开工面积指标的意义：此项指标是表明一、二级市场是否协调发展的重要指标。当比值大于1时，提示开发商手中待开发土地数量增加。20122013201420152016新增住宅用地可建面积商品住宅新开

4、工面积比值(6) 商品住宅价格增幅 / 人均GDP增幅指标的意义：该指标可以作为工具之一判断房价是否处在正常区间内，房价上涨的空间的大小以及购房者价格承受能力的消长。一般而言，将实际利率值作为房价涨幅的下限，低于此值，房地产投资没有效益；但是房价上涨也不能过快，通常情况下，房价的涨幅应与GDP的增幅或收入的增幅相接近。200020122013201420152016商品住宅价格增幅人均GDP增幅比值(7) 投资性购买所占的比例指标的意义：投资性购买所占比例是判断房地产泡沫的重要指标。在一个价格平稳的市场中，以居住为目的的购房者居多或长期投资为主，这样的市场结构稳定，抗市场波动能力较强，而在一个

5、房价上涨过快的市场里，房价的快速上涨刺激了投机者的增加，以短期获利为目的的投机行为反过来又会加剧房价的上扬速度。我们把购房者中投资所占比例确定在一定范围之内，才能判定一个市场是否健康理性，国际上的警戒标准为20%。20122013201420152016投资性购买所占的比例外地人购房比例(8) 房价收入比指标意义：将某城市各个年度的房价收入比进行纵向比较可以发现近年来房价增长与收入增长的匹配程度；将各城市的房价收入比进行横向比较可以反映个城市的房价透支程度和未来增长空间的相对大小。(9) 新建商品住宅空置率指标的意义：空置率是用截止到报告期（某年）期末空置一年以上的商品住宅面积除以近三年新建商

6、品住宅竣工面积之和。主要是反映报告期当期(某年)商品住宅的空置情况，也能体现新房供应和需求的匹配状况。空置率过高过低既表示市场的过冷过热，又将引发商品住宅价格的波动。20122013201420152016商品住宅空置面积（空置一年以上）近三年新建商品住宅竣工面积新建商品住宅空置率（%）(10) 租金 / 价格比指标的意义：主要反映买房租房的成本差，从侧面反映房价水平是否合理。典型住宅1典型住宅2典型住宅3年租金销售总价租金/价格数据来源：典型楼盘调研。(11) 商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅指标的意义：主要反映历年来房价增长与居民收入的增长是否匹配。2012201320142015

7、2016商品住宅价格增幅人均可支配收入增幅比值(12) 商品住宅价格增幅 / （人均消费支出人均储蓄余额）增幅指标的意义：该指标可以对“商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅”这一指标起到侧面印证的作用。因为有些城市统计的人均可支配收入并不能很好地反映居民真实的经济实力，而人均消费支出人均储蓄余额能从侧面印证居民的经济实力，因此用这一指标来辅助判断房价水平与居民收入水平是否匹配。20122013201420152016商品住宅价格增幅（人均消费支出人均储蓄余额）增幅比值(13) 房地产开发企业贷款余额 / 全社会企业贷款余额指标的意义：该指标是表明银行资金具体投向的指标，反映了房地产企业以及

8、银行对未来房地产市场发展的信心。如果该指标过高，表示银行资金大量投向房地产市场，一方面会影响宏观经济的协调发展，另一方面也会过度激发房地产企业的开发热情，盲目扩大开发规模。20122013201420152016房地产开发贷款余额全社会企业贷款余额比值(14) 个人购房信贷比指标的意义：该指标一方面反映了个人购房的现时支付能力，另一方面也表示在一定政策条件下，个人对预期收入水平增加和未来房地产市场发展的信心。过低表示市场信心不足，过高则表示市场过热，银行风险随之加大。20122013201420152016新增住房个人贷款额商品住宅销售额存量住宅买卖金额个人购房信贷比二、市场趋势预测辅助定性指

9、标(1) 产业结构特征 主要介绍历年三次产业所占比重，以及对当地经济和居民收入产生重要影响的支柱产业。(2) 民营经济发展状况 主要指民营经济对GDP的贡献程度。民营经济发展好的地方，个体私营企业主群体较大且支付能力较高，是中高端住宅市场的潜在消费群体。(3) 房地产开发水平包括产品开发水平、营销水平、知名品牌开发商的数量等。(4) 未来城市规划及重大建设项目(5) 地方政策导向包括拆迁政策、土地政策、消费政策等。(6) 重大城市活动包括是否承办大型会展、活动等，如奥运会、世博会、亚运会、城运会等。(7) 重大经济发展机会三、运作可行性指标(1) 城区面积 指以“区”为行政单位的部分的土地面积之和(2) 常住人口分别给出全市常住人口和市区常住人口(3) 人均GDP20122013201420152016人均GDP增幅(4) 商品住宅年销售面积20122013201420152016商品住宅年销售面积增幅(5) 商品住宅年销售额20122013201420152016商品住宅年销售额增幅(6) 土地机会 包括国土局年度推地计划、土地市场竞争程度、低价水平等(7) 政府配合效率