学校划拨土地使用费该交多少.docx

1、学校划拨土地使用费该交多少学校划拨土地使用费该交多少中华人民共和国城市房地产管理法 23 条规定，下列建设 用地，经县级以上人民政府依法批准可以以划拨方式取得： 国家机关用地和军事用地 ; 城市基础设施用地和公益事业 用地; 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 ; 法律、行政法规规定的其他用地。既然是划拨的，那就是 无偿使用，也就是不需要交纳土地使用费。我们都知道，土地的使用是要根据有关部门的划定来建筑 的。并且土地的划分是经过有关部门详细的讨论之后才决定的。 拿到土地之后是要交一个土地使用费才能够使用的， 不同的用途 收费也不同。 下面就以学校划拨土地使用费来具体解释一下相关 问题

2、。划拨土地使用权只有符合一定条件下方可转让。 即：(1)土地 使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人 ;(2)领有国有土 地使用证 ;(3)具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明 ;(4)依 照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同， 向当地 市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获得收益抵 交土地使用权出让金 （国土部门审核认定 。一、划拨土地使用权的流转（一）划拨土地使用权的几个问题如果大家认真研读过房地 产法，土地的管理是靠土地法来完成的，土地法是一 部很好的管理法。 但是土地的市场化流转， 主要是靠房地产法 的出让划拨这几章。 然后还有 1990 年 5 月 19

3、 日的 55 号令，国 有土地使用权出让和转让暂行条例。划拨土地使用权在房地 产法里讲得很清楚， 必须在土地使用者缴纳了补偿安置等费用 后，然后无偿交给他使用。我们切记在这里的无偿，只是不支付 政府收益。支付了土地取得成本以后，不支付政府收益，它就是 零地价，就是无偿取得。 1.必须是国有土地集体土地到目前为止 也有一个叫做准国有土地的供地方式， 那就是农村集体建设用地 的流转。全国尤其在芜湖，搞了很多年集体建设用地的流转，我 们把它叫做准出让，或者叫准划拨程序。我们在下一站，要让农 民的土地不经过征收程序， 直接进入市场进行流转， 它和我们国 有土地的权能是一样的。比如说出让，它也有一个出让

4、 70 年， 50 年，40 年的土地使用证，划拨都可以。农村集体建设用地的 流转，是将来我们律师在农村房地产市场里一个非常看好的产 品。那么在我们现有的土地制度里面，它首先必须是国有土地， 包括国有农场。 2.划拨的主体必须是市县人民政府 3.要经过批准 55 号令说划拨土地使用权的取得和划拨土地使用权的转让、抵 押和出租，都需要批准。国土资源部曾出台了一个规定，划拨土 地使用权抵押都必须经过政府审批， 不审批就是无效的。 后来国 土资源部为了配合人民银行， 出台了一个补充说明， 凡是取得抵 押权证书的视为政府审批。 实质上在法律制度设计里， 划拨土地 使用权的所有取得和流转必须经过政府审批

5、的。 因为划拨土地使 用权有一个非常强烈的特点， 那就是社会公益性和福利性， 有点 类似于我们的宅基地。 那这种公益性和福利性， 就使得假如你自 己持有和占有使用的话，没有问题。只有你发生变更，因为那里 面还有 40%国有权益，你就必须要经过我审批。 4.支付成本缴纳 补偿、安置费用。 5.无偿这不是绝对的，划拨土地使用权是无偿 的，要支付成本对价的。但是有一些项目应该是划拨供地的，真 的是一分钱不出。 那就是说左手应该是财政投资， 右手又是财政 项目。这种情况下，可能没有通过支付成本价在走一个流转。 6. 无期限企业改制的时候， 会保留五年的划拨用地， 显然这就有期 限了。还有一种情形，比如

6、说城中村改造的回迁房、经济适用房 和公产住宅， 这些都是划拨供地。 但是并不是因为你持有一个划 拨土地使用的权证，你就是无期限的。我们在 2002 年就开始了 住宅小区业主的国有土地使用权的登记制度， 这个制度有很多的 业主并不重视。 这些地块并不是都无期限， 它是怎么个有期限呢 ? 假如说这一宗地里是城中村改造的回迁房划拨地或者是经济适 用房，自从这个小区的第一个业主对外转让他的房产， 这时他的 房产土地就变成了出让地。 从他开始小区里所有的业主， 你的房 子虽然是划拨地的，但都是 70 年。如果在城中村回迁的时候， 村民都很抱团， 每个人都不要对外去交易， 这个房子就可以无期 限使下去，

7、那就很合适了。 （二）划拨土地使用权的供地范围第一， 学校和医院。当前划拨土地使用权供地， 主要是靠划拨用地目录。 在划拨供地的时候，比较纠结的两个问题，一般是学校和医院。 因为如果界定了是经营性的医院， 都是按出让走的， 它不是必须 招拍挂的，但是可以协议出让。教育用地，就是说在学校教育类 设施供地的时候，基本上掌握的原则就是学历教育都是划拨供 地。学历教育其中包括社会经济实体投资的中学， 都可以享受划 拨供地。实质上有的投资人反倒现在不愿意用划拨供地方式享受 这种政策。 为什么 ?一个是将来流转的时候不方便， 因为要审批。 第二，因为划拨土地使用权抵押融资的时候，他的抵押率很低。 像平常出

8、让地的抵押率都是 70%，划拨地现在连 50%都做不来。 所以当前很多客户， 我们给他指导意见和方案的时候， 倾向于直 接通过协议出让的方式拿地。第二种，城中村改造的回迁房，廉 租房和公租房，包括学校，军事，能源，国防，这些项目都可以 划拨供地的。了解一些供地政策，对于律师来讲，能够为客户提 供高价值的服务。 所以通过出让方式取得的土地使用权， 你在做 抵押的时候， 可能更方便一些。 当然还有一个问题就是公益性项 目是不能办理抵押的。 （三 ）划拨土地使用权的流转方式 1.出租划 拨土地房地产出租的时候， 它有两个特殊的规定： 第一个要经政府审批，第二个出租所获得的租金当中的土地收益部分的 4

9、0%，要作为政府收益上交国库。 也就是说， 出租划拨土地房地产的时 候，你的租金收益当中会给你评估出一个土地收益。 在土地收益 当中，会拿出 40%作为政府收益。这个钱是必须要交的，不交会 有罚款。 2.抵押划拨土地使用权抵押是需要审批。现在国土资源 部有一个补充说明， 说只要能够办理土地抵押权利证书的视为审 批。但实际上从程序上来说是有问题的。 既然国土资源部和中国 人民银行有了这样一个默契， 所以大家都这样去操作。 那么抵押 里面有一个问题是什么 ?我们好多的县域国土部门还在沿用着 20 年之前的思路。那就是划拨土地使用权管理办法中说凡是抵 押的时候，就要写一个协议，说将来土地变现，要先补

10、交出让金 再行转让流转。 房地产法之后，彻底的颠覆了这样一个划拨 土地使用和流转制度。 到现在为止， 依然还有一些登记机构要求 你办理划拨土地抵押登记的时候，签订一个补交出让金的协议， 这是错的，这是旧程序。我们新的程序，只要你在实现你的债权 的时候，土地进行流转了转让了，由受让方补交出让金。 3.合作开发最高法院对这个问题的解释非常清楚， 凡是合作开发没经 政府审批的全都是无效的。像这种情况下我们怎么办 ?我们基本 上采取：要不然我就速战速决，尽可能不要产生诉讼的程度。或 者，你先补交出让金， 我再跟你合作。 这样的情况就避免了损失。 4.转让 第一，报政府审批报政府批的时候是什么程序 ?划

11、拨土地 房地产转让的时候既然是房地产的转让， 我们的客户习惯怎么做 ? 先拿着房产本去房管局办转让手续。 因为房地产转让的程序是先 办房产转让， 后办土地转让。 当事人持有房产证到房管局去办转 让的时候， 房产证会标注着你的土地取得是划拨， 或者是没有写 明出让和划拨的， 一般是划拨。 如果这个房产证的取得是在 1990 年之前，它肯定是划拨。所以从顺序上来看一下，第一个房地产 转让的时候， 报政府审批。 如果我们的客户拿着房产本到了房管 局，房管局就要告知他说这个房子是需要报政府审批的。 而报政 府审批的时候， 这个转让方案是国土部门来做。 划拨土地房地产 的转让实际上是对划拨土地使用权转让

12、的审批， 所以应该由国土 部门拟定一个转让方案。 第二，准予转让决定书报政府批了以后， 有这样一个批准文件， 叫准予转让决定书， 这个规定也在我们的 协议出让规范里。 持有准予转让决定书以后， 我们通过公开的方 式和协议的方式补交出让金， 交市场评估价的 40%出让金。 实质 上到目前为止， 一年中像这样的业务， 在地方的国土和房产部门 应该不超过十宗。 过去这种业务很多， 自从有了招拍挂这样一个 公开出让制度以后，这种业务量很小了。第三，公开转让以求补 交出让金的高价如果地方政府一定要执行通过有形市场公开转 让的话，那么这个主体一定是国土部门。我们有很多的人说，土 地拍卖的时候可以由拍卖公司

13、完成吗 ?我们拍卖法在起草的时候，有一个立法说明，说土地的拍卖不能在拍 卖机构完成。 因为土地的取得的这个主体， 必须是当地的国土部门。第四，在现在房地产制度下，一定是由土地受让方办理出让 手续，补交出让金，与 55 号令不同。第五，交纳出让金的标准。过去的时候是基准地价。在划 拨土地使用权管理办法里，有一个概念很特殊叫标准地价。当 时这个规定是按标定地价的 40%支付出让金。 但实际上各地只有 基准地价，没有标定地价。既然各地没有标定地价，所以各地都 按照基准地价补交出让金， 这是历史的问题。 现在都是按照市场 评估价走的。第四，人民法院可不可以直接拍卖划拨土地房地产答案是否定的。 在这里有

14、一个最基本的法律制度， 那就是既 然划拨土地使用权必须经过政府审批， 那么司法权的确可以审查 审定我们的行政权利，但是在这个体系里有一个特殊的权利叫 “司法审判权不能代替行政审批权 ”。所以像土地确权的时候，所 有的登记产权法院可以审查。 如果它错了你可以撤销它， 但是你 不能认定这个房屋是张三， 还是李四的， 你不能把这个行政审批 权给代替了。基于司法审判权，不能取代行政审批权的原理，所 以人民法院如果直接擅自委托拍卖机构， 拍卖划拨土地房地产进 行流转， 这种情况下一般的土地部门都不给你办理， 这是没有问 题的。第五，关于在建工程和净地的转让土地使用权的流转既然是 必须依法而为之，那就要看

15、一看房地产法。房地产法说 了出让的房地产转让没问题， 划拨的房地产转让的时候， 必须经 过政府审批。 而出让的在建工程只要投资达到了 25%，是可以转 让的。显然出让的房地产在建工程， 只要具备了转让条件是可以 转让的。 但是划拨的土地在建工程可没有法律依据， 出让的净地 也没有法律依据。显然我们现在可以推定： 第一， 出让土地的在建工程和我们 叫存量项目， 是可以合法流转的。 但是净地是不能流转的。 第二， 划拨土地房地产是可以转让的， 但是必须经过政府审批， 补交出 让金。相反，划拨的在建工程和划拨的净地，都是不能进入市场 流转的。第六，第四十条第二款 “如果受让方不属于划拨用地范 围”的

16、理解比如说学校用地属于教育设施用地， 是划拨用地。 而学校想 对外搬迁的话， 这宗地正好被旁边的医院看好了， 如果转让方和 受让方都属于划拨用地目录范畴， 那么是可以继续享受划拨目录 的。如果土地受让方不在划拨用地目录范畴的， 都必须补交出让 金，签订出让合同，这就是我们的规则。比如划拨土地的工业用 地，如果你持续使用，没有人干预你。但只要进行转让了，那么 受让方不在划拨用地目录范畴， 必须补交出让金。 如果在划拨用 地目录范畴，可以继续保留划拨用地性质。这就是它的规则。还有一种比较特殊的情形： 划拨土地房地产转让的时候， 如 果受让方不在划拨用地目录范畴， 必须补交出让金， 签订出让合 同。

17、有一种特例，就是假如有一些地块你是不宜办理出让手续， 然后你又必须转让，那怎么办 ?这种情况我还真遇到过。石家庄 有一个淮安路的高架桥， 准备修桥之前的那两三年， 旁边有一个 旅游用布厂。 旅游用布厂想转让他划拨用地的宾馆。 那么他想转 让的时候， 因为划拨用地一般情况下都要看一看规划。 看规划的 时候发现淮安路高架桥建设属于石家庄市近期准备实施的规划， 规划体系很庞大。 在近期规划里面， 在房地产的立法制度里面考 虑了一个什么问题 ?那就是假如说明年这个桥就要修了，今年就 要把这个房地产转让到你的名下， 我把土地出让给你一年， 然后 我再收回， 这个程序太复杂了。 所以在制度里它涉及到一个什

18、么 问题呢 ?如果这宗地， 在定期规划当中就要有实施新的城市规划， 我就不让你签订出让合同， 直接给你办理转让手续， 给你签订一 个按年份支付政府收益。政府收益它其实就是出让金的一部分， 它在这个环节就叫出 让金。很多时候比如划拨土地使用权转让的时候， 受让方要补交 出让金，此处的出让金是地价的 40%。房地产法规定土地出 让的时候， 土地的受让方要向政府支付全额出让金， 交付土地和 使用土地，此处的出让金指的是全地价。所以这里，我们说的政 府收益，实质上是 40%的出让金内涵， 只不过是按年交付。 第七， 划拨土地房地产转让无效的情形一个是政府没有审批， 还有一个是没有土地权属证书的。 另

19、外还有一些情况， 比如说有很多人说了， 我有划拨土地使用权的土地权证，地上也有房屋，但是这个房屋没有进行权属登记，没 有房屋的物权凭证， 这种情况下我们视为违法建筑。 所以划拨土 地房地产转让的时候具备的条件， 除了审批之外， 是房产证和土 地证必须齐全。 5.作价入股土地使用权的作价入股和土地使用权的转让不一样。 但是地 方政府一些官员们， 甚至包括有些地方文件， 比如在早期一些国 土资源部的文件， 就认为作价入股就是转让， 现在有很多国土部 门和税收部门， 都是按照这个来理解。 划拨土地使用权的作价入 股，我们用两句话来概括：它办理物权搬动手续的时候，是参照 着转让的程序走的。要交 4%的

20、契税、土地增值税，甚至还要补 交出让金。但是权益分配是不一样的。这个问题上不该是客户和律师的问题， 是法律制度设定的时 候，它之间其实是很难堵住互相的漏洞。 土地转让的时候要依法 转让，你转让的这么严格，连在在建工程划拨土地都不能流转。 可是房地产法第 28 条又说了，土地使用权可以作价入股用 于房地产开发。这个事情怎么解释 ?最高人民法院有一个法官在 省高院讲课的时候， 他说土地使用权转让的时候， 假如说投资不 到 25%，转让方必须投资建设到 25%，具备了转让条件，你再行 履行转让手续。 我感觉到这种解释都是很无力的。 所以在土地市 场里面，如果操作不当，还是存在一些风险的。在征补当中如

21、果 遇到国有土地怎么处理呢 ?第一，如果曾经介入过国有土地上的房屋征收或者拆迁项目 的律师，有没有一种感受，就是假如 A 地块和 B地块有出让地、 划拨地，那个划拨地的业主获得的补偿价值和出让地是一样的。 这种行为其实是严重损害我们国家利益的。 但是国土资源部考虑 到拆迁难度和社会动荡问题就对这个漠视了。 第二，如果是单 一产权的工矿企业、 事业或者是学校医院， 我们进行收购储备补 偿的时候，依然按照 60%给予补偿，不会给百分之百的地价。所 以有的工业企业感觉很亏。所以很多的律师就说土地的业务全是政府主导的， 基本上律 师都没有服务的点， 不是这样的。 很多政府的官员们在土地问题 上，实际上

22、是非常混乱的。 我们通过跟他们学习一些很专业的实 操东西，然后再结合法律去理解它的时候，外化出来的东西，他 们都觉得根本离不开我们。 （四 ）划拨土地的划转1.用途改变的补交划拨土地的划转是在法条里面根本看不 到的一个概念。 但是在我们实操里面用得还是比较多的。 刚才说 的一个例子， 如果原来这宗地是学校教育设施， 那么学校搬迁了 以后，医院看好它了。或者是说原来是工业的划拨用地，然后旁 边的医院看好它了。那么这种情况下会产生划转程序。第一个，转让方与受让方签订一个划拨土地使用权房地产转 让的协议。这个转让协议里面， AB 两家转让方和受让方，你们 之间签订一个不管什么样的协议， 什么样的价款

23、， 政府是不管的。 也就是说你们双方对 60%的权益有一个什么样的作价， 完全是一 个市场协议行为， 是一个双方自由谈判的结果。 双方协议做完了 以后，因为受让方也是划拨用地目录的范畴， 受让方也要享受划 拨政策，这个时候划转手续是怎么做的呢 ?先由土地部门将原来 的教育用地的土地使用权，收回为国家所有，但不予补偿。然后 在通过报市政府批准， 走划拨用地决定书， 划拨给下一站的医院， 然后不需要医院再支付成本价，这个程序很特殊。2.补办出让的补交一宗工业的划拨用地，把它转化为科研的 出让用地，它需要有两大转化：第一个要把划拨地变为出让地， 第二个要把工业地变成科研用地，这两个地价也有可能不一样

24、。在这种情况下， 它涉及到两个出让金的补交： 第一个是基于 土地性质的不同， 从划拨转化为出让的时候， 要补交 40%的地价， 然后从工业用地转化为科研用地的时候， 要交一个叫做土地用途 的地价差。 那么这种操作其实不是很难， 但前提是土地受让方不 属于必须招拍挂的项目。物权法规定必须招拍挂的是工业、 旅游、住宅、商业和娱乐用地。它要是不属于必须招拍挂的，是 可以这样做的。如果是必须招拍挂，必须储备再去招拍挂。以上就是关于土地划拨使用费的一些解释说明。 使用土地会 根据不同的用途来缴纳土地使用费。 并且越是商业用途所交的的 土地使用费越高。 上述文章就是以 学校划拨土地使用费 为例，讲 述办理过程中所需要的证明材料，以及相关的流程。