房屋抵押合同未经共有权人同意之效力探究.docx

1、房屋抵押合同未经共有权人同意之效力探究 房屋抵押合同未经共有权人同意之效力探究 经两次司法笔迹鉴定本案中个人授信协议(主合同)中，非“杨某”本人签署，借款合同(主合同)对杨某不生效，依据合同法第四十八条第一款之规定，该协议对杨某本人不发生法律效力，即杨某未授权李某或其他任何人将涉案房屋作抵押登记。 【案情】杨某与李某于1994年9月22日登记结婚，2009年8月25日二人取得位于北京市陶瓷厂宿舍楼5层1门110房产一处，登记在李某一人名下，李某于2010年3月3日因病死亡。杨某于李某死亡后才发现上述房产已被抵押，后从杨某从某银行北京分行(以下简称：“银行”)了解到：编号为“2009万循授字第1

2、89号”的个人授信协议及个人授信最高额抵押合同，且有“杨某”本人签字。李某生前从未对杨某说起其曾向银行贷款借钱及抵押房产之事，杨某也从未见到上述协议。杨某对上述协议的签订过程毫不知情，其从未授权任何人签署上述协议，也从未在任何时间追认上述协议的效力。奇怪的是，在李某去世后的一年多时间里，还有人向银行还款，杨某也不知情，是事后从银行了解到的相关信息;在没有人还款时，银行找到杨某让其偿还李某生前的银行借款。杨某无奈之下向人民法院提起民事诉讼，依法请求判令：1、确认编号为：2009万循授字第189号的个人授信协议(主合同)及个人授信最高额抵押合同(从合同)无效;2、银行协助杨某办理房屋抵押权注销登记

3、;3、银行承担鉴定费及诉讼费。 【审理】杨某诉求的具体理由如下：一、经两次司法笔迹鉴定本案中个人授信协议(主合同)中，非“杨某”本人签署，借款合同(主合同)对杨某不生效，依据合同法第四十八条第一款之规定，该协议对杨某本人不发生法律效力，即杨某未授权李某或其他任何人将涉案房屋作抵押登记;二、在杨某不知情的情况下，李某私自处分夫妻共有财产是无效的。三、本案不适用不动产抵押权善意取得的相关规定。 银行则答辩称：一、本案个人授信协议对杨某具有法律效力。第一、该协议签署符合表见代理的构成要件。李某提出贷款申请时提供了其本人和杨某的身份证、户口本、结婚证和房产证的原件，银行审查了上述证件并留存了复印件，且

4、李某和杨某均到银行网点，在贷款申请表、个人授信协议、个人贷款消费者功能申请表、声明书等文件上逐笔签名。而且银行在房屋抵押前还委托评估师到杨某家里进行实地拍照勘察，杨某从未提出过任何疑问。李某到银行贷款时，银行已经尽到了合理审查义务，对所有证件的原件进行了审查，所有的合同进行了面签，即使其他人代替杨某在合同文件上签名，根据最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干解释(一)第十七条第二项等相关法律法规规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出的重要处理决定的，夫妻双方应平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人;故银行是善意的

5、。双方所签协议具备合同有效的一般条件。第二、杨某作为家庭妇女，没有收入来源，对丈夫李某的财务情况应该非常清楚。李某工资仅6 500元/月，每月还款3000多元，杨某不可能不知情。第三、尽管协议中杨某签字并非其本人所签，但李某的贷款属于夫妻共同债务，不需要杨某签字也不能否认夫妻共同任务的性质。 银行答辩意见二：个人授信最高额抵押合同合法有效。第一、李某为申请贷款要拨打并接听数十个电话，要签署大量法律文件，还要办理还款卡，而且有评估师上门拍照等。对于共同生活的夫妻来说，李某的上述文件不可能瞒得住妻子杨某。杨某作为全职家庭主妇，必然对丈夫李某的财务收入及支出非常在意。第二、北京市海淀区房地产交易中心

6、审核通过并办理房屋抵押，其作为专业的房屋产权变动登记的机关，比银行具有更高、更专业、更优秀的审核技术和经验，本案中登记机关也未发现异常。法院应该追加房地产交易中心作为被告，否则事实和责任无法查清。第三、根据最高人民法院关于适用若干问题的解释第五十四条：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”杨某默认丈夫李某的抵押贷款行为，抵押权属于善意取得，该抵押合法有效。 银行答辩意见三：如人民法院认定“抵押权不符合善意取得构成要件等”与中华人民共和国物权法第一百零六条、最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干

7、问题的解释(一)第十七条第二款等规定相矛盾。 银行答辩意见四：杨某第一代身份证合法有效，其应对保管身体证、房产证不当承担相应的法律后果。杨某的第一代身份证在电脑系统里显示是真实有效的，只是不显明照片且没有二代身份斑点的防伪码。李某提供的杨某一代身份证是1999年办理的，而2009年办理贷款时已经经过了10年，人的长相在不断变化当中，银行对杨某身份的审查就是通过身份证号核对系统中的信息，显示身份证是真实有效的，银行已经完全尽到了合理审查义务。 银行答辩意见五：人民法院判决解除涉案房屋抵押无依据。涉案房屋抵押经过了北京市海淀区房地产交易中心的审查和确认，并办理了抵押登记手续，因为有了抵押，银行才向

8、李某发放贷款。抵押权登记的目的是确保国家信贷资金的安全，银行已将贷款发放给李某，在贷款款还清之前，人民法院判决解除抵押权无事实及法律依据。另，依据最高人法院关于贯彻执行苦于问题的意见第八十九条之规定，本案中银行属于善意，如果杨某产生损失，应当向李某及其继承人索赔。 在诉讼过程中，杨某向人民法院提交证据材料如下：杨某与李某的结婚证、李某死亡医学证明书、涉案房屋所有权证书、个人授信协议、个人授信最高额抵押合同、房管局档案材料、杨某户口本、杨某户籍证明两份、司法鉴定书两份及鉴定费用发票等。而银行提交在办理贷款手续时李某提交的其本人及杨某的身份证、结婚证、户口本以证明银行在办理抵押贷款时对相关证件进行

9、了审查。其中杨某的身份证记载的编号为622626691002004，杨某对该身份证的真实性不认可，杨某提交甘肃省陇南市文县公安局出具的户籍证明，证明杨某的真实身份证号为622626196910020088。银行称李某提交的是杨某的第一代身证，银行没有能力也没有义务审查客户证件的真实性，仅作形式审查即完成合理审查的义务。另外，杨某与银行提交的杨某户口本所显示的内容也存在差异之处。 【判决】人民法院经审理认为：经鉴定，个人授信协议上“杨某”的签名不是其本人所签，杨某亦否认签订协议的真实，故可以确定签订个人授信协议并非杨某的真实意思表示，该个人授信协议对杨某不发生法律效力。抵押合同中“杨某”的签名亦

10、不是其本人所签，涉案房屋系李某和杨某的共同财产，现在没有证据证明李某抵押房屋时经过了杨某同意，且银行不能证明办理抵押时其留存的杨某身份证及户口本的真实性，本案涉案房屋抵押权的设立不符合善意取得构成要件。杨某要求办理房屋抵押权的注销登记符合法律规定，应予支持。对于鉴定费应由银行支付。综上，依据中华人民共和国合同法第四十四条第一款、条五十一条、最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第八十九条之规定，判决：一、确认2009万循授字第189号的个人授信对杨某不具有法律效力;二、确认2009万循授字第189号个人授信最高额抵押合同无效;三、本判决生效之日起三十日内，银行协助杨某办理

11、房屋所有权证编号为X京房权证海字第102234号房屋抵押权注销登记。四、本判决生效之日起十日内，银行支付杨某司法鉴定费七千七百元。 【分析】一、“杨某”非本人所写，借款合同(主合同)对杨某不生效。 经两次司法鉴定本案中个人授信协议(主合同)和房管局材料中，“杨某”签订并非由其本人所签署，且杨某本人任何时间都没有授权他人签署该协议，事后也未追认该协议效力，依据合同法第四十八条第一款之规定，该协议对杨某本人不发生效力，即杨某未授权李某将争议房屋作抵押登记。 二、在杨某不知情的情况下，李某私自处分共有财产无效中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)第十七条第二项明确规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫

12、妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”;中国人民银行贷款通则第六章第二十五条第四款规定：“借款人贷款时应当填写以下资料：抵押物、质物清单和有处分权人的同意抵押，质押的证明及保证人拟同意保证的有关证明文件。”而银行明知争议房屋是属于夫妻共同财产，银行并不能证明杨某“明知”借款及抵押之事，银行工作存在重大疏漏。故，涉案房屋抵押权的设立是无效的。 另，最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法解释第五十四条第二款规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意抵押无效”。抵押有效的前提，必须是其他共同共有人的书面委托或亲笔签字。 中华人民共和国物权法第九十五条规定：

13、“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”。最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)第八十九条规定：“共同共有人对其共有财产享有共同权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产，一般认定无效”。共同共有人无法定的代表权，只有其他共同共有人的书面委托，才有代表权。否则，未经其他共有人的同意，而对外设定抵押行为无效。 三、本案不适用不动产抵押权的善意取得银行对于签订主合同及从合同的行为明显过错，理由如下：第一、中国人民银行贷款通则第六章第二十五条第四款规定：“借款人贷款时应当填写以下资料：抵押物、质物清单和有处分权人的同意抵押，质押的

14、证明及保证人拟同意保证的有关证明文件。”银行明知涉案房屋是夫妻共同财产，其一直未能提供杨某同意的证据。涉案合同均未有杨某“杨某”本人签字，杨某根本没有去银行签字，当时根本都不知道此事。银行在庭审时也称：没有证据能证明当时杨某知道此事。 第二、杨某手中的个人授信最高额抵押合同(从合同)：为何只有“李某”签字?而房管局存档的个人授信最高额抵押合同中为何又出现“杨某”名字?银行虽说这是符合操作流程的，也说出一些银行内部规定以做解释，但其未举证说明是何文件，源自何处，故按举证规则其说法不能成立。经司法笔迹鉴定，房管局存档材料中的“杨某”签字也并非其本人所签。 第三、银行未尽到合理审查义务，非善意所为。

15、银行所提供的“杨某”证件复印件明显是不真实的：1、身份证与目前杨某的不一致，杨某本人二代身份证签发时间为2009年7月，而银行提供“杨某”身份证复印件为“一代身份证”。“一代身份证”与二代身份证及杨某本人的真实照片均相差甚远，杨某一直在追问：银行当时是如何审查的? 银行对身份证的真伪有实质审查真伪的能力和责任。最高法院关于审查票据纠纷若干问题的规定第六十九条规定：“付款人或者代理付款人未能识别出伪造、变造的票据或者身份证件而错误付款，属于票据法规定的重大过失，给持票人造成损失的，应依法承担民事责任。”因此，银行应当对身份证件的审查进行实质审查，而不能以自己不能辨明身份证的真伪而将错误支付的后果

16、转嫁到客户身上。 2、银行提供的“户口本”复印件，是虚假伪造的，有当地公安机关证明为证：“杨某于2009年9月21日更换户口本户号由原来的26001004270变更为004270”，而银行提供的户号却为“26001009730”，明显与公安机关证明不符。 3、银行提供的户口本复印件的“迁来时间”(户主首页2002年4月3日)与“登记时间(户口本人页2000年3月4日)”与杨某的原件(均为2009年9月21日)均不一致。户口本的户主页和户主本人页的时间应该是一致的，这是一个基本的生活常识，连普通老百姓都知道，难道就是银行审查不出来! 第四、2009年8月31日涉案房屋就进行过第一次抵押登记，20

17、09年9月22日银行与李某签订的个人授信协议，而2099年9月25日第一次抵押才注销。银行在庭审中称：当时签订授信协议时知道有抵押，但对于抵押情况却不知情，这样的流程明显不符合实践的操作，对于银行来说存有很大的风险，其存在明显的过错。 第五、银行对于李某和所谓“杨某”的还款能力，没有尽到相应的审查义务。 杨某一直在提出疑问：银行是如何审查的?而庭审中，银行也未举证其审查过程，去银行签字的“杨某”是男是女都不知道!这样怎么能说银行是善意无过错的呢? 综上，银行不能证明杨某“当时知道”，且审查也存在明显疏漏，故本案不适用中华人民共和国物权法第一百零六条的规定，即银行不能善意取得涉案房屋的抵押权。附

18、：相关法条 一、中华人民共和国合同法 第四十八条第一款 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第五十二条第二款 有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; 二、中华人民共和国担保法 第五条 担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。 担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各

19、自承担相应的民事责任。 三、中华人民共和国物权法 第一百零二条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。 第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二)以合理的价

20、格转让; (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 第一百七十二条 设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。 四、中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一) 第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： (一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 (二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 五、中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行) 第八十九条 共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。