物业检修服务方案.docx

1、物业检修服务方案物业检修服务方案2-1前提维修人员根据安全培训有关规定经过培训、考核合格后取得安全上岗操作证、特种作业操作资格证后上岗，并掌握本岗位应知应会专业技术知识、设施设备操作规程、安全操作规程、维修保养规范/规程，及常用巡查检修工具正确使用保养方法。按国家规定配置发放劳保、防护用品，必需工器具。公司建立健全设施设备巡查检修管理办法、检修工作管理办法、紧急抢修项目管理办法、各场所维修管理流程、生产服务规程规范等制度。2-2准备工作1.维修人员必须按规定穿戴好劳保防护用品。根据国家经贸委颁发的劳动防护用品配备标准（试行）及公司相关规定，按标准给工作人员配置有效劳保防护用品。维修人员必须按规

2、定正确佩戴和使用劳动防护用品。2.工器具检查保养工作人员认真做好必需通用工具、专用工具完好性、校验证、合格证、标识、保护装置灵活性可靠性、接地等的检查和保养工作，确保安全使用。2.1通用工具：手锤、螺丝刀、钳子、扳手、电笔、等。2.2专用工具：2.2.1电工专用工具：验电器、电工刀、电工工具夹、墙孔錾、冲击钻、紧线器、蹬板、顶拔器、滑轮、电烙铁、万用表、兆欧表、电流表、电压表、接地电阻测量仪等。2.2.2水暖维修工专用工具：电锤、手电钻和台钻、管子铰板、管子台虎钳、管子钳和链条钳、管子割刀、挫刀、钢锯、凿子、手锤，长度尺、角尺、水平尺、线锤等。2.2.3电焊工专用工具：电烙铁、焊锡丝、吸焊器、

3、松香、护目镜、焊枪（多为乙炔）等。2.2.4电气线路、供暖管道、阀门及法兰维修工专用工具：手推液压叉车、警示护栏、手拉葫芦、对讲机、安全绳、小型强光手电筒、手提式砂轮切割机、金属用曲线锯、角磨机、台式双排小砂轮机、电焊机、小型磁力钻、手电钻、冲击钻、胶锤、铁锤、大活动扳手、胶钳、尖嘴钳、直口大力钳、大活动扳手、手用铆钉枪、划针、磁性线锤、铝合金水平尺、塞尺、钢尺、不锈钢角尺、卷尺、游标高度尺、卷尺等。2.2.5消防维修工专用工具：烟雾触发器（烟枪、温枪）、摇表、万用表、风速仪、流量仪、测压仪等。2-3工程维修工作流程1.维修操作要求：1.1每日至少对服务场所内的设施设备巡检2次。地下铺设管网，

4、管辖区内的每天巡检1次；小区外的每周巡检1次。巡检记录规范齐全。1.2实行24小时值班报修制度。白天维修人员20分钟到达现场，夜间30分钟到达现场或在双方约定时间到达现场，按照现场认定维修时限组织，原则上小型维修不超过12小时，中型维修不超过24小时，大型维修不超过72小时。1.3共用照明设施、靓化灯带完好率95%以上，并按规定时间开关。1.4设施设备完好率98%以上。1.5管理区域道路平整，各类防护栏、检查井盖齐全完好，主要道路及地面车位、地下车库交通标识齐全、规范。1.6对雨水、污水管道（污水井）及附属设施每天检查1次，每年对公共污水管道（污水井）及附属设施全面疏通至少三次，确保排水通畅；

5、对雨水、排洪管网及楼顶落水管雨季前必须集中清理一次在雨季每月定期巡查清淤确保排水通畅。2.设施设备巡查在设施设备巡查前，通过特定的方法，开展危险源辨识及预防措施工作，做好记录。2.1根据设备设施配置情况，编制相关场所设备设施巡查情况统计表，确定检查项目、检查内容、责任人、检查周期等相关内容。2.2以操作步骤为依据，制定设备设施巡查路线，张贴于单位统一指定位置。2.3服务人员、维修人员应根据巡查路线、设施设备巡查检修管理办法、各场所设施设备日常检查统计表的规定对各场所设施实施检查，并做好记录。2.4服务人员应将（1）检查出服务设施设备的故障。（2）甲方提出设施维修要求；（3）甲方对维修服务投诉确

6、认有效的信息及时报告区域业务班长。2.5业务班长核实服务人员、用户反馈设备设施存在问题情况属实，及时将问题反馈给维修值班室/维修班长/项目部负责人。3.设备设施维修3.1设施设备维修保养分类设施设备维修保养根据保养内容、规模、周期可分为日常维修保养、定期检修保养、大修。3.1.1设备设施日常维修保养主要做好设备的擦拭、清洁工作，紧固易松动的螺丝。检查设备零部件是否完整、设备运转是否正常，有无异音、漏油、漏气等现象。维护和保持设备状态良好，保证每日生产的正常进行。3.1.2设备设施定期检修保养是一种以时间为基础的预防性检修，根据设备磨损和老化的统计规律，实现确定检修等级、检修间隔、检修项目、需用

7、备件及材料等的检修方式。 3.1.3设备定期检修计划的内容及检查时间依据以下几个方面确定：3.1.3.1根据设备设施操作规程规定的定期检查内容和试验内容；3.1.3.2根据设备制造厂家设备使用说明书规定的定期检修内容；3.1.3.3根据运行记录、维护检查记录和技术监测数据所发现的问题；3.1.3.4根据上次检修发现的问题，在做好充分准备的基础上而列入本次检修的，制定定期检修保养计划，进行预防性维修保养。一级保养：运行期间的保养工作，进行局部的、预防性的检修，多为小零部件的更换和维修。以运行操作人员为主，维修人员为辅。二级保养：除了执行一级保养外，有计划地安排停运设备，对设备进行全面的、恢复性的

8、检修或更换零部件的保养工作。以维修人员为主，运行操作人员为辅。3.1.4设备大修生产过程中定期对设备进行的全面检修。3.2设备设施维修保养运行标准工作负责人认真做好维修全过程的危险源辨识及与控措施。日常性的维修，班组长在检修工作前带领大家认真开展本班所有岗位危险源辨识，班组长要明确每个岗位人员自身应掌握的危险源辨识及预防措施，做好记录。3.3项目部组织维修：3.3.1维修工应根据设施设备巡查检修管理办法、各场所设施设备日常检查统计表的规定对巡查出各场所设施设备的故障应及时维修，如果不能独立解决查出的故障，填写报修单及时向维修班班长/项目部负责人报告。3.3.2维修班班长接收到报修单后经过现场查

9、看，配合项目部负责人应根据公司检修工作管理办法的规定制定检修方案和工作计划，并填写派工单。3.3.3维修班组织维修：维修班班长接到派工单后应根据公司检修工作管理办法的规定组织维修人员根据审核通过的维修方案，维修存在故障的设备设施。3.3.4经维修设备设施试运行正常/用户满意,则检修结束。检修结束后维修工收拾好工具，恢复破坏的现场。2-4服务标准（1）办公楼设备维护服务标准1.设有24小时报修热线电话，维修值班人员必须使用文明用语，接到维修信息后，白天5分钟内赶到现场，夜间8分钟内赶到现场。一般维修在2小时内处理完毕，遇有较大故障或不能及时处理的，按应急预案进行处理，并及时将故障情况向上级汇报。

10、2.每周至少巡视供排水管线、供暖管线和供电线路一次，并有巡视及整改记录。3.每年度对各种管线及附属设施、阀门保养1次，做启闭试验，不得出现有失灵阀门，定期对公共设施、设备的重点部位进行巡查并有记录，确保设备正常运行。4.供排水、供热、供暖管线及附属设施完好，阀门启闭正常，水表运转正常，管道井内清洁无杂物，管线和阀门无漏滴水现象，排水管道畅通不阻塞，保证管辖范围内的供水、供暖管路畅通，无跑冒滴漏和长流水现象。5.服务区域内的机电设备要有其管理机构，设备标识清楚，包机到人。维修工具求全，及时留取常用的维修材料及配件等以备急用。6.建立健全电气线路、供暖管道、阀门及法兰管理台帐（包括年检资料、示意图

11、等）。7.建立健全运行管理制度（包括操作规程、安全规程、应急预案、维修保养制度等）。8.维修人员必须经过有关机构培训，并取得特殊工种上岗证后方可持证上岗。操作、维修人员严格按照设备操作规程、安全规程、岗位职责、工作标准进行作业。（2）15栋公寓楼及所有办公楼内外管网、水、电、暖、等日常维护；15栋公寓楼及所有办公楼内外日常维护服务标准1.设有24小时报修热线电话，维修值班人员必须使用文明用语，接到维修信息后，白天5分钟内赶到现场，夜间8分钟内赶到现场。一般维修在2小时内处理完毕，遇有较大故障或不能及时处理的，按应急预案进行处理，并及时将故障情况向上级汇报。2.每周至少巡视供排水管线、供暖管线和

12、供电线路一次，并有巡视及整改记录。3.每年度对各种管线及附属设施、阀门保养1次，做启闭试验，不得出现有失灵阀门，定期对公共设施、设备的重点部位进行巡查并有记录，确保设备正常运行。4.供排水、供暖管线及附属设施完好，阀门启闭正常，水表运转正常，管道井内清洁无杂物，管线和阀门无漏滴水现象，排水管道畅通不阻塞，保证管辖范围内的供水、供暖管路畅通，无跑冒滴漏和长流水现象。5.服务区域内的机电设备要有其管理机构，设备标识清楚，包机到人，维修工器具齐全。6.建立健全管理台帐。7.建立健全运行管理制度（包括操作规程、安全规程、应急预案、维修保养制度等）。8.维修人员必须经过有关机构培训，并取得特殊工种上岗证

13、后方可持证上岗。操作、维修人员严格按照设备操作规程、安全规程、岗位职责、工作标准进行作业。9.认真填写运行记录、维修保养记录和设备履历表，要求内容填写真实、合理规范，记录详细。10、制定停电应急预案，接到通知后，按照应急预案进行停送电，同时向主管部门汇报现场情况。（3）岗亭、车库、灯具、亮化设备等的设施设备维护服务1、设有24小时报修热线电话，维修值班人员必须使用文明用语，接到维修信息后，白天5分钟内赶到现场，夜间8分钟内赶到现场。一般维修在2小时内处理完毕，遇有较大故障或不能及时处理的，按应急预案进行处理，并及时将故障情况向招标单位汇报。2、每周至少巡视供排水管线、供暖管线和供电线路一次，并

14、有巡视及整改记录。3、每年度对各种管线及附属设施、阀门保养1次，做启闭试验，不得出现有失灵阀门，定期对公共设施、设备的重点部位进行巡查并有记录，确保设备正常运行。4、供排水、供热、供暖管线及附属设施完好，阀门启闭正常，水表运转正常，管道井内清洁无杂物，管线和阀门无漏滴水现象，排水管道畅通不阻塞，保证管辖范围内的供水、供暖管路畅通，无跑冒滴漏和长流水现象。5、服务区域内的机电设备要有其管理机构，设备标识清楚，包机到人。维修工具求全，及时留取常用的维修材料及配件等以备急用。6、建立完善的质量保证体系，提供切实可行的运行管理、维护保养、维修的实施方案和各种措施。7、有消防设备设施档案、消防管理制度。

15、消防设施、器材管理、维护以及处理紧急情况应急措施具体可行。定期对所属区域内的消防器材及要害场所进行检查，确保消防器材完好有效。8、维修人员必须经过有关机构培训，并取得特殊工种上岗证后方可持证上岗。操作、维修人员严格按照设备操作规程、安全规程、岗位职责、工作标准进行作业（4）注意事项1按照设施设备巡查检修管理办法规定服务人员、维修人员按照巡查内容与巡查路线与进行巡查，随身携带必须的工具和用具，巡查时应认真细致，根据设施设备运行特点，看、听、嗅、试等点检方法进行巡查。巡查时必须执行安全规程，保证人身安全和设施设备安全。2各级人员要树立“安全第一”的思想，自觉接受安全教育，学习安全知识，保证安全检修。3检修工作负责人应对检修工作的质量和安全负全面责任，当检修存在遗留问题时，应及时汇报相关部门和分管领导。4检修人员必须具备相应的专业技术和安全知识，必须持有相关部门颁发的合格证书方可上岗。5特殊场所检修要设立警示标志。特殊检修必须有监护人员在场，保证安全。6检修结束后收拾好工具，恢复破坏的现场，电工在发现不安全隐患存在时应及时向相关部门或领导汇报，并做好记录。7检修管理人员及检修人员要努力学习专业知识，不断提高业务水平和技术水平，管理好责任辖区内的机械设备，掌握运行和使用情况，做好年度检修计划。8电气检修：要做到熟悉辖区范围内的电气设备和电气线路，每天要进行巡视和检查，发现有