云都商务中心项目可行性研究报告.docx

1、云都商务中心项目可行性研究报告1.0总论1.1项目背景1.1.1项目名称云都商务中心1.1.2承办单位概况本项目由丁红军等五自然人提起并承办。1.1.3报告编制依据（1）投资项目可行性研究指南（试用版）；（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）岳阳市云溪区城市规划修编（20012020年）（4）岳阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划（5）岳阳市云溪区国民经济和社会发展“十二五”规划（6）相关设计规范标准等1.1.4项目提出的理由与过程 商务中心是城市功能的重要体现。一个城市商务中心的数量和水平反映了这个城市经济文化水平，也体现了城市居民的生活质量。2009年岳阳市云溪区经济社会发展

2、工作目标要求以及岳阳市云溪区“十二五”发展规划涉及到商务写字楼建设，提出以 “数量安全、质量安全、可持续发展”为主线，以保障“城镇秀美、和谐云溪”为主体，以“放心工程”为核心，通过全面构建城市基础设施，实现城市形象提升，形成政府监管、行业自律、公众监督“三位一体”的管理框架，努力实现云溪城市化率达到80,质量安全达到95以上，打造走在全国全省前列，充分体现云溪区作为岳阳市工业区、现代化工区、现代化港口区的特色和发展水平。岳阳市云溪区政府对城市基础设施建设高度重视，鼓励多种经济形式参与城市基础设施建设，鼓励房地产合法、科学、规范、有序发展，为云都商务中心的建设提供了非常宽松的投资环境。云溪区地处

3、岳阳市城区东北部、长江中游南岸，位于东经1130848至1132330、北纬292356至293822之间，西濒东洞庭湖，东与临湘市接壤，西北与湖北省监利县、洪湖市隔江相望，南部与岳阳楼区和岳阳经济开发区毗邻。总面积403平方公里。云溪区现辖7个乡镇（云溪乡、云溪镇、路口镇、文桥镇、陆城镇、道仁矶镇、永济乡）、1个街道办事处（长岭街道办事处），共有66个村（场）和14个社区居委会。区人民政府驻云溪镇。2008年年末总人口165865人，其中城镇居民82300人，农村居民83565人。云溪区属岳阳市整体规划中的工业区，是岳阳市乃至湖南省新型工业化战略布局之重点。境内驻有中石化集团长岭炼化公司和巴

4、陵石化公司以及华能湖南岳阳发电有限责任公司、泰格林纸集团等四家大中型企业，是湖南省重要的石化基地、火电基地和纸材基地。“十一五”期间，四家企业都将启动新一轮扩张发展。目前，中石化集团在岳炼油化工一体化项目已经启动实施，项目总投资135亿元；泰格林纸40万吨压光纸项目和华能发电三期2600兆瓦扩建工程正在加紧建设，泰格林纸50万吨超级压光纸项目和华能发电四期2l000兆瓦扩建工程也已规划立项。云溪区经济活跃，交通便利，物流繁荣，企业众多，但商务中心却不多，因此建设高标准，标志性商务中心项目前景好，也迫在眉睫。云都商务中心的建设正是好时机。1.2项目概况1.2.1拟建地点云都商务中心位于岳阳市云溪

5、区云中北路1号。1.2.2建设规模与建设内容建设规模：项目总占地面积2144.1平方米，建筑总面积3670.94平方米，建筑占地面积595.35平方米，建筑密度23.6%，绿化用地面积2930.37平方米，绿化率48.5%，容积率1.04。 建设内容：建筑物地上主体为钢混框架结构7层，1层595.35平方米，为大厅和门卫；2层614.79平方米，3-6层均为595.35平方米，为写字间和会议室等；7层79.40平方米，为机房。1.2.3主要建设条件云都商务中心为岳阳市云溪区城市基础设施建设工程，地处云溪中心城镇云溪镇，周边供水、供电、通讯、交通等城市基础设施配套条件较好。1.2.4项目建设进度

6、云都商务中心计划于2011年1月开始，2012年4月完成，预计建设工期12个月。1.2.5项目投资和筹资方案云都商务中心总投资为300万元，筹资方案为自筹。1.2.6主要技术经济指标项目主要技术经济指标表 序号 项目名称 单位 数量1 项目占地 595.352 建筑面积 3670.943 建筑密度 % 23.64 容积率 1.045 绿地率 % 48.56 机动车位 辆 107 地面车位 辆 108 投资估算 万元 10009 年均营业收入 万元 30010 年均利润总额 万元 18011 年均净利润 万元 10012 投资净利润率 万元 7.6%13 财务内部收益率（税后） 10.3114

7、投资回收期（税后） 9.5515 借款偿还期 年 13（含两年建设期）1.3结论与建议 云都商务中心项目的实施是满足云溪区经济社会发展和人民群众生活需求，是提高云溪区经济社会发展和人民群众生活品质的需要，符合岳阳市云溪区社会事业发展的总体战略部署，有助于促进和谐社会的发展。2.0项目的规划相关性及建设必要性2.1项目的规划相关性2.1.1岳阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 岳阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中把加快服务业发展作为转变经济增长方式、完善提升城市功能的重要途径。围绕方便群众生活和提高生活质量，大力发展生产型服务业，充实提升生活性服务业，更好地满足人民群众日益增长

8、的消费需求。按照便民利民原则，进一步完善落实城市进出设施建设规划和布局。加快社区、集镇、商贸中心和专业特色街建设，发展人性化消费服务。培育提升各类市场，形成比较完备的市场体系。加快社区服务的产业化、社会化进程，构建与现代城市发展相适应的城市服务业。拓展城市服务领域，创新城市服务形式，加强城市服务中心建设，整合城市服务资源，积极构建覆盖全市、反应快速的城市服务网络。云都商务中心的建设将提升城市服务功能，完善城市市场体系，满足人民需要。2.1.2岳阳市云溪区国民经济和社会发展“十一五”规划岳阳市云溪区国民经济和社会发展“十一五”规划指出云溪社会事业发展相对滞后，“十一五”期间经济社会发展中也面临重

9、大挑战， 未来的建设突出以人为本，实施和谐惠民战略。以民主法制健全、社会文明进步、人民安居乐业为基本目标，努力构建和谐社会，让改革开放成果惠及广大人民群众。加快城镇化步伐，推进社会主义新农村建设。大力宏扬云溪精神，繁荣发展城市文化，不断增强经济社会发展原动力。加快发展公共事业，满足人民群众日益增长的公共服务需求；加大城市绿化、亮化建设，提升城市形象；完善城市基础设施等专项规划，凸现城市发展特色，提高城市发展品位。随着人口的增加和人民生活水平的提高，人们对生活环境和生活品质的要求提高，迫切需要加强公益设施建设,改善公共服务水平。云都商务中心的建设充分考虑社会各界的需求，讲究建筑美观，体现了云溪区

10、委、区政府和谐惠民的发展战略，改善了云溪城市服务水平，提升人们的生活品质。2.2项目的建设必要性2.2.1提升居民生活质量的需要云都商务中心的建设规模、方案与居住人口、地域范围相适应，做到了合理布局。云都商务中心的建立将覆盖云溪镇、云溪乡、云溪工业园、巴陵石化和周边村庄，解决周边企事业单位办公或写字楼市场配套问题。云都商务中心建成后在交通通达度，城市美化，城市服务种类等方面得到提升。2.2.2完善城市功能“安居乐业”不仅是居民生活的基本要求，也是企事业单位和各种经济实体的基本要求。一个城市应该为市民提供优良的生活空间，工作空间，所以一个城市必不可少良好的商务中心、写字楼中心等供给服务功能。随着

11、市场经济的发展，城市地位和功能也发生显著变化，由单一功能向复合功能转变，从低层次服务向高标准服务转换。城市的发展,城市职责的增加,人口的增长,使这些基本功能的适应力也要增长。云都商务中心的建立将加速云溪城区的整体建设，极大提升城区城市功能，提优各种经济实体和居住居民生活质量，提高街道现代服务业水平。2.2.3与经济发展相适应城市建设是城市经济和社会发展的主要载体。一个城市必须适应和遵循时代潮流和城市发展内在规律，随着城市经济的发展，城市的品位和档次提高，城市建设也发生显著变化。公共写字楼项目设施的建设更是直接关系到社会公共利益，关系到人民群众生活质量。写字楼的建设也需要紧跟城市建设的步伐，不断

12、提升档次，发展规模适宜、设施完整、环境良好的写字楼市场，逐步向公共化、市场化、连锁化发展。2.2.4 改善市容环境面貌城市形象是人们对一个城市的一种共同心理感受，是公众对一个城市的内在实力、整体活力、精神面貌和发展前景等综合评价的总体印象，一个城市的形象，如同一个国家、一个地区、一个企业的文化形象一样，都有其深刻的内涵。一个城市的文化形象至少应具备以下特征：城市建筑、布局融科技含量与文化内涵为一体的设计，展示现代化城市的风貌，城市公益设施上规模，满足广大人民需要。 现代化写字楼是人们生活水平和道德文明的窗口，干净、整洁、高标准设计的菜市场不但能满足人们的购物需求，更将成为城市建设的亮点，与周围

13、的城市建筑相配套，达到提升城市面貌的功能。云都商务中心建设后，设计良好的基础设施将避免出现对周边区域的环境负面影响，改善市容面貌。3.0场址选择3.1场址现状3.1.1地点与地理位置 云溪区地处岳阳市城区东北部、长江中游南岸，位于东经1130848至1132330、北纬292356至293822之间，西濒东洞庭湖，东与临湘市接壤，西北与湖北省监利县、洪湖市隔江相望，南部与岳阳楼区和岳阳经济开发区毗邻。总面积403平方公里。3.1.2场地土地权属类别与占地面积云都商务中心位于岳阳市云溪区根据合同编号Xc（1）020749号国有建设用地使用权出让合同，对所购得物权在所购宗地上按约定条款进行拆旧建新

14、，新建云都商务中心。3.1.3现有场址利用情况建设场地现为陈旧建筑和空地。3.2场址建设条件3.2.1自然条件1、气象 云溪区属北亚热带季风气候区，气候温和，四季分明，热量充足，雨水集中，无霜期长。全年无霜期为277天。气候特点是：温暖期长，严寒期短，四季分明，雨量充沛。（1）气温一月平均气温约4.3，七月平均气温约29.2；年平均气温16.616.8，无霜期258278天。（2）日照年日照时数为1722.1至1816.5小时，年太阳辐射总量为109.5至110.4千卡/平方厘米，是湖南日照时数最多的地区之一。（3）降水年降雨日141157天，年平均降雨量1302毫米，年平均相对湿度为79%。

15、（4）灾害性天气一年四季均可能出现灾害性天气，主要有霜降、低温、风暴、干旱、暴雨、寒潮、大雪等。2、地形、地貌 云溪区属幕阜山余脉向江汉平原过渡地带，境内群峰起伏，矮丘遍布，河港纵横，湖泊众多，整个地势由东南至西北呈阶梯状向长江倾斜。境内最高海拔点为云溪乡上清溪村之小木岭，海拔497.6米；最低海拔点为永济乡之臣子湖，海拔21.4米。一般海拔在4060米之间。云都商务中心建设场地位于云溪城中，属丘陵地区。区域内分布多为住宅和公共设施，本项目建设主要受周围微地貌条件的影响。建设场地地形呈规则四边形，地势平坦，与周围邻地无高差，交通通达度高，符合建造要求。3、地质 地表组成物质65%为变质岩，其余

16、为沙质岩，土壤组成以第四纪红色粘土和第四纪全新河、湖沉积物为主。第四纪红色粘土主要分布在境内东南边，适合林、果、茶等作物开发。第四纪全新河、湖沉积物主要分布在西北长江沿线，适合水稻、瓜菜等作物种植。4、水文云溪区水域宽广，有河、有湖，水运优势十分突出，除道仁矶汽车轮渡码头、沙窝（石油）和铜鼓山（矿石）两个3000吨级专用码头外，另有擂鼓台、象骨港、滨江、新巷、儒溪等8个简易码头有待开发升级。区境内西南角还有国家对外贸易港口之一的城陵矶港和正在兴建的永济乡新港。3.2.2社会经济条件岳阳市云溪区地处湖南省东北部，长江中游南岸，是岳阳市的工业区，中南地区最大的石化基地、火电基地和纸材基地。全区总面

17、积：403平方公里。全区总人口：16.8万人气候：属亚热带季风性气候，年平均气温16，平均相对湿度69%，主导风向为东南风和西北风。近年来，岳阳先后被国家批准为沿江对外开放城市、国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市；在全国最适宜发展物流的城市排行榜居中部地区第一位；被国家商务部评为“十一五”期间跨国公司最佳投资城市和加工贸易梯度转移重点承接地。并被福布斯杂志评为中国内地最适宜开设工厂的20个城市之一。湖南城陵矶临港产业新区是湖南省“十一五”重点工程，区内城陵矶港是长江八大深水良港之一，首批获准开放的海峡两岸直航港口，国家对外贸易一类开放港口，湖南省长江干线上唯一口岸。

18、新区已纳入长株潭城市群“两型社会”建设滨湖示范区规划范围，总规划面积23.6平方公里，总体规划结构为五个功能区，即公共配套服务区、港口航运物流区、港口配套加工区、建材化工产业区、精细化工产业区，是港口航运和综合物流、石油炼化和精细化工、出口加工和先进机械制造、电力、造纸和新型建材等大运量产业的聚集地和理想居住地。目前，码头一期工程3个5000吨级国际集装箱专用泊位和1个散货泊位已建成运行，年吞吐量28万标箱，散货100万吨（全部三期建成后年吞吐量88万标箱，散杂货580万吨，整体通过能力达1000万吨）。 产业定位：重点引进机械、加工、物流、家电、汽车等产业。2003年7月，为进一步对接大厂石

19、化产业链，承接沿海产业转移，经湖南省人民政府批准，建立了云溪工业园，并被纳入到省级开发区行列，以“对接石化基地、承接沿海产业、打造工业洼地”为办园宗旨，2005年8月，省科技厅确定云溪工业园为湖南省精细化工特色产业基地。近年来，通过多种融资手段，园区配套完善了供水、供电、消防、污水处理、天然气、工业气、通讯、有线电视等基础设施。现已引进入园企业100多家，2008年，湖南省人民政府将云溪工业园纳入首批循环经济试点园区行列。2009年，被省人民政府纳入全省重点培育的十家“千亿园区”之列。在湖南的经济版图上，云溪工业园正成为岳阳乃至全省推进新型工业化的亮点。 产业定位：重点引进工业催化新材料、高分

20、子材料加工、生物医药化工、环保溶剂、中间体产业和炼厂气体加工六条产业链上的项目。为做好中石化1000万吨炼化技改扩能项目的对接与服务，解决长岭炼化公司改制企业延伸拓展产业空间的需要，2008年3月，云溪区委、区政府正式启动了长炼工业园的开发建设，总规划控制面积3平方公里，首期启动1.8平方公里开发建设。该分园地处云溪区文桥镇，紧邻长岭炼化公司，可共享长岭炼化公司的供电、新鲜水、循环水、工业风、氮气、污水处理等公用工程。产业定位：重点对接1000万吨大炼油可形成的各类化工新材料产业。3.2.3交通条件云溪交通便捷，区位优势突出，属两省五县（区）通衢之地。京珠高速、随岳高速、岳潭高速、岳常高速、岳

21、汝高速、107国道以及京广铁路、武广客运专线、岳九铁路、荆岳铁路等多元交汇于此，长江黄金水道环绕西北。临港产业新区已启动建设，以港区为龙头的沿江物流走廊正在逐步形成。云溪区沿铁路南距长沙l62公里，北离武汉180公里，沿公路距长沙黄花机场和武汉天河机场均不到2小时车程，沿水路东距九江500公里，南京960公里，上海1360公里，西距重庆1150公里。3.2.4公用设施条件（1）给水云溪城区主要由云溪自来水公司供水，区内供水管网与城市管网连通，可供铁山水库、双花水库优质水，另外还可以利用长江水作为生产用水。水源主要为铁山水库、双花水库、清溪水库和长江，水资源丰富。（2）排水 云溪城区现状排水体制

22、主体为雨、污分流制，部分老城区采取截流式合流制。污水经市政污水管网收集后排至污水处理厂，雨水经排水沟、渠等排入河道。云溪区污水处理厂及收集管网工程已正式启动建设，可与企业内部管网相连接，日处理能力达4万吨，企业在初步进行预处理后，通常在COD1000mgL；BOD300mgL；PH=69；SS400mgL标准时排入污水收集管网，统一处理。云溪中心城区污水处理厂正在扩建之中，污水处理能力将进一步提升。（3）供电云溪区内有110KV变电站3座，具有35万千瓦的日供电能力。正在新建一座220KV变电站，可实现双回路供电（不间断供电），电力能源充裕。（4）通讯区内全面铺设开通了宽带通讯光缆，为全区各行

23、各业进入信息高速公路提供了条件。电信的网络规模、技术层次、综合服务能力和各项电信经营指标有了质的飞跃。（5）供气国家西气东输管线在区内设有天然气供气管网门站，年供气量1亿立方米。此外中石化长岭炼化、巴陵石化可提供燃料油、液化气以及氮气、氢气、氧气等工业气体。4.0建设项目定位分析4.1项目服务区域概况分析4.1.1服务区域定位 云溪城区商务中心项目少，云都商务中心的建设能解云溪商务市场配置问题，其服务范围主要为云溪镇、云溪乡、云溪工业园、巴陵石化及周边村庄等。4.1.2服务区域社会发展水平 云都商务中心服务区域属于城区的交通、文化、教育、体育、医疗中心。区域范围内含盖了体育馆、图书馆、人民医院

24、、人民法院、学校、等各类政府机关、企事业单位等。区域整体社会经济水平较高，社区服务业较发达，建筑档次较高，城市形象美观。区域主要欠缺大型商务写字楼场所。4.1.3消费群体分析云都商务中心建成后服务区域内居民普遍文化层次较高，所从事的职业主要为政府职员、企业管理人员、个体业主等。区域人均收入水平相对较高，消费理念前卫，注重生活品质，追求舒适便捷的工作场所。4.1.4服务区域交通情况分析云溪交通便捷，区位优势突出，属两省五县（区）通衢之地。京珠高速、随岳高速、岳潭高速、岳常高速、岳汝高速、107国道以及京广铁路、武广客运专线、岳九铁路、荆岳铁路等多元交汇于此，长江黄金水道环绕西北。临港产业新区已启

25、动建设，以港区为龙头的沿江物流走廊正在逐步形成。云溪区沿铁路南距长沙l62公里，北离武汉180公里，沿公路距长沙黄花机场和武汉天河机场均不到2小时车程，沿水路东距九江500公里，南京960公里，上海1360公里，西距重庆1150公里。4.2项目功能定位4.2.1服务半径服务半径500-2000米，根据道路、河流、铁路等分割因素，可适当调整。4.2.2服务对象 该项目的服务对云溪区各阶层的居民为主。4.2.3服务内容提供美观舒适的商务场地。4.2.4经营方式租赁或整楼自主经营。4.2.5楼宇定位云都商务中心定位为中高档商务场所。4.3建筑定位4.3.1建设规模建设规模：项目总占地面积2015.9

26、平方米，建筑总面积3670.94平方米，建筑占地面积595.35平方米，建筑密度23.6%，绿化用地面积2930.37平方米，绿化率48.5%，容积率1.04。 建设内容：建筑物地上主体为钢混框架结构7层，1层595.35平方米，为大厅和门卫；2层614.79平方米，3-6层均为595.35平方米，为写字间和会议室等；7层79.40平方米，为机房。4.3.2建筑功能要求规模应与居住人口、地域范围相适应，做到合理布局；电气消防、人防等配套设施应满足功能和安全要求。4.3.3建筑形象要求 建设项目所在区域社会经济文化水平较高，城市设施完善，城市建筑较为高档。该项目的建设需与周边建筑相配套，满足城市

27、形象要求建设方案5.0建筑设计指导思想与原则5.1.1指导思想建设的标准应与社会发展相适应。本着“以人为本，方便客户，布局合理，便于管理”的宗旨，运用现代建筑材料并通过先进的建筑处理手法，从基地实际出发，紧密结合功能要求，依据各种现行设计法规、标准和政策，合理布局，设计好每一平方米的建筑。注重建筑节点的精密组合和外观效果，使建筑形态更具生命力和时代感，达到与城市环境共生的境界，创造出适用、安全、经济、美观的设计成果，求得最好的工程、社会、经济、环境效益。5.1.2设计原则（1）功能第一的原则。（2）经济高效的原则。设计要考虑节省投资，节约用地，减少空间浪费，提高有效使用面积，并使各部分交通简捷

28、流畅。设计时要考虑节约管理人力，降低维持费用，节约能源。（3）环境协调的原则。在市场建设设计时，要特别重视环境设计，充分保护和利用自然地形和天然资源（如水面、林木），并注意菜市场运营时污水废弃物的排放，避免对周边环境的负面影响。（4）考虑发展的原则。设计必须考虑到可以预见的将来，当然首先要立足于当前使用的功能，把当前与长远恰当地结合起来。全面规划远、近期建设项目，一次规划，逐步实施，并为可能的改建和发展留有余地。（5）因地制宜的原则。设计首先要根据国情国力，要根据现实情况，由所提供的地基、投资，及当时当地的技术、经济条件进行设计。（6）密切配合的原则。设计需要开发单位与设计方面，以及规划、施工

29、诸方面的密切配合。在前期调研，资料搜集、分析、整理和说明，以及设计进行之中，都应该积极配合，互相协作。（7）符合规范的原则。应遵循相关规范和标准，满足建筑功能和需求功能。5.2项目总体规划方案5.2.1分层功能设置建设规模：项目总占地面积2015.9平方米，建筑总面积3670.94平方米，建筑占地面积595.35平方米，建筑密度23.6%，绿化用地面积2930.37平方米，绿化率48.5%，容积率1.04。 建设内容：建筑物地上主体为钢混框架结构7层，1层595.35平方米，为大厅和门卫；2层614.79平方米，3-6层均为595.35平方米，为写字间和会议室等；7层79.40平方米，为机房。

30、5.2.2停车场地面机动车位10个，非机动车为100个；局部人防兼非机动车库。5.2.3动线系统动线主要包括:联系外部道路、停车场进出动线、行人动线系统、车辆动线系统和内部人流动线。5.3工程方案5.3.1工程方案选择的原则（1）满足功能要求，满足各分区的朝向、光线、风向、风速、安全、卫生、防护等要求。合理组织交通流线，配套设置机动车和非机动车停车场（库）。（2）建、构筑物设计方案力求平面功能布置合理，立面简洁但不单调，朴素大方，具有良好的景观设计效果。（3）根据生产性质和使用功能，确定建筑物的防火、防爆、防腐蚀的一系列性质，并按照相应规范设计。（4）积极采用现代建筑材料和先进的建筑处理手法，

31、力求发挥功能效益、美观效益，节省投资。（5）建、构筑物结构布置，造型和构造处理应考虑工艺、安装、检修等一系列要求。建筑结构方案的选择整体建筑为钢筋混凝土框架结构，空间布置灵活。采用中庭设计，引入自然光线，形成了良好的室内空间和购物氛围。层高如下：一层：5.4米二层：3.2米三层：3.2米四层：3.2米五层：3.2米六层：3.2米七层：3米（2）基础型式根据项目所在地的工程地质条件，建筑物采用清水护壁取土桩，人防围护采用沉管灌注桩基。框架结构柱基根据工程地质报告地基处理的要求进行打桩后，一般均为钢筋混凝土独立基础考虑，围护结构墙下采用钢筋混凝土基础梁。（3）围护结构和内外装修根据该建筑特性，外墙体一般采用多孔砖，内墙采用当地轻型砌体。外墙装修材料主要为石材和玻璃幕墙，内墙装修材料为瓷砖和涂料。屋面防水用目前建设部批准和颁布的新型技术成熟的防水卷材，隔热层为当地惯用材料。建筑门窗采用铝合门窗或不锈钢门窗。5.4配套设施设计方案5.4.1电气设计（1）电气系统设计范围 项目电气系统设计包括强电系统和弱电系统。强电系统有消防系统、照明系统、动力系统、空调系统、防雷接电系统；弱电系统有安防系统、IT/综合布线系统，公共广播系统、停车库管理系