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1、可研前期工作基本知识可研前期工作基本知识第一章 项目概念1、项目、建设项目的定义国际上， 一般把项目定义为 “一种临时性的创造一项目唯一产品 和服务的任务”。 我们通常所说的项目是指建设领域中的项目。一般 是指为某种特定的目的而进行投资建设并含有一定建筑或建筑安装 工程的建设项目。2、建设项目的特征唯一性、一次性、整体性、固定性、不确定性、不可逆性。3、项目构成的要素（1）要有一定的投资（ 2）要占用一定土地（3）需要一定的建设条件（4）需要经历一段时间（需要有个过程）（ 5）有一定的建筑或安装工程（ 6）对环境产生一定影响（ 7）形成特定产品或完成特定任务8）产生一定的经济社会效果4、项目管

2、理分类（ 1）按照行业和产业分类：分为：基础设施项目、基础产业项目、加工类项目、竞争类项目 和公益类项目等（ 2）按照建设性质分类 可分为：基本建设项目、技术改造项目、改扩建项目等 （3）按照建设进度分类分为：在建项目、续建项目和新建项目第二章 项目管理程序概念基本建设程序是国家规定建设项目从酝酿提出到项目建成投入 使用的建设全过程按其工作先后时序和相互关系而必须严格执行的 建设活动管理法则。基本建设程序又叫基本建设管理程序。1、项目管理程序阶段划分建设部工程建设项目实施阶段程序管理暂行规定 将基本建设 程序划分为：建设前期、施工准备、建设施工和竣工验收等四个时期。（1）建设前期项目前期工作是

3、指项目决策阶段的工作， 它包括：项目建议书编 制，项目咨询评估、项目立项申报、项目立项审批、可行性研究报告 编制与报批，节能评估报告编制与审批，地灾编制与审批、防洪防潮 审批、水土保持编制与审批、环评报告编制与审批，项目设计招标， 现场勘察、地质勘探、方案设计与审批 （包括初步设计、 施工图设计、 重大项目或复杂工程技术设计），工程报建等工作。（2）施工准备施工准备包括： 组建项目法人、征地拆迁、施工场地“三通一平”、 施工管理组织、施工监理招标、施工工程招标、设备采购招标、质监 组织实施、办理国土利用许可、办理施工许可、报批项目开工报告等 工作。（3）建设施工 建设施工包括：施工图审核、图纸

4、技术会审、设计交底、施工组 织设计编制、年度建设计划申报、 主材招标，建立质量安全监督体系， 施工进度编制、土建施工、设备安装、设备调度等工作。（4）竣工验收 竣工验收是工程建设最后重要的一环，是全面考核项目建设成 果、检验设计和工程质量的重要步骤， 也是项目从建设转入使用阶段 的标志。竣工验收包括工程建设管理总结、工程监理总结、工程质量 总结、工程质量评定、 工程结算、财务结算、 财务审计、绘制竣工图、 建设资料整理归档、单项工程验收、总体工程验收、固定资产移交办 理等工作。（5）对于财政性资金建设项目，按照现行规定还要酌情进行工 程绩效评价或项目后评价。 对于需要进行后评价的项目来讲， 相

5、当于 增加了一个基本建设程序工作阶段。2、建设投资期划分世界银行惯例做法将项目建设周期细分为项目选定、项目准备、 项目评估、项目谈判、项目执行和总体评价等工作阶段，按投资期划 分为投资前期、 投资时期和生产使用期， 而每个投资期包含若干个工 作程序。（1）投资前期投资前期又称为项目立项决策期， 其核心工作内容是对项目进行 科学论证和评估决策。投资前期包括投资机会选择、制定项目建议、 可行性研究和项目规划、项目评估与决策等四个工作程序。（2）投资时期 投资时间是指项目决策后从选址到竣工验收交付使用的实施建 设期。投资时期包括项目选址、项目设计、项目计划、建设施工、生 产准备、竣工验收、交付使用等

6、工作程序。（3）生产使用期生产使用期是实现项目经营目标、 投资回报、创造效益的收获期。 生产使用期包含项目绩效评价或项目后评估、 生产目标实现分析、 投 资回收分析三个工作程序。第三章 工程投资基本概念工程投资、 工程造价和工程成本三者之间有一定的联系， 但是由 于三者性质不同又有很大区别。 工程设计阶段所编制的投资一律称作 工程投资，建设阶段的单项工程或总体主体工程结算一律称工程造 价，而竣工验收后的成本核算称为工程成本。工程投资相对于不同设计阶段就有不同的称谓和编制计算方法。1、规划阶段的工程投资称为工程匡算投资。匡算投资编制一般采用类比法结合综合扩大指标法进行编制， 即 选择已建同类型的

7、工程投资进行倍大或缩小， 再考虑时间因素影响指 标进行测算得出一个投资额， 再选择同类型工程的综合造价指标， 乘 以该工程的建设规模，再乘以一个扩大指标系数， 得出另一个投资额， 两个投资额地综合分析比较， 排除不合理因素， 然后对未来政策走向 和物价波动可能影响进行预测， 得出可能对投资影响的时间因素影响 系数，最后确定出工程匡算投资额。2、项目建议书阶段的工程投资称为估算投资项目建议书阶段的估算投资编制一般采用综合扩大造价指标法， 再考虑未来政策调整和物价波动对投资的影响而确定。 项目建议书属 于项目建设的策划阶段， 工程估算投资必须科学合理， 而且要留有较 大余地，以供下阶段设计方案确定

8、预留调整空间。3、可行性研究阶段的工程投资仍称为估算投资可行性研究阶段的估算编制方法与项目建议书阶段的估算投资 的编制方法不同。 可行性研究阶段的投资估算编制采取主体工程单价 法、临时工程和其他非综合扩大指标法编制而成。即：根据主体工程 的实际，利用工程概算定额进行分析单价并进行单位造价扩大得出每 个单项工程的具体单价， 乘以单项工程的工程量， 得出每个单项工程 的投资，再考虑加上不可预见的工程投资， 最终得出主体工程投资额， 而临时工程和其他费用采用同类工程中占主体工程比例确定一个投 资额，再用扩大综合指标算一个投资额，两者进行比较分析，确定合 理的临时工程和其他费用投资额， 此外，可行性研

9、究阶段的预备费一 般取规范的上限费率。4、初步设计阶段的投资称为概算投资或叫初设概算投资（经修 正的概算称为修正概算）初设概算依据行业概算编制方法和初步设计图纸， 选定概算定额 相应子目进行工程单价分析， 凡是能进行工程量计算的单项、 单位工 程都要进行单价分析， 没有进行详细设计但已估计要建设的项目， 可 以进行预测估算， 其他费用部分按规定占第一部分主体工程投资的比 例进行计算。初步设计方案经有关部门组织专家对设计方案进行审查， 可能要 对初设方案进行局部调整， 因此，原编制的初设概算也要进行相应调 整，经过调整后的概算就称为修正概算。 修正概算上报发改部门审批， 批准的概算作为项目投资总

10、量控制的依据。初设概算不管修正多少 次，一律称修正概算。5、施工图预算投资 相对于施工图阶段而编制的施工图预算，叫施工图预算投 资。施工图预算依据行业预算定额、 施工设计图纸和施工图预算编制 办法进行编制。 施工图预算和初步设计概算编制一样， 首先进行施工 预算单价分析，再进行单项工程预算计算和总体工程施工图预算汇 总。施工图预算中不允许有某一单项工程有投资估算额存在， 即所有 单项工程投资都必须按规定编制计算出来， 否则就说明施工图达不到 施工图设计的规范要求。 施工图预算不允许超出批准概算， 施工图预 算作为编制工程招标最高限价和项目单位内部投资控制的依据。6、工程价款的结算工程价款的结算

11、， 是指施工单位与建设单位之间根据双方签 订合同（含补充协议）进行的工程合同价款结算。可分为：工程 定期结算、工程阶段结算、工程年终结算、工程竣工结算。工程结算编制依据主要有以下方面：（1）国家有关法律、法规、规章制度和相关的司法解释；（2）国务院建设行政主管部门以及各省、自治区、直辖市 和有关部门发布的工程造价计价标准、 计价办法、 有关规定及相 关解释；（3）施工发承包合同、专业分包合同及补充合同，有关材 料、设备采购合同。（4）招投标文件，包括招标答疑文件、投标承诺、中标报 价书及其组成内容；（5）工程竣工图或施工图、施工图会审记录，经批准的施 工组织设计，以及设计变更、工程洽商和相关会

12、议纪要；（6）经批准的开、竣工报告或停、复工报告；（7）建设工程工程量清单计价规范或工程预算定额、费用 定额及价格信息、调价规定等；（8）工程预算书；(9)影响工程造价的相关资料；(10)安装工程定额基价；(11)结算编制委托合同。7、工程竣工决算工程竣工决算是指在工程竣工验收交付使用阶段， 由建设单位编 制的建设项目从筹建到竣工验收、 交付使用全过程中实际支付的全部 建设费用。 竣工决算是整个建设工程的最终价格， 是作为建设单位财 务部门汇总固定资产的主要依据。竣工决算的编制依据主要有：(1)经批准的可行性研究报告及其投资估算书；(2)经批准的初步设计或扩大初步设计及其概算书或修正概算书；(

13、3)经批准的施工图设计及其施工图预算书；(4)设计交底或图纸会审会议纪要；(5)招投标的标底、承包合同、工程结算资料；(6)施工记录或施工签证单及其他施工发生的费用记录；(7)竣工图及各种竣工验收资料；(8)历年基建资料、财务决算及批复文件；(9)设备、材料等调价文件和调价记录；(10)有关财务核算制度、办法和其他有关资料、文件等。第四章 投资项目分类按政府管理权限分类， 投资项目分审批制、 备案制和核准制三类。1、投资项目备案制凡企业不使用政府性资金投资建设的项目， 除重大项目和限制类 项目外，实行备案制。备案制既不同于传统的审批制，也不同于核准 制。备案制的程序更加简便，内容也更简略。除不

14、符合法律法规的规 定、产业政策禁止发展、需报政府核准或审批的项目外，应当予以备 案。如：临桂新区房地产类项目等。2、投资项目审批制凡申请政府财政性资金的项目均实行审批制。 （财政性资金，是 指财政预算内和预算外资金、 土地储备整治收益、 政府举债资金及政 府接受捐赠的资金）。如：临桂新区市政道路项目等。3、投资项目核准制投资项目核准制的全称是企业投资项目核准制， 是适用于企业投 资重大项目或限制类项目的管理制度，也是投资项目的前置条件之 一。企业投资项目核准制是政府对社会投资管理的一种方式， 是从维 护社会公共利益的角度， 对不使用政府资金的重大建设项目和限制类 项目进行审查核准。 实行核准制

15、的投资项目， 仅需向政府提交项目申 请报告，不再经过批准项目建议书、 可行性研究报告和开工报告的程 序。政府对企业提交的项目申请报告，主要是从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止 出现垄断等方面进行核准，不再对投资项目的市场前景、经济效益、 资金来源和产品技术方案等进行审批。 但投资项目还要依法办理环境 保护、土地使用、资源利用、安全生产、城市规划等许可手续。第五章 前期工作主要内容1、项目建议书项目建议书又叫做预可行性研究报告， 它是由项目提出单位根据 规划发展要求， 结合自身各项资源条件， 向上级主管部门提出的具体 项目建设的轮廓设想和书面文件。项

16、目建议书由上级主管部门审查、 批准后，即可列入项目前期工作计划。上级主管部门对项目建议书的审批通过关系到项目能否继续进 行，是项目能往下进行的前提条件。建议书由发改部门审批。建议书审批为 10 个工作日。2、节能评估节能评估，是指根据节能法规、标准，对投资项目的能源利用是 否科学合理进行分析评估。依据关于印发广西壮族自治区固定资产投资项目节能评估和审 查暂行办法的通知（桂发改环资 2011949 号），根据节能法规、 标准，对固定资产投资项目的能源利用是否科学合理进行评估， 并编 制节能评估报告、节能评估报告表或填写节能登记表。固定资产投资项目节能评估按照项目建成投产后年能源消费量实行分类管理

17、：（1）年综合能源消费量 3000吨标准煤以上 （含 3000吨标准煤， 电力折算系数按当量值， 下同），或年电力消费量 500 万千瓦时以上， 或年石油消费量 1000吨以上，或年天然气消费量 100 万立方米以上 的固定资产投资项目，应单独编制节能评估报告书。（2）年综合能源消费量 1000至 3000吨标准煤（不含 3000吨， 下同），或年电力消费量 200 万至 500 万千瓦时，或年石油消费量 500至 1000吨，或年天然气消费量 50 万至 100万立方米的固定资产 投资项目，应单独编制节能评估报告表。（ 3）上述条款以外的项目，应填写节能登记表。 节能评估报告的编制需委托在自

18、治区发改委备案的节能评估中 介机构编制（具备工程咨询资质或节能服务相关资格证书），节能评 估报告的评审由发改委环资科委托评审， 节能评估报告审批由发改委 审批。节能评估报告审批为 15 个工作日。节能评估登记表由市发改 委审批。3、社会稳定风险分析 依据国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法（发改投资 20122492 号）、桂林市重大决策社会稳 定风险评估实施意见，明确规定了市、县（区）党委、政府和部门 有关单位提出事关人民群众切身利益，牵涉面广、影响深远，容易引 发不稳定问题的重大工程项目建设、 重大政策出台、 重大改革举措等 重大决策，在实施前必须进行社会稳定风险评估

19、。 评估以“属地管理、 分级负责；谁主管，谁负责；谁决策，谁负责”为原则，评估的内容 具体包括了重大事项合法性、合理性、可行性、可控性，实施意见还 对评估程序和责任追究等方面的内容进行了规定。4、项目选址意见书建设项目选址意见书是按照国家和省规定需要有关部门批 准、核准的建设项目，以划拨方式提供国有建设用地使用权的，建设 单位在报送有关部门批准或者核准前， 应当向城乡规划主管部门申请 核发选址意见书。根据中华人民共和国城乡规划法第三十六条，按照国家规定 需要有关部门批准或者核准的建设项目， 以划拨方式提供国有土地使 用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前， 应当向城乡规划 主管部门申请核

20、发选址意见书。根据中华人民共和国城乡规划法第十二条、广西壮族自治区 实施中华人民共和国城乡规划法办法第二十四条、建设部、国家 计委于 1991年 8月 23日颁布的建设项目选址规划管理办法 （建 规 1991583 号）第三条、第七条规定，建设项目选址意见书，按建 设项目计划审批权限实行分级规划管理。（1）自治区有关部门审批、核准和备案的项目，由自治区住房 和城乡建设厅核发建设项目选址意见书；（2）设区城市有关部门审批、核准和备案的项目，由设区城市 规划主管部门核发建设项目选址意见书；（3）县（县级市）审批、核准和备案的项目，由县（含县级市）城乡规划主管部门核发建设项目选址意见书由市有关部门审

21、批、核准和备案的项目，由桂林市规划局审批， 审批为 10 个工作日；由桂林各县审批、核准和备案的项目，由各县 住房和城乡建设局审批，审批为 10 个工作日。5、规划定点文在城市规划区内进行建设需要申请用地的， 必须持国家批准建设 项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点。由市有关部门审批、核准和备案的项目，由桂林市规划局审批， 审批为 10 个工作日；由桂林各县审批、核准和备案的项目，由各县 住房和城乡建设局审批，审批为 10 个工作日。6、建设用地规划许可证建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征 用、划拨土地前， 经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围 符合城乡规划的

22、法定凭证， 是建设单位用地的法律凭证。 没有此证的 用地单位属非法用地， 房地产商的售房行为也属非法， 不能领取房地 产权属证件。根据中华人民共和国城乡规划法 、广西壮族自治区实施 中 华人民共和国城乡规划法办法第二十六条的规定，建设用地规划 许可证核发， 在设区城市规划区内的， 由设区城市人民政府城乡规划 主管部门核发。 在设区城市规划区以外属于城区管辖范围的镇、 乡规 划区内的，由城区人民政府城乡规划主管部门核发。在县级市、镇、乡、村庄规划区范围内的， 由县级市、县人民政府城乡规划主管部门 核发。”由市有关部门审批、核准和备案的项目，由桂林市规划局审批， 审批为 10 个工作日；由桂林各县

23、审批、核准和备案的项目，由各县 住房和城乡建设局审批，审批为 10 个工作日。7、建设项目用地预审意见建设项目用地预审， 是指国土资源管理部门在建设项目审批、 核 准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。依据建设项目用地预审管理办法 （中华人民共和国国土资源 部令 第 42 号），需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地 单位提出预审申请； 需核准的建设项目在项目申请报告核准前， 由建 设单位提出用地预审申请； 需备案的建设项目在办理备案手续后， 由 建设单位提出用地预审申请。建设项目用地实行分级预审： 需人民政府或有批准权的人民政府 发展和改革等部门审批的建设项目， 由

24、该人民政府的国土资源管理部 门预审。需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土 资源管理部门预审。由市有关部门审批、核准和备案的项目，由桂林市国土局审批， 审批为 10 个工作日；由桂林各县审批、核准和备案的项目，由各县 国土局审批，审批为 10 个工作日。8、环境影响评价环境影响评价是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影 响进行分析、预测和评估， 提出预防或者减轻不良环境影响的对策和 措施，进行跟踪监测的方法与制度。 通俗说就是分析项目建成投产后 可能对环境产生的影响，并提出污染防止对策和措施。依据广西壮族自治区建设项目环境保护管理办法实施细则 ， 建设项目建议书批准后， 建设

25、单位应当在进行建设项目可行性研究的 同时（不设立可行性研究阶段的，在建设项目定址或者初步设计前， 区域开发建设项目在总体规划阶段） ，委托持有环境影响评价证书并 在省环境保护行政主管部门登记注册的单位编制建设项目环境影响 报告书、环境影响报告表或者填报环境影响登记表， 并提供有关资料。凡列入严重污染环境或破坏生态项目名录中的建设项目、区 域开发建设项目以及其他对环境可能造成重大影响的建设项目， 应当 编制环境影响报告书； 对环境可能造成轻度影响的建设项目， 应当编 制环境影响报告表； 对环境影响很小的建设项目， 应当填报环境影响 登记表。对于需编制环境影响报告书和报告表的项目， 需委托具有环境

26、影 响评价资质的中介单位编制， 由具有环境影响评估资质的中介单位组 织评审。由市有关部门审批、核准和备案的项目，由桂林市环保局审 批，审批为 60 个工作日（含公示期）；由桂林各县审批、核准和备 案的项目，由各县环保局审批，审批为 60 个工作日（含公示期）。 对于环境影响很小的建设项目， 建设单位应填报环境影响登记表， 报环保部门审批，审批为 10 个工作日9、水土保持方案报告依据中华人民共和国水土保持法第 19 条、水利部开发建 设项目水土保持方案编报审批管理规定 （ 2005年修订）第 3 条，凡 征占地面积在一公顷以上或者挖填土石方总量在一万立方米以上的 开发建设项目， 应当编报水土保

27、持方案报告书； 其他开发建设项目应 当编报水土保持方案报告表。水土保持方案报告书及报告表均需委托有相关资质的中介单位 进行编制，由桂林市水利局组织评审，并由市水利局审批，审批为 10 个工作日。10、地质灾害危险性评价依据广西壮族自治区地质灾害防治管理办法 兴建大中型建设 项目，在进行可行性论证时， 必须进行地质环境影响论证和地质灾害 勘查评价。 计划行政主管部门在批准可行性报告时， 应当征求同级地 质矿产行政主管部门的意见。依据广西建设项目地质灾害危险性评估规程，需编制地质灾 害危险性评估报告的项目， 需委托有相关资质的中介单位编制， 由市 国土局组织评审，并由市国土局审批。审批为 15 个

28、工作日。11、矿产压履依据关于简化城镇建设项目压覆矿产资源查询评估的通知 （桂 国土资发 2003104 号），城镇建设项目压覆矿产资源查询工作由 所在地市级国土资源主管部门负责管理并出具是否压覆矿产资源证 明材料。12、防洪评价依据中华人民共和国防洪法建设跨河、穿河、穿堤、临河的 桥梁、码头、道路、渡口、管道、缆线、取水、排水等工程设施，应 当符合防洪标准、岸线规划、航运要求和其他技术要求，不得危害堤 防安全，影响河势稳定、妨碍行洪畅通；其可行性研究报告按照国家 规定的基本建设程序报请批准前， 其中的工程建设方案应当经有关水 行政主管部门根据前述防洪要求审查同意。防洪评价报告需委托有相关资质

29、的中介单位编制， 由桂林市水利 局组织评审，并审批。审批为 10 个工作日。13、地震安全性评价地震安全性评价是指以地震观测资料和地震、 地质、地球物理等 科研和技术工作为基础， 对工程建设场地未来可能遭遇到的地震及其 不同风险水平所取概率、 强度的预测和地震事件对工程建设场地的影 度及安全程度的评价。依据广西壮族自治区工程建设场地地震安全性评价管理规定 第七条 下列工程建设项目必须进行专门的地震安全性评性：（1）地震设防要求高于国家现行地震烈度区划图标定设防标准 的重要工程，特殊工程，生命线工程和可能产生严重次生灾害的工程；（2）位于地震烈度分界线两侧 8 公里区域内的新建工程；（3）新建占

30、地范围大，跨不同地质单元的经济开发项目和大型 工矿企业。地震安全性评价报告的编制需委托具有地震安全性评价资质的 中介单位编制， 经自治区地震安全性评定机构评审通过后， 由自治区 防震减灾行政主管部门审定其抗震设防标准。审批为 15 个工作日。14、可行性研究报告可行性研究报告根据批准的项目建议书的进一步深化， 收集资料 对项目进行进一步论证和定位，综合评选，确定经济上合理，技术上 先进，条件上具备，实施上可行的最佳方案，为项目决策提供依据。 可行性研究报告需要得到行业专家的论证和主观部门的批准。可行性研究报告为投资者和决策者提供可靠的决策依据， 并可作 为下一步工作开展的基础。依据可行性研究报

31、告审批相关规定， 可行性研究报告投资估算与 建议书投资估算的差额不能超过建议书投资的 30%。可行性研究报告的编制需委托具有工程咨询资质的中介单位编 制。可行性研究报告由桂林市政府投资项目评审中心组织评审， 发改 部门审批。审批为 10 个工作日。15、初步设计初步设计文件应由有相应资质的设计单位提供， 若为多家设计单 位联合设计的， 应由总包设计单位负责汇总设计资料。 初步设计文件 包括说明、资料和图纸等部分。文件须装订成A3文本图册（大图可折 成 A3 规格 ） ，并加盖建设方、设计方、报建人、注册建筑师、注册结 构工程师图章。依据广西壮族自治区建设项目初步设计审批办法中“可以用 方案设计

32、代替初步设计” 的原则， 方案审查参照初步设计评审办法申 报。广西壮族自治区建设项目初步设计审批办法 “四、初步设计 审查必须具备的条件 进行初步设计审查，除需完整的设计文件外， 尚应具备以下文件： 1、备有经批准的可行性研究报告、资源报告、 有关规划定点文件、环境影响报告和主管部门上报审查的报告； 2、具备可靠的气象、水文、地震、工程地质、水文地质等基础资料； 3、 有关外部条件如原料、辅助材料、动力供应等协议文件； 4、建设资 金落实情况； 5、民用建筑需有经批准的方案设计。”依据初步设计概算审批相关规定， 概算投资与可行性研究投资之 差不能超过可研投资的 10%。初步设计及概算需委托具有相关资质的设计单位编制， 初步设计