房地产百问百答.docx

1、房地产百问百答 房地产知识百问百答购房篇：1、问：买房在还贷期间卖房的话是否可以？我是单身女性，现在想买一套19万的34平的公寓，还贷时间在5年内，但是这段时间内很可能将房子卖掉，请问是否可以？应该注意一些什么事情？答：可以，但是在买卖时，你需要先还清银行贷款，并解除抵押手续，才可以办理过户手续。不过也许以后可以办理转按揭。2、问：如何理解楼盘土地使用年限？如果我购房，是不是可以直接询问楼盘土地使用年限？如买了房子，到了期限是不是就属于国有资产了？ 答：购房时，您可以要求开发商提供土地使用权证。上面表注的期限就是该楼盘的土地使用年限。购买后房屋的产权是您的。土地使用权到期后，可以通过交纳土地使

2、用费的方式重新获得使用权。至于土地使用费如何交纳、金额是多少目前还没有明确的规 3、问：什么是商品房预售？答：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。4、问：购房时，什么时候签订预售合同？什么时候签订现售合同？ 答：在购买尚未竣工交付使用但已取得房地产预售许可证的房地产时，签订预售合同；当购买已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，签订现售合同。5、问：房地产预售合同主要包括哪些内容？ 答：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款

3、的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项6、问：商品房预售合同还应当附有哪些内容？答：商品房预售合同还应当附有预购商品房项目及楼层平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。7、问：交付使用后，如对房屋质量存有疑问时，该如何处理？答：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格

4、的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任18、问：办理房地产按揭需缴纳哪些费用？答：办理房地产按揭一般需要包括下列费用：（1）卖买合同公证费（自愿），按成交价的3计收，由公证处收取；（2）按揭合同公证费，按贷款额的3计收，由公证处收取；（3）保险费，按成交价的1计收，由保险公司收取；（4）律师费，一般为5001000元，由律师事务所收取；（5）按揭手续费，一般为100元，视贷款银行而定。9、问：何谓“预售面积”和“竣工面积”？它们有何区别？ 答：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计

5、算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。10、问：什么是套内房屋使用面积？ 答：套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。11、问：什么是房屋的建筑面积？答：房屋的建筑面积

6、是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。12、问：购房的建筑面积包括哪些部分？答：房屋的建筑面积包括套内(单元)建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分13、问：在房屋交付使用后，在质量保修方面有哪些规定？答：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。14、问：交了首付多长时间才能办理住房公积金贷款？是否可以异地贷款？答：住房公积金在交了连续6个月或累计12 个月就可使用。公积金贷款有限制。15、问：我应该提前还贷款吗？2003年买的房子，贷款15年，至今房产证还未拿到，我现在适合提前

7、还贷吗？可以省下约4万利息，但怕万一房产证办不下来就有麻烦了，现在小区里有一些都停交了贷款以要挟开发商， 答：借款合同是你与银行签订的，开发商只是借款担保方。因此，不偿还贷款，银行有权通过诉讼要求你支付并承担违约责任，对此开发商需承担连带责任。即使房屋最终不能交付，还款义务仍不会自动解除。16、问：什么叫按揭？答：购房人以所交易的房产作抵押，向银行申请贷款，用来支付部分购房款，再分期向银行归还本金和利息。17、问：提前还贷款怎么样操作？贷款25万，预计还贷20年，贷款第二年一次还10万应该采取怎么样的还贷法？ 答：当然是越早节省利息越多，但是要根据自己的实际经济能力来确定最后方案。18、问：请

8、问在买房之前，都需要做哪些准备工作(信息方面的)，有必要找中介吗？ 答：由于买房是一件涉及法律知识较多的事，做好找相关人士咨询一下。如果购买预售商品房，要查看五证；如果购买二手房，要审查房屋产权、是否属于共有财产、是否符合上市交易条件等。19、问：集资房和商品房有什么区别？买集资房时应当关注哪些问题？朋友所住的村子最近在出售集资房，比商品房便宜很多。想买，但是又不懂这方面的事情。 答：村子集资房是建在集体土地上的，要求购买人是本村村民。肯定比商品房便宜。但权益无法得到保护。商品房的使用年限是70年，商品房是建在国有土地使用权的地地上的。权益是得到保护的。20、问：有一套房子想购买，但我不知道有

9、哪些程序？答：购房是一件比较复杂的事情，如果购买商品房，首先要审查开发商是否具有商品房预售(销售)许可证，然后签订认购书和商品房买卖合同， 签订合同需要注意的事项较多。21、问：交出的购房定金还能退吗？我们购买了有预售证的房子，已交了3万元的定金，协议约定一个星期内交首期，10月交楼。当时开发商告诉我们有地下车库，但我们签协议后才发现在地下车库不在我们所买的楼下，需要行走到几十米外的其它楼下，会给生活造成很大不便，请问如果我们因此想退订，交出的购房定金还能退吗？ 答：你交纳的定金属订约定金。根据你陈述的情况，我认为依据我国担保法第115条的规定以及最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若

10、干规定的解释第4条，你的3万元定金将不能退回。22、问：签订售房合同后应该由谁去到房地产登记机关去注册？那个机关？属于谁管？答：预售合同要到房产管理部门进行备案。一般是由开发商去，有约定除外。购房人也可自己去。23、问：我有一套商品房已经买了八、九年了，一直没有房产证，但是有公证处的公证，不知道有没有法律效应，到时房子转手的话，会有麻烦吗？答：产权证是证明房屋所在权的唯一凭证，公证书不能证明你的所有权，没有产权证的房屋不能出售。 24、问：受让人不能按时付款时，应当承担什么责任？答：预售房地产的受让人不按期给付价款的，按下列规定承担违约责任:(一)受让人给付的金额达应付价款百分之五十以上的，受

11、让人应当比照中国人民银行有关延期付款的规定向转让人支付延期付款违约金；(二)受让人给付的金额不足应付价款百分之五十的，转让人可要求受让人支付违约金。受让人超过合同约定时间九十日仍不给付应付价款的，转让人有权解除房地产买卖合同。25、问：在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？答：在房屋交付时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。26、问：在交付时，与样板房不一致时该如何处理？答：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致

12、，不一致的，按合同违约处理。27、问：购房预定款性质的费用可以退还吗？答：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。28、问：房地产预售许可证包含哪些内容？答：房地产预售许可证包括下列内容：（一）预售许可证编号；（二）发展商名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（六

13、）房地产证编号、栋数；（七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；（八）发证机关、有效期；（九）附注内容等。29、问：多层和小高层的区别。我购房时，开发商说是多层房(总共5层)，但开发商拿去备案后，备案表上却是小高层，请问有区别吗？答：通常人们把按房13层称低层、37层为多层、812层为小高层、12层以上为高层、总高度为100米以上为超高层。30、问：婚前单方按揭购房，婚后夫妻共同还款，房产权属如何确定？答：婚前购买并办理按揭的商品房，从所有权归属上应认定为婚前财产，但对其中婚后按揭款共同缴纳部分，应视为共同财产。31、问：两人以上合购一处房产，能否按比例登记产权？答：两人以

14、上合购同一套商品房，购房者为房屋共有人，房屋为共有房屋。房产证的登记内容中，包括房屋共有人和共有份额，可以体现共有情况。此外，共有权人可以申请颁发房屋共有权证32、问：怎么计算居住面积？答：居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室，起居室等净面积的总和。33、问：我以别人的名义购买一套经济适用房，首付及月供都由本人承担，请问这种情况的风险以及规避风险的方式？比如：如何证明我承担了房屋的一切费用？以后如何过户？答：经济适用住房的转让是受到限制的，一般要经过5年以后。实际买受人虽然是你，但法律上的买受人是别人。此房只能将来转让给你，至于费用双方书面确认即可。以后的过户按转让或赠与办理。34、问：什

15、么叫转按揭？答：“转按揭”就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。 35、问：如果我办理了按揭，在还款期间发生个人经济问题，没有能力还款怎么办？遇到这种情况，我以前交的钱是不是就没收了？还是根据合同来裁定。 答：当你办理按揭后，房子已购，还款是个债务问题，没能力还款时，银行可以拍卖房子。36、问：我看中一处房子，原户主说，这房子是政府拆迁补偿给他的，暂时无房产证。但可以到房地产开发公司过名给我。请问这种情况下我能申请银行按揭

16、吗(我是公务员)？答：这个一般是不合法的。过名是在规避法律。拆迁补偿安置的房屋一般是经济适用住房，一般在5年是不得转让的。如果由开发商直接卖给你，来代替对被拆迁户的补偿，那么还要看这房的性质等。如果是商品房楼，那么可能可以办成。当然这样的房屋 原则上被拆迁人是可以按揭的，且按揭利率还很优惠。但其他人按揭利率就高了。37、问：我要转让刚刚用公积金贷款买的期房，房子现在还没入住，更没拿到房产证，不知怎样办理相关手续。房子的贷款已办好，现已经交了1个月的月供。答：如果转让，需要你拿到房屋产权证书以后才能办理手续。38、问：婚后购买的房产，首付款男女双方都有资金投入，且还款也是一同还，离婚的话是按双方

17、对半分还是可以通过公证按当时投入及还款比例分？答：婚后购买的房产，如夫妻双方没有就房屋归属有过约定，则房屋属于夫妻共同财产，在分割时如协商不成可按房屋市场评估价格分割。 39、问：在房屋产权中有他项权，那么他项权是指什么？他项权起何作用？答：他项权是指抵押权。他项权的作用是证明在该产权上还设定了其他权利。40、问：我的男友是婚前贷款买的商品房，付了首付，婚后月供从他工资中付，请问如何办理才能使房子归我们俩共同拥有，能办吗？请问去哪能办？如何办？需要交什么费用？！我们婚前签署一份协议，约定房屋为共有。没有到公证机关做公证。这份协议有效吗，是不是应该需要得到贷款银行的同意呢？答：现在归还贷款的部分

18、就是你们俩人共有。婚前签署一份协议，约定房屋为共有。没有到公证机关做公整，这份协议有效。但建议最好去做公证。40、问：如果在结婚前由丈夫买下房子，并且产权证上只写他一个人的名字，那么是不是就代表这个房子永远都属于仗夫一个人的财产？答：除非它是一次性付款，如果是贷款，结婚后使用夫妻共同财产偿还银行贷款的部分属于夫妻共同财产。42、问：如果在结婚后夫妻双方一起买下房子，但是产权证上只写丈夫一个的名字，这样是不是代表这个房子仍然是夫妻双方共有财产？答：如果在结婚后夫妻双方一起买下房子，但是产权证上只写丈夫一个的名字，这样是代表这个房子仍然是夫妻双方共有财产。43、问：如果在结婚前由丈夫买下房子，并且

19、以丈夫的名义申请了公基金代款，结婚后妻子的公基金是否可以申请取用共同来供这套房子？答：如果在结婚前由丈夫买下房子，并且以丈夫的名义申请了公基金代款，结婚后妻子的公基金不可以申请取用共同来供这套房子。44、问：房屋契税怎么规定的？看好了一套房，售房小姐说契税要交房款的3%，可是听说是1.5%。规定到底是什么呀？答：单价超过9432元/平方米的房屋不是普通商品房，契税为3%.低于9432元/平方米的房屋按照1.5%交纳。45、问：买二手房能办按揭贷款吗？答：就是部分购房款可以通过银行贷款方式向开发商支付，借款人以月为单位归还银行贷款的意思。二手房也可以按揭贷款。46、问： 我男友之前贷款买房, 房

20、产证和合同上都是他的名字。现在我们结婚, 且俩人一起还贷款。如果要把房产转为两人共有，请问办理哪一种手续简便一些？其中涉及项目大约要交纳多少费用？我听说过有办理公证的方式，又听说在房产证上增加名字的方式。答：办理公证是指办理财产公证。这种方法可能更便捷一些。但房屋所有权证上登记的人可以单独行使权利，共有权人根据财产公证可以主张自己的权利。房产证上增加名字是指产权变更。即对此房屋拥有共有权利。具体费用咨询一下公证机关及房产登记部门。47、问：房地产登记中，土地的使用年期是怎样确定的？答：国家对土地使用权最高年期规定如下：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体

21、育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。48、问：是从广东来上海工作的，我能不能申请本市的个人住房贷款？ 答：外省市居民只要能提供在本市的有效居留证明、工作单位的收入证明等相关证明，就可以申请个人住房商业性贷款。工商银行对在上海居住、工作、投资的外省市居民，提供的是最高贷款成数为八成，最长贷款年限为年的个人住房商业性贷款。49、问：能对个人住房贷款全过程作一个说明吗？答：个人住房贷款整个过程大致分为三个阶段，第一阶段，提出申请，银行调查、审批；第二阶段，办妥抵押、保险等手续，银行放款；第三阶段，按约每月还贷，直到还清贷款本息，撤销抵押。50、问：怎样办住房

22、公积金贷款？答：（一）借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。 （二）市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。 （三）贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续。51、问：办理房地产变更及其他登记需交纳哪些费用？ 答：（1）登记费：申请人为单位的每证80元，申请人为个人的每证50元；（2）房地产证贴花：按人民币5元/本的标准收取。 52、问：什么情形属于房

23、地产变更登记？ 答：下列情形属于房地产变更登记：(1)房地产使用用途改变的；(2)权利人姓名或名称发生变化的；(3)房地产座落名称或房地产名称发生变化的；(4)建筑物、附着物倒塌、拆除的。53、问：我可以申请个人住房商业性贷款吗？答：和申请公积金贷款一样，申请个人住房商业性贷款也有一些条件限制，只要符合这些住房商业性贷款的申请条件，你就可以申请了。提示：申请个人住房商业性贷款的基本条件、具有合法有效的身份证明；2、收入稳定，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；、已签订符合有关规定的购房合同；、有贷款人认可的合法有效的担保；、首期付款不低于所购买住房全部价格的。54、问：在什么情况下，可以提取

24、他人的住房公积金？答：职工符合以下两种情况之一的，可以提取他人的住房公积金：(1)职工在购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房时，在提取本人住房公积金账户中储存余额不足时，可以提取其配偶以及同户直系血亲的住房公积金账户储存余额，但必须得到被提取人的书面同意。(2)当职工死亡或者被宣告死亡时，其继承人或受遗赠人可以提取该死亡职工的住房公积金储存余额。55、问：多名无配偶、直系血亲、同户成员关系的职工购买同一套住房能否提取住房公积金？答：几名无配偶、直系血亲、同户成员关系的职工，共同参与购房，仅允许其中的一名职工以及其配偶、直系血亲、同户成员提取住房公积金。56、问：购房提取住房公积金是否有时

25、间限制？ 答：职工购房在不申请公积金贷款的前提下提取住房公积金，除购买公有住房可以在支付房款时直接使用公积金冲抵房款外，购买其他各类房屋都需在产证办出后方可申请提取，同时职工自产证发证之日起有六个月的办理期限，超过六个月未申请提取的，将视为自动放弃。职工购房申请住房贷款的，可以在放贷后，与贷款银行签订提取住房公积金归还住房贷款委托书，使用住房公积金冲抵住房贷款。57、问：小高层是指什么样的楼型?答：所谓小高层住宅是指层数为7层14层的住宅，其平面布局类似于多层住宅，有载人电梯但无消防电梯。小高层住宅实际上是中高层住宅（7层至9层）和10层至14层的高层住宅相加在一起的概念。 一、板式小高层多以

26、南北朝向为主，采光、通风充分，户型均好性明显。 二、板式小高层项目多以一梯两户、三梯或两梯三户等为主，区域范围内私密性较好，噪音、污染、视线干扰等对人的影响也相应减少。 三、建造13、14层高的板式，在尺度上海市比较好的，也比较容易做成有围合感的空间。人当然要考虑日照，另外也要考虑在建筑的围合感空间当中的感受，因为人不仅仅是要住在里面，还要感受到这个社区是我的一个家这样一个氛围。从这两方面来看，可能板式更人性化些。 日本8、9层的住宅基本是板式住宅，基本上不是单式的，而是通廊式的、外通廊。美国也有，但都是小面积的。 60、问：婚后贷款买房,现许加名,必须先还清贷款吗?答：应当还清贷款，解除抵押

27、，就可以办理加名的手续。61、问：能否用公积金贷款来偿还商业贷款？答：符合公积金贷款的条件，其中就有贷款用途。用贷款还商业贷款，用途不符。62、问：请问商业贷款如何转成公积金贷款？答：不能转换，但可以持房产证购房合同和商业贷款合同到单位申请支取公积金，用来偿还商贷。63、问：什么是小高层？答：层为小高层、小高层属于配电梯的范围之内，它的特点是方便的同时又能给生活带来一种新的高度。小高层属于目前市场上比较时尚的一种住宅类型，选择小高层，并非是人们仅追求一时时髦。业内人士认为，随着人们追求高品质住宅意识的提高，小高层是未来发展趋势之一。小高层生活的便利性、舒适性将赢得更多购房者的喜爱。64、问：小

28、高层的优势有哪些？答：优势一:通风采光好传统塔楼的房子每层朝南的户型仅有几套,采光、通风状况较差,购房人选择余地非常小。板式小高层则不同,以颇具代表性的二泉东园小高层来讲,就具备了南北朝向、户户朝阳、通风顺畅等优点。同时,户型设计也更为合理。优势二:出入便捷板式多层楼虽在户型设计上与板式小高层不相上下,但大多数没有配备电梯,给居住者带来诸多不便,并且私密性较差。而板式小高层在电梯运行方面就显得格外方便快捷,通常一部电梯即可满足小高层业主出行的需要。二泉东园一梯两户的设计,更加适合老人和小孩出入,同时也加强了住户的私密性。优势三:小高层将成主流产品 在土地价格不断攀高的今天,小高层建筑将成为今后

29、城区楼市的主流。小高层住宅与多层住宅相比,在同等建筑面积下可节约用地30%左右。虽然小高层的建筑成本高于多层,但能更有效地节约土地成本,目前无锡市不少新建小区多层的售价往往高于小高层。优势四:站得更高,看得更远小高层住宅，开窗即可远眺惠山美景。小区内绿化与水景相互协调,艺术广场营造浓郁文化氛围,让业主享受休闲人生;上上下下轻松自如;将噪音污染、视线干扰降低到最小程度,更显现代人性化理念;室内采光充足、通风流畅;俯瞰社区,小区美景尽收眼底;清晨时分,你可以在露台上接受阳光的洗礼;夜色下,可以遥看星空,享受城市的灯火璀璨,品味美酒醇香。65、问：我于06年10月按揭购买了一套期房，交房日期是08年

30、，现在我想把这套房子卖掉，需要什么手续，主要是购房合同如何更改？若买家也要贷款，这贷款如何过给买家？答：按现在的交易政策，未取得产权证的房屋不能买卖，购房合同也不能更改，银行也不办理转按揭手续。如果想进行交易，只能签订买卖合同，等房屋产权下来后办理产权过户手续。但这种模式，买卖双方均存在一定的法律风险。66、问：一套农民自已修的房子，共四层，能买吗？如果买，需注意些什么问题？答：农民的房子是在农村宅基地上自己修建的。根据法律规定，该房产是不能上市转让的。建议您不要购买这样的房屋。67、问：房子的产权和使用权有什么区别？答：产权即所有权,所有权包括占有、使用、收益和处分的权利。68、问：本人在建

31、行商业贷款供楼,想提前5年左右一次性还清全部贷款,但在网上看到提前还清贷款要加收违约金,这是否国家政策规定?答：不是，如果贷款合同中没有特别约定，可以不承担违约责任。69、问：父母在2年前买房，当时年岁已高，不能商业贷款，以妹妹的名义买房贷款，贷款期限15年。实际的每月还贷是我和妹妹平均来支付。为了避免以后发生争议，父母想将房产证的名字改回自己的。在贷款没有还完的情况下，能否改房产证的名字。要走什么样的手续，费用是多少？答：房产证的名字不能变更，除非通过买卖或赠与才能实现。70、问：我不想在开发商指定的银行办理按揭，可自己找的银行必须要开发商办理完网上预售登记备案才能放款，有什么解决途径？答：根据人民银行得规定：商业银行对房地产项目发放个人购房贷款，应当凭借生效的购房合同。根据合同法和房地产管理法的规定商品房买卖合同生效的要件是登记。71、问：开发商将土地使用权和商品房在建工程已经抵押给银行的房子能不能买？答：这是房地产行业普遍存在的情况。当然可以买了。72、问：房子与楼盘模型有出入怎么办？答：如果能证明楼房模型确与实际不同，开发商要承担违约责任，如果不严重影响居住，可要求对方承担赔偿责任。合同篇：73、问：在签订正式房地产买卖合同后，购房者退房应当承担什么责任？ 答：按规定，在双方签订正式房地产买卖合同之后，买卖双方必须按合同