襄阳电厂项目融资计划书XX0922.docx

1、襄阳电厂项目融资计划书XX0922襄阳电厂项目融资计划书XX0922融资方案书湖北上达投资二0一二年九月第一章 公司引见一、公司简介(一)公司注册资本金湖北上达投资成立于2007年，注册资本金1000万元。(二)公司专业运营湖北上达投资经工商局核准注销注册成立，公司主营业务是房地产开发及商品房销售，兼营房屋租赁、物业管理、酒店投资等业务。湖北上达投资的足迹普及湖北、广州、衡阳、长沙、张家界等城市。(三)公司宗旨与战略企业历史的作用在于思想文明的明鉴，这种沉淀带给我们的不只是优秀传统，更是一种前行的动力和追求，也是一种洞悉理想的眼界和行为逻辑思索；在开展中，我们一直以为人是中心要素。我们注重员工

2、的发明力和团队凝聚力，我们专注客户生活价值和品味的完成。我们坚持协作多方的价值共赢，我们努力于企业公民对社会的贡献。(四)公司定位及优势湖北上达投资将以高端房地产开发为主导，统筹商业、酒店、物业管理及贸易多元化开展，成为品牌声誉卓著的综合型房地产运营商。公司是一家区域性房地产开发公司，拥有区域性优势，本地政策培植，融资渠道普遍，活动资金充足等优点。(五)公司运作才干以及效劳特点公司现拥有专业团队运作项目，关于各种项目有很强的操作阅历同时又累积了过往以来的房产阅历，构成系统化的效劳内容。二、项目前期阶段与湖北省襄阳市政府及华电襄阳电厂洽商，开发襄阳电厂房地产项目。该项目已取得襄阳市政府立项同意及

3、襄阳电厂委托开发协议。详细指示文件复印件详见附件三、董事会决议公司在董事长陈洪掌管下,召开襄阳电厂房地产开发项目需求融资的专题会，经过公司决策层调研的赞同本项目开发融资，思索股权协作与债务协作两种形式向社会地下筹资开发该房地产商住项目。第二章 项目剖析一、项目的基本状况 (一)开发范围1、区位本项目用位置于襄城庞公北片区滨江地段，南与华电小区一期用地相连，北临汉江，由城市路途将用地分为四个地块。2、用地范围用位置于华电住宅小区一期用地北侧，跨越建锦路，北至滨江路。用空中积为94.7亩。(二)规划要求及有关商定1、维护汉江堤防和水资源环境，合理应用周边环境，增强小区生态环境树立。2、结合滨水特征

4、，塑造良好的滨江景观。3、对土地停止开发强度控制，合理开发应用土地。4、相临地块一致规划，协调树立。本项目征用土地总面积为94.6亩，其中代征城市路途面积为2.60ha,代征公共绿地为0.59ha。依据襄樊市庞公北片区控制性详细规划，滨江地块属于滨江景观重点控制区，开发强度修建密度、修建高度、绿地率给予以一定的控制，规划应保证滨江绿化走廊树立和滨水视野通廊，坚持滨江开敞通透性。该项目经我公司与华电集团襄阳电厂协同与襄阳市政府洽谈，在合法、对等、互惠互利的基础上，市政府将会给与本项目相应的优惠政策。项目的土地证、用地规划容许证、项目规划容许证、开工证和销售容许证等五证在摘牌后操持。 二、主要规划

5、目的土空中积94.6亩,修建面积: 201,914.24平方米，用地性质为商住用地，容积率3.2。项目数额项目数额项目数额总用空中积 63,098.20 可规划用空中积 63,098.20 高层面积 148,914.24 容积率 3.20 修建总面积 201,914.24 商业配套 30,000.00 修建密度25%可销售面积 201,914.24 车库修建面积 20,000.00 绿地率35%路途广场系数会所 3,000.00 绿化面积 22,084.37 路途占空中积 26,071.00 总套数 1,489.14 三、地块周边规划用地现状为农田，在用地北部有大批村民住宅。现状有4米宽的村庄

6、路途，用地内无其它城市路途。用地南侧为华电小区一期用地的运动场和花卉园，西侧为隆中制药厂。四、周边配套设备层次与项目层次存在差异，有待提高(一)目前地块周边商业没有大型市场和超市和商业运营，无法满足项目住宅中高档层次的需求，需求片面提升；(二)项目距城市商业中心2.5公里，毗邻襄阳公园，项目的外部交通优势很清楚，将大大带动本项目周边的人气；(三)教育、医疗等社会配套有所缺乏。五、环境剖析1.区域环境：地块位于中央生活区，毗邻襄阳公园、汉江、襄阳古城，是规划确定的城市开展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域全体笼统看好。2.寓居环境：地块所处区域为中心城区与新区近接，交通条件十分便利通达，但生活

7、配套完善，临近汉江对寓居条件十分好。3.景观环境：项目毗邻襄阳公园和汉江，享有景观优势。4.商业环境：未来襄阳城市轨道交通的守旧将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。5.竞争环境：作为寓居初级区，规划建造一批品级高体量较大的住宅项目，前期市场较剧烈竞争中有优势。6.类比环境：目前区域市场新增楼盘定位均为中档住宅，有8个在建住宅区项目，约300万平方米。已建成的有5个小区，约100万平方米，销售价为2300-12000元/平方米不等。第三章 市场剖析一、襄阳微观经济剖析襄阳市地处湖北省北部，居长江最大主流汉江的中游，秦岭大巴山余脉，是国度级历史文名城，湖北省域副中心城市，全国重要

8、的铁路交通枢纽和汽车工业基地，鄂、豫、渝、陕毗邻地域的中心城市。2020年12月襄樊市更名为襄阳市后，行政区划不变。全市幅员面积1.97万平方公里，人口588万，城区面积100平方公里，人口120万，郊区经济稳居湖北省第二位，全地域经济位居湖北省第三。 全市上下以树立产业襄阳、都市襄阳、文明襄阳、绿色襄阳为重点，以招商引资和项目树立为抓手，着力提升省域副中心城市综合实力，全市经济坚持了颠簸较快开展态势。2020年襄阳市GDP达1538亿元，较上年增长16.2%；规模以上工业总产值2300亿元，较上年增长54%；中央财政总支出141亿元，较上年增长48.8%，其中中央普通预算支出51亿元，较上年

9、增长37.8%。在全国城市GDP排名中，襄阳市排第75位，较2020年上升3位；在省内GDP排第三位，仅落后宜昌市9亿元。襄阳市工业总产值、财政总支出、农业总产值、社会消费品批发总额等目的居湖北省第二位。11年上半年，全市工业经济坚持了高速增长的势头，出现出开展步伐加快、总量减速扩张、结构不时优化、潜力清楚增强的良好态势，工业增速高于全省6.9个百分点，延续6个月位居全省第一，工业经济对全市经济开展的支撑和拉举措用进一步增强。但随着微观调控政策效应释放和外部环境发作变化，工业经济开展中的制约要素添加，襄阳市坚持工业经济继续快速增长的压力加大。综合以后襄阳市工业经济面临的微观经济情势，有利条件和

10、不利要素，11年下半年襄阳市工业经济总体上仍坚持快速增长的态势。2020年前三季度，襄阳市完成GDP1422亿元，同比增长16.2%，高于去年同期0.6个百分点，增幅位居全省第一；工业完成添加值665亿元，同比增长27.8%，中央财政总支出到达139亿元，同比增长47.2%，中央普通预算支出66亿元，同比增长49.6%。 襄阳市方案到十二五末，地域消费总值到达5000亿元，工业总产值到达6500亿元，中央财政总支出到达350亿元，中央普通预算支出到达150亿元，经济总量占全省的比重力争到达15%以上，成为鄂豫陕渝毗邻地域中心城市。襄阳市十二五规划预测，到2021年，全市消费总值年均增长14%，

11、到达3500亿元；中央普通预算支出年均增长21%，到达132亿元；人均消费总值到达58万元；全社会固定资产投资到达2550亿元，年均增长25% ，5年 累 计 达 到8500亿元以上；城市居民人均可支配支出和农民人均纯支出区分到达24130元和11620元。襄阳市十五届人大四次会议审议的襄阳市国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要(草案)提出：未来5年，要努力建成全国重要的汽车及零部件消费基地、高新技术产业基地、新动力汽车产业基地、航空航天产业基地、现代农业基地、区域性综合交通枢纽和物流基地、区域性旅游目的地和鄂西生态文明旅游圈中心基地，进一步增强产业集聚力、科技创新力、环境承载力、文明软实力

12、，把襄阳树立成为综合实力强、辐射带动力大的省域副中心城市，全省重要的中心增长极，鄂豫陕渝毗邻地域的中心城市。中共襄阳市委、襄阳市人民政府关于加快树立四个襄阳推进省域副中心城市跨越式开展的意见：依照省委、省政府部署，锲而不舍推进产业襄阳、都市襄阳、文明襄阳、绿色襄阳树立，努力使襄阳成为全省开展的重要增长极和支撑点，走在全省迷信开展、跨越开展的前列。 二、襄阳地产市场现状总论目前房地产业已成为襄阳市重要的支柱产业，对襄阳市社会经济开展做出了积极贡献。襄阳房地产开发投资继续增长，增速与市场需求的增长呈良性开展关系。增量地供应大幅度添加，存量地增加，住宅用地供应总量添加。商品房供应快速增长，市场需求较

13、为颠簸。产品修树立计水平的提高，不论是立面设计、外部结构、适用率、园林等等方面。(一)襄阳房地产市场特点前十年的房地产开展主要集中在长虹路两侧：2004年，枕临汉江的闽发汉江国际建成，9万平方米的体量，15层至23层地标风范与奔涌的汉江谐和辉映，是事先的高档滨水楼盘。2005年，闽发世纪新城奠基，总修建面积18万平方米，绿化率高达50%，由10栋高层围合而成，打造为拥有高档寓居环境的楼盘。2006年，现代城凯旋国际奠基，定位为长虹路段的又一高档、低碳楼盘。2007年3月，民发商业广场正式停业后，引来世界批发业巨头沃尔玛，长虹路商圈渐有崛起、逾越人民广场商圈之势。2020年6月，17万平方米大型

14、复合社区民发城市印象建成，为长虹路又添一道亮丽的景色。2020年8月，享有中国商业地产航母之称的万达集团，总投资40亿元的万达广场开工。项目建成后，成为郊区规模最大、投资最多、层次最高、环境最优的现代化修建群，成为郊区新标志。同年，总修建面积36万平方米，17栋现代繁复作风的高层楼盘民发天地在长虹北路与邓城小道交会处悄然绽放。2020年，民发集团于诸葛亮广场南侧，倾力打造民发盛特区 55万平方米商务综合体，填补了襄阳市高端商务楼盘的空白，并荣获2020年房地产奥斯卡最具投资价值楼盘奖。纵观21世纪第一个十年的襄阳楼市，樊城区是住宅开发最集中的区域，而长虹路沿线开发的项目简直占到了樊城区住宅项目

15、总数的一半，其住宅价钱也由于被人们一路看好，临时领涨襄阳楼市往年的襄阳楼市将出现六大走向：一是三高楼盘将出现。往年，高品牌、高质量、低价钱的三高楼盘将现襄阳楼市，全平装房会在一定范围内末尾推行，楼盘质量及产品创新将大大晋级。二是老城区房源将进一步稀缺。往年，市中心尤其是人民广场商圈楼盘上市量将有所增加，成房源稀缺区域；与之相对应，二手房售价和租金能够有10%-20%幅度的下跌。三是连锁性大型二手房中介公司将出现。去年，郊区(不含襄州区)共成交二手房5490套，二手房买卖数量初次超越商品房。在新房价钱普遍大幅攀升的背景下，价钱相对昂贵的二手房将更受市场欢迎，于是催生出连锁性大型二手房中介公司。四

16、是一线房地产企业能够高调进入襄阳。如保利、金地等企业均有能够到襄阳市跑马圈地。五是郊县区域楼市大开展。估量枣阳、谷城、老河口等县市，地价及房价均有所上扬，房屋开发量将有30%-50%的增幅，竞争进入白热化，但成交量上升的幅度不会太大。六是工业地产将成开发热点。(二)房地产开发投资状况房地产投资可以说是一个城市开展投资的风向标，代表着城市开展的能动性和庞大潜力，更有效的反映了城市全体规划的开展。不时以来，襄阳市的房地产的投资在固定资产的投资居高不下，成为城市全体基础设备建没的重要一环。一座城市就像一个大住宅。而逐一所住宅也像一座城市，二者都像生物，其机体的每一局部都是相互关联、协调分歧。近几年来

17、，随着我国住房福利制度的革新，解困房参与历史舞台，货币分房政策的推出，使人们对住房的需求变成理想的需求，大大抚慰了人们的购房愿望，推进了房地产市场的开展，使房地产业逐渐成为我国国民经济架构中的重要组成局部和经济开展的重要推进力气。往年襄阳市正对棚户区和城中村停止片面改造，两改任务关于房产开发企业来说，是一个严重的开展机遇。目前襄阳有很多片区需求改造。数据显示，樊城区要拆迁的面积是611.8万平方米、要改造的面积是11746平方米；襄城区是2.1万户、要拆迁的面积是560万平方米，改造的面积是8000平方米，襄州区是1.8万户，要拆迁的面积是580万平方米，要改造的面积是627亩；高新区是1.5

18、6万户，要拆迁的面积是802万平方米，改造的面积是18813平方米。 樊城区主要是汉江、小清河沿片、人民广场片区、火车站片区、诸葛亮广场片区、长虹路片区、清河口片区及乔营、施营等城中村集中区、内环线西段区，触及到489户6118万平方米；襄城片区有城西片区、南护城河南岸、城中片区、襄州区是云湾、西湾、张湾、魏庄等；高新区有米庄镇、团山镇。 估量20212021年五年内基本完成两改任务，并且要求前三年每年改造棚户区不低于100万平方米、1万户，改造城中村10个、1.2万户、150万平方米，任务量比拟大。关于两改任务襄阳市出台了扶持优惠政策及保证措施，实行沿江、沿山、滨水、沿护城河、周边、沿城市主

19、干道先行推进的总原那么，沿江、沿河主要景观要改造到位。未来五年，襄阳城建将日均投资一个亿，将冲刺现代化区域中心城市，拉开城市框架、塑造城市景观、城市新区及两改、民生保证工程成为四大投资重点。襄阳城市面积也将到达200平方公里，人口将到达200万，加快树立现代化区域中心城市。往年是十二五残局之年，也是襄阳市委市政府树立四个襄阳真正起步之年，政府有何方案和措施，襄阳市民充溢等候。2020年，全市房地产开发投资完成145.3亿元，同比增长36.4%，全年新开工房屋面积1193.5万平方米，同比增长40.9%，商品房新开工规模增速放缓。1.未来五年投资1779亿 布置项目948个 2021年3月17日

20、召开的都市襄阳树立发动大会发布了2021年2021年推进中心城区城市树立项目任务路途图。依照新城东进、旧城更新、一心四城、组群开展战略，市委、市政府把片面提升城市综合竞争力、强化城市能级的各类项目的组织实施、资源配置、责任分工、完成途径全部详细化，将都市襄阳树立规划化、项目化、工程化、途径化，制定了2021-2021年推进中心城区城市树立项目任务路途图。依照路途图的要求，未来五年，中心城区围绕拉开城市框架、打造城市景观、城市两改及新区树立、打造民生工程四个重点，共布置城建项目 948个，总投资1779.19亿元。依照年度划分，往年布置314项，总投资382.9亿元，2021年布置312项，总投

21、资574.2亿元； 2021年布置 196项，总投资491.01亿元；2021年布置78项，总投资232.09亿元；2021年布置48项，总投资98.97亿元。据了解，往年襄阳市布置实施的314个项目中，触及拉开城市框架的项目有13项，总投资30.17亿元；触及打造城市景观带项目72项，总投资46.79亿元；触及城市两改及新区树立项目85项，总投资266.33亿元；触及民生工程的项目144项，总投资39.61亿元。市委、市政府要求，各城区、开发区和市直有关部门要依据路途图方案布置，进一步明白细化任务职责，倒排时间工期，集中精神、集中财力，加快推进重点项目树立步伐，迅速掀起都市襄阳树立的高潮。2

22、.襄阳投266.33亿推进两城四区全体开展规划产业襄阳，都市襄阳，文明襄阳，绿色襄阳，四个襄阳应该说是襄阳市中临时开展的总体规划，也可以说是襄阳的四个现代化。完成200平方公里、200万人口规模的开展目的，使城市洗心革面、提升能级，必需鼎力树立新区、改造旧城。因此未来五年襄阳将片面推进两城四区树立，同时鼎力推进城中村和棚户区改造，迅速完成城市的提质晋级。五年共实施285个项目，总投资1299亿元。其中，2021年布置85个项目，总投资266.33亿元。(三)政策优惠推进地产业安康开展二季度襄阳楼市并未出台大的政策，不过对局部规则停止微调，对购房者来说，预告注销的房屋不再认定为二套房，旧房出售可

23、享用更多优惠。对开发商来说，以后襄阳30层以下的住宅施工图可以直接在襄阳市护航树立工程咨询中心操持审核，也就说大局部修建图不需求往复于襄阳和武汉之间了。1.襄阳30层以下的住宅施工图可直接在襄审核 2020年起，襄阳市城建委末尾创立一类图审机构。省住建厅日前正式下文，将襄阳市唯逐一家图审机构市护航树立工程咨询中心正式同意为国度一类施工图审查机构。今后，施工图不需再送往武汉审核了，可直接到市护航树立工程咨询中心操持，这意味着九成修建图可在襄阳审核。2.襄阳中心城区将取消一户一宅的审批 一级控制区村(居)民建房，按城市规划和城市化开展的要求，实行村(居)民公寓树立形式，不再停止一户一宅的审批；二级

24、控制区村(居)民建房，应实行村(居)民公寓树立与连排连片树立相结合的形式；三级控制区村庄树立，要依照新乡村树立的要求，坚持一致规划、一致设计、一致配套、一致管理。3.襄阳企业占地不开工 土地将会被强迫收回高新区对现有项目用地停止分类清算，除收回局部未开工项目的土地外，关于一些投资规模小、产业层次低、税收贡献小，又规划在主干道的项目，要调整用地。去年已处置用地目的，往年4月底前因企业自身效果而未开工的，坚决要将土地收回。4.襄阳新规：预告注销的房屋不再认定为二套房 从2021年4月1日起，襄阳市将有更多家庭契合独一住房规范，旧房出售时可享用税费优惠。日前，市房管局和市地税局结合下文，对家庭独一住

25、房认定规范停止了明白界定，预告注销的房屋不再认定为二套房。5.襄阳出台房地产注销技术规程，取消开婚育证明的环节购房者操持房产证时只需填一张央求表及房产有无共有人的笔录即可，大小节省了操持证件的时间。6.襄阳土地供应新政策出台力图浪费集约用地，襄阳市土地供应政策又有新变化。2020年度土地卫片执法反省暨深圳工业园违法用地查处整改状况汇报会上得知，今后，老城区15亩以下的房地产开发项目，不予同意立项；投资3000万元人民币以下的工业项目，不再独自提供土地。 目前，襄阳市土地供应零散化较为严重，一般房产开发公司拿一两亩地，便从事房产开发，郊区微型住宅小区众多，城市修建景观较差。局部工业项目存在出资少

26、，圈地多的现象，形成产能集聚弱，单位土地的产出率低。 今后，新城区开发面积在30亩以下，老城区在15亩以下的项目，不予同意立项，不予供应土地；对投资在3000万元以下的工业项目，一概不再独自提供土地；鼓舞和支持企业兴修多层规范厂房，鼓舞引导中小企业经过租用厂房处置消费场地效果；除消费平安和工艺流程上有特殊要求的项目，普通不准建造单层厂房。(四)襄阳住宅市场现状由于地域的特性，作为三四线城市的襄阳，房地产市场不时随着全国的房地产大势坎坷有序，并没有构成多少自己独有的特点，也就是说，襄阳的房地产市场远远没有一线城市的热度，在市场只是个跟随者，没有构成引领行业开展潮流的主流冲击力。襄阳的房地产市场作

27、为一个内陆型市场，其自身张力和扩张性有限，只能在既定的市场中辗转腾挪，无法到达片面贯串的市场作用。在襄阳房地产市场中，樊城无疑是风向标，作为襄阳房地产市场化水平最高、行业最前沿，也是房地产项目最多的樊城，其多年的开展历程也可为一波三折，进程复杂。这些年无论在与兴旺地域接轨的层面，还是在同区域展开竞争，都是亦步亦趋，因循模拟引进，自主创新才干缺乏。往年多个大型房地产企业、房地产上市企业都在紧锣密鼓地进驻襄阳市场，无疑给这一市场注入了些许压力与动力。结合襄阳近几年的房价，犹如乘坐了直升飞机，从最后的3000多元，飙升到如今的6000元以上，确实令人惊心动魄。由于樊城区地块有限，土地供应量增加，房价

28、也偏高，高新区、襄州区等新兴的房地产市场开展末尾迅猛开展。高新区的多个新项目开工、红星美凯龙商业广场项目紧张施工；肖湾火车站大盘温哥华1792近日也将认筹；东港绿洲、清水茗居等楼盘纷繁把收盘日期瞄准了红五月，决计满满；作为开展新区的二汽周边的楼盘亦是风生水起，新作不时；一桥通南北，通途变通途，交通的影响力对楼盘的规划也有着较大的影响力，恒大、金环等地产项目雄踞三桥头，握住城市速度脉搏。而作为当下的政治文明中心襄城，有着与生俱来的山水人文气息，吸引了不少嗅觉敏锐的地产大鳄的目光，襄城是个宝地，如假定是地产项目结合到襄阳近3000年的历史文明，做出具有襄阳特征的楼盘。灵静的襄城，那么会带来更多的吸

29、引。在国度对房地产行业大的调控背景下，襄阳房地产虽未为此出新政，但政府部门也不时坚持对房地产行业的一种积极的监控态度。房地产调控，这是一个临时的博弈，谁能在这场角逐中取得成功，结果还是个未知数。倘假定在今后，襄阳能向百姓说明政府调控的决计，襄阳房地产也能出台一些相似调控的新政，对普通购房者来说，算是一个利好吧。(五)襄阳房地产开展具有三大优势近年来，国度陆续出台了一系列防止楼市过热的政策，如国八条国六条限购限贷以及税收调整等，这些政策的出台，有力打击了房地产投机性炒作行为，使房地产价钱过快下跌的势头失掉遏制。去年入冬以来，各大一线城市房地产市场决计遭到一定影响，成交出现萎缩，房价出现下跌。赵新

30、建剖析以为，作为三线城市的襄阳，与一线城市差异很大，未来房地产行业开展仍有三大优势：第一，市场在变，但房地产市场的刚性需求没有变。据国度统计局及世界威望统计机构发布的最新数据显示，我国经济总体向好的趋向没变，城市化进程加快的势头没变，人们支出提高、生活条件改善的愿望也没有改动。作为三线城市的襄阳，刚性需求依然旺盛。第二，调控政策虽然层出不穷，但国度支持居民正常住房消费的政策从未改动。调控政策一直打击的对象是投机、炒房行为，及开发企业随意定价、随意涨价的暴利行为。关于满足寓居需求的首套房、满5年的改善性住房，以及140平米以下的普通住房，国度的税收信贷等各项政策基本未发作变化。第三，新一届市委、

31、市政府关于襄阳开展的战略部署，必将带动襄阳市房地产行业继续兴盛。市委、市政府对树立四个襄阳和现代化区域中心城市之宏伟蓝图的描画为：主城区要依照300500平方公里的面积和300万500万人口的规模停止规划控制。十二五起步，依照5年内树立200平方公里城市基础设备掩盖区、未来承载200万人口的阶段性目的，以环线为基础，构成城市综合交通骨架体系，构成以鱼梁洲为中心，襄城、樊城、襄州、东津新城四城盘绕的一心四城空间规划结构。深化实施旧城改造、城中村改造、工矿区改造，拆围透绿，美化庭院，树立景观小道，整治背街小巷，树立保证性住房、主题社区和社区公共效劳平台，鼎力提升城市人居环境和寓居质量。这些美妙的愿景，行将在新一届市委、市政府的指导下，经过各行各业共同努力，在十二五时期得以逐渐完成。这无疑将为襄阳市房地产业开展带来新的契机。三、襄阳市住宅运转状况(一)住宅市场全体特点1.土地市场生动郊区2020年1-12月经过挂牌方式共成交158宗地块，土地成交面积622.42万平方米。其中房地产开发用地共成交50宗，土地总成交面积约为151.79万平方米，可建住宅修建面积约为358