市会议中心项目投资建设可行性分析研究论证报告.docx

1、市会议中心项目投资建设可行性分析研究论证报告*市*商务会议中心项目可行性研究报告二一一年十月附表：附表1：营业收入、营业税金及附加估算表附表2：总成本费用估算表附表3：利润及利润分配表附表4：项目投资现金流量表（全部投资）第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：*市*商务会议中心项目1.1.2 项目性质：新建1.1.3 建设地点：*市*村。1.1.4投资方：*1.2 研究范围及主要编制依据1.2.1 研究范围其主要研究范围包括项目建设的背景与必要性、建设内容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、财务分析、环境影响分析、社会影响分析、结论与建议等。12.2 主要编制依据1、国家和地方

2、以及酒店行业的建设政策、法令和法规；2、*市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3、国家发展和改革委员会、建设部颁布的建设项目经济审评方法与参数(第三版)及建设部有关设计规范、标准。1.3 可研报告主要结论1.3.1 项目建设必要性 *地处中原腹地，南引北射，承东启西，是*、*、*、*等大中城市的重要交汇点，是人流、物流、信息流的集聚区，是*物资重要聚散地，是西部大开发的桥头堡。*铁路和*国道在东部纵贯南北，*铁路和*国道在西部并驾齐驱，*高速公从中部横穿东西，形成纵横交错、四通八达的交通网络。从这里到*机场仅1个多小时的路程，交通十分便捷。优越的地理位置和不断改善的投资环境，使*市的经济

3、迅速发展。同时，由于这两年市政府加大了招商引资力度，一大批国内外客商纷纷来灌投资，伴随着经济开发区迅速崛起，风景旅游区的不断开发，越来越多的外来人口涌向*，这对本来就比较薄弱的*服务业是一种考验，是挑战也是机遇，因此建造能够提供高质量服务的四星级酒店已是势在必行。 其必要性主要体现在：1、项目的实施是提升对外开放和经济发展的需要。2、项目的实施有利于*市整体经济目标的实现。3、项目的实施是提升*旅游服务设施和完善城市服务功能的需要。1.3.2 建设内容及规模项目占地26666.7平方米(40亩)，是一座集会议、酒店、餐饮及娱乐为一体的综合性建筑，建筑高度26.2米6层，并在项目空地设有办公设施

4、、生活设施和职工宿舍。建筑占地面积6140，总建筑面积27880，其中主体工程建筑面积19940，配套设施7940。1.3.3 工期安排根据建筑工程的相关定额和类似工程，建设项目实施计划视工作顺序及资金组织情况，建设期预计36个月，即2011年11月2014年10月。1.3.4 投资估算、资金来源及使用计划1、投资估算*市*商务会议中心项目总投资6000万元，其中工程费用为4460.8万元，工程建设其他费用为928.4万元，预备费为260万元，流动资金341.34万元。2、资金来源项目总投资6000万元，全部由业主自筹。1.3.5 主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标序号项目数量1建设指

5、标1.1总建筑面积（）278801.2建筑占地面积（）61401.3配套设施（）79401.4客房数（间） 1481.5停车位（辆） 5001.6会议厅 41.7会客室 101.8容积率 0.931.9建筑密度（%） 231.10绿化率（%） 30.482经济指标2.1总投资（万元）60002.1.1工程费用（万元）5658.662.1.2工程建设其他费用（万元）928.42.1.3预备费（万元）2602.1.4建设期利息2.1.5流动资金（万元）341.342.2利润指标2.2.1达产量收入（万元）4669.762.2.2达产量总利润（万元）3248.32.2.3达产量净利润（万元）2436

6、.22.2.4总投资收益率（%）54.142.2.5全部投资内部收益率所得税前（%） 24.21所得税后（%）23.692.2.6投资回收期所得税前（年） 4.68所得税后（年）5.182.2.7净现值所得税前（万元） 1656.36所得税后（万元）1428.941.3.6 结论与建议会议是一个既能促进当地经济发展，又能提升城市形象的产业。专家认为，会议业对相关行业的经济拉动比例为1：9。特别是对当地酒店、交通、餐饮、旅游等相关产业具很强的带动效应。不少城市通过举办大规模、多层次、多种类的会议，带来源源不断的商流、物流、人流、资金流、信息流，在取得直接经济效益的同时，创造商机，吸引投资，推动商

7、贸旅游业的发展，进而拉动其它产业的发展，促进了经济和社会的全面发展。目前很多城市已形成了相应的会议产业。该项目建成后对于完善*市旅游服务设施，扩大旅游接待能力，提升对外开放形象，对于推动*市旅游经济的发展等均有重要的意义。项目建设符合*市城市总体规划、*市旅游产业规划，对于推动*市经济的发展有重要的作用，必将得到*市各界的大力支持。项目建设条件良好，方案科学、可行，投资估算较为准确，资金来源可靠，能够保障项目顺利实施。*市旅游产业有巨大的发展前景，项目建设市场空间广阔。项目建设经济效益明显，全部投资内部收益率所得税前24.21%，所得税后23.69%；投资回收期：所得税前4.68年，所得税后5

8、.18年；净现值：所得税前1656.36万元，所得税后1428.94万元。达产年利润总额3248.3万元；达产年净利润2436.2万元；总投资收益率54.14%。项目各效益指标满足投资预期要求。从项目经济分析来看，该工程项目各项经济指标均超过规定要求。项目经济效益较好，具有良好的财务生存能力，同时具有较强的抗风险能力，投资项目从地方和企业发展的角度来看是可行的，在经济上是合理的。从宏观角度考察，投资符合国家投资发展政策，具有良好的社会效益，从总体上评价，项目投资可行。项目进行会议中心建设，对于完善*市旅游服务设施，扩大旅游接待能力，提升对外开放形象，对于推动*市旅游经济的发展等均有重要的意义。

9、项目建设条件具备，社会效益明显，是十分必要和可行的。第二章 项目建设的背景与必要性2.1 项目建设的背景2.1.1*市2010年经济分析2010年全市完成生产总值130.76亿元,按可比价格计算，比上年增长12.5%。其中：第一产业增加值31.6亿元，增长4.8%；第二产业增加值59.79亿元，增长19.7%；第三产业增加值35.18亿元，增长6.1%。三次产业结构由2009年的 24.03：44.75 ：31.22 调整为24.17：45.72：30.11。固定资产投资规模再创新高。2010年，全市全社会固定资产投资累计完成86.24亿元，比上年增长21.46。其中：城镇以上投资完成73.3

10、6亿元，增长24.56 %。农村50万元以上项目投资9.26亿元，下降1.57%。农村农户投资3.62亿元，增长34%。房地产开发投资2.61亿元, 增长3.32%。在城镇及房地产投资中，第一产业投资累计完成2.79亿元，增长18.12%；第二产业完成30.81亿元，增长28.54；第三产业完成39.76亿元，增长22.1%。 全市实现消费品零售总额51.7亿元，比上年增长13.6%。全市餐饮业零售总额实现6.23亿元，增长5.7%，占社会消费品零售总额的比重为12.1%。全市实现外贸出口额2646万美元，实际利用外资540万美元。全市财政总收入累计完成132261万元，比上年增长24。其中：

11、地方一般预算收入完成32758万元，增长14。2.1.2*市历年酒店经营情况分析 1、从2003年低谷期开始，*市酒店的入住率逐年提升，在2007年达到阶段性顶峰；2、2003年*市酒店的入住率和2002年相比有较大幅度的下降，其原因是受到SARS的影响。2.1.3*市2011年酒店整体经济预测及分析进入2011年，我市酒店业市场持续向好，14月酒店开房率均超过去年同期水平，“五一”小长假期间，*市酒店开房率更高达85%以上。具体表现如下：1、随着融入*城市圈步伐逐步加快人，*已逐渐建设成为*市的后花园，五一由原来的长假变为小长假，居民不宜远行，不少*市民驾车来*进行农业观光，客观上增加游客数

12、量。2、宏观调控政策将“有控有扩”：从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求；从投资结构看，对局部过热的行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍在扩大；3、经过近几年的宣传，*市的旅游和酒店业在*市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速上升，行业步入快速运行轨道。2.1.4*市现有酒店经营状况分析1、入住率分析 2007年*市酒店的年入住率仍然达73，经营情况良好，星级酒店的年入住率也在7090之间浮动。一般旅游区的度假型酒店相对市区的商务型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游

13、淡旺季的影响造成其入住率的不稳定。2、酒店规模分析不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，一般在旅游区的酒店经营规模较小，经营面积不超过4000平方米，尤其是投资性较强的星级酒店；而在商业区或市区附近的星级酒店，其经营面积相对较大。3、酒店管理公司分析星级酒店的管理企业分为三种情况：A、发展商自管B、聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理现有的*市星级酒店因为处于起步阶段，而且规模一般偏小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此，一般采用自管或聘请顾问的形式管理。2.2 项目建设的必要性2.2.1项目的建设是为市政府创建重要集会活动平台的需要我市还没有相对集中的大型会议的主会场，既

14、不方便，也不严肃。目前，我市的会议地点主要有两种，一种是各部门的会议室和*剧院，另一种是依附于酒店的大小会议室。我市的政务型会议一般都在各部门的会议室和*剧院举行，总体硬件设施落后，且均只有一个千余座位的主会场，召开日常的会议还能满足要求，但要举行重要仪式、接见活动或召开大型会议则显得简陋，我市的行业会议及其他会议一般都选择在附设会议室的酒店里举行。建成后的*商务会议中心将能举行2000人会议，届时每年一次的市人大、政协会议可在此召开，会议中心将以舒适的会场、先进的仪器设备、优质的管理服务为与会人大代表和政协委员提供一个良好的交流平台。在平时，会议中心将尽量满足我市的政治、经济、文化活动的需求

15、，吸引更多的商业、文化、学术等方面的活动来这里举行，丰富我市的文化市场。2.2.2项目的建设是促进*旅游业发展的需要发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，*省委、省政府在制定*省国民经济跨世纪战略时，已将现代旅游业确定为今后培育壮大的支柱产业，加快旅游业发展，充分发挥我省旅游资源优势，将资源优势转变成经济优势，已成为省委、省政府的重要工作之一。*有着丰富的旅游资源，尤其是人文旅游资源更是别有特色，同时，

16、国家产业政策的支持，给*旅游业的发展注入了强有力的生机，这为项目建设带来了良好的契机。2.2.3项目的建设是进一步提升城市形象和改善投资环境的需要*是*北重镇，其丰富的旅游资源和良好的投资环境吸引着越来越多的客人前来旅游和投资，但是，*目前接待更高层次旅游和投资者的会议中心不多，因此，随着*经济的不断发展和城市地位的不断提升，建设一个能够体现*城市地位和良好投资环境的窗口是非常必要的。*商务会议中心是展示*形象的重要窗口，其建设工程显得尤其重要。2.2.4项目建设能促进*市经济和社会的发展*商务会议中心由住宿、会议、娱乐、餐饮及其他服务项目构成，通过高档次的服务让宾客享受实实在在的高品位消费。

17、上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时*商务会议中心的建设可以为市民提供更多的就业岗位，从而缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。第三章 项目区域概况3.1 *市概况3.1.1 地理位置与区域范围3.1.2地形、地貌3.1.3交通条件*境内交通优势十分突出，*铁路和*国道在东部纵贯南北，*铁路和*国道在西部并驾齐驱，*高速和*高速从东西两侧擦肩而过，*高速从中部横穿东西，挑“两线四路”于一体，交通便捷，四通八达。3.1.4自然条件3.2市政配套条件3.2.1供电本项目电源由*市*供电所直接接入，其

18、能力可以满足本项目用电需要。3.2.2给、排水项目场区水源由第一自来水公司供给，供水能力可以满足本项目用水需要。该场地周边将按城市市政规划要求铺设排水管网，本项目可方便与其管网连接，排水能力可以满足本项目排水需要。3.2.3燃气规划区域按城市市政规划铺设天然气管道到小区建设红线边，本项目可就近接入使用；3.2.4通讯 规划区域内电信服务商有中国电信、中国移动、中国联通，其通讯网覆盖全区，宽带信息网络完善，基本上实现了网络数字化、传输光纤化，本项目建设可方便接入，通讯条件极为方便。第四章 需求分析与建设规模4.1 需求分析4.1.1我市酒店业现状1、从利好因素对我市酒店业的支撑来看随着*城市圈“

19、两型”社会战略的实施和东部沿海产业向中部逐步转移，*作为承接产业转移的主要阵地，每年将会有数量庞大的各种类型的招商团、考察团前来*投资、考察，另外随着旅游资源的不断开发，也会有大批游客来*观光旅游，这些团体频频光顾*，将会给*的会议中心带来的滚滚客源；其次，工业化密集型的“晕轮”效应也衍生出繁荣的会展业和工业旅游，这也是我市酒店业得以蓬勃发展的原因之一；*地地理条件优越。相对于*、河南*而言，同等级的酒店在*其价格要低很多，这个价格优势也吸引了大量消费者。正是这些利好消息，吸引了大批投资者投身于我市酒店行业。2、从酒店经营状况来看从经营的角度来看，我市酒店市场收入中，会务、客房、餐饮和娱乐四大

20、收入，特别是会务，它将成为一种产业化的经济，这是酒店市场所没有的特征。3、从酒店竞争能力来看*现有酒店规划相对落后。我市酒店如林，但大多独体建设、散点布落，环境较差，缺乏真正意义上的多元化、规模化、具有较高美誉度的品牌酒店，主题特色酒店少。这是由我市酒店业的发展历史所决定的：一方面，我市酒店业发展才不过十年的时间；另一方面，我市酒店的投资者一般都不是酒店业出身，再者国内还鲜有经验丰富的本土管理人才；这些因素决定了我市酒店还不具备长远眼光和规划能力，还没有形成深厚的企业文化内涵，所以真正意义上具有强大竞争力的酒店还没出现。4.1.2我市酒店消费者研究经过详细的调查，就*范围来说，商务酒店最为重要

21、的是要能尽可能地为客户带来便利：1、就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如高速公路）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动；2、商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐全，通讯、网络设备是否齐全，能否满足小型会议甚至远程会议种种需求等；3、完成一天的任务之后，客户需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒店要能够满足消费者的一切需要-健身、游泳、桑拿、KTV、美体、球类等等； 4、商务酒店对价格因素很敏感，因为商务酒店数量比较多，相互之间的竞争比较激烈；5、*商务酒店逆黄金周现象特别明显。*拥有众多的企业，这些企业的老板、高级管理人员的商务

22、往来、业务谈判没有淡旺季之分，因此*的酒店除了每年的春节生意较淡以外，其他时段酒店业务都很多。但是在黄金周，由于*旅游资源缺乏深度开发，大量的人员外出旅游，于是就形成了我市酒店业务逆黄金周的现象。6、商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是5分钟车程，次级商圈为5分钟车程，三级商圈半小时车程。度假酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。所以对它的要求有所不同：1、从自然条件来说，度假酒店最好位于山川、湖泊等自然风景区的附近，位置与气候最好具有非常独特的特点；2、度假酒店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要；3、度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、

23、度假、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如球类运动、中医养生、儿童娱乐等，就显得十分重要；4、度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平时比较泠淡。为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的建筑特色与配套特色，例如有些度假酒店配备了各种会议；5、度假酒店基本上没有商圈的概念，但度假客户对度假城市的旅游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套的要求很高。4.1.3我市酒店消费者特征：调查表明：1、从职业角度看，我市酒店的消费者主要来自两大块：第一种是来自所在区域的企业。他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因

24、为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量的65%；第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工作需要而成为酒店的消费者；2、从籍贯角度看，我市酒店消费者主要是来自江浙一带以及本省的*、*、黄冈一带，另外还有一部分是来自长三角的客人。这些客户很多是因为自己在*拥有投资，或者是作为母公司派到*的高级管理人员；而来自长三角的客户一般都是作为上述公司的业务伙伴而来*作商务逗留的；而且近年来受我市酒店的吸引，这部分人越来越多，并逐渐成为我市酒店消费市场一支不可忽视的力量。3、从入住酒店的时间上看，来自海外和长三角的客户入住的时间相对

25、来说长一点，一般是三天左右，而且这种入住都带有非常强的季节性；省内客户因为是长驻*，一般在*都拥有自己固定的住所，他们去酒店消费时往往在餐饮、娱乐方面消费的比较多而住店的时候少，而且他们在酒店里面消费这些项目的频率非常高；4、从消费偏好来看，一般来说，来自海外和长三角客户更注重保健、休闲、安全与保密（水疗、游泳、书吧），另外，因为体格的缘故，他们对房间的空间要求比较多一些；本省客户大多比较喜欢娱乐（桑拿、KTV、酒吧）以及相关服务；5、另外，平均来讲，我市酒店所接待的业务中，有20%左右的业务为省市政府部门的会议、考察、度假、旅游，本地也占有一定比例，他们大都喜欢选择幽雅、安静的环境，而且基本

26、上每年他们平均都有两次这种消费机会；6、从文化层次来看，这些酒店消费者一般都具备较好的文化素养，其中大专和本科学历的占据50%以上，也有少部分客户只接受过中学文化教育；7、从收入角度来看，我市酒店消费者特征比较独特：低收入人群占客户总数的绝对多数，而高收入阶层在总数中所占比例非常少；4.1.4项目档次定位：项目定位：白金四星级会议中心的服务对象不仅是参加会议的代表、参加会展的商户和宾客，还包括来*市旅游的游客和商务客，所以项目将成为独具代表的具有浓郁*北特色的会议、商务、旅游用房。4.2 建设内容及规模项目占地26666.7平方米(40亩)，是一座集会议、酒店、餐饮及娱乐为一体的综合性建筑，建

27、筑高度26.2米6层，并在项目空地设有会议中心办公大楼和职工宿舍。总建筑面积27880，其中：主体工程建筑面积19940，配套设施7940。第五章 建设场地及建设条件5.1 建设场地本工程选址*市*村。5.2 建设条件5.2.1 政策环境项目建设对于提高*市服务水平，完善基础设施，提升对外开放形象有重要的意义，*市委、市政府必将高度重视，各部门也会全力支持。5.2.2 建设用地项目不涉及基本农田。第六章 土建工程方案6.1 设计依据1建设单位提供的地形图（电子版）2*市规划管理技术规定修编（2008年4月24日）3民用建筑设计通则【GB 50352-2005】4建筑设计防火规定【GB 5001

28、6-2006】5商店建筑设计规范【JGJ 48-88】6旅馆建筑设计规范【JGJ 62-90】7饮食建筑设计规范【JGJ64-89】8. 建筑设计防火规范【GB50016-2006】9汽车库建筑设计规范【JGJ100-98】10地下工程防水设计技术规范【GB50108-2001】11汽车库、修车库、停车场设计防火规范【GB50067-97】12公共建筑节能设计标准【GB50189-2005】13无障碍设施设计标准【J10264-2003】14. 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 【JGJ86-2001】15. 全国民用建筑工程设计技术措施 节能专篇16. 国家及地方有关规范、规定6.2 总平面

29、设计6.2.1 场地概况本工程地块形状近似梯形，地势平坦。6.2.2 总平面布置 建筑成一字型布置在地块中央，由主体工程和配套设施两大部分组成。主体工程层数为6层，主要功能是会议、住宿、餐饮、休闲。配套设施由办公楼、职工宿舍、库房、洗衣用房等服务设施组成，建筑东面布置地面停车位，周边布置绿化。 6.2.3 交通布置会议中心主入口设置在规划路。6.2.4 主要技术指标表6-1 项目主要技术指标表序号项目数额1总占地面积（）26666.72建筑占地面积（）61403总建筑面积278803.1主体工程建筑面积（）199403.2配套设施建筑面积（）79404客房数（间）1445停车位（辆）5006会

30、议厅 47会客室 108容积率0.939建筑密度（%）2310绿化率（%）30.486.3 建筑设计6.3.1 总体构思和设计理念会议中心东南角规划成一个花园，成为会议中心的景观视廊，开敞的中心景观区辐射面广，照顾到“均好性”，尽量为更多客人提供良好的景观视线，在空间上形成更开阔的视觉通道。同时，此处花园也为会议中心三层南侧的西餐厅、风味餐厅提供了良好的视觉环境。建筑设计应给二次装饰设计留出创作空间。6.3.2 建筑设计项目占地26666.7平方米(40亩)，是一座集酒店、会议、餐饮及娱乐为一体的综合性建筑，主体建筑高度26.2米6层，建筑面积19940平方米。大堂二层通高，除设置了大堂吧、休息区及总服务台等设施外，还有旋转楼梯作为造型元素，华丽高贵，引导性强，增加大堂与活动区域的交流、互动。一层主要布置有超市、商务中心及大堂吧、棋牌室、茶楼、美容美发室以及消防控制室。二层主要是会议厅，由一个1400平方米以上的超大型多功能会议厅、两个会议室和一个小会议室组成。分别容纳1000人、300人、200人和100人的大小多功能会议厅。三层主要分为宴会厅、会客室和健身娱乐室三部分。其中，宴会厅建筑面积1100平方米，厨房、贵宾休息厅、工具间等与之相配套；大小会客室12个，可供不同层次商务