物业管理文档一.docx

1、物业管理文档一一、 太阳城项目概况 1、 太阳城项目概况2、 项目个性特点 3、 项目整体特点对物业管理的要求4、 主群体需求分析二、 管理服务的整体设想与策划1、 特色管理模式2、 物业公司承诺3、 五大工作重点三、 太阳城物业管理服务项目分类1、 常规性公共服务2、 委托性特约服务3、 经营性多种服务四、 太阳城管理中心的组织和资源1、 人员素质2、 人员配置3、 人员架构五、 太阳城物业管理方案的具体实施1、 物业接管阶段2、 入住阶段3、 日常管理阶段六、对太阳城项目的几点建议七、附图表一、 太阳城项目概况a) 顺驰太阳城总占地面积151公顷,总建筑面积130万（180万）,为110#

2、地、16、25#地,绿化率43.8%,容积率0.89。b) 项目个性特点： 2.1紫玉园都市山林开发面积16.8公顷,建筑面积13万,35栋楼,1314户,延环行路一侧机动车停车位485辆,占44%,12、20号楼地下人防。2.2 蓝山园静语蓝山 开发面积11.7公顷,建筑面积11万,32栋楼,986户,延环行路一侧及13号楼至19号楼间设机动车位475个,占53%,在1、11、18、26号楼地下人防为自行车停放处,并在楼间建景观自行车停车场。2.3 紫玉、蓝山建筑特点：a） 绿化面积较大,雕塑、小品、休闲长廊、休闲椅较多外保洁工作量大。b） 两个小区都具有一定的水面、栈桥维护运行成本。c）

3、智能化设施设备人防与技防的结合。d） 楼宇对讲系统；电视监控系统；自控道闸；感应线圈；防砸车系统；巡更系统；主动红外线对射探测器；背景音乐；LED电子公告牌；宽带网。e） 成品房维修工作超前介入,使用功能验收程序将做相应调整。c) 项目整体特点对物业管理的要求3.1 突出“城”的概念,公共街区的管理服务3.2 滚动开发,利用已入住小区支持项目销售3.3 各个园的特色通过物业管理服务体现3.4 由于地理位置的原因,尤其项目初期安防压力将非常大d) 业主群体需求分析4.1 已购房业主的情况分析（见顺驰太阳城业主资料分析）4.2 根据业主资料分析、业主调查表及样板间回访情况及业主意见调查表,对太阳城

4、业主群体物业管理服务需求分析：1. 认可顺驰品牌,对产品及服务的期望值较高。2. 认可太阳城关于车辆安全等方面的管理措施。3. 对物业基础服务的要求较高,尤其是安全管理及环境管理。4. 针对不同房型、位置、楼层的个性要求较多,如出行时大门的位置,首层小院的绿化,顶层封露台,2、3层装护栏等,2-6层封阳台。5. 关心超市、邮局、银行等整体配套设施的配置情况。6. 希望小区内有一个良好的秩序及生活氛围。7. 社区文化、家政服务需求量较大。8. 认为物业费收费水平较高。二、管理服务的整体设想与策划太阳城位于河东区丽苑居住区,总占地面积296公顷,适度、和谐的全城规划理念,强调社区生活服务设施,室外

5、公共空间,功能区域的合理布置,强调整体系统的规划,与可持续性发展的居住区形成互动,打造集商业、文化、教育、休闲、健康、娱乐于一体的城市社区。城市规划中特别注重了组团形式,便于志趣品味相投、生活习惯相似、工作节奏相同的人群一起生活、安居乐业。针对太阳城物业管理的各个要素,我们展开了市场调研,通过项目的前期介入,深入挖掘设计和开发思路的基础上,在做销售物业服务中对业主进行人员消费结构,服务需求等调查的基础上,仔细分析了项目所具备的各项特点,以及物业管理服务中将面临的难点、重点,确立了此物业管理方案。1. 特色管理模式： 1.1根据本项目房屋建筑特性与购买人群特性（项目整体滚动开发周期较长,独立个体

6、与整体城区相结合、个体生活私密性与整体社区连动性相结合、客户群体庞大、客户需求高低不一等）全方面综合考虑,最终将太阳城的管理模式定位为：1拖N式管理1.2 1拖N式管理模式的内涵：a） 1个综合管理体系,拖动N个管理单元。b） 1个开放城区,拖动N个封闭小区。c） 1种高效、优质服务品质,拖动N种服务项目。d） 1种阳光、健康、休闲生活品质,拖动N种家居生活主题。此模式的确立将使太阳城物业服务与整体开发、设计理念相呼应,产品理念得到延续。2. 针对上述管理模式,物业公司承诺：第一项承诺：形成开放城区特色管理模式,提升顺驰物业品牌的内涵,做超大型社区的物业管理的领导者。第二项承诺：自接管之日起,

7、一年内使太阳城成为天津市物业管理优秀示范住宅小区,两年内成为全国城市物业管理优秀示范小区,成为全国物业管理的示范基地。第三项承诺：使先期接管项目成为使太阳城整体大盘的推动组团,带动后期的销售卖点。3. 五大工作重点 针对太阳城项目特点、客户群分析,我们确定了在太阳城物业管理服务中的五大工作重点： 重点一：开放城区的封闭安全管理。根据太阳城大盘整体滚动开发与各组团的互动性、周边区域环境较为混乱、房屋建筑风格等客观因素,将安全管理列为物业管理服务的重点。1. 大城区有效秩序疏导,保证城区公用道路秩序良好有序。2. 中城区实行分类管理：封闭城区各居住区；开放城区中心城、商业街等,实施个性安全管理。3

8、. 小城区（住宅区内围合组团）实行严格车辆、人员出入管理：机动车禁止入内,非机动车禁止随意停放,禁止外来人员在区内活动。4. 充分利用小区内的智能监控设施,发挥技防优势,人防技防相结合,消灭小区内的监控盲点,提高整体安防系数。重点二：积极开展丰富、优质的特色服务项目。依据太阳城项目特点,业主需求信息（依据物业公司前期座谈会）及物业公司多年的运作经验,确立了特约服务开展项目,具体开展项目详见物业服务分类。重点三：发挥规模管理优势,实现资源共享。高效发挥1拖N的管理模式,体现集中管理,避免了N个管理单元多工种的重复性,体现1专多能,1职多责,专业技术工种统一管理,统一调配,增强管理的集中性,实现资

9、源共享。1个综合管理体系,拖动N个管理单元。实现N个单元,管理同一,服务同一,确保高效、优质服务品质。太阳城业主客户群体庞大,客户资源多,利于在1个综合管理体系中,开展N种服务项目,资源整合,实现客户资源共享。 重点四：重视城区环境管理,展示健康、绿色风貌 太阳城大盘的整体优美、和谐、自然的社区环境,是项目的特色之一,实现寓生活与自然之中的卓越生活品质,形成特色的环保、健康生活方式。1. 在城区内设立环境管理部,实现社区清洁、绿化及环境外观统一管理、综合利用,体现城区环保理念。2. 各小区内、外环境控制相结合,注重城区范围内公用道路（规划红线以外）的清洁维护,为大盘整体形象提供有力支持。3.

10、重视城区分类管理,实行人车分流、生活区与商业娱乐区分割管理,避免各区域相互污染、相互干扰。4. 实施12小时清洁,24小时保洁服务,实现环境管理24小时监控。5. 使用环保清洁工具、药剂,保证清洁服务零污染。6. 城区绿色维护,保证三季有花,四季常绿。7. 突出大盘水系特色,维持良好水系环境。重点五：利用特色社区文化主题,产生整体互动效应,引发客户资源再生。为了体现太阳城建筑承载生活,倡导休闲、文化、健康的主题,我们将针对小区人文特色定期举办不同形式的社区文化活动。通过活动展示物业形象,提高品牌附加值。增加销售卖点,我们将通过以下措施确定并开展社区文化。社区文化活动项目：1 组织各种旅游、交游

11、。2 提供图书、音像制品交流。3 开设棋、牌活动场地。4 开展各种健康、医疗培训。5 组织健身舞、晨练队。6 邀请有关展览,小型演出队来丰富文娱活动。7 开展球类、健身培训、比赛。8 开展网上游戏攻关竞塞交流会。9 开展诗歌、古汉语交流会、现代文化沙龙、英语角。10 建立老年活动组织,开办老年课堂（夕阳红）。三、太阳城物业管理服务项目分类1.常规性公共服务物业处履行物业管理合同,为全体业主提供的经常性服务,是所有辖区内业主都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、细微、优质的服务提供给业主。2.委托性特约服务 我们将以物业专业的服

12、务为业主提供舒适便利的生活环境。3. 经营性多种服务通过向业主提供高效、多样的“贴心”服务,形成太阳城健康、舒适的社区环境,营造一种悠闲、便捷的生活。立足于业主的日常生活细节,以点点滴滴的积累和平凡的小事,体现品质生活的全面性和专业性。四、太阳城管理中心的组织和资源1.人员素质太阳城物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”,确定“重学历,也重能力；重水平,更重品德；认同企业核心价值观”的人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能,相互协作,体现团队精神。项目经理：大专以上学历,年龄45岁以下,具有15万平米以上物业管理经验,有亲和力及应变能力,有良好的组织、协调、沟通能力,有敬业精神。

13、经理助理：大专以上学历,年龄35岁以下,具有10万平米以上物业管理经验,有良好的组织、协调、沟通能力,有敬业精神。管理员：大专以上学历,熟知物业管理法规,年龄2530岁,具有一定社会经验,善于沟通,协调能力较强。财务人员：大专以上学历,年龄35岁以下,有物业或房地产行业会计操作经验,有会计师职称。保安主管：中专以上学历,年龄35岁以下,二年以上实际操作经验,能吃苦耐劳,善于沟通,具有良好的团队协作精神。保安员：男性,年龄30岁以下,退伍军人,身体健康,有较强的工作责任心,能吃苦耐劳,善于沟通,具有良好的团队协作精神。维修员（水、电、电梯、智能化）：具有强弱电、水暖、土建、园林绿化、电梯、智能化

14、等方面的专业技能,有上岗证书,专业技术掌握握熟练,有丰富的实际操作经验,沟通能力强,工作认真、踏实。保洁员：男女不限,年龄45岁以下,一年以上工作经验,身体健康,工作责任心强,能吃苦耐捞,有敬业精神。2.人员配置（总计：243人）3.人员架构（见附图1）4.物资整备a） 管理用房根据天津市物业管理条例第三十条“按照开发建设住宅总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务用房,用于物业管理服务活动和业主活动。以住宅总建筑面积 1200000平方米为例,下限应计提 3000平方米。其中,根据以往经验,物业管理用房（服务中心）应计提 500平方米；员工用房（员工宿舍、休息室、员工餐厅）应计提 25

15、00平方米。b）工具、设施的配备五、太阳城物业管理方案的具体实施：1. 物业接管阶段a) 制定物业公司,发展公司太阳城入住计划安排表。(见附表1)2.入住阶段a) 为配合入住工作的顺利进行,物业公司以展现物业公司良好企业形象为目的,进行前期宣传,以达到体现太阳城大盘各阶段高品质服务的最终目的。具体内容详见太阳城物业入住宣传活动策划方案。b) 为保证入住工作的顺利进行,特制定入住流程图及投诉处理流程。（见附图2、3、4）3.日常管理阶段3.1 开放城区的封闭安全管理安全管理是为了保障所管物业区域内的人员、财物不受损失,为业主营造一种安全、无干扰的生活环境。治安、消防、车辆管理工作是重点管理工作之

16、一。我们采取内外互防的管理方式对所辖大、中、小城区的治安和消防、车辆工作进行全面的管理。3.1.1安全管理内容a) 负责维护辖区内部治安秩序,预防和查处治安事故。b) 维护区域内车辆及来往人员的管理。c) 实行中城区封闭式24小时保安制度,突发事件第一时间到达现场。d) 维护商业街、中心城的商业秩序及商户的利益。e) 大城区有效秩序疏导,保证城区公用道路秩序良好有序。f) 维护欢乐谷的秩序,保护进入欢乐谷的游人和业主安全,保护好游乐设施。g) 展示物业形象,促进销售。维护销售大厅的销售秩序,合理调配看房车,便于业主看房。3.1.2治安管理实施措施a) 建立业务、绩效考核与工资晋升挂钩,实现10

17、%的淘汰率。实行“半军事化”管理,实施住宿和24小时备班制。保证保安人员的高素质和战斗力。b) 落实保安各岗岗位职责、管理制度。（见作业指导书）c) 明确责任区域及重点部位,实行组团与城区相结合、开放城区的管理,同时定岗与巡逻岗相结合的辖区式管理。d) 紫玉第一组1人 1-5号楼 12-15号楼共9栋楼 巡逻 第二组1人 6-11号楼 16-18号楼共9栋楼 巡逻 第三组1人 19-23号楼 28-31号楼共8栋楼 巡逻 第四组1人 24-29号楼 32-35号楼共9栋楼 巡逻外围巡逻2人 负责环行道上车辆的疏导摆位及安全。 监控室 1人 负责监控设施设备的正常使用,发现问题及时通报,并做好记

18、录。蓝山第一组1人 1-5号楼 11-13号楼共8栋楼 巡逻 第二组1人 6-10号楼 15-17号楼共8栋楼 巡逻 第三组1人 14 18-20 26-29号楼共8栋楼 巡逻 第四组1人 21-25号楼 30-32号楼共8栋楼 巡逻 外围巡逻2人 负责环行道上车辆的疏导摆位及安全。 监控室 1人 负责监控设施设备的正常使用,发现问题及时通报,并做好记录。e) 实行大、中、小城区24小时保安巡逻制度,各项记录完整。做到“五勤”眼勤,脑勤,手勤,腿勤,嘴勤。（见作业指导书）f) 利用智能化技术安全防范的方法与人防有机结合。“机防为附,人防为主”。g) 根据各管理阶段的情况,制定相应的管理方法及工

19、作重点。h) 制定突发时间处理程序,具备处理能力。（见作业指导书）3.1.3 消防管理内容对消防工作实施管理,预防物业火灾的发生。最大限度地减少火灾损失,为住户的生活提供安全的环境,保护小区业主、住户的人身和财产的安全。3.1.4消防管理实施措施a) 在保安部内设置专职管理负责。并做好义务消防队的建立和培训工作。b) 防火档案制度。建立防火档案对火险隐患、校方设备状况（位置、功能、状态等）重点消防部位、前期消防工作概况等都要记录在案。以备随时查阅。还要根据档案记载的前期消防概况,定期进行研究,不断提高防火、灭火的水平和效率。c) 消防岗位责任制度。建立各级负责的逐级防火岗位责任制,从经理到员工

20、,都对消防负有一定的责任。d) 定期进行消防安全检查制度,各种记录完整。e) 专兼职消防员的定期训练和演习制度。f) 管理好区域内设施、设备,通过对各种消防设备设施的保养与维修,保持消防设备设施的完好,专业合格状态。g) 以多种宣传形式加强区内住户消防意识。3.1. 5 车辆交通管理的内容对大、中、小城区内及销售大厅前等各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作,确保车辆安全、交通畅通、组织有序,停放整齐,创造优美的辖区环境。3.1. 6 车辆交通管理实施措施：按照车辆类型分为汽车、摩托车、自行车管理,其中摩托车、自行车分区域存放,汽车存入指定的车位。a) 机动车与非机动车

21、禁止驶入商业街和中心城,停放到指定位置。保持商业街、中心城的良好商业秩序。b) 维护大城区主干道的车辆秩序和畅通,及时清理摆摊占道人员。c) 为保证城区业主行人安全,中城区实行人车分流管理,机动车无特殊情况严禁驶入组团内。d) 出租车无特殊情况严禁驶入中城区。e) 中城区保安有效组织车流和车辆停放。f) 中城区环道采用单循环行驶,缓解交通压力,保障车辆、行人的安全。g) 机动车凭小区准入证,进入小区。h) 紫玉、蓝山1号门岗（东门）：固定岗1人,负责持证车辆的驶入及小区人员的出入,并作好小区的形象展示。i) 紫玉、蓝山2号门岗（北门）：设固定岗1人,负责本小区持证车辆的驶出及人员出入。j) 紫

22、玉、蓝山3号岗（西门）：设固定岗2名,负责车辆、人员出入换证登记管理。k) 利用车位锁装置,保证业主车辆正常停放。l) 外来人员及车辆进出小区,由门岗保安员进行登记换证,将车辆停放到指定停车位。摩托车、自行车停放到门岗旁临时停放处。 m) 对保安员进行智能末端设施、电子巡更签到器、周边红外线对射仪,设备设施的使用操作方法,各类事件处理程序等方面的培训。n) 接到各类报警信号（监视图象有异常情况等）立即指挥保安在3分钟之内赶赴现场,及时处置各类事件并做好记录。o) 每日定时查看巡更报表,发现问题（如保安未按时巡更签到或巡逻路线有误等）及时通知当班保安领班或主管,并记录处理情况及结果。3.1.7保

23、安部人员配置（共计142人,包括商业街、欢乐谷、销售大厅、外围）（见附图5）3. 2 重视城区环境管理,展示健康、绿色风貌。3.2.1 在城区内环境管理部,对各小区进行统一管理其掌握所管物业区域的环境状况和发展趋势,拟定区域内环境保护的标准和规范,负责具体的环境保护工作。（见作业指导书）3.2.2 注重商业街、中心城及城区范围内主干道的清洁维护,实施12小时清洁,24小时保洁服务。为大盘整体形象提供有力支持。3.2.3空气污染的防治空气污染防治的目的是消除或减轻物业区域内的机动车排放的尾气以及扬尘等。其途径为：人车分流：机动车只能行驶在城区的外环路及各小区分布。小区内部禁止机动车行驶,从而减少

24、机动车尾气对物业区域空气的污染。3.2.4水系污染的防治a) 树立居民的环保意识,不要将固体废弃物扔进水里,专职人员及时清理水面漂浮物,定期清理湖底。b) 水系根据季节变化,投放环保药物,增强水体自我净化能力。3. 2.5 环境污染的防治a) 为充分体现环保意识。垃圾袋均使用可降解的,并且在小区内不设垃圾筒,业主的生活垃圾每天由保洁人员定点上门收取并按可回收、不可回收、有害物品等分类处理,并作到垃圾日产日清。b) 清洁剂、消毒剂及绿化用肥料、农药,均使用无污染、无公害药剂。3.2.6 噪声污染的防治对噪声污染的控制的基本方法是：作好绿化的管理及养护工作。植物不但可以净化空气,调节温湿,保持水土

25、、防火,而且可以消声防噪。3.2.7 环境卫生管理 是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运,达到环卫设施齐全,实行标准化清扫保洁,垃圾日清,按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生,区域管理的过程控制,确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。（见作业指导书）3.2.8保洁各项服务标准如下：a) 道路的清洁标准：目视地面无杂物、积水、无明显污渍、泥沙；道路、人行道无污渍、每200平方米痰迹控制在一个以内；行人路面干净无浮尘、无杂物、垃圾和痰渍；路面垃圾滞留时间不能超过20分钟。b) 广场、花园的清洁标准：花坛外表洁净无污渍；广场、花园里的垃圾滞留时间不能超过15分钟。c)

26、绿化带的清洁标准：目视绿化带无明显垃圾、落叶、漂浮物；每100平方米烟头控制在1个以内；花坛外表洁净无污渍。d) 水系的保洁水系的保洁工作应每天进行一次,保持水面无飘浮物。飘浮到近岸的垃圾,清洁工于岸边处持作业工具打捞湖面上的飘浮垃圾。e) 院区内及欢乐谷的游乐设施、器械清洁标准：游乐设施、器械表面干净光亮,无灰尘污渍、锈迹；目视游乐场周围整洁干净、无果皮、纸屑等垃圾。f) 路灯的保洁路灯的应保洁每月保洁一次。路灯的保洁应在白天灭灯断电时进行,作业前保洁部主管应通知机电维修部断开电源。路灯保洁方法具体依照玻璃、灯具、不锈钢的清洁标准作业规程操作。g) 雕塑装饰物、标识、宣传牌的清洁雕塑装饰物的

27、清洁：有污迹时应用清洁剂涂在污迹处,用抹布擦试,然后用水清洗。不锈钢装饰物依照玻璃、灯具、不锈钢的清洁标准作业规程方法进行操作。宣传标识牌的清洁：有广告纸时请先撕下纸后再用湿抹布擦抹,然后用干布抹干净,如有污迹应用清洁剂进行清洗；宣传牌、标示牌等应每天擦试一遍。h) 果皮箱的清洁 果皮箱每天清洗一次,遇特殊情况应增加清洗次数。清洗完毕应及进将果皮箱运回原处,并套好垃圾袋。清洁标准应达到：目视果皮箱无污迹、无油迹；果皮箱周围无积水。I) 信报箱的清洁每周擦试住户信报箱两次。擦试后的信报箱应干净无灰尘、无污迹。J) 监控探头监控探头每月擦试一次：擦试探头的玻璃镜片时必须使用镜头擦纸,以免有毛尘和刮

28、伤镜面。清洁后应达到镜头光亮洁净、探头外表干净无灰尘。k) 楼梯间的保洁每天清扫一次各楼层通道和楼梯台阶并拖洗干净(毛坯房装修期间加大频度)；定时将垃圾收集运到垃圾存放处；用干净的毛巾擦抹各层和通道的防火门、玻璃窗内侧、灯具、楼梯扶手、护栏、墙面、墙根部分地脚线、信息牌等公共设施,应保证每天一次；各楼梯间玻璃、通道的壁面、顶棚应每月进行一次擦拭和除尘（楼梯间玻璃雨季加大频度）。大理石地面应每周除尘一次。清洁标准：地面、台阶、玻璃洁净、无污渍、水渍、灰尘；楼梯扶手护栏干净,用干净纸巾擦试100cm后,纸巾没有明显脏污；护栏（铁艺护栏油漆无脱皮）、完好；梯间顶面无蜘蛛网、灰尘；地脚线干净无灰尘；理

29、石地面目视干净、无污渍；3.2.9环境管理部人员配置（共计75人,包括商业街、欢乐谷、销售大厅、外围）（见附图6）3.3 加强各种配套设施、设备的全面管理,保证设施设备的正常运行。3.3.1 空房管理鉴于太阳城紫玉和蓝山多为成品房,室内物品设施造价较高,特制定空房管理。a) 空房钥匙留于发展客户服务部,便于施工队借用,利于管理、维修。b) 建议发展客户服务部加强空房巡查力度,每月一次；每逢雨后对空房巡查,物业维修人员予以配合；每逢换季对空房巡查,进行通风处理,物业维修人员予以配合。c) 巡查后,切记将门窗关严。3.3.1 共用设施、设备的管理范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、喷

30、泉水泵等。共用设施设备的管理：a) 保修期内由发展客户服务部负责,物业维修人员协助维护。b) 保修期外由物业维修管理部进行统一管理,对于不同的设施、设备进行不同的维修管理,执行相应的工作质量标准,建立设施设备管理台帐和重要设备的技术档案,落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。3.3.2 共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、水面、地下自行车库等。a) 保修期内由发展客户服务部负责,物业维修人员协助维护。b) 保修期外由物业维修管理部根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同,指定并落实巡查制度、维修保

31、养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。3.3.3智能化设施设备范围包括：楼宇对讲系统、入户宽带数据网系统、周界红外线对射报警系统、公共区间闭路监控系统、电子巡更、背景音乐、电子公告牌等。根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况,建立起适合太阳城智能系统、操作性强的管理制度,从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理,并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务,充分利用现有资源,提升智能系统功能,通过严格管理保证智能系统运作正常。A1、修订、完善智能系统管理制度A1.1、明确智能系统设备责任类别划分：一类设备：监控中心、室内智能系统主机设备,如：系统管理电脑终端、前端调制解调器及附属设备、闭路摄像监视系统室内设备、保安巡更系统主