营销推广方案.docx

1、营销推广方案 *营销推广方案新余市房地产市场分析 从整个走势图中我们不难看出，第一个季度的销售量远远高于其他三个季度，其次是第二个季度，由此我们可以得出新余房地产市场的商品房销售高峰位于第一个季度，特别是春节前后的房源销售最快，受到第一个季度的波及，仅次于第二季度的销售情况略低于第一个季度。总的来说，整体的销售量还是比较好，最高峰体现在上半年。新余市商品房与非商品房价格走势一览表市场综述从整体市场分析，新余楼市还是处于缓慢的增长中，市场比较平稳。区域市场分析渝水区位于江西省中部偏西，新余市东部，袁河中下游，新余城区所在地。东界樟树、新干，南连峡江、吉安，西接分宜，北邻上高、高安，距省会南昌16

2、0公里。城南居住区包括浙赣铁路以南、袁河以北所有城区范围，有居住用地449.43公顷，居民约13.6万人，人口密度303人/公顷。抱石公园以西，袁河以北部分规划为商贸居住区。总用地面积5.1平方公里。城南以商业、贸易、餐饮、娱乐业为主，商业气氛较浓厚，居住密度较高。新余市钢铁等重工业主要分布在此，环境质量较差，生活空间自然环境污染严重，不适合现代人居要求，开发力度较小，主要以商业地产为主，多是大型超市，酒店，商业街等商业开发；例如洪客隆商业街 概况：位于新余市商业价值最高的商业区，处于新余市传统的两大商业街胜利北路和劳动南路之间区域，是新余市的核心商圈的中心，享有市区的便利地理位置，区位优势无

3、可比拟。集购物、美食、休闲、娱乐、观光、文化多功能于一体，是目前新余市业态最丰富、经营内容最全面的大型商业项目。 物业地址：东湖区新余市胜利北路火车站前进100米 规模：商业规模超六万平方米，是目前胜利商圈沿街一带最大的一幅商业开发地，其“商业旗舰”的规模效应，将给项目带来巨大的品牌、经济效益。 开发商：洪客隆集团 楼盘销售动态：住宅销售完毕，商铺一层基本入驻，二层基本空置，项目正在招商中。 项目分析1、项目所在地：2、项目的地理位置渝州大桥，位于袁河景观桥旁，仙来新城的龙头区域，通往城市的主干道，连接着城市与农村，地理位置非常优越，而且周边的道路交通十分发达，周边的配套十分完善，而且周边银行

4、、餐饮、教育、休闲、医疗等基本配套非常完善，让你很方便的就可以享受到如此完善的生活设施。周边配套：仙来小学，渝水一中毗邻而居，新余二中，城关幼儿园 三叠园隔岸相望，龙池墅公园紧邻项目，金太阳游乐城，茉莉花电影城，步步高经典影城，横店电影城，抱石公园(东门)，经典影城，步步高超市，袁河超市紧靠项目，新余市渝水医院，新余市渝水医院红十字会救护站，新余第三人民医院，新钢医院。项目优势分析：1、地理位置十分优越，交通便捷，公交线路紧依项目：2、左与龙池墅生态公园相邻，右连袁河滨水休闲公园，营照出良好的居住环境。3、生活设施便捷，新钢菜市场，老东街菜市场过桥即到：4、项目紧邻袁河，视野非常开阔：5、超大

5、地下停车场设计，方便行人同时也方便了业主;项目劣势分析：1、和新余钢铁厂相隔不远，空气污染严重，由于没有顺应城市规划，未来升值空间较小；2、周边居民素质不高，由于周边原先都是农村的拆迁房，居民大多是农民；3、低楼层的采光没有高楼层的采光好；项目威胁分析1、周边楼盘大多是以多层为主，房价也低于项目的价格；2、周边返迁房较多，从而会影响项目的销售情况。项目机会分析：1、周边稀缺高层江景房；2、项目的配套设施远远优于周边楼盘；3、视野开阔，左右两边都是公园，有着良好的环境。项目策划思路：在整个项目中，优势远远高于劣势，我们应该采用扬长避短的策略来进行推广，尽量忽略劣势，展现出我们的优势。针对我们的机

6、会和威胁，把握机会，躲避威胁，我们与周边楼盘存在着竞争，同时又拥有机会。项目定位：开发商： 江西国盛置业有限公司市场定位：宜居、生态、景观社区产品定位：两室两厅、三室两厅、四室两厅房屋面积配比：78-111m2的两室两厅 97-120m2的三室两厅 143m2的四室两厅价格定位：首先根据项目附近楼盘进行价格分析：*所处位置的附近在售楼盘较多，如：格林公馆、喜盛威尼斯、水榭丽都、春江明月等中大型楼盘。通过市场调查与网络调查得出附近在售楼盘近期更新的价格为：格林公馆：3827元、喜盛威尼斯：3584元、水榭丽都：3771元、春江明月：3543元、而*是新一个建好的楼盘，我们销售的是现房，要想在众多

7、有竞争力的对手中脱颖而出，就必须以本身最大的优势来进行销售，所以在分析了附近楼盘价格后先将价格范围考虑在3700-4000元/m2之间。项目名称建筑面积占地面积容积率绿化率建筑类别均价格林公馆118000平方米 43355平方米 2.7842%多层 高层3827 喜盛威尼斯470000平方米 253334平方米 1.745%多层3584 水榭丽都38885平方米 9998平方米 3.235% 高层3771 春江明月101300平方米45669平方米1.9638% 多层3543 如上表所示，我们从定价目标上来分析项目产品该以何种目的进入当前区域严峻的房地产市场：在考虑到第一条分析是要打一场价格战

8、后，我们就不应该以获取最高利润和较高的投资收益率为定价目标；考虑到项目的开发商在城南板块的市场占有率并不高，我们应当首先以提高市场占有率及维持企业生存为目标来进行定价，在这基础上，需要先应付和避免竞争对手，以保持市场价格稳定来进行定价，所以定价范围需低于周边楼盘的售价，在37004000元/m2。之后，我们还需要考虑楼盘定价的影响因素进行分析：楼盘的生产和销售成本是靠容积率、结构和式样、材料的选用、施工质量等不同程度决定的，成本是楼盘定价的下限，是影响是制约楼盘定价的重要因素，本项目定价不能超出此下限。产品的差异性体现在房地产市场的差异竞争，楼盘本身素质及卖点的不同会拉大产品的差异化程度和唯一

9、性，会使其所面临的市场竞争减小，价格也就不再是销售中的最大难点，可因特殊利益而相对提高定价；产品差异主要表现在建筑风格、景观环境、户型设计等方面。 还有就是环境因素：如噪声、空气和环境污染等，由于定价参考对象也位于周边或较近的楼盘，所以这方面的影响因素较小。 总体看来，经过三项有力的价格分析后，我们对香悦四季项目最终的价格确定在37004000元/m2。整体销售的定价策略 新开楼盘的定价不能马虎，这关系到楼盘在中期和后期的整体销售过程是否顺利，能否取得良好的经济效果。通过对项目的一些了解，决定采用低开高走的策略。 采用这种策略有何优势：1、出于宣传目的，想让更多的人知道这个项目，让市场传播速度

10、加快。2、在尚未开工时购房的客户，比工程进度已到后期的客户承担的风险更大，因此，先购者理应享受更多的优惠。3、调价幅度不大，致使均价也不高，符合楼盘本身的质量和所圈定的消费群的整体购买力，销售全程均能起到积聚人气、树立形象的目的。其缺点是开发商的利润空间相对有限。时点价格调整策略 根据不同的销售状况，适当在不同的销售时点上采用不同的销售技巧，以促成价格策略的顺利推行和价格的最终实现。 开盘期以各种折扣和折让来刺激中间商或客户，以促进销售。分发抵金券或者采用VIP卡的形式来提高客户的购房心理，给予购房者数量折扣，根据购买数量不同而给予不同价格优惠的策略，目的是刺激客户大量购买，购买量越大，给予的

11、折扣率越高。 销售期两个月左右有调价的必要，这个时期，如果楼盘销售率很高的话，就需要将价格随之调高；如果经过了很长时间仍然销售缓慢，其原因在于价格，此时调价危险性较高，维持价格是较优选择。同时，推出的房源供不应求，应及时调价，以此保证后期销售量。 旺销时期客户踊跃购买，市场反映很好，短时间内就售出大部分，且潜在购买的客户很多时，价格调整可以适当提高，但幅度不宜太高，一般为5%左右，太高则会减少客户群。 滞销时期市场反映一般，客户购买不积极，没有达到预期销售目标，此时并不能够简单地降低售价，需要严谨地分析滞销的原因，保持售价不变或价格略微上调；但同时采取一些促销手段，适当给予客户一些折扣或其他方

12、式；总之，要给予客户其他方面的补偿，增加“人气”已扩大自己的客户群或者开发新的客户群来达到销售目标。 尾盘发售时期楼盘的大部分优势、卖点大多都能充分展示，好坏优劣一览无遗，适当调高价格，购房者也能理解；生活配套、居家配套设施的日益完善，将价格调高也是常见策略，或者我们还可以通过一些活动使实际的成交价格降低，以此达到成交量提高的最终目标。项目的整体营销推广1、项目公开提前公开信息,让客户了解我们在什么时候开盘，并在此期间做出一系列的宣传活动，提高本项目的知名度，同时公布户型及位置等一系列的信息。二、开盘期时间：2013年8月12日-2013年10月31日推出房源：花园洋房1#、2#、3#(一期）

13、湖景高层10#、11#、13#（二期）推出户型：80-120的两房两厅、三房两厅，复式楼三、强销期时间：2013年11月1日-2014年9月30日推出房源：花园洋房4#、5#、6#湖景高层14#、15#、16#推出户型：80-120的两房两厅、三房两厅，143的四房两厅四、持销期时间：2014年10月1日-2015年4月30日推出房源：花园洋房7#、8#、9#湖景高层17#、18#、19#、20#。推出户型：80-120的两房两厅、三房两厅，143的四房两厅五、尾盘期时间：2015年5月1日-2015年9月30日推出房源:21#、22#以及剩余未销售的房源 楼盘形象包装策划包装是对楼盘形象的总

14、体设计，包装的直接目的不是自我表现，而是目标顾客群体为满足自己的需要进行的文化和观念消费。形象只有指向目标顾客群体的情感和潜意识，才能够被目标顾客群体认可和消费。 楼盘形象包装的作用主要有以下几点：1、促进销售，有利于提升楼盘档次品味，表现楼盘内涵，传播楼盘品牌。2、有利于项目的品牌化和树立企业的品牌，可以为项目的品牌形象打下良好的基础。3、强化及深化广告宣传效果，可以使项目形象在市场竞争中脱颖而出。4、提升楼盘品味，增加楼盘附加价值。5、增加楼盘的市场竞争力，同时增强顾客的信任和认可度。 内部形象包装策划 楼盘的内在形象，是实实在在，摸得着、看得见的，必须进行系统的功能开发与定位。 楼盘自身

15、环境与楼盘周围的社区环境理应相符。 无论楼盘所占面积是大是小、位置如何，建筑物、公共设施、绿化等都应有一个科学合理的布局，都需要一个整体科学的布局。 楼盘的色彩、绿化、造型等显示了开发商的品味和责任感。 充分利用公共空间，在不影响交通下，尽可能增加一些供人们使用的设施，以增加人们的购房兴趣。 房型结构设计好，符合当地居民的文化习俗及心理风格要求，不要让面积浪费，从而使每平方米都能发挥应有的价值，肯定会受客户的欢迎。下面通过几张图片来了解下项目： 外部形象包装策划楼盘外在形象包装主要包括以下内容：1、体现楼盘的文化品位：就楼盘本身而言，属于硬邦邦、冷冰冰的建筑物，没有生命活力，没有生机。一旦注入

16、文化内涵，注入楼盘的主题概念，就拥有的生命活力，拥有了生机，就具有较高的文化品位。2、使楼盘品牌化：品牌是一种身份和地位的象征，楼盘也是这样。其具体表达形式既是有形的，又是无形的。不同层次和种类的品牌会吸引不同群体的人。下面通过一些形象包装策划图片来了解一下：销售推广策略目标客户群：1、城南区、周边农村、市中心的客户群；2、市中心、城南的投资客户群体；3、市中心以及城南板块附近的白领精英；4、周边私营老板教职工等高收入人群。推广形式：1、本期推广主诉求点：把生态景观社区放在首位2、针对目标客户进行针对性的宣传推广 1、针对第一类客户，我们可以采用优惠的方式对他们形成影响； 2、针对第二类客户，

17、我们我们采用聚集人气，促使他们形成购买欲望，认为这里的投资环境优于其他地方。 3、对于第三类客户，他们最大的不足就是资金量不足，我们可以采用低价促销或者降价销售的策略来吸引他们，从而达成成交目的。 4、第四类客户，他们资金量充足，但是很注重生活品质和条件，我们可以以自身左右双公园的优势来吸引他们，促进成交。 项目推广渠道1、通过楼盘的全新形像推出，引发消费者一窥究竟的欲望。2、前期海报派单，在整个城南板块进行统一宣传。3、户外广告、高炮广告悬挂、增加刀旗、路牌指示 。4、报纸广告定案刊出、并出去展开行销活动，到周边返迁房区域派单。5、售楼部户型模型、展板进场。6、一系列宣传推广活动，主要集中在

18、销售楼部及城北板块中心区。7、相关的外展对本项目进行宣传.广告推广方案的确定广告目标的确定 植物，是一个城市组成的部分，也是不可或缺的一部分，人生活在地球村中，我们离不开植物这个物种，同时，我们还要帮助他的成长，从而改变我们的生存条件，我们和他们共存，而不是我们独自存在。*这个项目就是一个充满植物的一个楼盘，它的设计者通过人与大自然和谐共处的理念设计出这么一个充满花草树木的一个楼盘，随着现在城市化进程日益渐重，许多我们本以和谐相处的物种逐渐消灭，成为历史的见证。我们要做的就是珍惜眼前这来之不易的和谐环境，而我们*就做到了。广告的目标确定如下造市。制造销售热点，引起大家的购买欲望造势。多种媒体一

19、起上，掀起立体广告攻势。大范围、全方位、高密度传播售楼信息，激发购买欲望。扩大*的知名度、识别度和美誉度。广告语的设计人类与大自然的和谐共存，生态宜居的生活，我们也要利用美好的广告语言衬托点缀，必定会引起一番购房热潮。 所以广告语言的设计在策划里肯定是至关重要的，下面这条广告语就比较不错！主推广语：湖景住宅 享受高层住宅是居住的标签 生活不是用来炫耀-这条广告充分表明*的生活品质 次推广语：静享一城都市繁华 品鉴城市生活中心-通过这条广告可以激起客户心中在工作一天之余想安安静静的休息下的生活愿景。产品的卖点 区域卖点：区位价值：1、自然环境优美，空气清新，恬静舒适。2、区域本土文化较强，有感染

20、力。3、交通较便捷，乘车方便。4、水岸生活，滨江生活楼盘硬件：户型与面积配比符合大部分客户需求，小区内配套设施完善，景观独特有内涵。人群细分：适合工薪阶层、白领精英、三代同堂之家。原创概念：人与大自然的和谐，生活的便利，让我们尽情的享受大自然赋予我们的权利吧。广告媒体的选择随着经济的发展和科技的进步，广告媒体日趋复杂。其中主要广告媒体有：报纸、杂志、电视、互联网和车身LED车身广告等。 我们在给*项目做宣传推广时，会选择以下几种广告媒体。1、线上推广我们会采用：报纸、杂志宣传单页和互联网，增加版面的视觉冲击力，是客户认知第一时间能够被项目呈现震撼，及时没有买房也会对项目的广告所津津乐道2、同时

21、配合电视广告季度性更换新的主题，持续发布新的信息。3、线下推广我们会采用：定期的举办一些暖场活动回馈业主，让他们觉得购买我们这里的房子很自豪，同时形成良好的口碑，以客户本身带动周边的销售。广告媒体的发布频率以及预算时间段媒体渠道推广执行执行内容广告版次及频率预计效果预算 前期铺垫期 电视媒体在黄金时段播出一个月增加影响力10%报纸媒体新余晚报一个月增加影响力户外广告高炮2个一个月增加影响力SP活动其它渠道公交车身一个月增强知名度逐步导入期电视媒体在黄金时段播出一个月增加影响力10%报纸媒体新余晚报一个月增加影响力户外广告高炮2个一个月增加影响力SP活动其它渠道公交车身一个月增强知名度；项目公开

22、期电视媒体在黄金时段播出2个月促进成交15%报纸媒体新余晚报2个月促进成交户外广告高炮2个2个月促进成交SP活动促销活动开盘活动2个月促进成交其它渠道公交车身、出租车LED显示频2个月促进成交持续强销期电视媒体在白天时间段播出半年促进成交25%报纸媒体新余晚报半年促进成交户外广告高炮2个半年促进成交SP活动促销活动暖场活动半年促进成交其它渠道公交车身、出租车LED显示频半年促进成交逐步降低销售期电视媒体在白天时间段播出半年促进成交25%报纸媒体新余晚报半年促进成交户外广告高炮2个半年促进成交SP活动促销活动暖场活动半年促进成交其它渠道公交车身、出租车LED显示频半年促进成交项目清盘期电视媒体在白天时间段播出三个月尾盘去化15%报纸媒体新余晚报三个月尾盘去化户外广告高炮2个三个月尾盘去化SP活动促销活动打折，优惠活动三个月尾盘去化其它渠道公交车身、出租车LED显示频三个月尾盘去化广告文案的写作湖景住宅 享受高层住宅是居住的标签 生活不是用来炫耀人之所以购买住宅，一是为了居住，二是为了投资，在现在的中国的房地产市场中，许多的中国人购买住宅都是为了居住，我们推出这个方案很符合我们现在这个项目的主题。通过以上广告、策划操作，在现场销售的良好配合下，相信会在预期内达到一定的品牌提升和促销效果。内容均在网上查找，如有雷同，纯属巧合，版权独有。