0528《宁波科技园区香溢软件园全程策划提案》60页.docx

1、0528 宁波科技园区香溢软件园全程策划提案60页宁波科技园区香溢软件园全程策划提案第一部分 公司介绍 3第二部分 宁波房市整体市场分析 5第三部分 江东区及科技园区房市分析 13第四部分 江东区、科技园区、鄞州中心区三大房市板块竞争分析 15第五部分 科技园区地产板块优劣势分析 17第六部分 项目周边新近已售楼盘分析 19第七部分 科技园区香溢软件园公寓住宅楼部分项目策划建议 25第八部分 俱乐部项目策划建议 43第九部分 科研楼部分项目策划建议 47第十部分 香溢软件园项目市场行情价格评析 57第十一部分 香溢软件园项目销售及资金回笼计划 58第一部分 公司介绍 上海古北房产代理销售有限公

2、司，成立于1993年，是上海最早的中外合资房地产专业销售公司，已累积代理销售商品房面积120万平米、销售额过百亿元。 十余年的风雨征战，今天的古北销售公司已成为，围绕房地产投资、开发、策划、推广、代理、中介、咨询、物业服务等业务的综合房产代理销售公司，古北销售公司善于把握市场先机，勇于挑战，敢于进取，用智慧浇灌未来，努力向国际型、综合型的专业房产代理公司进取。 主要代理案例： 古北中央花园 黄金豪园 佘山银湖别墅 古北新区二期 苏州西山别墅 古北虹苑 古北公寓 永嘉路古嘉公寓 虹桥路三期高标准内销售房 碧玉公寓 明珠大厦 广场大厦 钻石公寓 万科园别墅 雅典花园 维多利亚大厦 巴黎花园 金狮大

3、厦 金象公寓 第二部分 宁波房市整体市场分析这两年宁波房市供不应求，房价水平上涨很快，并连续两年位居全国第一。宁波老百姓对房价的呼声也越来越高，好象恨不得房价立马降下来，在“房价上涨太快，市场房源紧张，老百姓买不到合适的房子”的市场环境下，这种心情是可以理解的。然而，把目光从宁波市区放眼周边余姚、奉化、宁海郊区县市，从郊区县市又放眼到温州、台州、杭州周边城市以致整个浙江省，单就房价而言，不光是宁波市区房价涨得快，余姚、奉化、宁海等地的房价在这两年也快翻了一番，杭州2002年的房价并没有如专家的预言一样“冬天来临”而是又一个快速上涨年，整个浙江省的房价都涨得很快，不要说浙江省，以上海为龙头的整个

4、长江三角洲如南京、苏州等城市，这两年的房价也都快速飞扬，南京的房价水平在省会城市里已排名第一，上海城区不少楼盘如上海春城等在2002年的涨幅近20%且还有上涨空间，虽说宁波房价涨幅已连续二年排居全国第一，然而，在这种大背景下，“宁波房价涨得太快的现象”也只是一百步与九十九步的差别，应该说是“见怪不怪”。房地产从来都是与宏观经济紧密联系的，宁波房价以至整个浙江省房价水平的快速上扬是有其宏观背景的。宁波房价是否过高、涨得是否过快，只有跳出宁波，置于一个宏观大背景下才能得出一个正确的结论。 1、包含宁波在内的长江三角洲经济圈已逐渐成为中国经济最活跃、发展最强劲的区域。上个世纪末，中国改革开放的重点在

5、南方，以香港、深圳、广州、佛山为代表的珠江三角洲是中国经济最活跃、发展最快的区域，也是当时中国房价上涨最快的区域，目前也是中国最富裕的区域。然而自从92年国务院把上海浦东作为经济特区列入改革开放重点发展区域后，以上海为龙头的长江三角洲，北线以南京、镇江、常州、无锡、苏州等城市为代表，南线以宁波、温州、台州、杭州、绍兴等城市为代表，已成为中国历史上继珠江三角洲经济圈之后“经济最活跃、发展最快”的区域，由于长江三角洲背靠长江领域，辐射十三省二直辖市，领域阔度远大于珠江流域，上海在解放前又是远东最大的国际城市，因此，有专家预言上海的经济地位将与香港毗美，长江三角洲将成为中国经济最强盛的区域。长江三角

6、洲经济的繁荣反映到房价上是，这几年，这里成了中国房价上涨幅度最快的区域，宁波也自然成为其中的一员。2、浙江省民营经济发达，是一个“藏富于民”的省份，民间购买力旺盛浙江省国民生产总值虽然位据广东、山东、江苏省之后，但广东主要以外商投资拉动为主，剩余价值大多以货币形态转移到国外；山东、江苏省经济成份，国有、乡镇经济占有较大比重，个人可支配的相对财富较少；浙江省经济因历史原因，国家投资较少，主要以本地民间经济的发展带动全省经济的快速增长，形成了内地兄弟省份学习榜样的如“温州模式”、“台州模式”发达的民营经济，产生了许多大大小小的“老板”，汇集了大量的民间资本，从而也刺激了浙江省房地产业的高速发展，浙

7、江省房价涨得快，宁波也自然成为其中的一员。3、浙江省及宁波过去的城市化程度偏低，与其经济地位不相称，浙江省及宁波城市化进程正进入一个高速发展时期。浙江省经济总量在全国居第四，人均GDP更是位于前列，然而浙江省的城市水平远没有达到辽宁、吉林等经济相对落后的省份，因此，原省委书记张德江提出了加速浙江省城市化进程的建设目标，这对拉动浙江省房地产业的发展是一个长期的利好，因为农村城市化、农民变城市人，需要大量的住宅满足。4、浙江省土地的规范化、透明化程度较高，刺激了房价的上涨土地价格的上涨是房地产价格上涨得重要因素，浙江省先是在杭州全面实行土地的招标、拍卖、挂牌交易政策，推动了土地价格的一路上场；然后

8、，温州、台州、宁波等城市也相继学习杭州的经验，实行土地的招标、拍卖、挂牌交易政策，使这些城市的土地价格在短期内翻几番。广州等南方城市虽然在全国最早施行了土地的招标、拍卖、挂牌交易政策，但做得很不彻底，在2001年以前，拍卖招标的交易量不到总量的10%，房地产开发商的用地主要以协议方式出让，如华南板块的八个上千亩大盘，都是协议拿地。宁波的土地价格在两年内翻了二、三番，这与政府实施的土地拍卖、招标政策有很大关系。宁波土地价格的快速上涨必然带动房价的快速上涨。5、股市低迷，投资资本涌入房地产业，刺激了房价的上涨目前，宁波的房产市场上，有大约30%以上的人购买房产主要以投资为目的，这与股市低迷、缺乏其

9、它投资渠道有很大关系。大量投资、投机成本涌入房地产业，在一定程度上助长了房价的快速上扬。可以说，经济宏观大环境是促使宁波房价的快捷上涨的重要因素，然而，就宁波城市经济本身而言，宁波房价水平的上涨也有其合理之处，宁波作为一个港口大城市，是长江三角洲唯一一个可以在各方面与上海毗美的城市，优越的地理位置将使宁波成为带动浙江省经济发展的龙头，宁波2002年的GDP已达到1500亿元，直逼省城杭州，并有超过杭州的势头，自然对宁波过去与其经济地位严重不对称的房地产价格水平有一个重新调整认识过程，宁波的GDP总量及人均国民生产总值，均超过大连、温州、青岛等城市，但过去的房价水平远没有达到这些城市的水平，如大

10、连60008000元/平方米为（中心城区）、温州4500元/平方米，青岛4200元/平方米，更没有达到省城杭州的水平（城区均价一般在5000元/平方米以上）。城市经济发达，商业机会多，工作机会多，谋生赚钱机会多，相应的商品房的价值肯定要胜过经济落后、就业谋生难的城市，这也是为什么纽约的房价是非洲一个落后城市房价水平数十倍的缘故。相对于其它行业而言，房地产业对政府政策的影响最大，政府通过“有形的手调控市场无形的手”，然而，在政策调控中，珠江三角洲偏向于“小政府大市场”，让房地产业充分市场竞争发展，在残酷的竞争中也带来房地产业水平的质的飞跃；长江三角洲更偏向于“大政府大市场”，政府对市场的调控力度

11、较大，正确的政策力度将促进房地产业的健康发展，但当政策调控不到位或错估市场发展形势时，又在一定程度上影响房地产业发展。可以说，宁波房价的上涨是对宁波城市价值的正确体现。但宁波房价水平在短期内的快速上涨确实超过了大多老百姓的心理承受力，这与政府对房地产市场的调控管理不到位有一定关系。政府在2001年制定的土地供应计划中，虽然略显不足，但基本可满足市场的需求。但计划不如“变化快”，土地上市受交地严重滞后的影响，实际的土地上市供应量严重不足，如交通房产开发的明楼北地块（常青藤小城），本来计划在2000年年底全部交地，实际上到2002年年底还有近百分之五十土地未交付；水上公园地块（建筑面积50万平方米

12、）原计划在2002年年初交一半，2002年6月份左右全部交付完毕，实际执行中，已延迟一年还有大1 AQ 土地未交付，诸如这种情况，在宁波是较普遍有的现象。一方面土地上市供应严重不足，而预售门槛的提高又进一步加深这种不足；一方面拆迁房子过快又带来更多的需求，真正导致了宁波房地产市场的短期内的严重供不应求的现象，房价的快速上涨也就在情理之中。 目前宁波房产市场的供不应求的现象应该是短期的。2003年，随着宁波一些大盘的推出，如常青藤小城二期，滨江地块波波城，水上公园地块青林湾，钢铁厂地块北岸琴森，咸宁街地块，华俨街地块，鄞州中心区各地块，湾头天水家园等楼盘的推出，市场的供给量显著增加，楼市的紧张状

13、态逐渐缓解，楼价的上升将进入一个缓慢爬升过程。 值得说明的是，宁波房价的快速上涨除受市场供不应求，土地价格上涨过快等因素影响外，楼盘品质的显著提高也是重要因素，如宁波原老楼盘的单位绿地面积投入一般是几十元每平方米，而常青藤小城一期绿地面积单位投入计划在300元每平方米左右，智能化投入在40元平方米左右，总得单位建造成本比以前明显提高，品质也自然比以前高得多。我们常说宁波没有好楼盘，或拿得出手叫得响的楼盘，在过去的房价水平下，开发商确有其难。随着宁波房价水平的提高，越来越多的好楼盘将展现在世人面前。总结：宁波房价虽然因上涨过快含有一定的泡沫成分，但这个房价水平基本上反应了宁波的城市价值，总体是合

14、理的，展望未来，宁波房价水平还具有500至1000元每平方米的上涨空间，这对科技园区香溢软件园是一个大势利好，但随着2003年一些大盘如青林湾、常青藤小城二期、滨江波波城、北岸琴森、东湖花园二期等楼盘的推出，市场供给量显著增加，宁波的房价水平将进入一个慢牛爬升的过程，但那些指望宁波房价水平从此将下跌的想法是不现实的。第三部分 江东区及科技园区房市分析 江东区作为市府重点发展的新城区，其地理位置优越，交通便捷，通往沪、杭的高速公路的起点，江南公路、通途路则与北仑港、宁波经济技术开发区的大榭开发区紧紧相连。江东区经济发展迅速，第三产业依附于城区建设而不断拓展领域。随着新一轮城市建设东扩工程的实施，

15、城区基础设施日益完善，新住宅区的大规模开发建设和市区主干道的向东延伸，高标准景观大道世纪大道的建成、新的国际汇展中心落成、滨江路的全线启动等，为江东发展构造出一由幅美好的蓝图。根据宁波市城市总体规划纲要（20012020），宁波城市发展目标确定为：近期重点向东发展，中远期重点发展北部，适度发展西部，有限制地发展南部。宁波市府东移的确定（位于百丈东路延伸段）与城市东扩，使得东部的土地及房价将有比较大的升值空间，相对来说，东部的房市有更大的发展。目前江东四类地段的房价要高于江北区四类地段房价近1000元/平方米，反映了江东区的发展前景看好。科技园区与江东区一脉相承，已逐渐融为一个整体，虽然科技园区

16、位置较偏，但江东区的房产发展势头必将波及科技园区。目前江东区及科技园区在售楼盘较少，只有枫丹馨园、盛世东方等少数楼盘，市场上基本上无盘可供应，但即将推出的楼盘较多，华严街地块、城市映象北侧地块、东港二期、丰润置业地块、宁川路地块、时代华庭、常青藤小城二期（部分）、新天地、波波城、安居股份地块。第四部分 江东区、科技园区、鄞州中心区三大房市板块竞争分析江东区、科技园区、鄞州中心区三大房市板块中，先是江东区一枝独秀 ，主要代表楼盘有华光城、江南春晓、中兴小区、东海花园、常青藤小城等，但随着鄞州中心区市政配套设施的完善，鄞县改县为区，格兰云天、华泰剑桥、金湾华庭等中大型楼盘的面世，特别是70万平方米

17、超大型楼盘东湖花园的推出，鄞州中心区房产板块有后来者居上的感觉。科技园区在政府宣传中唱的调子较高，但由于定位为科技产业园区，更强调工业制造业，作为第三产业的房地产，其发展速度较慢，现有的楼盘如桃园别墅、华丰庄园、丹桂园、丁香园等，规模小，设计较落后，整体形象较差，正在建设的楼盘中也没有一个象样的，根本无法与江东区楼盘、鄞州中心区的楼盘竞争，在宁波的房产领域的形象较差，与科技园区的政治经济地位很不配备，也与其优越的地理位置不相吻合。 结论：在三大房市板块竞争中，科技园区处于明显的劣势中，这对香溢软件园地块是不利的。但由于江东区土地资源稀缺，可供房源较少，本项目只要具有一定的性能质价比，不仅能留住

18、一部分在科技园区工作的客户，还可吸引江东区的客户前来置业。另外，北仑、小港、镇海由于发展临港工业的缘故，也有许多人准备到宁波中心城区安家，科技园区优越的地理位置，使本项目可挖掘的客源较广泛。第五部分 科技园区地产板块优劣势分析 随着城市东扩步伐和城市化进程的加快，以及城市规模的不断扩张，房地产开发不仅在江东区如火如荼地展开，而且波及到周边其它地区，使得旁边一些区域的房地产业也得到迅猛发展，房价也得以迅速提升，宁波市科技园区即是这样一个区域。2001年11月份，科技园区丁香路旁的丁香苑，多层售价只有18001900元/m2左右，而如今，比丁香苑位置更差的丹桂苑，多层均价达到3500元/m2左右，

19、；绿墅等楼盘的别墅甚至卖到46005000元/m2，且绝大部分已售完。科技园区的配套设施已日臻完善，道路、通讯等基础设施在加快建设与不断完善中，房地产业也形成一定的开发规模，处于蓬勃发展中；而宁波市老三区（海曙区、江东区、江北区）可供开发利用的土地资源却日益缺乏。诸多利好因素使得科技园区逐渐成为一个可以与鄞州中心区相媲美的房地产开发热点地区但由于科技园区定位为产业园区，以工业制造企业等厂房占多数，缺少购物、餐饮等生活配套设施，公交路线也不够密集，在宁波大多老百姓心目中，科技园区更象工业区，而不是居住生活区，正因为这样，在过去的二年里，科技园区的房价涨幅水平不如鄞州中心区甚至不如海曙区西边的望春

20、。可以预测，未来的十年，城市东扩将继续是宁波城市发展的主流，江东区与北仑区相向发展的趋势越来越明显，科技园区的工业企业正面临着二次搬迁的可能，宁波中心城市的东移，科技园区的土地将更适合建以写字楼经济为特征的研发中心、企业总部，江东区、科技园区的土地增值空间是非常广阔的。现在，政府已明确了江东三个中心的建设目标，即国际会展中心、生态科技中心、行政中心，这对项目地块是非常利好的信息。就宁波土地拍卖市场来看，土地拍卖价格越来越高，从明楼地块74万元/亩，到水上公园地块103万元/亩，到鄞县中心区地块152万元/亩，再到彩虹南路450万元/亩，不到一年时间，土地平均价格翻了一番多，地价在“飞涨”。目前

21、，科技园区的商品房价格及土地价格处于相对较低状态，而发展前景非常看好，只要通过协议方式或挂牌方式能够获得土地，可以断言，拿到即赚到。第六部分 项目周边新近已售楼盘分析一、项目周边区域已售类比楼盘表一：住宅楼盘销售情况（部分）序号楼盘名称物业类型地段标准层高（米）单价范围总价范围（万）销售均价销售状况1城市映象小高层江东一类29 4000-510060-88 4900基本售完2中山名都高层江东三类293800-5150106-1504450基本售完3荷花家园小高层、高层江东二类293000-400036-483700已售完4凌江名庭高层江东一类293900-570094-1374600基本售完5

22、东海曙光高层江东一类48500075006800基本售完（写字楼）分析：上述楼盘分布在江东一、二、三类地段，基本上以高层、小高层形式出现，小面积、低总价套型几乎没有，楼盘品质中上，价格大约在3600元至5700元之间，其中，东海曙光为纯写字楼，品质、地段均比经本案好，其均价为6800。二、周边区域的类比楼盘盛世东方地址：中山东路与世纪大道交汇处产品类型：四幢2025层的高层户型定位：140、160、170、180、190、200、210、230不等销售价格：均价52005300元/平方米销售情况：由于总价较高、目前位置较偏，销售形势不乐观。枫丹馨园开 发 商：中建房产楼盘位置：中山东路和桑田路

23、交界处1、主要技术数据：产品类型：三幢9层小高层总户数：约200套户型面积：101、122、125、150平方米主力户型：三房两厅（120平方米左右的套型）均价：5500-5600元/平方米2、销售情况：4月10日开盘至今，销售率已达60%以上，售楼中心人气不旺，与宁波市前段时期深夜排队抢购的场面形成截然不同的对比。单价偏高是其销售业绩一般的主要原因。好阳光商务公寓 地址：百丈东路好阳光酒店旁边 产品：四五十平方米至七十几平方米的酒店式商务公寓 价格：二至七楼挑高5米，毛胚房平均售6800元/平方米 八至顶楼为标准层，带装修平均售价6500元/平方米销售情况：虽然单价较高，但总价较低，且包装策

24、划较成功，大都已售完。名 称：华宏国际中心开发商：华宏置业 位置：开元酒店后面 价格：六楼5800元/平方米，15楼6500元/平方米 销售情况 ：开盘十天约订40% 主要卖点 ：四星酒店服务，挑高13.80米大堂，3.7米标准层高。数据：2003年6月结论：若本地块也走大面积高总价或不能营造自身的特色的定位，从住宅到写字楼都将面临较大的销售压力。第七部分 科技园区香溢软件园公寓住宅楼部分项目策划建议一、宁波房市高层住宅产品市场特征分析宁波高层住宅市场主要分为三个发展阶段：1、2001年以前 在这个阶段，宁波的住宅市场主要以多层住宅为主，高层住宅基本上不被市民接受、销售抗性较大，主要原因是价格

25、高（相对多层住宅）、物业管理费贵、实用率较低，这个时期的主要代表高层产品有江北区槐树公寓、联红红楼、中央花园。槐树公寓、联红红楼走得是低档次路线，槐树公寓虽为江北一类地段，但平均售价只有3000元/平方米左右，联红红楼的平均售价在2500元/平方米左右；中央花园走的是高档次路线（止今尚没有哪个楼盘在档次品位上可与其毗美），平均售价在5000元/平方米左右。这两种类型楼盘由于当时的市场环境因素，现楼的销售率只有50%左右，而当时多层的现楼销售率一般可达到100%。 这个时期唯一例外的是“大时代”和“银桂公寓”，一枝独秀，单个飘风。“大时代”雄居三江口，视野旷达，区位优势明显。大时代作为高层商住两

26、用物业，在宁波99年下半年推出时，就击起了千层波澜，引发了一系列的争议，然而其良好的销售业绩却足以说明一切。从整体上评价，“大时代”不仅具备了物业素质的优越性和物业的独创性、前瞻性，而且在不少方面表现优良。从价格上看，“大时代”所推出的“层高4.9米，买一层住二层”主力总价在33万左右的价格定位，在较大程度上迎合了中小企业、个人工作室等创业精英的现实需求。而其所提出的“以租金的价格买楼”对潜在的购房者的造成了强大的吸引力。大时代在半年多的时间中，即销售告罄，主要原因在于准确的市场定位、合理的价格设定、个性化的户型设计和完善的配套设施。 银桂公寓以超低的价格（均价约3200元/平方米）、紧邻月湖

27、的优越位置、南苑饭店加盟的物业管理是该楼盘旺销的主要原因。2、20012002年这个时期，高层、小高层逐渐放量，市中心高层逐渐被甬城市民所接受，大面积、高总价套型占主导地位。从2001年下半年开始，随着宁波房产市场进入供不应求的紧张状态，高层住宅逐渐进入销售佳境，一些老高层楼盘如联红红楼、繁景公寓、槐树公寓、中央花园等迎来了一个“销售春天”，久销不动的高层住宅陆续在2002年上半年左右销售完毕。这个时期是宁波高层住宅迅速发展时期，一方面多层紧缺，一方面高层住宅作为现代生活、现代城市的标志，安全、舒适、方便的居住环境，高品味的生活象征，逐渐被市民接受。这一个时期高层住宅大量涌现，有江景高层楼盘凌

28、江名庭、锦地水岸、日月星城，园景高层楼盘江东新世纪、中山名都（樱花公园）、丰华名都（月湖公园）、星辰明珠（儿童公园），闹中取静的高层楼盘新河明珠、彩虹新钻，尊贵繁华地段高层楼盘中山首府、世纪广场，还有高层酒店式公寓天海华庭名仕阁等。这段时期的高层住宅开发基本都是以三江口为中心，以中山东路为轴线发展，主要集中在一类、二类地段。地段是高层住宅最能体现价值的一点。人们购买高层住宅，主要看中的就是它地段好、周围配套全。3、2003年以后 在此以前的宁波高层住宅主要集中在城市的中心一、二、三类段，随着宁波郊区城市化的进程，土地价格的飞涨，容积率的明显提高，宁波市区的住宅产品将进入高层（含小高层）时代，如

29、原来的四类、五类地段，大多是以多层为主，新招标的地块，如鄞州中以区地块、滨江一号地块、水上公园地块，从其现在的规划方案来看，高层、小高层产品是主流。2003年，宁波房产市场将真正进入一个高层时代，并面临着真正的市场考验。总结：宁波房市的火热主要是多层住宅的火热，分析宁波高层住宅市场的发展历程，高层销售状况普遍较为艰巨，特别是户型面积大的套型，往往会因为总价过高造成较大的销售抗性，如锦地水岸、中山名都、日月星城等楼盘一百六十平方米以上的面积户型都是在最后无其它套型可挑选、宁波房市日益供不应求的紧张局面情况下逐渐消化完毕。去化速度很快的几个高层楼盘，大时代的热销是因为位置好（雄居三江口）、低总价（

30、30万）；银桂公寓、凌江名庭的抢购是因为地段好、单价低（银桂公寓均价3300元/平方米、凌江名庭4600元/平方米），一般无明特色的高层楼难以吸引消费者，就是在楼市火爆的去年、今年，其去化速度都较慢。科技园区香溢软件园是位于宁波五类地段的高层楼盘，城市的东扩和市政府的东迁，使本地块区位优势独特，但也面临着市区其它较好地段的高层楼盘竞争，如华俨街地块、咸宁街地块（轮船码头）、锦地水岸二期、日本孙氏开明街项目、冠华明星广场、华侨城旁地块等。从区位优势、房产大形势来看，科技园区香溢软件园的市场前景是乐观的，但从产品的高总价、高层的销售难度系数、同类楼盘的竞争来看，也面临着一定的销售压力。二、 宁波高

31、层住宅推广策略分析 宁波近期主要高层住宅楼盘推广策略分析如下：楼盘名称推广主题广告平面表现 主要诉求点锦地水岸1.百年璀璨江景，现代锦地水岸2.优雅中心城,完美水岸家表现1：恢宏场面,效果图、繁华美丽都市、江景三合一表现2：效果图、水景表现3：效果图1. 傲立三江,一道350米现代城市天际线;2. 水岸住宅,户户江景3. 石材饰面,品质永恒4. 270度弧形热弯玻璃景观窗5. 独户独梯;6. 南北通风,无限采光;7. 层高3米,板式高层;8. 国际化休闲会所面积1000平方米,内设室内温水泳池、茶吧、图书室、棋牌室、乒乓室、健身房等;9.专业高效的物业管理日月星城1.三江六岸景观生活圈,健康生活特区2.景观商住楼,尽揽三江美景表现1：立面效果图表现2：户型、效果图表现3：效果图、空中花园1. 三江美景;2. 2000平方米社区VIP室内体育中心;3. 真正网络化4. 卓越的物业管理5. 32平方米空中大花园;6. 江景楼中楼,20平方米自由空间凌江名庭浙江第一住宅高楼投资价值1.高耸挺拔的立面效果图,配以三江夜景为背景2.高耸挺拔的立面效果图配以水景1. 标志性建筑;2. 创新