接管方案.docx

1、接管方案引用 物业接管验收工作方案物业接管 2008-12-21 20:13:37 阅读393 评论0 字号：大中小订阅 接管验收工作方案编制： 日期：审核： 日期：批准： 日期：目 录一 名词、术语解释 3二 引用法规、标准 5三 接管验收条件 6四 接管验收流程 7五 接管验收组织设计 8 六 接管验收的准备工作 12七 房屋本体自用部位及设施的验收 14八 房屋本体共用部位及设施的验收 16 九 公用设施设备、公共场所(地)的验收 25 十 工程资料的接管 27十一 业主入伙时的接管验收 30十二 缺陷整改与保修 31 十三 接管验收相关记录表名词、术语解释物业竣工验收 工程项目在竣工之

2、后，施工单位需向开发商办理交付手续。在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发商。竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。竣工验收后标志着物业可以交付使用。物业接管验收 接管验收是指物业公司接管开发商或业主委员会委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。物业公司代表全体业主（包括现有业主和未来业主）从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，同开发商、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。对新建房屋而言，接管验收是开发商向物业公司移交物业的过程，是在竣工验收之后进行的再

3、检验。接管验收标志着物业正式进入使用阶段。物业的接管验收包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所(地)的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。房屋本体自用部位及设施自用部位是指户门以内，毗连部位以外的全部自用部位。设施指包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。房屋本体共用部位共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，主要包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排

4、烟道（管）等。公共场所(地)、公用设施公共场所(地)、公用设施包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。公用设备公用设备是指与建筑物相配套，具有共用性的设备，主要包括：供配电设备、发电机、电梯、中央空调、供水设备、直饮水系统、交通道闸、智能化系统、消防系统、水景系统等。公用设施设备、公共场所(地)的产权以相关法规及开发商售楼时与业主的约定为准。引用法规、标准 本方案依据以下法规、技术标准规范编制。建设工程质量管理条例国务院令第2000第279号物业管理条例国务院令第2003第379号陕西省物业管理条例住宅室内装

5、饰装修管理办法建筑安装工程质量检验评定标准GBJ300305-88房屋接管验收标准（ZBP 30001-90）建筑物防雷设计规范（GB 50057-94）电气装置安装工程施工及验收规范（GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96）火灾自动报警系统施工及验收规范GB 50166-92自动喷水灭火系统设计规范GB 50084-2001自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法GB 5135-85自动喷水灭火系

6、统湿式报警阀的性能要求和试验方法GB 797-89室内消火栓GB 3445-93消火栓箱GB 1456l-93防火门用闭门器试验方法GA 93-1995通风空调工程施工质量验收规范GB 50243-2002民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-94体育场所开放条件与技术要求GB 19079.1-2003接管验收条件物业接管验收是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为：一、一般条件1、土建、设备、智能化及园林绿化各分部、分项工程全部施工完毕，并通过政府专业验收，通过综合验收

7、。一般来说，应取得以下证书：工程竣工核验证书规划验收证书消防验收意见书电梯验收结果通知书燃气管道工程验收证书城建档案验收证书人防工程验收证书已签订工程保修书并有凭以上证书换领的建设工程竣工验收备案表。2、供电、给排水、环境、道路、电话、有线电视、燃气、消防、智能化、中央空调、主题公园等设备和设施能正常使用。二、最低要求在项目所确定的入伙日期前一周必须达到以下要求：1、室内外照明、给排水、道路、门禁对讲、电梯、室内消火栓、地下车库施工完毕，可正常使用。2、向物业公司提供设备运行所必须的图纸及设备说明书。如强弱电系统图、给排水系统图、燃气系统图、中央空调系统图、室外管网图及设备说明书等。3、业主（

8、用户）室内可进行精装修，可向物业公司移交锁匙。接管验收流程签署物业管理委托合同选定主要管理人员收楼三个月前进场掌握情况印制验收表格确定验收日期大业主（开发商）或施工单位和物业公司组成联合验收小组自用部位的验收每项、每间、每个查验缺陷登记移交钥匙缺陷登记汇总交开发商,由开发商交施工队缺陷返修施工单位、管理处按单查验资 料 移 交产权资料技术资料水电供应合同物业管理公司正式进行物业管理政府验收合格证共有部分验收复验合格缺陷登记按系统进行查验收缺陷返修移交钥匙办理移交凭证业主（用户）验楼收搂注：对于技术资料的移交，最迟应在开发商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时， 移交一份给物业管理公司存档。接管验收

9、组织设计一、编制接管验收计划，与开发商沟通物业接管验收一般是由田禾房地产投资有限公司工程部牵头组织，物业管理公司接到开发商接管验收通知后，按接管验收条件进行核对，具备条件的应在一周内签发验收复函并约定验收时间。根据项目的具体情况，物业公司应主动与开发商联系接管验收事宜，并将验收计划报开发商审核，通过后由开发商通知施工单位配合验收。对项目的接收应包括对相关工程资料的接收。1、根据项目的进度，编制接管验收进度计划，计划接管验收的时间一般在政府相关部门完成验收后一周左右。（工程竣工至政府相关部门完成验收一般历时约一个月左右，物业公司现场人员须及时与开发商沟通，以确定最终接管验收时间）2、物业现场人员

10、应积极熟悉图纸及现场情况，配合开发商发现问题，对影响物业接管入伙的工程问题，物业公司应及时向开发商发函反映，制定解决方案。二、进行验收前的准备工作详见接管验收的准备工作。三、对物业进行接管验收一）、初验物业公司先组织人员进行初验，将初验过程中发现的问题及时以函的形式提交给开发商，以便开发商组织人员进行整改，为正式验收打好基础。初验可以多次组织进行。（对于已入伙的项目，由物业公司组织做前期项目考察，接管时不作初验）二）、正式接管验收根据物业产权性质及使用特点，将接管验收分为对房屋本体自用部位及设施的验收、对房屋本体共用部位及设施的验收、对建筑物公用设施、设备、公共场所（地）的验收三部分。房屋本体

11、自用部位及设施的验收应先进行，以便于小业主能及时进入进行装修。房屋本体共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收可综合在一起组织人员进行验收，由于该部分不影响业主进场装修，相对可以晚些开始；此部分验收技术含量较高，应组织专家实施。四、接管验收重点是对物业的使用功能及安全进行检验，其验收方法与竣工验收不完全相同。接管验收要清点设备、设施、装置等数量，故要全检，而不像竣工验收按10%的点抽检。接管验收多对影响使用功能、安全的事项进行检查，不需要向竣工验收那样按验评标准对所有项进行检查。接管验收采用的检验方法主要有：看、嗅、听、摸、敲、量、试验（试机）、对照图纸清点等。1、 对自用部位及设施

12、的验收物业公司代小业主对其室内部分进行接管验收，入伙时移交给小业主，最终验收意见以小业主验房的记录为准。现场由开发商、物业公司、施工单位组成验收组，按建设部ZBP3000190标准要求，分别每单元每层每户（每个铺位）逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查，主要是对楼宇质量与使用功能的检验。 确定物件数量是否符合； 外观上有无人为损坏； 房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。将检查结果记录在对应表格中，整理后将两联返回开发商，由开发商将其中一联交施工方进行整改，物业公司负责对整改后项目进行验收。根据检查结果，物业公司对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。物业公司对

13、接管了钥匙的房屋承担保管责任。对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,物业公司接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。2、对共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收验收时须有开发商、施工单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写相应记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的产品，注明存在的问题，提交开发商和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收。此部分的验收直接影响到以后的管理工作，设施设备完好的接收，可以减少物业公司在接管后对设施设备整改的

14、工作量，可将更多的精力投入到对业主（客户）的服务中。五、设施设备的交接和验收原则上是待工程完全完工后（已经有合验证）进行，但考虑物业公司与开发商之间的关系，可降低要求，分系统进行验收，合格一个（系统）接收一个，办理其凭证。但应注意：对其他未完工系统将会出现的后果以书面形式告之合作方，并与其就所提问题进行协商，以达到共识，并采取相应的防范措施。（注意：只能按系统验收，不能将系统再细化进行验收，例如将给水系统中的电气控制部分与水泵分开，水泵分台验收等。）按系统对设备型号、数量、位置进行记录，对设备外观、设备系统性能进行检验，记录技术状态数据，填写验收单。验收结束由移交方和接收方在验收单上填写评语并

15、签字。功能上不能达到要求的物业公司不接收，对于不影响使用的可先进行交接。对于检查出来的缺陷以函的形式提交给开发商，由其督促施工单位限时整改。根据施工单位的承诺，物业公司应及时跟踪施工单位的整改情况，达到要求后接收。设备接收后，按国家有关规定，物业公司将承担相关责任。三）、复验对于开发商、物业公司、施工单位三方在接管验收过程中发现的缺陷，开发商组织相关人员进行整改，并与物业公司商定复验时间。待开发商将缺陷整改完后，物业公司对原缺陷情况进行复验，如原缺陷情况已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司在日内签署验收合格、同意接管凭证。双方签署交接记录：QR007JG房屋及公用设施交接单QR008

16、JG房屋附属设施设备交接单接管验收的准备工作为了熟悉项目情况，方便管理，物业公司应尽可能提前介入项目（最好从项目的规划设计开始介入），最迟应在入伙前三个月派驻现场设备管理人员，积极参与设备安装和调试，发现问题及时提出合理建议。1、物业公司人员准备物业公司建立接管验收领导小组，按业主自用部位和公共部位、设施设备分别组织验收。对业主自用部位的验收按项目的规模设置验收组，每组配备34人：验收土建1人，验收给排水1人，验收电气1人，另外1人负责验收所有的钥匙。注：一般毛坯房每组每天能验收60套房左右，精装修房每组每天能验收40套房左右。对业主自用部位验收完后，再组织对公共部位、设施设备的验收，根据不同

17、的验收对象，组织公司内相关专家及维修工构成，按系统进行验收。2、成立验收组验收组组成建议如下：组长：物业公司总经理 副组长：管理处经理组员：工程维修部主管、护卫服务部主管、客户服务主任、物业管理员、水电工3、学习、培训组织验收组人员进行相关培训，培训内容有：学习规范、研读施工图纸对配合验收的保安进行强化培训（保安主要配合业主自用部位验收）熟悉工程情况、设备概况组织接管验收演练培训时间：10课时（不得低于）。现场实习：待定4、购置、准备工具根据项目的规模及验收时分组情况，准备下列物品及工具，数量自定。捣棍（小锤）、卷尺、靠尺、电笔、万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、电子测漏仪、网络测

18、试仪，梯子、PVC吹烟管、电吹风、塑料水桶、写字夹板、塑料扎带、不干胶贴、签字笔（圆珠笔）等。另准备木板若干块，将房号在木板上标注清楚，并钉上钉子，用于挂放各房间的入户门钥匙。5、准备验收规范、标准及施工图准备引用法规、标准中相关的规范、标准。从开发商借阅相关工程资料，熟悉并了解项目基本情况。6、准备验收表格、接管凭证准备接管验收相关记录中有关的验收表格、接管凭证。7、参与安装调试安排设备管理人员、维修工参与设备安装、调试。熟悉设备性能，掌握工程进度与施工质量，便于今后管理。并可及早发现问题要及时提出合理建议。对于设计中已有的设备， 注意收集资料。大型机电设备（、级设备）建立台帐，并向开发商、

19、施工单位索取相关资料，如图纸、产品说明书、设备装箱清单、设备出厂合格证、调试记录等。对于设计中没有的设施设备，但在物业管理中又必需增设的，可降低管理、运行费用的，应建议开发商增设。8、参与内部竣工验收参与开发商组织的内部验收，掌握工程质量情况，学习验收方法及技巧。对于影响物业管理的设计、施工缺陷提出改进建议。9、参与政府竣工验收房屋本体自用部位及设施的验收对房屋本体自用部位及设施的验收主要是验收小业主（用户）户内的土建（含装修）、电气、给排水、燃气、中央空调、入户钥匙（含户内钥匙）等。1、土建验收验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：观察梁、板、墙体是否有裂缝；抹灰层、地面垫层是否有

20、超标空鼓；门是否开闭自如、锁、猫眼、拉手等五金是否齐全，钥匙是否匹配，钥匙有无缺少；窗、铝合金推拉门是否开闭自如、五金是否齐全、玻璃是否完好；卫生间防水、坡度是否正常等。填写表格：楼宇接管验收记录表2、电气验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：清点电气装置是否齐全；检查开关箱安装是否规范，有无回路标签，试验小断路器分合及漏电保护器；检查电能表是否正常；开关电灯；试验对讲图像、声音是否清晰；检查中央空调运行是否正常。填写表格：楼宇接管验收记录表 3、给排水验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：开闭水龙头检查给水是否正常，暗埋给水管道是否有渗漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，观察

21、是否有堵塞现象。填写表格：楼宇接管验收记录表 4、燃气：验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：气表是否安装规范；管口是否用堵头封堵，管有无暗敷设现象。填写表格：楼宇接管验收记录表5、记录的填写及缺陷的整改以上填写的记录均一式三份，分别留存于开发商、施工单位（原物业公司）、物业公司。物业公司将其中的两联（开发商联、施工单位联）交开发商，由开发商组织人员进行缺陷整改。物业公司对自己留存的一联进行整理、汇总后，以函的形式将缺陷清单发给开发商，并对缺陷消项情况进行跟踪。房屋本体共有部位及设备的验收 1、屋面验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点： 分项工程检验要点备 注屋面保证项防水

22、层无渗漏，通过观察，必要时进行测试广告牌、沿口等固定牢固屋面金属物体均做可靠防雷接地基本项无非法占用、改建及搭建女儿墙完整无污染隔热层完好，面层砖无破损屋面管网及避雷带无损坏或锈蚀天面无积水、杂物排水沟、排水口完好畅通2、楼层及通道验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点： 分项工程检验要点备 注楼层及通道保证项防火门完好开闭灵活消火栓内物品齐全，按钮等功能正常消防通道通畅灭火器的数量、位置、压力正确应急照明、诱导灯正常基本项楼层号、房号、疏散标志标识、导向标示清楚公共部分无加建、改建天棚完好墙面无碰坏、无污迹、无脱落地面完好无破损，梯踏步无缺棱、掉角公共照明完好消火栓外封条、门锁完好3

23、、地下室验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点： 分项工程检验要点备 注地下室基本项地面、墙面及顶棚无渗漏顶棚、墙面无损坏及污迹照明系统完好水池周围整洁无污染隐患管线表面整洁、无锈迹、有明显标志主要入口处有平面示意图，导向标识清楚车场地面划线清晰，无大面积起砂现象4、外墙面验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点： 分项工程检验要点备 注外墙面保证项墙面完好，无污迹门窗及玻璃完好外墙面转无空鼓外墙、窗口无渗漏空调安装位置统一，冷凝水集中排放，支架无锈蚀招牌类、霓虹灯安装合理美观，无安全隐患或破损5、供配电系统验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准GBJ303-88；电气装置安装工

24、程施工及验收规范GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，建筑物防雷设计规范GB 5005794检验要点： 分项工程检验要点备 注供配电系统保证项安全防护装置完善，无安全隐患、无虫害、鼠害油变压器安装地点是否符合规范要求，工作接地是否良好，温度、噪声是否正常干式变压器通风、工作接地是否良好，温度、噪声是否正常双回路电源切换，电气、机械互锁正确无故障停电记录基本项设备接地牢固电缆沟内干燥、无积水、无杂物操作

25、工具齐全，有绝缘胶垫、绝缘鞋、手套等各种控制柜、电源柜功能正常，无异味，无异常噪音各种仪表指示正确断路器电流值整定正确母线、端子无过热、松动现象电气井接地规范，电缆敷设规范设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常6、给排水系统验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准GBJ302-88检验要点： 分项工程检验要点备 注给排水系统保证项水泵电机温度正常各层水压正常按规定对供水设施设备进行清洗、消毒，水质符合卫生要求潜水泵工作正常，排水通畅基本项压力表工作水泵运行正常，阀门开关灵活，泵体和阀件无滴水现象水泵运行无异常噪音，润滑良好水池水位有标尺，显示正确，进水浮球阀工作正常设备、机房清洁，油漆

26、完好应急灯正常，机房温度正常蓄水池人孔封闭良好并上锁，通气孔有纱网封隔污水池池盖完好，排水沟通畅排水系统畅通，抽查68个井化粪池进、排水正常，封口严密，无太大异味雨水井、污水池、下水道内无大量沉积物7、消防系统验收标准：火灾自动报警系统施工及验收规范GB50166-92，自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001，自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法GB5135-85，自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法GB797-89，室内消火栓GB3445-93，消火栓箱GB1456l-93，防火门用闭门器试验方法GA93-1995检验要点： 分项工程检验要点备 注消防系统保证项自

27、动喷淋系统放水试验喷淋泵启动，水压正常消火栓系统中有水、总阀打开、系统处在自动状态消火栓箱按钮、消防中心均能启动消防泵水泵结合器未被圈占、堵塞探头报警率不小于95%，报警位置与控制器显示位置相同警铃工作正常防排烟、正压送风系统与报警系统联动正常消防中心可启动风机，风机风量正常气体自动灭火装置气压正常，处于自动状态，消防中心有放气反馈信号消防广播正常备用电源切换正常基本项消防中心、机房清洁温度正常设备清洁，油漆完好电控箱、电瓶等工作电压正常风阀、防火阀完好，状态正确（抽取10个点）风机运行噪声、震动正常，润滑到位消防对讲通话清晰消火栓、喷淋头无漏水现象烟感、温感、警铃、扬声器固定牢固管理机软件有备份，系统误报率低出口指示灯荧光显示板正常出口指示灯指示发光管正常灭火器压力在正常范围防火卷帘门就地手动正常防火卷帘门与探测器联动正