万科工程管理策划指导书30P.docx

1、万科工程管理策划指导书30P工程管理策划指导书北京万科企业有限公司XX项目经理部附图： 万科XX项目总平面图附件： 一、XX项目发展计划 二、XX项目一期工程总控制计划1、项目概况1.1 序言投资方：北京万科企业有限公司发展商：北京海开万科房地产开发有限责任公司规划设计和总图设计：北京市建筑设计研究院单体设计：华特建筑设计顾问公司 美国GBBN设计公司总承包商：监理公司：1.2 项目概况万科XX项目位于北京市海淀区，小区用地面积98814m2，总建筑面积146561m2。住宅部分由1#至26#住宅楼组成，建筑面积为138759m2，地上4至5层为住宅，建筑面积为106898m2；地下一层为车库

2、（1#、2#楼地下一层为人防兼地下车库），建筑面积为31861m2。配套公建部分包括商业街、会所、幼儿园、住宅底商及配套设备用房等，建筑面积7802m2，商业街、幼儿园地上2、3层，无地下室；会所地上2层，地下1层。住宅楼结构形式为钢筋混凝土框支抗震墙，基础为墙下或柱下筏板基础。商业街、会所、幼儿园结构形式为钢筋混凝土框架结构，商业街、幼儿园基础为钢筋混凝土扩展基础；会所为墙下或柱下筏板基础。1.3 项目规划万科XX项目分两期开发，一期工程包括1#18#住宅楼，商业街、会所等；二期工程包括19#26#住宅楼及幼儿园等。一期工程开工时间为 年3月15日，竣工备案时间为 年12月30日，入住时间为

3、 年6月30日。二期工程开工时间暂定为 年8月份， 年年底0.000以下结构完工。一期销售卖场和样板间，于 年3月15日开工， 年8月31日竣工， 年9月1日开盘销售。1.4 工程及工程管理重点和难点根据万科XX项目设计要点、项目发展计划和施工实践经验，列出以下工程及工程管理的重点和难点：商业街、幼儿园基础垫层换填施工；住宅楼钢筋混凝土框支抗震墙转换层结构施工；销售卖场工程工期紧，施工技术及项目管理保障措施；一期工程市政工程与主体工程交叉作业，施工技术及施工管理保障措施。2、项目部管理架构及主要岗位描述2.1 部门主要工作内容负责从可行性研究开始，直到工程竣工的全过程管理。主要是项目实施过程中

4、的进度控制、质量控制、成本控制及相关的合同管理、信息管理，并协调公司内各相关部门和政府各职能部门。(1)项目立项阶段的建设工期和实施进度的执行。(2)监理公司及各施工承包商的考察。(3)施工许可证的办理。(4)项目组织管理机构和规章制度的健全，各专业技术培训计划的制定。(5)建设项目征地、拆迁和施工场地“三通一平”的落实。(6)项目施工组织设计的审定。(7)图纸会审和技术交底的组织。(8)材料设备招标计划的提供及材料设备进场日期的确定。(9)施工现场勘探及测量放线的组织实施。(10)现场施工安全及环保措施的检查落实。(11)施工进度计划的审核及检查。(12)按各承包合同规定的进度要求及质量要求

5、，对各项工程款项审批及支付。(13)施工过程中的质量预测和动态控制。(14)工程竣工的验收作组织及各项手续的办理。(15)项目实施过程中的相关信息及资料管理。2.2 组织架构图项目部组织架构安排如上图，并根据工程进展需要和公司要求，做出适当的调整。2.3 主要岗位职责2.3.1 项目总经理2.3.1.1万科XX项目施工阶段现场总代表。2.3.1.2对项目施工过程的进度、质量、安全文明、成本负责。2.3.1.3协调项目内部和外部关系。2.3.1.4按公司项目发展计划完成项目建设。2.3.2 项目总经理助理2.3.2.1协助项目总经理进行项目管理。2.3.2.2负责项目内部管理工作。2.3.3 标

6、段负责人2.3.3.1各自标段内主体工程、市政工程、景观工程的施工管理负责人，对施工进度、质量、安全文明、成本负责。2.3.3.2协调本标段监理公司、设计院、总承包商、分包商的工作。2.3.3.3协调本标段各专业之间的工作。2.3.3.4标段一负责人保证销售卖场按时保质竣工。2.3.3.5负责组织本标段的竣工验收工作2.3.4 专业工程师2.3.4.1做好本专业工程项目管理工作，对负责专业工程的施工进度、质量、安全文明和成本负责。2.3.4.2负责组织本专业的验收工作。2.3.4.3现场设计变更、签证工作。2.3.4.4配合成本工程师做好签证、结算的工程量确认工作。2.3.4.3协调本专业与其

7、他专业的工作。2.3.5成本工程师2.3.5.1联合专业工程师做好职责范围内的招投标工作。2.3.5.2日常工作中设计变更、现场签证等与成本有关的工作2.3.5.2负责竣工结算。2.3.6 资料管理员2.2.7.1 负责项目部各种档案资料的收集、分类、整理、归档工作。2.2.7.3 按文件处理程序负责接收、登记、发放各部往来文等。2.3.7 行政管理员2.3.7.1 负责项目部对内对外日常行政工作。2.3.7.3 负责固定资产管理的管理工作。2.3.7.4负责现场保安和安全消防工作。3、项目发展计划详见附件一XX项目发展计划。4、项目总控制进度计划项目总控制计划是在公司项目发展计划的基础上，根

8、据项目目前进展情况、项目设计特点、现场地质情况，并综合考虑施工现场场区地形、大小，现场周边交通、市政环境的影响，编制形成的。XX项目总控制计划主要考虑一期工程从现场拆迁到业主入住的整个流程，二期工程将根据一期工程销售状况灵活安排，拟 年底完成0.000以下结构施工。4.1 项目施工管理流程XX项目工程包括基坑工程、地基处理工程、基础结构工程、主体结构工程、屋面工程、防水工程、初装修工程、外装修工程、暖卫工程、强电工程、弱电工程、人防工程、小市政工程、园林景观工程，以及商业街、会所、销售卖场公共部位的精装修工程等。项目施工管理总流程：项目开工基坑开挖（地基处理）基础工程地下室结构0.000以上结

9、构施工水、暖、电系统安装屋面工程、初装修、外装修工程设备安装精装修小市政工程园林景观竣工备案入住4.2 项目总控制计划见附件二XX项目一期工程总控制计划。4.3 项目控制计划关键节点序号关键任务开始时间完成时间1.建设工程规划许可证 年11月20日 年1月10日2.开工证 年1月16日 年3月14日3.监理公司及总承包商招投标 年11月15日 年2月20日4.开工时间 年3月15日5.1#18#住宅楼地基与基础工程 年3月15日 年5月17日6.1#18#住宅楼主体结构施工 年5月18日 年7月16日7.1#18#住宅楼工程竣工 年11月30日8.1#18#楼竣工备案 年12月1日 年12月3

10、0日9.市政工程 年8月1日 年11月16日10.销售卖场及样板间结构施工 年3月15日 年5月22日11.销售卖场及样板间竣工 年8月31日12.销售开盘 年9月1日13.景观工程 年3月1日 年5月20日14.一期入住 年6月30日5、施工单位和监理公司组织方案根据公司总体计划，万科XX项目分两期开发，一期工程包括1#18#住宅楼，商业街、会所等；二期工程包括19#26#住宅楼及幼儿园等。5.1 总承包商组织方案一期工程分为两个标段，分别由两家总承包商负责施工，标段一包括1#10#住宅楼，商业街、会所等，标段二包括11#18#住宅楼；二期工程计划由标段二总承包商负责施工。总承包商采用工程量

11、清单招标方式确定。5.2 监理公司组织方案XX项目由一家监理公司总负责。5.3 甲方直接分包工程组织方案XX项目中，甲方直接分包的工程包括：（1）铝合金门窗（2）入户门、车库门、单元门（3）直饮水系统（4）污水处理设备（5）燃气壁挂炉（6）电暖气（7）户式中央空调（8）车库消防系统（9）消防水箱（10）有线电视和卫星接收系统（11）宽带网络（12）安防工程（13）中压调压站（14）市政工程6、材料设备供应方案详见下表，XX项目材料设备采购计划。序号材料设备名称采购方式单位数量供方进场时间招标完成时间考察时间采购标准确定/出图时间1商品砼乙供M3600002005.3.232钢材甲供吨92002

12、005.3.103钢结构乙供吨2502005.5.204空心混凝土砌块乙供M390002005.5.165隔断板材乙供M213002005.7.106成品烟道乙供M61002005.7.107防水涂膜乙供M2125002005.9.18防水卷材乙供M2870002005.3.209外墙外保温系统乙供M2860002005.7.1010铝合金门窗甲分包M2282002005.7.102005.5.12005.32005.311入户门甲分包樘4542005.9.12005.7.12005.32005.312单元门甲分包樘552005.10.202005.5.12005.32005.313钢制栏杆扶

13、手乙供M61502005.7.1014空调百页甲方限价乙供套21502005.7.202005.5.12005.32005.315内外墙涂料甲供（集团战略供应商）M2690002005.8.1016墙地砖（外墙面砖、露台地砖）甲方限价乙供M245002005.8.102005.6.12005.42005.517石材（外墙、楼梯间、入口门厅）甲方限价乙供M2110002005.9.102005.7.12005.52005.623户式中央空调系统甲分包户4542005.5.152005.3.12005.12005.225高压配电柜供电局招标台402005.7.1026低压配电柜供电局招标台4020

14、05.7.1027三箱（表箱、户箱、低压配电箱）甲供台9002005.5.102005.4.152005.32005.328电线电缆甲方限价乙供米700002005.4.252005.4.12005.32005.329PVC电线套管乙供米300002005.4.2530金属电线套管乙供米300002005.4.2531室内灯具甲方限价乙供套27262005.10.52005.8.12005.72005.732室外灯具甲供套5002005.10.52005.9.12005.72005.833开关插座甲供货（集团统一采购）个130002005.10.534对讲设备甲分包套4542005.10.52

15、005.8.12005.72005.735闭路监视设备甲分包个摄像头902005.10.52005.8.12005.72005.736家居安防设备甲分包个9162005.10.52005.8.12005.72005.737门禁设备甲分包套552005.10.52005.8.12005.72005.738停车场设备甲分包套92005.10.52005.8.12005.72005.739宽带网络甲分包点4542005.10.52005.8.12005.72005.740有线电视及卫星接收系统甲分包套12005.10.52005.8.12005.72005.745车棚甲分包个102005.10.12

16、005.9.12005.82005.846信报箱甲分包个552005.10.52005.9.12005.82005.87、项目进度计划保证措施7.1 项目进度计划关键节点XX项目一期工程关键节点如下：序号关键任务完成时间1.开工时间2005年3月15日2.1#18#住宅楼基础工程完工2005年5月17日3.1#18#住宅楼结构封顶2005年7月16日4.1#18#住宅楼工程竣工2005年11月30日5.1#18#楼竣工备案2005年12月30日6.市政工程2005年11月16日7.销售卖场及样板间结构封顶2005年5月22日8.销售卖场及样板间竣工2005年8月31日9.销售开盘2005年9月

17、1日10.一期入住2006年6月30日7.2 甲方进度计划编制考虑到本工程会所和商业街需要在 年8月31日前竣工，包括中心园林景观，1#18#楼需要在 年12月30日前竣工备案，工期非常紧张。在编制项目总控制计划时，按地下外墙防水、土方回填施工与结构施工平行作业考虑（采取必要的技术措施和安全保护措施），可以节省工期1个月左右。另外，商业街地基处理方式，原设计采用2：8灰土换填，为加快施工进度，保证工程质量，建议采用级配砂石换填。开工前，项目经理部联合工程管理部根据项目总控制计划，以及甲分包、甲供货、甲指定、甲限价等供应方案，编制切实可行的甲分包商组织方案和材料设备采购计划，着重描述考察时间、二

18、次设计时间、招投标时间和进场时间等各阶段控制节点。7.3 总包施工进度计划审核施工合同签订后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制施工组织设计和项目总施工进度计划，上报监理公司。监理公司审核总承包商项目总施工进度计划的合理性和可行性，与以及施工组织设计中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。审核通过后，则转送项目经理部审核。项目经理部着重审核总承包商项目总施工进度计划与公司项目发展计划和项目经理部项目总控制计划的各关键工期节点的符合性。对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的项目总施工进度计划将作为总包合同的一部分。总承包商按批准的项目总施工进度计划组织施工

19、，监理公司按此计划进行监督。7.4 施工过程中施工进度计划审核施工总承包商按照项目总施工进度计划编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划，监理公司予以审核各细部计划与项目总施工进度计划的符合性和合理性。7.5 总包施工协调管理对于甲分包和甲供货，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围之内。总包在编制项目总施工进度计划时，应充分考虑甲分包和甲供货的影响，将其编制在内。施工过程中，总包应按时组织甲分包和甲供货的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。项目经理部负责协调和监督总包和甲分包的关系。本工程钢筋为甲供，总承包商提前20天报钢筋工程量，一次报量考虑两层施工需要，项目经理

20、部负责审核上报工程量，报工程管理部进行采购。7.6 奖惩机制除了一般的奖惩制度外，根据本工程的特点，在合同中，增加以下关键节点奖惩机制：（1）销售卖场0.000以下结构完工；（2）销售卖场初装修和水暖电完工；（3）1#18#住宅楼结构封顶。7.7 甲分包施工进度计划控制各分包商在进场前，项目经理部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制施工进度计划，并上交施工组织设计，项目经理部联合监理公司审核施工组织设计中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。7.8 甲方计划内部协调项目经理部负责与工程管理部、设计部、销售部

21、沟通，在充分考虑招投标计划、设计计划、营销计划的基础上，编制各分部分项、材料、样板计划，如阶段性施工进度计划、月施工进度计划、项目材料限价计划、图纸交付计划、分包商进厂计划、样品确认计划等。当施工计划、招投标计划、设计计划、营销计划中某一项发生变化是，应由工程管理部组织召开工程协调会，在不影响公司项目发展计划关键目标的前提下，协调调整各有关计划；对影响公司项目发展计划关键目标的，应上报公司总经理层。项目经理部负责将调整后的项目总控制计划下发至监理公司和总承包商，总承包商相应调整施工计划，重新报监理公司和项目经理部审核。7.9 总包计划控制总承包商按照项目总施工进度计划和各细部施工计划，组织施工

22、。每周监理例会，项目经理部和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总承包商查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方案报项目经理部存档。每月总承包商提交工程月报，项目经理部和监理公司负责审核上月工程完成情况，与上月施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总包查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应体现在下月施工进度计划中，以满足项目总施工进度计划，该方案报项目经理部存档。7.10 现场交通情况XX项目东侧交通要道圆明园西路、现场北侧肖家河北街、肖家河路、肖家河中街都可能进行市政施工，为减轻对工程施工产生的影响，进入现

23、场考虑两条道路，一条是走圆明园西路、肖家河北街；一条是走京密引水渠、肖家河西路、肖家河中街。施工过程中根据市政施工情况灵活选择交通道路。7.11 民扰情况总包作业时间和施工噪音按照北京市安全文明有关规定执行，减少扰民现象。项目经理部负责与周边乡政府和派出所的联系和沟通，借助社会力量解决民扰现象，减少影响。7.12 外协工作项目经理部、工程管理部、项目拓展部负责与质量监督站、煤气公司、电力局、自来水公司等政府、行业部门的沟通，提前联络，各项配合工作按时完成，从而保证项目总控制计划的顺利实现。8、项目质量保证措施8.1 图纸审查制度施工图出图后，由工程管理部组织，项目经理部、设计部等参加，对施工图

24、纸进行详细的审查，重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，对图纸上出现的问题，形成审查文件，转设计院修改后重新出图。开工前，由项目经理部组织，总承包商、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图纸会审纪要。8.2 施工单位质量保证体系总承包商在开工前，根据XX项目工程特点和合同规定的质量目标，编制XX项目质量计划，并上报项目经理部和监理公司。项目经理部协助监理公司审查其质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择的合理性和有效性，并将意见以书面形式反馈给总承包商进行修改。8.3 监理公司职责监理公司受万科公司的委托，对XX项目质量进行全过程、全方面的管理。

25、由于一期工程两个标段由一家监理公司负责监理，二期工程明年还要开工，监理公司人力资源配置时应考虑按工程进度需要进行调整，各专业要配备足够的监理工程师。监理公司负责组织召开周监理例会和重要工程技术协调会，按时上报监理月报，按监理规划和监理实施细则进行工程管理。项目经理部对监理公司的工作进行监管和帮助。对监理公司的具体要求，在监理合同中明确说明。8.4 设备材料进场验收制度对于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，工程管理部、设计部、项目经理部必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式，并由相关部门进行封样。不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备，进场时，都由总包按照国家

26、规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理。8.5 样板制度样板引路是工程质量管理的重要手段，在本工程中，任何一分项工程，尤其是防水层、保温层、钢结构施工、转换层施工、铝合金门窗，都要由承包商先做样板（样板间、样板工艺等），然后报监理公司和项目经理部进行验收，验收通过后，方可进行大面积施工。对于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板，报监理公司、项目管理部、工程管理部、设计部，通过试验和鉴定后，才可应用的工程上。8.6XX项目质量管理要点分析XX项目

27、的设计特点，结合工程管理要求，拟将以下工程部位作为本工程的管理要点，施工中应加强管理：（1）一期工程商业街、二期工程幼儿园地基处理（原设计采用2：8灰土换填，建议采用级配砂石换填）；（2）1#26#楼转换层结构施工；（3）外墙外保温体系施工；（4）铝合金门窗安装；（5）单元门、入户门安装；（6）外墙干挂石材施工；（7）地下室、屋面防水卷材施工；（8）厨房、卫生间防水涂膜施工；（9）会所和商业街精装修；（10）户式中央空调；（11）水暖电管线预留预埋；（12）配电箱、配电柜安装；8.7技术方案先行制度总承包商和各分包商在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理公司和项目经理部审批，审批通过

28、后，才能进行施工。未报施工方案的，一律不得施工。XX项目中拟审批的施工方案包括：（1）施工组织设计（2）测量方案（3）雨季施工方案（4）冬季施工方案（5）基坑支护施工方案（6）地基钎探方案（7）地基处理方案（8）地下防水施工方案（9）转换层结构施工方案（10）混凝土施工方案（11）钢筋施工方案（12）模板施工方案（13）砌筑施工方案（14）脚手架施工方案（15）屋面工程施工方案（16）装修施工组织设计（17）成品保护施工方案（18）外墙外保温施工方案（19）设备专业施工组织设计8.8质量通病处理针对北京地区经常出现、易引起业主投诉的墙面开裂、厨厕间漏水、出顶间外墙墙面开裂，以及在青青家园、万科星园暴露出的防水设计不合理、空调洞倒水、门窗质量问题、结构施工洞和施工缝留设不合理、以及在施工中暴露出的管理问题，由工程管理部组织，项目部、设计部、设计院、监理公司、承包商参加，召开专门的技术讨论会，制定有效的措施，有条件的可以作样板，以提高工程质量。