房屋共用部位日常维修养护办法1.docx

1、房屋共用部位日常维修养护办法1一、房屋日常维修养护方案1、房屋本体共用部位日常维修养维（一）确定房屋本体共用部位维修养护范围周期房屋本体共用部位维修养护范围周期如下表所示。房屋本体共用部位维修养护范围周期表范围年限（年）房屋承重结构部位抗震结构部位外墙面公共房屋公共通道、楼梯间、公共墙面基础层面梁、柱墙体构造体构造梁墙123456789101112131415161718192021222324252627282930注：中修大修（二）房屋本体共用部位日常维修养护方案房屋本体共用部位日常维修养护方案如下表所示：房屋本体共用部位日常维修养护方案序号项目内容计划方案1房屋承重及抗震结构部位1、 局

2、部受损2、 施工质量原因造成的结构问题每周巡查一次，发现问题，立即处理、维修由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程管理部按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施2外墙面1、 外墙面起鼓脱落2、 外墙面局部渗漏3、 外墙面大面积渗漏每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按有关修缮规程实施3公共屋面1、 隔热层破损2、 防水层破损造成屋面渗漏每月检查，出现问题，及时维修由工程管理部按相应作业指导书实施维修4公共通道、门厅、楼梯间1、公用地面的维修改造2、公共通道、门厅的墙、天棚维护3、楼梯间墙面、扶手、踏步的维护每周检查一遍，发现问题，及时维修由工

3、程管理部按相应技术要求实施维修（三）房屋本体共用部位定期维修养护方案房屋本体共用部位定期维修养护方案如下表所示：房屋本体共用部位定期维修养护方案序号项目内容计划方案1房屋承重及抗震结构部位1、局部受损2、施工质量原因造成的结构问题每年对房屋基础进行一次检查，注意白蚁侵害、地基沉降、外力损坏等引起的损害由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程管理部按房屋修缮规定实施维修，如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施2外墙面1、 外墙面起鼓脱落2、外墙面局部渗漏3、外墙面大面积渗漏4、外墙面翻新1、每两年对较大面积的渗漏外墙应局部翻新，防止面积继续扩大及污染墙面2、每年两季前对窗台进

4、行一次密封检查，防止雨水的侵入由工程管理部按有关修缮规程实施3公共屋面1、 隔热层破损2、 防水层破损造成屋面渗漏3、 避雷网脱焊、间断4、 屋面积水1、 避雷网每年刷漆一次，防止锈蚀2、 每年全面修补一次屋面隔热层板；每半年疏通一次屋面雨水口3、 每年对屋面防水层检修一次由工程管理部按相应作业指导书实施维修4公共通道、门厅、楼梯间1、公用地面的维修改造2、公共通道、门厅的墙、天棚维护3、楼梯间墙面、扶手、踏步的维护1、每半年对公共地面谁护一次2、每年维修一次通道，门厅及楼梯间墙壁、扶手及栏杆3、每年全面维护一次楼梯间踏步，对墙面地面起鼓、开裂、破损等进行修复由工程管理部按相应技术要求实施维修

5、（四）房屋本体共用部位维修养护标准房屋本体共用部位维修养护标准如下表所示。房屋本体共用部位维修养护标准序号项目养护标准实施效果1房屋承重及抗震结构部位1、 房屋修缮标准2、 有关工程施工技术规范1、 安全、正常使用2、 功能完好2外墙面1、 房屋修缮标准2、 外墙面修缮作业规程无鼓无脱、无渗水、整洁统一3公共屋面1、房屋修缮标准2、相应修缮作业规程1、 无积水、无渗漏2、 隔热层完好无损3、 避雷网无间断，各种避雷装置焊接点牢固可靠，通雷测试端实测电阻小于4欧姆4公共通道、门厅、楼梯间1、 相应建筑部分修缮技术流程2、 房屋修缮标准1、整洁，无缺损，无霉迹2、扶手完好，无张贴痕迹（五）房屋本体

6、共用部位日常检查表房屋本体共用部位日常检查表，如下表所示。房屋本体共用部位日常检查表名称编号地址检查人负责人检查时间年月日检查项目检查结果损坏原因完好基本完好一般损坏严重损坏自然损坏人为损坏预防保养不善其他原因1基础承重部件承重墙2屋角隔热层接地面3内墙角4门楼梯护栏墙面检测方法直观法刺探法仪器检测法计算法整体质量评定完好基本完好一般损坏严重损坏备注二、共用设施设备日常维修（一）确定共用设施设备维修养护周期共用设施设备维修养护周期如下表所示：共用设施设备维修养护周期表共用设施重大维修工程项目年限（年）区内道路室外照明沟、渠、池、井消防设施批电设备导视牌给排水管道1234567891011121

7、31415161718192021222324252627282930注：中修大修更换（二）共用设施设备日常维修方案共用设施设备日常维修方案如下表所示。共用设施设备日常维修方案序号类型项目日常维修计划方案1广场道路路面、人行道、道牙每周检查一遍，随坏随修由工程管理部按项目维修规程实施2室外照明高柱灯每天检查一遍，随坏随修由工程管理部按作业指导实施柱头灯蔵地灯3沟渠池井雨水口每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按作业指导书规程实施雨水井污水井化粪池阀门井4机电设备变配电设备每天巡视检查，发现问题，及时维修由工程管理部组织实施给排水设备空调系统5消防设备自动烟感报警系统每周检查一遍，发现问

8、题，及时维修由工程管理部按相关维修规程实施消防栓、喷淋系统疏散指示6给排水管道管道每天检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按相关维修规程实施阀门7公用标识导视标识牌每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按相关维修规程实施警示牌8其他共用设施垃圾转运站每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按相关维修规程实施大门围墙（三）共用设施设备日常维修标准共用设施设备日常维修标准如下表所示。共用设施设备日常维修标准序号类别项目日常维修标准日常维修实施效果1广场道路路面、人行道、道牙1、路面修缮质量标准2、人行道铺设修缮标准平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99以上2室外照明高柱灯1、电气

9、作业安全操作规程2、灯具施工技术标准灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99以上柱头灯蔵地灯3沟渠池井雨水口1、井内无积物，井壁无皖落2、化粪池出口及分隔池无堵塞3、井盖上标志清晰1、井盖完好率达100，标志清晰2、无缺损，少污积3、无堵塞雨水井污水井化粪池阀门井4机电设备变配电设备1、变配电设备保养规程2、给排水设备保养规程3、空调维护保养规程无故障，设备正常安全运行给排水设备空调系统5消防设备自动烟感报警系统1、给排水管道施工技术标准2、消防设施施工技术标准1、消防设施正常有效2、灵敏准确报警消防栓、喷淋系统疏散指示6给排水管道管道给排水管道维护规程管道通畅，无渗漏阀门7

10、公用标识导视标识牌1、标识清楚，无污渍、破损2、安放牢固1、标志设施完好率1002、标志无损坏警示牌8其他共用设施垃圾转运站1、无破损2、无脱落3、外观良好1、确保围墙的完好2、确保垃圾转运站正常使用大门围墙（四）共用设施设备定期维修方案共用设施设备定期维修方案如下表所示。共用设施设备定期维修方案序号类别项目定期维修计划方案1广场道路路面、人行道、道牙1、每年对局部损坏严重，修补多次的路面。道牙、人行道板进行翻新2、路面翻新面积应控制在每年1以内，其他控制在每年5以内，逐年递增10翻新工作由工程管理部委托有关施工单位实施2室外照明高柱灯1、灯杆每年刷漆一次2、每月清洁竹具一次3、每季度检修线路

11、一遍4、对于破损灯具及有化线路的灯具进行更换由工程管理部按相关作业规程维修柱头灯蔵地灯3沟渠池井雨水口1、化粪池每半年清理一次2、井盖板每半年刷一次漆，防止锈蚀3、每季度清理井内杂物一次4、每年全面维修一次由工程管理部按相应作业规程实施雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿化绿化1、春、夏季各补换36绿地一次，树木春夏各补一次，每次32、花木每半月修剪一次3、草坪每月修剪一次4、乔木每月修剪一次5、根据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀由工程管理部按相应作业规程实施5机电设备变配电设备1、每周检查控制设备一次2、每季度检查开关灵敏度及开关紧固件完好情况3、每年保养水泵一次4、空调主机每年保养一次由工

12、程管理部组织实施给排水设备空调系统6消防设备自动烟感报警系统1、消防栓及水泵接合器每半年油漆一次2、消防栓每半年排一次水，检修一次3、消防系统主要设备每年联动测试一次由工程管理部按相关维修规程实施消防栓、喷淋系统疏散指示7给排水管道管道1、每年刷一次管道油漆2、每年检测一次管道固定码3、每半年维护一次阀门由工程管理部负责维修阀门8公用标识导视标识牌1、每月清洁标识一次，并对标识安放基础稳固情况进行检查维护一次2、每年对标识进行维护一次3、每5年更换一次标识由工程管理部组织实施警示牌9其他共用设施垃圾转运站1、每年刷油漆一遍2、每季度检查排水沟通畅情况3、每季度检查一次泄水孔疏通情况由工程管理部

13、按相应作业规程实施围墙大门（五）共用设施设备定期维修标准共用设施设备定期维修标准如下表所示。共用设施设备定期维修标准序号类别项目日常维修计划方案1广场道路路面、人行道、道牙1、路面施工质量标准2、人行道铺设技术标准使局部损坏严重的路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能2室外照明高柱灯灯具施工技术标准1、实现良好的灯具外观2、照明系统正常有效启用3、照明设施线路完好率达99以上柱头灯蔵地灯3沟渠池井雨水口1、化粪池清理作业规程2、井盖刷漆防锈作业规程1、池内、井内沉积物及时清理，出口畅顺2、井盖正常使用，密合3、流水通畅，无堵塞雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿化绿化绿化工作标准绿草

14、如茵，树木青翠，剪切整齐5机电设备变配电设备机电设备维护保养规程1、无故障停水、停电2、空调系统运行正常给排水设备空调系统6消防设备自动烟感报警系统消防报警系统维护保养规程1、设施正常有效使用2、外观完好，标识清楚3、关敏、准确报警消防栓、喷淋系统疏散指示7给排水管道管道给排水管道维护修缮标准1、管道通畅，无渗漏2、阀门灵活，不漏水阀门8公用标识导视标识牌ABC国际标识、楼层标识、警示牌制作安装及管理规程1、标识清洁美观2、按放稳固3、标识清晰警示牌9其他共用设施垃圾转运站垃圾转运站及围墙维护标准1、设施完全正常使用2、完好美观大门围墙（六）共用设施设备日常检查表共用设施设备日常检查表如下表所

15、示。共用设施设备日常检查表名称编号地址检查人负责人检查时间年月日检查项目检查结果损坏原因完好基本完好一般损坏严重损坏自然损坏人为损坏预防保养不善其他原因1区内道路、路灯2沟、渠、池、井、上下水主管道、室外消防设施3机电设备4公用标识导视、其他共用设施检测方法直观法刺探法仪器检测法计算法整体质量评定完好基本完好一般损坏严重损坏备注二、工程维修养护方案下面是某物业公司的工程维修养护方案，供参考。一、房屋本体维护管理计划和实施（一）房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案。房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案如下表所示。房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案

16、序号项目计划方案标准及实施效果1房屋承重及抗震结构部位每月巡查一次，入驻期间每天巡视，发现问题，立即处理1、由于使用不当造成结构局部受损较轻由工程管理部按房屋修缮规定实施维修，如局部受损较重请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施2、因施工质量原因造成结构问题，请开发单位处理1、安全牢固，正常使用2、功能完好2外墙面每月检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按有关修缮规程实施1、无鼓无脱，无渗水、无裂纹2、无违章，边角线齐整3、整洁、无污迹、锈迹3公共层面每天检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按相应作业规程实施维修1、无积水、无渗漏2、隔热层完好无损3、避雷网无间断、缺损4、屋面水箱无

17、破损，无渗漏5、无违章、无乱堆放4、公用照明每月检查一次，发现问题，及时维修由工程管理部按相应作业规程实施维修1、线路无乱搭接2、照明灯具正常有效3、开关、箱体完好，无缺损5本体消防设施每月检查一次，发现问题，及时维修由工程管理部按相应技术作业规程实施维修1、箱体完好，标识清楚2、设施能有效使用3、灵敏，准确报警6公共通道、门厅、楼梯间、会议室、会展厅、架空层每天检查一遍，发现问题，及时维修助理室、工程管理部和清洁管理部负责组织实施1、墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺损2、室内设施齐全3、整洁、无灰尘、无霉迹4、无违章、无乱堆放7卫生间、茶水间每天检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按相应

18、技术作业规程实施维修1、墙体、窗户顶棚完好，无缺损2、设施、设备完好，无缺损3、整洁，无污迹，无积尘，无积水4、无堵塞，无异味8上、下水管道每天检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部负责维修1、上、下水管道畅通，无渗漏，无堵塞2、无污渍，无锈蚀3、无违章，无私接，私断管道9冷、暖气管道，通信线路，顶棚每月检查一次，发现问题，及时维修由工程管理部负责维修1、完好，无破损，无开裂2、线路畅通，使用正常（二）房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划和实施方案房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划和实施方案如下表所示。房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划和实施方案序号项目计划方案标准及实

19、施效果1房屋承重及抗震结构部位每年对房屋基础进行一次检查，防止虫害及腐蚀性液体的侵害工程管理部负责组织实施1、结构安全，正常使用2、结构性能完好2外墙面1、每年对外墙面清洗一次2、每3年对较大面积的渗漏及损坏，维修无效的，进行局部翻新3、每3年对外窗台进行一次安全性检查工程管理部负责组织实施1、平整、无渗水、无裂纹2、整洁统一3公共层面1、每年粉刷避雷网一次2、每年全面修补天面隔热层一次3、每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新老化部分4、每半年疏通屋面雨水管一次5、每半年清洗天面水箱一次，消毒一次工程管理部与清洁管理部协同实施1、屋面无积水、无渗漏2、隔热层完好3、避雷系统完好4、水箱水质清洁

20、，无污染4、公用照明每年检查一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具由工程管理部按相应作业规程实施维修1、线路无老化2、灯具正常使用，照明完好5本体消防设施1、每半年进行一次烟感试验2、每年对消防箱翻一次，消防带晾晒一次3、每年对消防疏散标志进行一次维护工程管理部负责组织实施1、设施完好率1002、报警系统灵敏，有效6公共通道、门厅、楼梯间、会议室、会展厅、架空层1、每半年对公共地面进行一次维护2、每年对楼梯踏步进行一次全面维护3、每3年对通道、门厅、墙面、天棚、扶手、栏杆进行一次全面维护4、每年对公共窗户进行一次全面维护由工程管理部按相应技术作业规程实施1、美观完好，无缺损2、整洁、清爽7卫生

21、间、茶水间1、每年对卫生用具进行一次全面维护2、每年对水、电设施进行一次全面维护3、每年对墙面、顶棚、窗户进行一次全面维护由工程管理部按相应技术规程实施维修1、完好，无缺损2、使用正常3、整洁，清爽8上、下水管道1、每年粉刷管道一次2、每年检修一次，并坚固管道固定码3、每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分由工程管理部按相应技术规程实施维修1、美观完好2、上、下水通畅3、无渗漏9冷、暖气管道，通信线路，顶棚1、每年对冷、暖气管道进行一次全面维护2、每年对顶棚进行一次全面维护3、每年对通信线路进行一次全面检修由工程管理部负责组织实施1、完好，无损环2、线路畅通，使用正常二、机电设备设施的管理维

22、护方案（一）供配电系统设备的定期维护保养方案和标准1、每日巡视保养项目每日巡视保养项目如下表所示。每日巡视保养项目序号项目部位内容要求1电力变压器（干式）外壳1、查低压母线2、检查壳体低压母线不发热、无变色外壳清洁、无染物、无放电痕迹温度计1、 检查是否完好2、 观察温度指示显示正常、无损坏、温度不超过140声响监听变压器声响发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音变压器室1、 检查门窗、地面、四壁2、 检查通风道、通风设施3、 检查室内照明设施4、 检查室内消防设施无杂物、不渗水、能防止小动物进入，干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常2低压开关柜柜正面1、 清扫（擦拭）柜正面2、 检查仪表指示及运行参数3、 检查空气开关4、 检查闸门开关、操作机构5、 检查分闸、合闸指示灯无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常柜背面1、 观察母线、连接点、引出线2、 检查电度表连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘转动正常3电容器柜柜正面1、 清扫（擦拭）柜正常2、 检查仪表指示及运行参数3、 检查自动补偿器4、 检查各组电容指示灯无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流