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1、茉住宅地产营销推广方案第二部分第二卷 产品评析卷目 录第一章 对项目产品的解读一、 项目规划33二、 建筑设计34三、 交付标准36第二章 景观设计建议一、 景观设计解读与建议39二、 景观设计方式的选择与建议44三、 景观建设以展现项目的现代感与历史文化为基调46四、 大门建设建议47五、 景观示范48第三章 物业服务一、开发商自己成立物业管理公司50二、由知名物业管理公司负责（全托）51三、由知名物业管理公司做顾问，自建物管公司（顾问）51四、项目周边楼盘物业管理调研与分析报告52第四章 智能化 54第五章 产品细部建设建议 56第一章 对项目产品的解读一、项目规划一）规划立意九龙盛世园采

2、用组团围合式布局，以中心广场为基点放射性展开，并以沿街商铺形成最终围合形态。新古典的建筑风格，古典美与现代韵律结合的建筑艺术，以清新建筑语汇连接历史和未来。结合南京悠久的历史文化，倾力打造充满南京特色文化气息的温馨家园。二）组团围合式布局承接南京历史文化，采用传统围合式布局，用新材料、新技术打造现代立体感，使传统与现代完美结合，历史与小区文化相呼相称，既保证整个小区安全性，重塑亲情邻里文化，又体现小区追求现代生活的理念。三）依据地块特征布置楼盘走向整个地块东西长，南北窄，成东西走向。小区楼房依照地块优势，也布置为东西走向，东西向尽量延长，南北进深短，朝阳率高，保证每套户型都为南北朝向，宽阔的楼

3、间距更享受充足日照。四）完全人车分流小区主入口设置在秦虹路上C座和D座之间，人群从主入口进入，达到小区内部绿化带，一动一静，尽心体会小区的宁静氛围。车辆从秦虹路B座和C座之间的另一次出入口进入，即驶入地下车库，又在大明路F座北面设置车辆出入口。至此，形成完全的人车分流。人车分流充分保证业主安全，又为业主生活提供更大便利性。在车辆日益普及的今天，完全的人车分流，更显为业主尽心考虑，“以人为本”的设计理念。二、 建筑设计一）户型设计九龙盛世园住宅小区户型设计本着以人为本的宗旨，一切从消费者角度出发，以朴实无华的设计理念为广大消费者创造了一个实用健康、真正体现您生活品味的新居所。九龙盛世园的户型主要

4、有以下几点优势： 户型结构较规整，空间浪费少，利用率很高； 房间布局紧凑合理，在相同面积的套型中，其功能划分完整，使用率极高，处处都体现了开发商以人为本的设计宗旨； 明厨、明卫、明卧、明厅及大落地窗的设计易于室内采光及呼吸新鲜空气，让业主在家中享受自然带来的无穷乐趣，真正体验健康每一天； 房间的功能区块大小合理，宽大明亮的起居室，即使是小户型，也能满足现代人对公共活动空间的需求； 落地飘窗、观景阳台增加了现代感，是现代居室的又一亮点。另外九龙盛世园户型结构也具备一些缺点： 虽合理实用，但缺少时尚卖点，不能满足现代人的个性化追求；现代的居室除合理实用之外，追求个性化也是其发展的必然。本案功能完备

5、的布局及其极高的使用率给消费者以更多选择，让消费者丛容安排各个房间的功能，根据个人喜好，将家设计得更加多元化、个性化，彰显独特的生活品味。二）立面设计规划采用新古典的建筑风格，现代建筑与古典建筑的完美结合，细致中见典雅，大方与稳重，充分体现建筑的风格魅力与住宅小区的宁静、舒适气氛。在关注环境对人身心影响的时候，也将建筑作为生态环境的一部分来精心培育，不单纯满足住宅的功能使用要求。充分考虑了业主在每一个空间的活动，尊重人的感受，同时注重给人以美的体验。三段式设计：单体建筑的处理在外观上采用三段式的设计，顶部构件设计类似巨大的遮阳帽，前端突出墙面，重心不外移，支柱短小有力。这一部分以深色色调为主以

6、突现稳重的特征；中部辅以浅色的涂料；基部采用比顶部稍浅的深色的仿石涂料，带给整个楼体沉稳、厚重的视觉效果。三段式设计的正好表达了新古典建筑现代与古典结合的特性。顶部处理：九龙盛世园顶部全为坡顶形态，坡顶的房屋可增加使用面积，增强顶层居室的隔热与防水功能，更被消费者所偏爱。并且丰富了建筑天际线，创造出富有变化的轮廓，加大社区观赏性和舒适性。檐部、窗的处理：檐部、线角简洁明了，既不失其庄重大方，又凸显现代建筑立体感；大面积飘窗的使用，使房间采光充足，延伸了视线，让阳光洒入室内，自然溜进房间。三、 交付标准九龙盛世园把握消费者的价值取向和生活格调，从消费者的意向出发，提供了详细而实用的交付标准。并具

7、备灵活性，使业主可根据个人喜好，对房间进行自由装修，创造一种时尚而独具品位的生活方式。一）交付标准解读合理的会所设计及其功能配备。会所设置是为业主提供一个宽松的、综合的休闲娱乐场所。九龙盛世园户型普遍比较小，客厅面积小，在家中招待很多客人时可能比较拥挤，这时就需要一个离家近的、可以休闲娱乐的地方。所以会所的设置是必须的。会所位于秦虹路上的次入口处，方便会见来客，保持小区内部安全性，私密性。另外，九龙盛世园小区建筑面积6万多平方米，建设200-400平方米的会所，完全满足小区业主休闲、娱乐需要，面积实用，不会造成会所太大面积功能浪费的情形。会所分为棋牌区、聊天区、阅览区、健身区，功能配备合理齐全

8、，给业主准备休闲和娱乐的空间，健身区为业主营造健康的生活环境，阅览区完美体现小区的浓郁的文化气氛。社区智能化设施。九龙盛世园在同创集团强大科学技术的支持下，采用现代高科技和网络技术建立了社区智能化管理系统。该系统由三个部分组成，安全防范子系统保护小区安全，信息管理子系统对安全防范系统实行监控、停车管理、播放背景音乐等，信息网络子系统为实现上述功能科学合理布线，辅助上述两个子系统。三个系统共同合作，构成小区的智能化系统。小区超前的智能化水平使业主轻松跨入e时代无限精彩家居生活。二）细部建议塑钢窗的处理。塑钢窗由于强度不高，易造成变形，变形后严重影响房屋美观，且塑钢窗有毒，在大力提倡环保材料、健康

9、住宅的今天，必然会影响房屋的销售率。现在窗户也不再采用塑钢窗了，而采用彩铝窗或中空玻璃窗等。鉴于交付标准已定，建议在销售推广时把宣传点汇聚在A、B栋的双层中空玻璃窗，使消费者忽略塑钢窗。涂料的处理。涂料具有不耐脏、易掉色、易脱落的缺点，而且不易修复。如果发生，会大幅度降低建筑外立面美感，影响小区整个环境美观，降低小区品位。建议在销售推广时突出建筑外立面色彩的搭配，阳台、飘窗带来的建筑形态的美感，转移消费者的视线，以提高销售率。小区绿化标准。为建设成与南京文化相结合的文化家园，突出南京历史国都的尊贵之气，中山陵山水文化的灵秀之气，在日益注重生态环境、居住品位的今天，丰富的绿化是比不可少的。但不能

10、盲目提高资金扩大绿化面积，要做到性价比最高，以合适的资金修建足够的绿化。78万的资金略嫌紧凑，如何利用紧凑的资金做出最好的绿化，我们将在后面景观建议中做出详细说明。第二章 景观设计建议一、 景观设计解读及建议本着为甲方提供优质服务的宗旨，我司对九龙盛世园景观设计提出一些建议，这些建议仅做出概括性的提要，并没有细化。其细化工作还需要和开发商、建筑设计院、景观设计单位等多方密切的配合，对景观的操作性、实现性进行统一，建设出适合小区风格的景观。一）现有总图解读1、总体规划随着消费者生活水平的提高，人们对住宅的要求已从简单的满足栖息之地提升到享受生活的层次，对环境的要求也越来越高。住宅设计日益人性化，

11、已从第一代经济节约型住宅发展到第五代以创造舒适的人居环境为主题的生态文化型住宅。景观设计的重要性已上升到前所未有的境界，环境已成为开发商不得不重视的因素。从现有规划图来看，整体规划略显杂乱，景观分区不明确，道路系统人车混行，绿地被道路分割成若干不规则的小块，类似现在很多普通的安置小区，与小区建设为充满南京特有文化气息的中高档住宅不符合，为确保小区住宅档次，提高赢利率，这些情况需改善。2、道路系统小区道路弧形和直线混合，宽度不一。主入口足有18米，越往里宽度越窄，最后宽度不过4米左右，给人视觉压抑的感觉。支路与主干道不区分，宽度一样，且支路过多，造成绿地划分过细，无法形成完整绿地。小区道路系统另

12、一个比较严重的问题是人车混行。大部分汽车从B栋和C栋的地下车库进入，由另一出口驶出。但在小区北、东、西面分别留有5、4、4个停车位，汽车势必穿越小区内部，造成人车混行。3、绿化系统从现有规划图看，小区绿地零散小块，这是支路太多等原因造成的。如G座住宅楼入口处地下自行车库入口和支路的设置，使得住宅门前的绿地被分割成几个小块。这些小块的绿地不易进行统一规划，利用起来比较困难，无法设置大的景点。小区现有整块的可以布置景点的地块仅三块，除中心广场外，只有D、E、F栋之间的两块地。只有把这些小块绿地整合起来，才能创造出优美的景观。二）景观主题在中国古代社会，龙一直是帝王的象征，代表着至高无上的领导权和无

13、人能及的尊贵身份。九龙盛世园地处十朝古都的南京，位于特指南京的龙蟠虎踞中龙蟠南路的东侧，以龙文化为社区主题，建议景观上同样以龙文化为主线，既完美承接了南京悠久的历史文化，又创造出特有的、区别于其他楼盘的独特的文化气氛。三）道路系统建议道路系统设计是小区设计中比较重要的一部分，首先应满足人行与车行的安全和畅通，其次应反映小区风貌、文化韵味，达到方便居民住行、休闲散步等目的。现有道路系统杂乱、主次道路不分，建议重新考虑设计道路，尽可能做到人车分流。我司对道路设计提出以下几点建议：1、整体人性化设计整个道路系统应以人性化为设计宗旨，尽可能做到人行与车行分离，特别是与汽车分开，保障业主生活安全。在行人

14、与自行车分离处理上，可以在入口、次干道上设置台阶、斜坡等设施，减缓自行车速，体现小区以人为本的设计理念。另外在设计中应改变道路横平竖直的传统设计，加入曲线等多种形态，弱化道路僵硬、呆板的形象。2、三级道路系统建议将小区道路系统分为三级：一级为主干道，满足消防和汽车行驶要求，道路宽度4米。二级次干道，为自行车、人行道路。三级为林荫小路，满足业主休闲散步的需求。道路分级，给住户一个安全、方便的居住环境。另外减少小区支路，为景观预留出足够的空地。3、结合景点设计道路系统的设计应结合景点设计，根据景点的要求布置相应的道路。在中心广场处布置宽阔的道路，在精致小巧的景点处布置曲折幽静的林荫小路。人行广场、

15、林荫小路，直、曲、弧各种形态的不同，使小区道路系统更加丰富，亦成为景观的一部分。四）景观区域划分景观可分为观赏性景观和参与性景观，根据景观服务的目的、对象、方式不同，可把景观划分为不同的区域。各个景观区域分离，使业主能根据自己的喜好，有选择的享受各个景观区域带来的更优质的服务。从现有规划设计来看，可以把景观大致划分为以下4个区域：1、景观绿地区这一区主要分布在小区北面和西面靠铁路处地块。北面地块狭长、不规整，深度不够，不适合做大型景点，建议以绿化植栽为主。西面靠铁路地块与北面地块形态相同，且铁路噪音大，为避免对小区产生影响，建议种植高大的植物做景观墙，以隔离铁路噪音。2、中心景观区中心景观区是

16、小区最大的景观绿地，是小区业主内部活动的主要地点。中心广场景观设计要注意广而不敞，不要一味的扩大用地建设大广场，要把握空间的运用，在适当的尺度范围内给人舒适的感觉。广场铺地建议采用非硬质铺地，同时可使用特色雕塑、喷泉等体现小区独特的文化氛围。3、儿童游乐区和健身活动区在D、E、F栋住宅楼之间的两块绿地整体性好，地块比较大，可分别设置为儿童游乐区和健身活动区。在儿童游乐区布置小型游乐架、趣味滑梯、平衡木、摇摇马等儿童设施，让业主尽情享受亲子乐趣。在健身区布置小型攀岩壁、杠铃、单双杠、仰卧起坐床、多功能休息椅等健身设施，丰富和完善小区的运动项目，让业主在运动中感受健康生活。4、局部景点小区其余绿地

17、分散且体量小，可适当建设绿地和各类小型景点。比如设置曲径、按摩步道、石碑、木雕、凉亭、喷泉等，这些小型景点围绕景观主题共同构成小区美丽的风景线。五）细部景点建议小区建议以龙文化为景观主题，结合小区景点展开，体现南京悠久的历史文化和十朝古都的尊贵之气，倾力把小区建设为充满南京特有文化气息的高档住宅区。小区景点以龙文化为基础，把龙的形象蕴涵在景点中，处处体现龙的卓越风姿、尊贵身份和文化底蕴，但不可过分明显的突出龙，要使龙文化蕴涵在景点中，由抽象的、暗示的龙文化联想到龙。运用现代景观设计的手法，辅以龙文化内涵，建设以展示龙独特韵味的各类景点，如以下景点：浮雕：可适当布置以龙形象为内容的浮雕石柱，以各

18、具形态的龙形展示生机勃勃的社区气象。龙文、龙诗、龙的成语：从中国古代名作中选取有关龙的文字段落，从中国诗歌中选取赞誉中华民族精神的作品，并从有关龙的成语中选出一些积极奋进和催人向上的，将它们雕刻在书亭上、路边石头上等。绿化景观：在小区周围种植九龙柏和龙柳等树木，还有龙舌兰、龙须藤等花草，让业主在日常生活中也能体会小区的龙文化底蕴。二、 景观设计方式的选择与建议随着市场竞争的加剧和散户消费者时代的到来，开发商不得不重视环境设计，一些房地产开发商纷纷打出“绿色牌”，试图以“绿色住宅”、“环保小区”、“生态小区”引导消费者。由此看出景观设计作为房地产项目设计要素的部分正占据着越来越重要的地位。开发商

19、如何把握景观设计，使景观设计成为展示项目风格的方式，首先选择何种景观设计方式就成为重点。以下列举几种景观设计方式以供选择。一）建筑师兼做景观设计优势：1) 此种设计方式最大的优点是资金投入较少，费用低。2) 因为全由建筑设计师做，结合前期规划，可以综合考虑景观和建筑设计。劣势：1) 不能把握景观设计的整体风格，与建筑物风格不协调。2) 景观设计粗糙，片面追求绿化率，没有统一的风格、规律，显得杂乱无章。由于建筑设计单位没有专业的景观设计人员，会带来以上很多问题。如果选择此种方式做景观设计，必须保证建筑设计方有专业的景观设计人员，并有足够的人力物力做景观设计。二）由知名景观设计公司规划设计优势：1

20、) 可以保证景观设计的质量，把景观做的更加唯美，更有力的展现项目风采，提高小区档次。2) 在楼盘推广时知名设计公司和优秀的景观都可作为吸引消费者的亮点。3) 在日益重视小区景观，生活环境的今天，优秀的景观可大幅度提高楼盘销售价格，为开发商赢得更多的利润。劣势：1) 费用较高，越知名的公司费用越高，其中包含了大量品牌效益在里面，景观设计与价格不符合。2) 知名的景观设计公司主要业务为城市规划设计和大项目的景观设计，而九龙盛世园占地面积只有2万多平方米，知名景观设计公司可能不能很好把握小项目的景观设计，设计内容缺乏人性化，不贴近消费者。3) 对项目本身自然条件并没有仔细了解，所做的景观设计没有依照

21、项目实际情况，没有结合项目所在地的环境、文化、历史等条件。所以选择此种景观设计方式需小心谨慎，一不小心花了大钱缺没有相应的回报。三）优秀个人景观设计师设计优势：1) 此种景观设计方式间于上述两种方式之间，既可保证景观设计质量，又不用花费太多资金，是比较合适的一种选择。2) 由优秀的个人景观设计师设计，可以带来新的思潮，使楼盘景观风格独特，在同类产品中别树一帜。3) 个人设计师会从楼盘本身情况出发，切实考虑消费者的需求，设计出人性化的，结合项目文化特色的景观。由专业的设计师进行设计可以解决建筑商设计质量不过关的问题，比知名公司景观更人性化，集中了两者的优点。劣势：景观设计师不一定在行业中有知名度

22、。这就需要和宣传配合，在推广时侧重实际景观质量、人性化与实用性的宣传，并适当提高设计师的知名度，达到双赢的目的。鉴于本案景观总造价为78万，资金比较紧凑，无法请知名景观设计公司设计，为保证景观设计质量，我们建议选择第三种方式，由个人景观设计师做方案，这种方式是比较适合本案现在的情况的。三、 景观建设以展现项目的现代感和历史文化为基调南京是国务院首批公布的24座历史文化名城之一。南京作为十朝古都，2500年的建城史，450年的建都史给南京留下了丰富多彩的历史文化遗产。明城墙围合的老城范围内，山水城林相融，历代文明相叠。面对现代化大发展，南京在精心规划下越来越展现出它独特的文化魅力。九龙盛世园地处

23、南京这样一个美善之地，如何体现地域风情，保持地域文化，并和建筑现代化相结合就成为了重点。以文化作为串联历史与现代的桥梁。串联历史与现代，用现代建筑手法（点、线、面相结合、对比、影射、灯光的使用、现代建材等）展示历史文化，一个景点对应一个历史文化，以大广场为中心，设计各不相同的雕塑、小品，配以绿色走廊、主题景点，营造绿化空间。既彰显南京特有的历史文化，又突出建筑的现代感。文化绿廊设计。小区可设置一条主干道文化绿廊，东西向穿越小区的生态林荫大道。这条绿廊上集中了小区的景观文化的精华，并和中心广场交汇，形成了最为精彩的小区的“绿核”。灯光的使用。小区可运用各式各样造型的灯光设施，配以色彩，营造雍容大

24、度的气派、浓郁深厚的文化底蕴和盛世家园的热闹景象。特别在小区主入口处，用灯光可起到意想不到的效果。景点建议。建议一个景点对应一个历史文化，以与历史相关的词语给景点命名，还可在亭子上书写与龙或南京历史有关的诗句，如“虎踞龙盘今胜昔，天翻地覆慨而慷”。词语应选择能体现项目气派、九龙形象、繁华盛世的词语，可用以下词语为景点命名：龙蟠虎踞、龙门、龙飞凤舞、龙腾虎跃、活龙活现、藏龙卧虎、游云惊龙等。四、 大门建设建议大门是小区的标志，是小区给人们的第一道印象，所以大门的建设尤为重要。最好的建设可以让人们从大门就能看到整个小区，大门是小区风格、环境、文化的缩写，我们策划部经过项目实际情况分析，做出几点建议

25、如下： 首先要注意和小区整体风格的统一，小区建筑风格为新古典风格，大门建设也要保持古典和现代的结合，不能做的太现代化、太突兀。 其次是色彩方面的把握，不能选取太亮丽的色彩，应选择比较雅致、稳重的色彩，以维持小区外立面色彩的统一。 最后是细节要考虑周到，比如；小区名称、标志物的放置位置、人与自行车分行、门卫的设置等。人与自行车分行，主要是保证小区业主出入的安全问题，具体可在出入口设置坡道或台阶等使自行推行，而不是横冲直撞。 五、 景观示范由于销售时景观建设还未完成，不能让消费者看到实景，为了让小区景观真实化，更促进销售，我们建议先做一些景观给消费者参考。首先示范的景观应小而精彩，应足够展示小区景

26、观的风格、特色等，还要比较小，可以迅速完工，又不影响工程进度。以下有两种做示范景观的方式：一）在售楼处做景观示范这种做景观示范的方式应该是必须和首要的，主要是指售楼处周围的绿化。在小区内部建设未完成时，售楼处是人流聚集处，消费者对小区的一切的了解都是从售楼处得来的。如能以周边的绿化展示小区风采，达到景观示范的作用必能促进销售。但售楼处的景观不是永久性景观，拆除重建会花费一定的资金，所以景观需做的小而精。二）在社区定点做景观示范即按原景观图纸，只先做其中的一小块景观作为示范，并作为永久性景观，不再更改。首先要求不影响工程施工。这种方式的好处是降低造价，由于是永久性景观，减少了拆除和重建的费用；并

27、可给消费者真实可靠的印象，配合宣传可以起到很大的效果。但它也有一些缺点，比如：景观点的选择上，哪块景观是比较独立的又可以代表整个小区景观的风格；可能影响工程施工；做得不好返工还要提高造价。这种方式可配合上种方式运用，在工程进行到一定进度，或做一期工程已完成时使用。通过我们策划部的分析，建议先做售楼处的景观示范，然后再考虑是否做社区定点的景观示范，如果不影响工程施工可在工程到一定进度时进行。当然如有更好的方式，可以另行考虑。第三章 物业服务随着房地产行业的逐步发展，物业服务越来越被消费者所重视，物业管理已成为房地产保值的重要组成部分。以消费者为上帝的开发商对物业管理也更加重视起来，以人性化的服务

28、力求使消费者满意。何种物业管理方式才是适合本项目的方式呢，以下列举几种方式以供选择。一、开发商自己成立物业管理公司。优势：1) 自己成立的物业管理公司一般费用较低。能从实际情况解决小区发生的问题。2) 小区建成后开发商与物业公司的交接比较顺畅，容易沟通。劣势：1) 需要强大的人力、物力作保证。2) 而且可能由于自己成立的物业管理公司不专业，服务不到位，得不到消费者认同。此种方式实用于开发公司有比较专业的物业公司，或开发公司逐步向综合性发展，并有足够的人力、物力的条件下。选择此种方式需仔细考虑。二、由知名物业管理公司负责。（全托）优势：1) 首先可以提供专业的物业服务，先进的物业管理理念，保证小

29、区物业服务水平，赢得消费者的认可，提高销售率。2) 在宣传阶段可作为小区优势进行宣传。劣势：物业管理费用偏高，消费者可能承受不了。所以选择此类物业公司须从小区档次考虑，选择与社区档次相当的物业管理公司。三、由知名物业管理公司做顾问，自建物管公司。（顾问）优势：这种方式是一种比较折中的方式，综合了上述两种优点，既保证专业的物业管理服务，物业管理费用又不高，较为消费者所接受。劣势：此种方式比第二种方式繁琐，在交接上可能不顺畅，出现很多相关问题等。这种方式在公司进行综合发展初可以使用，以学习专业公司物业管理理念、公司体制、服务措施等，实用于过渡时期。经分析我公司认为全托和顾问两种方式都是可以选用的，

30、可根据小区实际情况、小区档次和公司人力、物力情况来选用。四、项目周边楼盘物业管理的调研与分析报告根据项目在物业管理方面的要求，我公司对项目周边的比较大的楼盘、特别是可类比楼盘的物业管理情况进行了深入的调研，以此来了解城东南区域楼盘物业管理的水平，从而对本项目的物业管理服务方式、内容以及价格等方面起到借鉴作用。一）项目周边可类比楼盘物业管理概况表楼盘名称物业公司物 管 费物管内容东城水岸深圳金大地（百市自己的管理人员）小高层：1元/月（不含电梯费）清洁、保安、维修、绿化枫丹白露深圳鹏基小高层：1元/月（不含电梯费）多层：0.5元/月清洁、保安、维修、绿化有偿：干洗、订机票、棋牌室订报明都雅苑多层：0.5元/月清洁、保安、维修、绿化九龙雅苑龙顺小高层：0.55元/月清洁、保安、维修、绿化龙蟠花园城南物业小高层：0.40元/月多层：0.20元/月（下半年即将调价）清洁、保安、维修、绿化康馨花园城南物业多层：0.20元/月（即将调价）清洁、保安、维修、绿化九龙新寓九龙自己管理多层：0.25元/月清洁、保安、维修、绿化怡馨花园城南物业小高层：0.45元/月（不含电梯费）清洁、保安、维修、绿化香格里拉花园深圳金大地小高层：1.2