福建省物业管理条例.docx

1、福建省物业管理条例福建省物业管理条例（修订）（征求意见稿）第一章 总则第一条 为了规范物业管理活动，提升物业管理水平，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众是生活和居住环境，促进和谐社区建设，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例和其他有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。第三条 物业管理应当坚持以人为本、业主自治、公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则，推行专业化企业服务与社区监督管理相结合。第四条 县（市、区）人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区建设管理范畴，建立健全专业化、社会化、规范化、市场化的物业管

2、理机制，鼓励采用信息化技术，提高物业管理水平。县（市、区）人民政府物业管理主管部门应当加强对物业服务企业的监督和信用管理，定期实施物业服务企业信用综合评价制度，协调解决物业服务纠纷。城乡规划、建设、国土、城市管理、司法、公安、民政、质监、环保、物价、工商、园林、电力、水务等有关行政管理部门应当按照各自职责，依法做好与物业管理有关的监督管理工作。各街道办事处（乡镇人民政府）应设立物业管理机构，负责本辖区内物业管理活动的指导协调和监督检查。居民委员会（村民委员会）根据有关规定对业主大会、业主委员会、物业服务企业进行指导、协调和监督。第五条 物业管理行业协会负责制定物业服务规范，定期公布物业服务收费

3、动态行情。物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个月内加入物业管理行业协会；本条例实施前已取得物业服务资质证书的企业，应当自本条例实施后三个月内加入 物业管理行业协会；省外入闽物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起三个月内加入物业管理行业协会。物业管理行业协会应当加强对物业服务企业和从业人员的自律性监管，建立物业服务企业信用档案和诚信风险预警公告制度；对违反行业自律规则和行业服务规范，侵害业主合法权益的物业服务企业，应当要求其改正；情节严重的，给予业内通报批评或公开谴责。受到物业管理行业协会业内通报批评或公开谴责的物业服务企业，两年内不得参加物业服务招标投标；业主委员会可以代表业主提前解除与

4、其签订的物业服务合同。第六条 建立物业服务质量第三方评价制度。由街道办事处牵头，居委会负责组织，业主参与，物业管理行业协会配合，在所在地物业主管部门指导下，定期对物业服务企业的服务质量进行评价，公布评价结论，并由物业管理行业协会记入物业服务企业年度信用档案。 第七条 物业主管部门应当建立业主电子投票系统，用于需要业主共同决定事项的投票表决。第二章 业主大会和业主委员会第八条 业主应当按照相关法律、法规、临时管理规约、管理规约，履行义务，行使权利。临时管理规约、管理规约，应当对物业管理区域内业主自治方式、对物业服务企业的授权处理事项、业主违反规约的责任、物业服务争议处理办法作出规定。业主违反临时

5、管理规约、管理规约的行为，业主委员会、物业服务企业根据临时管理规约、管理规约授权，可以加以制止。选聘和解聘物业服务企业，应当由业主大会按照法定要求表决通过。第九条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。一个物业管理区域内有五个以上业主发起，即可申请筹建召开业主大会、筹建成立业主委员会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。未成立业主大会或业主委员会任期届满未换届改，或者发生物业服务企业停止服务事件，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）牵头组织，居民委员会（村民委员会）具体负责指导物业管理区域业主共同决定解聘

6、、选聘物业服务企业有关事项。第十条 物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。不同物业管理区域，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。第十一条 建设单位拟划分为不同物业管理区域的，应在销售合同中明确，并按分期建设规划、独立配置公共设施设备。建设单位在申请办理新建项目总平面图审批或核发建设工程规划许可证的同时，向县（市、区）人民政府物业管理主管部

7、门提出划分物业管理区域申请的，县（市、区）人民政府房地产行政主管部门应当按照本条例第十条的规定核定物业管理区域并出具核定意见，并将核定意见抄送物业管理区域所在街道办事处。但对已经自然形成且无争议的区域，所在地居民委员会（村民委员会）向县（市、区）人民政府物业管理主管部门书面提议后，经其确认无异议的，不再重新划分。需要调整物业管理区域的，县（市、区）人民政府物业管理主管部门应当会同街道办事处或乡（镇）人民政府，按照本条例第十条的规定，结合社区布局划分物业管理区域。第十二条 物业管理区域内业主申请筹建召开业主大会、筹建成立业主委员会，应当向所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出申请，并提交下列文件

8、资料：（一）物业管理区域核定证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）物业管理区域规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务企业办公用房、门卫房等配置证明；(七)业主委员会办公用房配置证明；（八）其他有关的文件资料。所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当自收到筹备业主大会申请之日起三十日内，会同当地物业管理主管部门组织成立业主大会筹备组，并确定筹备组召集人。首次业主大会筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担，并协助组织召开首次业主大会会议。建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处（乡

9、镇人民政府）设立的专用账户。建设单位不存在的，由筹备组自行筹集成立业主大会所需经费。首次业主大会召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主监督。成立业主大会所需经费可以在该物业管理区域的公共收益中列支。第十三条 首次业主大会筹备组由业主发起人、民政部门、建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会（村民委员会）等单位代表五至十一人单数组成。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表或者委托的居民委员会（村民委员会）代表担任。建设单位已不存在或经街道办事处(乡镇人民政府)书面通知、未在通知期限内委托代表参加筹备组的，建设单位可不作为筹备

10、组成员。筹备组应将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由居民委员会（村民委员会）协调解决。居民委员会（村民委员会）应对业主大会会议表决情况进行监督。第十四条 筹备组在筹备成立业主大会和业主委员会过程中，应当执行物业管理主管部门制定的业主大会和业主委员会指导规则。同一个物业管理区域内分期开发的物业在分期开发期间成立业主委员会的，应当在业主大会议事规则中明确本物业管理区域的业主委员会委员总数，以及按照建筑面积比例预留尚未开发物业的业主委员会委员名额。第十五条 业主委员会委员应符合下列条件：（一）具有业主身份。业主身份的认定以房屋产权证记载的权利人为准；尚未领取房屋产权

11、证的，以房屋销（预）售合同及合同备案证明记载的购房人为准；（二）承租人受业主委托可以代行业主权利；（三）具有完全民事行为能力；（四）遵纪守法，具备一定组织能力；（五）遵守管理规约和业主大会议事规则；（六）未发生侵害本物业管理区域其他业主合法权益的行为；（七）与本物业管理区域内的物业服务企业无利害关系；（八）无欠缴物业服务费、水电公摊费及无违法建设、无违规装修行为；（九）法律、法规、规章规定的其他条件。鼓励在社区居民委员会（村民委员会）或其居民小组中任职的业主兼任所在物业管理区域的业主委员会委员。业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。同一物业管理区域内，一名自然人只能

12、代表一个法人或其他组织参加业主委员会委员的选举。第十六条 筹备组应当在所在地的街道办事处（乡镇人民政府）及居民委员会（村民委员会）指导下做好各项筹备工作：（一）确定首次业主大会召开的时间、地点和内容；（二）草拟业主大会议事规则、管理规约；（三）确定首次业主大会投票权数的方法；（四）确认业主身份和核计业主在首次业主大会上的投票权数及表决规则；（五）确定业主委员会委员候选人条件和产生办法；（六）组织产生首届业主委员会委员候选人名单；（七）做好召开首次业主大会的其他准备工作。前款规定内容应当在首次业主大会召开十五日前以书面的形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出书面答

13、复。第十七条 筹备组应当自组成之日起六十日内，召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。业主委员会由委员五至十一人的单数组成。业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任一人，副主任若干人，并在物业管理区域内公告。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期，业主委员会每届任期不超过五年，可连选连任。业主大会可以从业主中选举产生三至五人的业主监事会，根据业主大会的授权和管理规约的规定，监督业主委员会的工作，行使对业主委员会的监督权。业主大会设立业主监事会的，业主大会议事规则应当对业主监事会的职责、议事规则和工作经费，以及监事的选举规则、资格、人数、任期等事

14、项进行约定。 第十八条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 前款规定的面积和业主人数，按照下列规定确定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算。 （二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人

15、计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位、商铺等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。第十九条 召开业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用电子信息技术征求意见的形式。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过二分之一的业主且占总人数过二分之一的业主参加。采用集体讨论方式的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推

16、选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过二分之一的业主且占总人数过二分之一的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一名共有人参加业主大会会议。第二十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。业主委员会应当于会议召开十五日前将业主大会会议时间、地点、议题和议程告知业主和所在地居民委员会（村民委员会）。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开

17、业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。第二十一条 经过业主大会会议通过的业主大会议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数的确定方法、业主委员会的组成、补选和换届等事项作出规定。第二十二条 经过业主大会会议通过的管理规约是业主之间有关合理使用、维护、管理物业等事项以及处理相邻关系的共同约定，对全体业主具有约束力，包括以下主要内容：（一）共有或者共用物业的使用、维护要求；（二）物业管理区域内各类公共费用的分担；（三）业主大会、

18、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，明确业主委员会办公地点；（四）全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则；（五）物业管理争议的处理方式；（六）单套住房出租的人数限制及人均面积标准；（七）违反管理规约应当承担的责任。业主大会通过的管理规约可授权物业服务企业在物业管理区域内限制违规装修施工人员进入、暂扣施工机具、拖离乱停放车辆等排除妨碍的临时性措施。在排除妨碍后，物业服务企业应立即停止执行临时性措施。第二十三条 经过业主大会会议通过的业主委员会章程，应当就业主委员会议事规则、业主委员会委员的权利和义务、印章使用和管理办法等事项作出规定。第二十四条 经业主大会会议依法选举产生的业主委员会是业主

19、大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，促进小区和谐。业主委员会履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理有关实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系；（四）督促业主履行管理规约，交纳物业服务费用、专项维修资金和水电公摊等相关费用，监督物业服务企业履行物业服务合同；（五）就涉及全体业主的物业管理纠纷依法提起诉讼；（六）根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金专户，并按照法律、法规和国家有关规定使用和管理；（七）审议业主和物业服务企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的申请；（八）就全体业主共

20、有的不动产，办理登记手续；（九）定期公布专项维修资金使用和利用共用部位、共用设施设备的经营性收支情况；（十）业主大会赋予的其他职责。第二十五条 业主委员会产生后，建设单位应当向业主委员会提供下列资料：（一）竣工总平面图；（二）单体建筑、结构、设备竣工图；（三）配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（四）属全体业主共有的不动产产清单；（五）物业管理所需的其他资料。第二十六条 业主委员会委员及其近亲属不得在本区域内物业服务企业中兼职或任职。业主大会和业主委员会的工作经费筹集、管理和使用办法，由业主大会决定，但不得要求物业服务企业提供工作经费。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物

21、业管理区域内的显着位置公布，并接受全体业主、民政部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会（村民委员会）的监督。第二十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向所在街道办事处（乡镇人民政府）备案：（一）业主大会会议记录和会议决定；（二）业主大会议事规则；（三）管理规约；（四）业主委员会章程；（五）业主委员会委员基本情况。街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到上述文件之日起十日内发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制、使用和管理印章。业主委员会印章应标明业主委员会的届数和任期。业主委会员符合社会团体登记条件的，可向物业所在地的县（市、区）人民

22、政府民政部门申请社团登记，取得社团法人资格。业主委会员申请社团登记，应提交下列文件材料：（一）登记申请书；（二）业主委员会备案证明；（三） 验资报告、业主委员会办公场所证明；（四）业主委员会主任基本情况、身份证明；（五） 业主委员会章程；民政部门应当自收到申请之日起二十日内，作出准予或者不予登记的决定。准予登记的，发给社会团体法人登记证书；不予登记的，应当说明理由。业主大会议事规则、业主公约、业主委员会章程、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告报告备案或登记部门。第二十八条 三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员

23、会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数的过半数以上同意。业主委员会的决定应当在作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告，公告日期应不少于三十日。第二十九条 业主委员会任期届满前三个月内，应当召开业主大会进行换届选举。业主委员会任期届满未换届的，业主委员会全体委员资格自动失效。所在街道办事处（乡镇人民政府）应当会同当地民政、物业管理主管部门在该物业管理区域内组织成立业主委员会换届筹备组，组织换届选举工作。换届筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单，并自成立之日起三十日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业

24、主委员会。原业主委员会应当在任期届满十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。第三十条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止：（一）任期届满的；（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（三）因疾病等原因丧失民事行为能力的；（四）因犯罪被依法限制人身自由的；（五）损坏房屋承重结构、违法搭建、损坏房屋外立面、擅自改变物业设计使用性质的；（六）不履行业主法定义务的，违反业主管理规约和物业区域内管理规定的，恶意欠缴物业服务费、水电公摊费或者专项维修资金的；（七）收受物业服务企业利益的；（八）以书面形式向业主大会提

25、出辞职的；（九）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；（十）因其他原因不宜继续担任的。业主委员会委员资格终止的，应当在物业管理区域内进行公示，自终止之日起五日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。第三十一条 业主委员会不能正常开展工作的，所在地居民委员会（村民委员会）应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行改选、组织换届，选举产生新的业主委员会。具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，可以由居民委员会（村民委员会）、建设单位、业主代表等组成物业管理临时委员会，代行业主大会和业主委员会职责，以解决无物业管理的问题。第三十二条 因物业管

26、理区域调整等原因需要解散业主大会的，在解散前三十日内，所在地居民委员会（村民委员会）应当组织召开业主大会会议，推选业主代表。业主代表、业主委员会代表、物业服务企业代表、居民委员会（村民委员会）代表组成清算组，在县（市、区）民政部门、街道办事处（乡镇人民政府）监督下，做好物业管理区域业主共同财产清算工作。第三十三条 业主大会、业主委员会工作经费，以及业主委员会委员的补贴和酬金，由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。具体办法由业主大会确定。业主委员会应当于每年三月底前以书面形式在物业管理区域内显著位置公布上一年本区域物业共有部分经营所得收益收支情况，接受业主和业主监事会监督。业主监事

27、会有权对业主委员会工作情况进行核查；发现存在问题的，有权要求业主委员会纠正。业主委员会换届前应当进行离任审计，必要时可聘请第三方审计机构审计。第三章 物业服务第三十四条 物业服务企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定，提供物业服务，并接受业主监督。新建物业出售前，由建设单位选定物业服务企业，签订前期物业服务合同，对新建物业交付使用后，实施前期物业服务。前期物业服务合同作为商品房预售合同附件，由建设单位、购房人、物业服务企业三方在签商品房预售合同时一并签订。建设单位应当选定前期物业服务企业之日起10日内，将前期物业服务合同报所在地的县（市、区）人民政府物业管理主管部门备案。前期物业服务合

28、同的内容应当包括以下主要条款：（一）物业的基本情况；（二）物业服务事项和服务标准；（三）物业服务费的标准和收取办法；（四）业主和物业服务企业的权利义务；（五）对物业服务投诉的处理；（六）争议处理方式；（七）双方约定的其他事项。第三十五条 前期物业服务合同期限一般不超过三年。前期物业服务合同期限届满、业主委员会未成立的，前期物业服务合同期限顺延。物业服务收费按所在设区市物业管理行业协会公布的当年物业服务市场价格行情进行调整。前期物业服务合同终止后，业主大会决定重新选聘物业服务企业的，由业主委员会代表全体业主与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同，物业服务收费标准参照所在设区市物业管理行业协会公布

29、的当年物业服务市场价格行情在物业服务合同约定。第三十六条 建设单位应当在在房屋产权首次登记之前，应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、县、区物业管理行政主管部门指定的机构统一管理。在物业保修金交存期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支。物业保修金交存期限为五年。交存期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足；存储期满后，保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位。建设单位因歇业、破产或者出现其他情形致使单位不存

30、在且未办理前款手续的，保修金管理机构应当进行公示，公示期为三十日。公示期满无异议的，物业保修金本息余额转为同一物业管理区域的物业专项维修资金。第三十七条 前期物业服务事项主要包括以下内容：（一）物业建筑、共用部位和物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；（二）地下停车库、电梯、变配电房、发电机房、消控中心的防洪防涝管理；（三）公共场地及共用设施设备等的经营管理及收益分配；（四）物业管理区域内安全防范、环境卫生、绿化、公共秩序、停车管理；（五）物业装饰装修管理；（六）物业档案资料管理。业主有权拒绝接受前期物业服务合同中没有约定的有偿物业服务事项。第三十八条 建设单位在出售物业前，应当按照物业管理

31、主管部门规定要求，制定临时管理规约，并将临时管理规约报物业所在地居委会、街道办事处备案。建设单位制定的临时管理规约，违反有关规定和侵害物业买受人合法权益的，由所在地居委会责令其重新制定。第三十九条 建设单位与物业买受人签订的物业出售合同，应将临时管理规约、前期物业服务合同、物业使用说明书以及按规划要求建设的共用配套设施设备平面图作为物业出售合同的附件。首次业主大会通过的管理规约生效后，临时管理规约即行失效。第四十条 物业管理区域内的下列附属设施设备和共用部位归全体业主所有：（一）物业服务企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等物业服务用房；（二）建设单位在出售物业时书面承诺归全体业主所有的其他设施设备。物业管理区域内按照规划配建的公共绿地、道路以及其他公共场地使用权属全体业主。第四十一条 建立第三方参与物业共用部位共用设施设备承接查验制度。物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分共用设施设备进行查验。在承接查验过程中，应有业主代表、居民委员会（村民委员会）等第三方参与，对承接查验过程进行监督。承接查验记录需有建设单位、物业服务企业、第三方代表签字确认，查验记录允许业主查阅。承接查验相关费用由建设单位承担。物业承接查验发现的问题，建设单位未整改落实的，新建物业不得移交给物业服务企业；物业服务企业不得接收。物业服务企业应当自物业交接后三十日内，向物业所在地居委