重庆市房地产市场报告37页.docx

1、重庆市房地产市场报告37页“经典资料，WORD文档，可下载修改”7月成交同比环比继续下滑，楼市再向买房市场靠拢2011年7月份主城区商品房总成交10127套、94.41万方，环比分别下滑21.9%、17.3%；同比分别下滑39.97%、36.51%。新办预售许可证项目体量累计118.45万方，环比下降38.16%。7月份楼市总体成交量环比6月继续延续下行趋势，且降幅达20个百分点，同时成交面积也相应下跌17个点，重庆楼市正如预判的一样，下行趋势已经明朗化，受严厉调控政策的影响，接下来的数月将会继续低位运行，尤其是成交数量较去年同期将会明显下跌，同时值得注意的是今年1000万套保障房的政治指标，

2、一旦真正落实开工建设，届时将会对商品房住宅的低端市场形成不小的冲击。据中国指数研究院数据统计，7月份重庆主城区成交均价为7157元/平米，环比6月价格下跌4%，虽然下降幅度不大，但依然可以窥见，重庆楼市在政策高压下，开发商已经开始正是使用降价来吸引大规模的资金回笼了。新办预售许可证项目体量累计118.45万方，环比下降38.16%。其中，住宅面积为161.77万方，环比上扬4.07%；非住宅面积29.78万方，环比下滑32.6%。供求比例为1.25，供大于求，市场供应依然充足。7月期间，央行继续提高存贷款利率0.25个百分点，调控政策继续加码，毫无松动迹象。供应量较上月略有走低，并不意味重庆楼

3、市后续不足。从当前市场情况来看，导致市场供应量略有走低的原因，是由于开发商们开始普遍抛售，致使同质化竞争愈发严重，为防止不必要的恶性竞争，造成更大的损失，同时保证产品的销售价值，防止市场过度饱和所带来的负面效应，开发商有计划的回避，针对性开盘是促使此次楼市供应走低的重要原因。7月，重庆楼市打折促销手段越发多样化，但在房企大力促销的同时，各种融资渠道也在持续收紧，最新出台的国五条提出的“二三线城市限购令”也再一次向市场发出明确信号，调控不会放松，就这一情况来看下半年的销售压力或会一直延续。因此在这一时期，资金充足的开发商，可以适时拿地，而资金较短缺的开发商，尽量根据自身项目特点，做好应对策略。总

4、体看来，重庆楼市在宏观调控的影响下，现阶段的情况为整体量价齐跌，但由于限购令的心理影响，局部成交出现小幅攀升。由于上半年整体去化不理想，下半年商业住宅库存的积压效应会逐渐明显，从而推动房价下行趋势，开发商为了优先卖房，促销和降价将被越来越多的楼盘采用，开发商以价换量的意愿将增强，楼市将逐渐进入买方市场。预计在下半年内，调控政策依旧紧缩，中央出台差别化信贷，限购、限价等政策组合拳将会陆续出台，尤其是针对调控效果不显著，房价增长幅度依然高位的二三线城市，甚至存在加大幅度的收紧可能，未来限购政策很可能全国化，预计限购的城市可能新增逾100个。 CONTENTS 目录A聚焦楼市资讯 NEWS FOCU

5、S 聚焦楼市资讯聚焦楼市资讯一、时事评析 1、南海纷争再起 内部需求是根本 5月27日，越南警告中方巡逻艇越南政府：“三艘中国巡逻艇在南海骚扰一艘越南探油船，不但破坏探油船上的设备，还警告它侵犯了中国海域。” 6月5日，越南民众中国使馆抗议数百名越南民众6月5日在中国驻越大使馆门前集会，以抗议所谓的中国船只在南海争议水域“侵犯越南领土”行为。 6月9日，越南武装舰拖中国渔船中国渔船在南沙海域正常作业时，遭到越南武装舰船的非法驱赶。越方船只拖曳中国渔船倒行长达一个多小时。 6月12日，菲律宾宣布菲美军演菲律宾将与美国于本月下旬举行海上联合军事演习。不过有相关官员表示，此次演习与菲中两国的南海争端

6、无关。 6月13日，越南在南海实弹演习越南6月13日在其中部海岸附近某海域举行持续6个小时的实弹演习，并警告各种船只远离该海域。最近这一系列的活动，说明南海周边国家对南海的问题已经非常激进，甚至已经到了一意孤行的地步。之所以南海问题愈演愈烈，归根结底还是因为内部需求导致经济利益冲突，这些小国家都有一样的通病，通货膨胀，贪官横行，贫富分化极为严重，这就导致社会矛盾激烈化，为了转嫁矛盾，挑起外部矛盾是他们重要的政策部署，一方面转移国内注意力，减少民间社会对政府的压力，一方面如果获胜还能获得有效的经济利益，这对本来就需要钱的他们而言，无疑是一块香饽饽。2、温州动车事故 考验政府公信力 2011年7月

7、23日20点左右从杭州开往福州南的D3115次动车组在距离温州站附近时由于当时强雷电天气的影响无法继续通行，因此列车暂时停在距离温州站不远的轨道上。时隔5分钟后，D3115列车再次启动并缓慢前进，此时列车速度相当低。而在其后从北京南站开往福州的D301次动车组正以高速行驶，在时隔八分钟后与正在同向轨道上行驶的D3115次列车生追尾事故，造成D301次列车的第一、第二节车厢从高架上坠落后叠在一起，第四节车厢像蜡烛一样直直插在地上，高架上还有两节车厢车体由于巨大的撞击力已经嵌合在一起的严重铁路交通事故。 2011年7月23日21点左右温州市消防局立刻排除救援人员前往进行救援，而发生事故的两辆列车上

8、的乘客也开始了自救行动。 2011年7月24日17点左右上海铁路局局长被就地免职。 2011年7月24日18点左右温州动车追尾事故共造成34人死亡，191人受伤，12人情况危重。19名遇难者身份确认，其中有两名外籍人士。无论多么先进的科技技术，多么快速的城市发展，多么发达的交通网络，都一定会经历严寒酷暑，暴风骤雪等恶劣天气的残酷考验，火车不应该成为恶劣天气下的试验品，作为一种与民众生活息息相关的交通运输工具，它的安全不仅仅只是体现铁道部的监管力度，更多的是对国家公信力的反应，掌握好速度固然重要，但是生命的安全同样不容忽视，近几个月高铁事故连发，这不仅对应急处理能力提出了更高要求，同样也对政府的

9、监管公信提出了要求，如何让民众对铁路重拾信心，才是当下摆在政府面前最重要的问题。二、经济评析 经济价格指数再创新高，通货膨胀预期仍在加剧7月10日据新闻晚高峰报道，国家统计局今天公布6月居民消费者价格指数(CPI)达到6.4%，工业生产者价格指数(PPI)达到7.1%，经济价格指数再创新高，通货膨胀预期仍在加剧。 7月CPI或仍处6%以上高位如果7月农产品(16.22,0.02,0.12%)价格仍然不出回落，CPI还将保持在6%以上的高位，整个三季度可能物价还属于高位。但考虑到央行货币工具频频动用，很多中小企业，尤其是制造业都出现了融资难的情况，在6月初公布的制造业采购数据中，已经逼近50%的

10、枯荣警戒线，因而政策可能会出现微调。 11月份以后或现趋势性回落在高企的通胀态势下，全年高点并不是6月，可能到11月才会出现通胀形势的完全遏制，也就是说，高点可能会在10月之前出现，因此，全年的CPI有可能达到5.2%或5.3%的水平。 楼市打压力度不减从近两个月重庆的成交状况来看，无论从价格还是成交量环比都显现出了下滑趋势。在当前的市场经济情况下，我们认为下半年政府对楼市的调控方向仍然会倾向持续紧缩，甚至加大幅度，从7月份的加息调整情况来看公积金贷款也是出现了同样的上调，这反映出货币政策对当前楼市的高压情况持续不减。三、政策评析 1、央行宣布，对存贷款基准利率再次上调0.25个百分点中国人民

11、银行6日晚间宣布，自7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率也作出相应调整。调整后，一年期整存整取定期存款利息为3.50%，一年期贷款利息为6.56%。这是中国人民银行今年以来第三次上调利率，也是自2010年开始本轮紧缩货币政策以来，第五次加息。-7月7日利率调整表期限调整前调整后幅度期限调整前调整后幅度一、活期存款三、各项贷款活期0.50.5六个月5.856.100.25二、定期存款一年6.316.560.25三个月2.853.100.25一至三年6.406.650.25半年3.053.

12、300.25三至五年6.656.900.25一年3.253.500.25五年以上6.807.050.25二年4.154.400.25四、住房公积金贷款三年4.755.000.25五年以下（含五年）4.204.450.25五年5.255.500.25五年以上4.704.900.20 对购房行为和房价上涨产生巨大影响对于买房人来说，虽然每一次的加息不过几十块的增长，但是“小数怕长记”，每一次加息后的经济效应叠加起来影响效果则会非常深远，刚开始还款初期还未有太明显感觉，但是受到持续加息的影响，买房人会发现每个月的还款越来越多，数额越来越大，还款压力也就随之加大。这些在一定时间积累后，会对买房人的购房

13、行为产生一定的限制性，加之央行在2011年上半年以每月一次的频率连续六次上调准备金率，如此快节奏的调升，也向买房人传递了一种强烈的信号，这两个货币政策的交替叠加，对房地产市场的直接资金影响和间接心里影响都是巨大的，从而直接抑制了成交量的提升和房价的快速上涨。 直逼房企降价回笼资金随着2011年政策既猛又急的不停出台，伴随而来的是成交的下降和观望的蔓延，下半年楼市发展形势将会明显放缓已是毋庸置疑。随着市场上流通资金的不断减少，购房成本的不断提高，无疑下半年进入房地产行业的资金将会明显减少，这对于中小开发商而言无疑是雪上加霜，由于融资成本增加，融资渠道收紧等情况，预计下半年楼市将呈现量升价跌的局面

14、。 刚需购房者“纠结”买房国家的一系列严苛调控，致使房价缓涨滞涨，稳定的房价环境，可以为刚需购买者赢得更多筹资时间，但同时国家一轮又一轮的强力调控，刚需者担心买房后房价会下跌，不买房，CPI的“节节升高”，握在手中的货币又会越来越“毛”，众多刚需者在买与不买中纠结。2、新“国五条”扩大限购范围至二三线城市7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作，会议提出五项要求。新“国五条”纲要内容一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，

15、着力改善供求关系，促进房价合理回归。二要完善相关政策措施。加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。要切实抓好工程质量安全。建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。认真执行国有土地上房屋征收与补偿条例。五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市

16、场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。 下半年房产调控依旧坚持由于当前部分城市，尤其是二三线城市的房价上涨速度过快，致使调控效果大打折扣，虽然保障性住房的工程建设在各地已陆续纳入计划，但保障住房的开工率依然低下。因此在下半年开始之际，国务院在此将目标对准楼市。此次常务会议上分析了当前的房地产市场走势，政府借着新五条给予了市场明确信号，房地产市场调控依旧不会放松。 需求将进一步抑制，房价下行趋势明显年初时的房地产市场调控虽然取得了一定阶段性进展，但市场供需矛盾仍然突出，在一系列限购，限贷，限价措施的打压下，投资需求受到了一定遏制，然而内部的根本动因并没有因此解除，投资依然存在，再加上作为房地

17、产投资的价值洼地和限购令“盲区”，二三线城市楼市随即被催熟的情况也在意料之中，此次限购范围的扩大，将会有效抑制需求，在打消市场预期后，房价下行趋势进一步明显。 “限购” 或至二线城市成交量反弹目前尽管楼市新政频出，但国内一些房价洼地的二三线城市受调控影响依然较小，此次发布的针对二三线城市的“限购令”，会给具有升值潜力的二线城市形成一定的购买心理影响，购房者很可能会在“限购”出台前，抓紧机会买房，因此近期二线城市或会出现住宅成交量逆市攀升的局面。 调控需回归根本商品住房市场的价格回归到一个正常合理的水平，是房产调控的终极目标，但是并非单方面的“限”就能做到的。所谓“限”就是对消费和投资的权利进行

18、最直接的干预性调控，这是政府对市场最直接，最强势，最有效的手段之一，一般说来，“限”是有违市场公平交易原则的，没有正常公平的自由交易，就不能使市场存在并发展，除非到了供需极度尖锐的时刻，否则不应轻易言“限”，“限”的过多过长，就会对正常需求形成打压，使市场走向畸形道路，因此“限”注定只能是一个短时间的行为。同时需要强调的是房价不合理上涨因素是复杂、纷繁的，归根结底还是因为整体市场没有一个多元化的供应体系和有效的运行机制，因此调控的方向不能仅着眼于现下，更多的是对非理性的纠偏矫正。3、房地产信托再收紧 银监会要求新业务逐笔报批2011.7.3日，银行监管部门在窗口指导意见中要求以后凡涉及房地产相

19、关业务，不论是公司自有资金、单一信托还是集合信托计划都要报到银监部门审批。 楼市调控高温持续 楼市僵局显现或致行业洗牌7月12日，国务院常务会议精神指出，楼市调控持续不减，同时要求对上涨过快的二三线城市提出限购措施，在资金层面，7月6日，央行宣布上调存贷款利率0.5个百分点，同一时间银监会要求控制房地产信贷规模且需征得银监部门审批，随着楼市调控的不断深入，今年房地产开发投资的增幅持续回落，地产行业再一次进入了下行轨道，且下降幅度有逐月加大的趋势，预计下半年整年还将持续处于下行通道中。同时在政策调控的助推下，小开发商扛不住资金压力，也必将被大开发商吞并，“大鱼吃小鱼”的局势也将愈演愈烈。四、规划

20、要闻1、全国社保基金放贷45亿建设重庆茶园公租房重庆公租房建设融资模式取得新突破昨日，我市公共租赁住房项目社保基金信托贷款正式签约。按照协议，全国社保基金理事会以信托产品形式，为我市提供45亿元贷款，专项用于公租房建设。该笔贷款也是全国社保基金迄今为止单笔放款最多的一个保障房项目。 全国社保基金投资重庆公租房45亿信托贷款签约仪式举行 “双轨制”不再遥远重庆大规模兴建公租房，也就离市政府提出的建设发展目标“双轨制”住房体系不再遥远，此次签约，也对于重庆多渠道筹集社会保障房建设资金、促进社保基金的保值增值提供重大的战略价值。 有利于缩小贫富差距贫富差距很重要的一个表现形式为住房上的差距，所以，政

21、府要缩小贫富差距，走共同富裕道路，至少要让居者有其屋，即使没有产权也要有房子住，在这个意义上讲，建设公租房是缩小“三个差距”的一个重要通道。 有助推动城市化、工业化进程公租房建设使得城市化进程中不产生贫民窟，有了公租房，就不会有这些现象出现。同时，公租房建设与户籍制度改革结合，是城市化进程中进城农民工的福音，重庆就是把几百万农民工户籍制度转化与几百万农民工的公租房保障相结合来推动，成为促进重庆城市化、工业化的“撒手锏”。2、重庆首条地铁开通试运营7月29日上午，市民翘首以盼的轨道交通一号线一期工程开通试运营，这是我市首条建成通车的地铁线路，重庆人做了多年的地铁梦终于“圆梦”。试运营区间从较场口

22、站至沙坪坝站，全程运行时间约22分钟,是国内第一条建成通车的山地城市地铁线路,国内列车运行控制、通信传输及综合监控等信息管理系统最为先进的地铁线路。轨道交通一号线一期工程东起小什字、西至沙坪坝，途经渝中区、九龙坡区、高新区和沙坪坝区，全长约15.7公里，是贯穿主城东西方向的轨道交通主干线路，总投资81亿元。沿线设小什字、较场口、七星岗、两路口、鹅岭、大坪、石油路、歇台子、石桥铺、高庙村、马家岩、小龙坎、沙坪坝13个车站。此次上线11列车，试运营区间从较场口站至沙坪坝站。 地铁开通有利于提升区位优势 增大城市效应辐射范围随着轨道交通铺陈进入沙坪坝区，沙区的地位优势将会越来越明显，不仅大大拉近了与

23、各区的通行距离，同时也提升了地铁沿线周边的经济发展，地铁的开通无论从时间，空间，经济，生活各方面都将实现历史性的发展跨越，城市一体化速度飞速前进，这将有利于重庆个城区与周边区县的经济联动，扩大主城区整体的地区经济效应的辐射能力。尤其是烈士墓、双碑等一些以往因地势偏远导致人流较少、商业欠发达的地区，更能通过地铁的带动获得人气。 再掀投资热潮 提升价值空间地铁缩短市民出行时间，为沙区及沿线吸引更多消费机会，为此更多商家来此“吸金”，一些新的小型商业中心产生，中心商圈也应运而生。其次，地铁周边的房地产开发也将随之增多，以前距离城市中心有一定距离的远郊项目，将会随着地铁开通而大大升值，相信地铁通车，将

24、会在一定时期内引发一轮新的楼市投资热潮，带动地铁沿线的周边商业发展。 宜居重庆带动工业重庆待将来重庆形成一定规模的轨道交通网络后，可以将主城核心区和一小时经济圈串联起来，就目前的西永微电园和璧山IT业，仍在加速发展，需要更多人才进驻，当地铁一号彻底贯穿后，大家可以通过地铁，轻松穿梭主城与周边，实现“市区居住，周边工作”的大重庆规划，同时为了更好服务于这一需求，推动服务业与制造业的相互融合，也将衍生出更多商机，在拉动产业发展的同时，地铁线路通车还将助推打造宜居环境，让一些距离主城区较远的区域可以更好地融入主城，缩短与城市核心区在空间上的距离。3、其它规划索引 南山将打造国际生态公园目前南山已经停

25、采，根据区政府要求，南岸区国土局已经制定出南山矿山环境整治项目编制规划并上报国务院。南山马上将进入整治阶段，整治规划包括七方面的内容，包括整治并恢复矿山、农村土地整治、结合新农村建设、农村违旧房改造、迁移地灾区村民、寻找水源、乡村道路改造。整个大南山建设将耗资数亿元，资金由国土资源部、市区政府、相关企业筹建，计划3年内建成。建成后的采矿区，将集生态农业、观光旅游、休闲娱乐于一体，成为大南山旅游风景区而不仅仅是南山植物园那一小块。南岸区政府曾委托南山管委会制定大南山规划，主题定为“把南山建设成国家旅游生态示范区、国际生态公园”和重庆市民的“养心殿”。拥有8700多亩森林的南山，今后不仅包括南山植

26、物园、陪都抗战遗址、涂山湖滨公园、黄葛古道、环山步道、老龙洞等等众多人文和自然景观，还要加上现老厂一带的原矿区、巴渝风情一条街和互动观光农业等。南山呈现给市民的是生态休闲、度假旅游、观光互动为一体的国际生态公园。五、楼市要闻1、黄奇帆：重庆购买首套按揭房银行要优先放贷8月2日，市政府召开银行业金融形势座谈会，研究部署如何推动金融业更好地为全市经济社会发展服务。市长黄奇帆指出，重庆金融业呈快速发展势头，金融杠杆作用日益明显，今后要进一步推进金融创新，特别要促进金融服务向民生和工商企业倾斜，更好地为民生导向发展战略服务。要不折不扣执行政策，但不能再层层加码。黄奇帆还对银行贷款融资提出明确要求。要积

27、极推进私募股权基金来渝发展，这既是利用外资，也能有效解决资金难问题；要大力发展小额贷款公司，推动小额贷款公司的债权交易，同时可以考虑赋予小贷公司融通能力；要成立全市性的质押担保公司，推动农村“三权”质押融资；要抓好非银行金融机构的各种融通，包括债券、融资券、中期短期票据等各种资金；要做好老百姓购买首套按揭商品房的按揭贷款，不能因为按揭贷款不到位，使那些符合购房要求又交了首付款的老百姓拿不到房，否则就是对民生不负责任，在这方面银行要优先贷款。楼市在调控上必须坚持保证市场供求平衡，保持价格和结构的合理，中央利用货币政策来抑制房价过高上涨的势头，起到了积极的作用，但是由于政策差别化不强，一次刚需的购

28、房需求也被收紧，此次，市长黄奇帆的谈话，意在维持楼市调控平衡，尽可能使普通住房的购买与调控目标的收紧达到相对平衡的局面。2、两部委:加强地产经纪管理 规范地产交易秩序7月11日讯，住建部及国家发改委周一联合发出通知，要求各地加强房地产经纪管理，进一步规范房地产交易秩序。通知要求各地加强对房地产经纪机构河房地产经纪人员的管理，要求依法严肃查处未经备案从事房地产经纪业务、提供或者代办虚假证明材料、协助当事人签订“阴阳合同”、不履行必要告知说明义务，以及不实行明码标价、违规分解收费项目、变相提高收费标准等违法违规行为；加强商品房预（销）售行为监管，强调房地产开发企业和房地产经纪机构要严格按照商品房预

29、（销）售方案和申报价格对外销售。对于违法违规和不规范行为，可通过公开曝光、暂缓预售许可等手段加大惩处和监督力度；各地加强住房租赁市场监管，采取多种措施控制住房租金过快上涨，维护租赁关系的稳定。根据通知要求，各地要建立规范化的日常动态监督管理机制，并严格落实监督检查责任，并在今年5月到11月期间集中开展专项整治，认真排查房地产经纪违法违规行为。3、财政部：各地应多渠道筹措公租房建设资金7月11日，财政部网站挂出近日财政部与住房城乡建设部为了推进保障房建设中资金最匮乏的公租房建设印发的关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知。各地应多渠道筹措资金确保公租房建设，尽快确定具体投资模

30、式和投资主体，并可按照20%比例测算公租房项目资本金需求。关于解决公租房项目资本金的资金来源的问题，首先要立足于政府预算安排资金，特别是地方政府债券资金要优先用于公共租赁住房等保障性安居工程。通知明确，在房地产开发项目中配建及由企业投资建设的公租房，其项目资本金由相关企业自行解决，政府可通过投资补助、贷款贴息等优惠政策予以支持。同时，政府直接投资和政府组建投资公司建设的公租房，应当由政府注入项目资本金，其项目资本金资金可从中央补助资金、省级补助资金、市县政府公共预算安排的资金、土地出让收益安排的资金等渠道筹集。此外，对于公共租赁住房项目资本金仍有缺口的地区，在按规定程序使用年度超收收入时，要相

31、应增加资金投入。4、国土部 严惩保障房用地违规商业性开发国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史日前表示，要把保障民生放在突出位置，加大保障性住房用地供应。据悉，2010年全国保障性住房供地25万亩，同比增长51.3%，各地保障房供地做到了应保尽保。从今年的计划指标来看，各地保障房建设用地也有充足的保证，重点是要加强监督确保落实。国土资源部明确要求，保障性住房用地不得从事商业性房地产开发。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式变相进行商品房开发。对已供应各类保障性住房用地，不得改变土地性质和土地用途，不得提高建设标准、增加套型面积。借保障性住房用地之名规避招拍挂出让政策搞商品房开发的，将重点查处并公开曝光。今年，保障性住房用地“落地”责任追究制度将全面推行。严重违法违规又不纠正的用地者，将被禁止通过划拨、出让方式取得新土地。改变保障性住房建设内容的项目，有关主管部门将不予办理相关手续；已作为商品住房销售的，依法没收违法所得并处以罚款。如果对违法违规企业查处不落实，将按监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部第1