物业大中小修的界定参考.docx

1、物业大中小修的界定参考物业大修、中修、小修范围、界定标准和评定方法与法律依据【专题】在物业管理服务中，通过科学、合理、客观的方法界定房房屋大、中、小修范围和标准，对于物业服务企业合法服务和控制服务成本至关重要，笔者通过蜂巢物业网为你详细分析物业大修、中修、小修的范围、界定标准和方法。一、物业房屋修缮“大、中、小修”范围 按照房屋完损状况，其修缮工程分类为：翻修、大修、中修、小修和综合维修。(一）翻修工程1、凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。2、翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。3、翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。 翻修工程主要适用于：（1）

2、主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋。（2）因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。（3）地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。（4）无修缮价值的房屋。（5）基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。（二）大修工程1、凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程2、大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上。3、大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。4、大修工程主要适用于严重损坏房屋。（三）中修工程1、凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。2、中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20

3、%以下。3、中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。4、中修工程主要适用于一般损坏房屋。（四）小修工程1、凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。2、小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下。（五）综合维修工程。1、凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。2、综合维修工程一次费用应在该片（幢）建筑物同类结构新建造价的20%以上。3、综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。4、综合维修的竣工面积数量在统计时进入大修工程。二、物业房屋和设备设施“大、中、小修”界定标准本文参照中央国家机关办公用房维修标

4、准（国管房地200485号），确定了物业大修、中修、小修的标准，具体应执行当地有关房屋和设备维修有关的法规和政策。1 总则1.0.1 为规范中央国家机关办公用房（简称办公用房）的维修管理工作，根据有关法律、法规及规定，制定本标准。1.0.2 本标准适用于建成二年以上且已投入使用的办公用房及其设施的维修。1.0.3 特殊工作性质用房（如安全机关和公检法的专业用房等）的维修，有特殊规定的，从其规定。1.0.4 地震区办公用房的安全性鉴定与维修，宜与抗震鉴定与加固结合进行。1.0.5 办公用房的维修，除应遵守本标准的规定外，尚应符合现行国家有关标准、规范的强制性规定以及专门规程（如火灾后安全性鉴定规

5、程等）的规定。若本标准的规定与设备更新合同特定的规范有不一致时，按特定规范执行，但其安全质量要求不得低于本标准的规定。1.0.6 本标准是评估和审批办公用房维修方案、编制办公用房大中修计划的主要依据之一。2 术 语2.0.1 系统由若干成分（如分系统、子系统、子项和构件、部件等）相互间有机地组合成能履行某种综合功能的集合体（如办公用房系统）。2.0.2 可靠性结构在规定的时间内，在规定的条件下，完成预定功能的能力。2.0.3 适修性适于采取修复措施所应具备的技术可行性与经济合理性的总称。2.0.4 预期正常使用年限本标准规定的在正确、合理选择适宜材料的前提下，正常的设计和施工质量应使一项工程无

6、需进行大、中修即可按其预定功能使用的预期年限。2.0.5 系统集成将智能办公用房内不同功能的智能化子系统在物理上、逻辑上和功能上连接在一起，以实现信息综合、资源共享。3 基本规定3.1 维修及其分类原则3.1.1 办公用房的维修，应在保证安全、环保、卫生、节能节水，注重维护和完善办公用房及其设施使用功能的前提下，做到经济、简朴、适用。3.1.2 办公用房建筑结构的安全等级不应低于二级；其重要建筑物应定为一级；特殊重要建筑物的安全等级应根据具体情况另行确定。3.1.3 维修分类：办公用房作为一个具有现代办公综合功能的系统，宜由下列9个分系统组成，其维修分为房屋本身维修和设施维修两大类：1房屋本身

7、维修：（1）承重分系统的维修；（2）围护分系统的维修；（3）装饰装修分系统的维修。2设施维修：（4）给水、排水分系统的维修；（5）供热、采暖分系统的维修；（6）空调通风分系统的维修；（7）电气分系统的维修；（8）电梯分系统的维修；（9）智能分系统的维修。3.1.4 按损坏程度和修缮工作量的大小，办公用房的维修分为大修、中修和小修：大修：指对办公用房或其设施进行的全面修复，如大范围的结构补强加固、改造、装饰装修的修复、更新或各种设施的重新调整、设置、改装、改造或更新；中修：指对办公用房或其设施进行的局部修复；小修：指及时修复或排除房屋或其设施的轻微损伤或小故障，保持房屋及其设施正常使用功能和运作

8、的日常维护、保养。3.1.5 为方便管理，办公用房维修又可分为专项维修和综合维修两类：专项维修：仅对任一分系统进行的中修以上的维修。综合维修：根据各分系统维修类别被综合评定为全系统中修以上的维修（详见本标准第13章）。3.2 维修工作的基本要求3.2.1 新建办公用房竣工投入使用时，其权属部门和使用部门应遵照建设部工程文件归档整理规范GB/T50328-2001，的规定办理工程竣工资料整理归档手续，妥善保存下列资料：岩土工程勘察报告、设计计算书、设计变更记录、施工图、施工及施工变更记录、竣工图、竣工质检及验收文件（包括隐蔽工程验收记录）、定点观测记录、事故处理报告；设备的合格证、使用说明、安装

9、记录、保修责任书、保养规定等，为办公用房的维护提供基本资料。3.2.2 对已投入使用的办公用房，除应长期保存第3.2.1条规定的档案文件外，还应随时收集历次维修、加固及改造的有关资料（包括用途变更、使用条件改变以及受灾等情况）进行建档。3.2.3 办公用房的检查与评定是维修的主要依据。检查一般分为三类：（1）日常检查：为保持办公用房及其设施的正常使用功能，对其易损部位和设备的运行状态，进行以经验判断为主的现场考察。日常检查应分别根据各分系统的特性和使用要求，制定维修保养计划并组织实施。（2）详细检查：为确保办公用房及其设施的可靠性，在日常检查的基础上，通过仪器检测和必要的载荷试验，对有关信息进

10、行的收集、分析、验算和判定。详细检查又分为局部扩大检查（如中修前检查）和系统检查（如大修前检查）。（3）专门检查：有紧急或特殊情况时立即进行的检查，其工作范围、内容和工作量相当于局部扩大检查。3.2.4 检查周期：日常检查和详细检查的周期由本标准各章作出具体规定。专门检查不设周期，根据需要确定。3.2.5 日常检查应由使用部门指派受过培训的管理人员和有专业操作技能的人员进行，并应建立检查档案。根据日常检查结果进行的小修，由使用部门自行负责。3.2.6 当在日常检查中发现办公用房有安全隐患或耗能、耗水严重超标时，应根据实际情况及时组织详细检查。3.2.7 详细检查与评定（含专门检查与评定），应由

11、有资质的鉴定机构承担。必要时，还应会同安全、卫生、环保、消防等检测机构进行检查。3.2.8 根据详细检查或专门检查的鉴定报告，需对办公用房或其设施进行中修或大修时，应委托有资质的设计单位进行补强加固、修复或改造、改装设计。设计提出的技术方案（包括节能节水改造方案），应按规定的程序和要求报批，并按批复组织实施。3.2.9 办公用房及其设施的大修、改造和改装应进行适修性和可行性评估。3.2.10 办公用房的拆除重建和设备的更新，应根据鉴定报告和适修性评估报告，参考办公用房和设备的使用年限确定。需更换的围护材料、隔热、保温层、建筑设备和器具，应符合节能或节水要求，不得采用国家有关行政主管部门明令淘汰

12、的高耗能、耗水和非环保型的产品或材料。3.2.11 办公用房及其设施的大、中维修、改造和更新的施工，应由有相应资质的专业施工企业按设计要求进行施工；其每一工序交接点的施工质量检验评定以及施工完成后的工程验收，均应按现行有关国家标准的规定以及产品、设备的说明书要求进行。3.2.12 应对所有的检查结果和维修过程作出详细、准确的记录。这些记录应连同设计、施工及验收文件一并归档。任何时候均应有完整的历史资料可供使用。4承重分系统的检查、评定与维修4.1 一般规定4.1.1 承重分系统的日常检查，宜在房屋投入使用后的前3年（软弱地基应为前5年），每年进行1次，而后每隔612年检查1次；使用已超过30年

13、的旧办公用房，检查间隔应适当加密。4.1.2 详细检查宜每隔12年进行1次，且应与日常检查错开进行。若日常检查中发现有严重问题，应立即进行局部扩大检查。4.1.3 专门检查，在下列情况下进行：1 发现紧急情况：如地基出现异常沉降、结构处于濒临危险状态、构件发生意外破坏等；2 震前（预报时）及震后，或其他灾害后的安全检查；3 当有特别重要任务，须确保房屋在指定期间的高度安全时，对房屋进行的以消除隐患与组织监控为目标的检查与鉴定。4.2 检查4.2.1 承重分系统的日常检查，应根据房屋使用的实际情况，参照本标准附录表A.0.1的检查要点确定检查项目及内容，组织有经验的技术人员进行现场考察。日常检查

14、结果应写出书面报告，但仅要求作定性的表述。若检查发现有些项目尚需使用仪器进行检测时，应纳入局部扩大检查计划组织实施。若检查发现有安全隐患，应及时进行专门检查。4.2.2 承重分系统中结构构件的详细检查，分为结构构件安全性检查和结构构件正常使用性检查。1 结构构件安全性检查，应按本标准附录A规定的承重分系统检查与评定标准表A.0.2-1所列的项目和要求进行。2 结构构件正常使用性检查，应按本标准附录A规定的承重分系统检查与评定标准表A.0.2-2所列的项目和要求进行。4.2.3 承重分系统的详细检查，应在其结构构件详细检查基础上，按本标准附录A规定的承重分系统检查与评定标准表A.0.3所列项目和

15、要求进行地基基础和上部承重结构的安全性及正常使用性检查。4.3 评定4.3.1 承重分系统结构构件安全性和使用性详细检查结果，应按现行国家标准GB 50292-1999第4章和第5章的规定分别进行评级。4.3.2 承重分系统各子单元安全性和使用性检查结果的评定，应根据现行国家标准GB 50292-1999第6章和第7章的要求分别进行评级。4.3.3 承重分系统的安全性和使用性评定，应根据各子单元的安全性和使用性评定结果，按现行国家标准GB 50292-1999第8章的要求进行。4.3.4 承重分系统的维修类别，应在鉴定单元评级的基础上，按表4.3.4确定。4.3.5 对确定为大修的工程，还应按

16、现行国家标准GB 50292-1999第3章和第10章的规定进行适修性评估，并按下列原则提出处理建议：1 对评为Ar、Br和Ar、Br的鉴定单元和子单元，应予以修复使用；2 对评为Cr和Cr的鉴定单元和子单元，应分别作出修复与拆换两个方案，进行技术和经济评估，以确定是否修复；3 对评为CSU-Dr、DSU-Dr或Cu-Dr、Du-Dr的鉴定单元和子单元，宜考虑拆换或重建。注：本节条文中所用的GB50292的“鉴定单元”和“子单元”，相当于本标准中的“分系统”和“子系统”。4.4 维修4.4.1 承重分系统的小修：主要是封闭裂缝、除锈、防锈和防腐，以及对各种易损零部件进行更换或修复等。一般由使用

17、部门负责组织实施。4.4.2 承重分系统的中修和大修，应符合下列规定：1 地基基础的加固和承重结构的补强加固、改造，应根据维修目的、现场及环境条件，选择适用的加固方法；2 围护分系统承重构件的补强加固或更换，也应一并考虑，并同时组织实施。4.4.3 承重分系统加固、改造设计和施工，除应遵守现行设计、施工规范的规定外，还应执行下列专用标准：1 既有建筑地基基础加固技术规范；2 混凝土结构加固设计规范；3 钢结构加固设计规范；4 砌体结构加固设计规范；5 建筑抗震加固技术规程；6 砖混房屋加层技术规范；7 古建筑木结构维护与加固技术规范；8 建筑结构加固工程施工质量验收规范；9其他新发布的加固改造

18、专用规程和标准。5 围护分系统的检查、评定与维修5.1 一般规定5.1.1 围护分系统的日常检查，宜在房屋投入使用后的前3年，每年雨季前进行1次，之后每隔3年检查1次。5.1.2 详细检查宜每隔6年进行1次，且应与日常检查错开进行。若日常检查中发现有严重问题，应立即进行局部扩大检查。5.1.3 专门检查，在下列情况下进行：1 发现紧急情况：如地基基础或上部结构出现异常情况已波及围护分系统时；2 震前（预报时）及震后，或火灾后的使用功能检查；3 当有特别重要任务，须确保房屋在指定期间的正常使用功能时，对围护分系统进行的以消除渗漏、排水不畅、冷凝等为目标的检查。5.2 检查5.2.1 围护分系统的

19、日常检查，应根据房屋使用的实际情况，参照本标准附录表B.0.1的检查要点确定检查项目及内容，组织有经验的技术人员进行现场考察。日常检查结果应写出书面报告。若检查发现有些功能项目尚需使用仪器进行探测时，应纳入局部扩大检查计划组织实施。若检查发现其使用功能已显著受损，应及时进行专门检查。5.2.2 围护分系统的详细检查，分为围护结构承重构件（简称围护构件）可靠性（包括安全性和使用性）检查和围护系统使用功能检查。1 围护构件可靠性检查，应参照本标准附录A规定的承重分系统检查与评定标准表A.0.2-1及A.0.2-2所列的项目和要求进行。2 围护系统正常使用功能检查，应按本标准附录B规定的围护分系统检

20、查与评定标准表B.0.1所列的项目和要求进行。5.3 评定5.3.1 围护构件可靠性（包括安全性和使用性）的详细检查结果，应按现行国家标准GB50292-1999第4章和第5章的规定分别进行评级。5.3.2 围护系统使用功能检查结果的评定，应根据现行国家标准GB 50002-1999第7章的要求分别进行评级。5.3.3 围护分系统的维修类别，应在鉴定单元评级的基础上，按表5.3.3确定。5.4 围护分系统的维修5.4.1 围护分系统的小修：主要是封闭裂纹、清理雨水孔、天沟、地沟等排水通道以及零星渗漏点的密封等。一般由使用部门负责组织实施。5.4.2 围护分系统的中修和大修，应符合下列规定：1

21、围护分系统的修缮、更新，应根据维修目的、现场及环境条件，选择适用的方法；2 围护分系统的更新，除采用成熟的技术，做好防水、防渗漏、防潮、防风化等工程外，尚应对原屋面和外墙的隔热、保温效果作出评价，并据以进行必要的修复或节能改造，以改善其使用功能。5.4.3 围护分系统维修、更新的设计和施工，应执行下列专用标准：1 屋面工程技术规范GB 50016；2 地下工程防水技术规范GB 50108；3 民用建筑热工设计规范GB 50176；4 地下防水工程施工质量验收规范GB 50208；5 房屋渗漏修缮技术规程CJJ 62。6 建筑装饰装修分系统的检查、评定与维修6.1 一般规定6.1.1 本章适用于

22、建筑物中已有的装饰装修分系统的检查、评定与维修。6.1.2 办公用房装饰装修分系统的大修或更新工程，其设计、施工质量应满足表6.1.2规定的预期正常使用年限的要求。6.1.3 建筑装饰装修的使用年限超过表6.1.2的规定时，应及时组织检查与评定，以确定是否需要进行中修或大修。6.1.4 除特殊情况外，建筑装饰装修的中修和大修宜与其他相关分系统的中修和大修同时安排。6.2 检查与评定6.2.1 建筑装饰装修分系统的检查分为日常检查、详细检查和专门检查。6.2.2 建筑装饰装修分系统各子系统的检查与评定，应按其检查评定基本单位（简称“检评单位”）进行。6.2.3 建筑装饰装修的检评单位应按下述方法

23、划分：1 同一个子系统中室外每一面墙划分为一个检评单位；2 同一个子系统中室内每一房间、每一楼梯间和每一走道分别划分为一个检评单位。6.2.4 建筑装饰装修分系统日常检查的周期，应符合表6.2.4的规定。表6.2.4 建筑装饰装修分系统的日常检查周期6.2.5 进行日常检查、保养时，应从本标准附录C建筑装饰装修分系统检查与评定标准规定中选择检查项目，编制成检查、保养计划报使用部门批准后执行。在日常检查中发现局部损伤或使用功能下降等情况时，应及时进行维修。在日常检查中发现安全隐患时，应及时通知有关部门处理。6.2.6 在建筑装饰装修分系统进行中修或大修前应进行详细检查。详细检查前应根据维修范围确

24、定需要检查的每一子系统名称及其所包含的检评单位的数量。6.2.7 进行详细检查时应按本标准附录C规定的外观质量、使用功能和安全等三方面的检查项目进行检查，并分别评定每个检查项目的等级，然后再按下列规定确定该检评单位的等级：1 一般情况下，取安全项目和功能项目中最低一级作为该检评单位的等级；2 若外观项目的等级比按本条第1款确定的等级低二级，则应将按本条第1款确定的等级降低一级。6.2.8 当评定每一子系统的完好性等级时，应根据其所含检评单位的等级及数量，按下列规定进行评定：（1）完好性为I级的子系统，应不含c级和d级检评单位，可含b级检评单位，但不多于20%。I级子系统仅需采取保养措施。（2）

25、完好性为II级的子系统，应不含d级检评单位；可含c级检评单位，但不多于10%，且不含涉及安全的c级检评单位。II级的子系统需采取修缮措施，但尚不影响正常使用。（3）完好性为III级的子系统，其所含的c级检评单位不应多于20%，d级检评单位不应多于10%。III级子系统需采取修缮或更新措施才能正常使用。（4）完好性为IV级的子系统，其所含的c级检评单位多于20%，或所含的d级检评单位多于10%，或d级检评单位位于建筑物的外墙正面。评为IV级的子系统已严重损坏，需进行全面修缮或更新才能正常使用。6.3 维修6.3.1 建筑装饰装修分系统在使用过程中，应经常进行清洁和维护。6.3.2 当子系统被评为

26、I级或II级时，该维修项目为小修。对检查中被评为I级或II级的子系统，凡有局部损坏或使用功能下降的检评单位，应及时进行维修。6.3.3 当有3个以下的子系统被评为III级或IV级时，该维修项目为中修。6.3.4 当有3个或3个以上的子系统被评为III级或IV级时，该维修项目为大修。6.3.5 当外墙面、外门窗发生损坏时，应进行专门检查；当该子系统被评为III级或IV级时，应申请中修，并应及时修复。6.3.6 建筑装饰装修进行中修和大修时，应由有资质的设计单位和施工单位承担，并出具完整的施工图等设计文件。办公用房装饰装修工程的设计和施工，应符合有关安全、环保、卫生的规定，并与城市规划的要求相协调

27、。6.3.7 办公用房装饰装修工程竣工验收时，室内环境应符合现行民用建筑工程室内环境污染控制规范GB 50325的规定。6.3.8 办公用房装饰装修工程竣工验收时，工程质量应符合现行建筑装饰装修工程质量验收规范GB 50210的规定和设计的要求。7 给水、排水分系统的检查、评定与维修7.1 一般规定7.1.1 本章的规定适用于建筑物中已有给水、排水系统的检查、维修（包括改造）与更新。7.1.2 当办公用房达到详细检查周期或在日常检查中发现有安全隐患或耗能、耗水严重，以及严重影响使用功能时，应及时组织详细检查。7.1.3 详细（含专门）检查与评定，应由有资质的质量检查机构承担。必要时，还应会同安

28、全、消防、卫生检测机构进行检查。7.1.4 除特殊情况外，给水、排水系统的大、中修与更新，宜与其他相关分系统的大、中修同时进行安排。7.1.5 给水、排水系统的改造与更新应由有资质的单位进行完整的设计和施工，其安全、消防、卫生、环保和使用功能应符合国家现行有关标准的规定，并不得随意分割发包。7.1.6 经大、中修的项目，其主要材料、设备、器具的性能及节能、节水的效率应符合国家现行有关标准的规定；其预期的正常使用年限不宜低于15年。7.2 检查与评定7.2.1 给水、排水分系统的检查与评定，分为日常检查、详细检查和专门检查进行。1 日常检查：分为日常巡视检查和有计划地按区域或系统进行的保养检查。

29、2 详细检查：分为定期和不定期详细检查。主要是通过试验的方法，以仪器、仪表量测为主，以工程经验判断的检查为辅，检查、验证系统或其设备的可靠性。3 专门检查：分为紧急情况检查和事故检查，按系统或区域进行详细检查。7.2.2 检查评定内容分为三类：1 使用功能（简称功能类）；2 环境保护与卫生（简称卫生类）；3 系统安全性（简称安全类）。7.2.3 给水、排水分系统定期检查的周期，应符合下列规定：1 功能类项目 每1年1次；2 卫生类项目 每半年1次；3 安全类项目 每6年1次。注：功能类和安全类项目中消防给水的检查周期按当地消防部门的要求确定。若设施和设备的性能良好，可适当延长功能类和安全类的检查周期。雨水检查应在每次大雨时进行，不作定期的安排。7.2.4 给水、排水功能类检查项目包括：给水子系统的生活用水量；消防用水量；浇洒道路和绿化用水量；空调系统、采暖系统及其它用水设备的用水量，以及上述系统的供水压力。排水子系统的排水量；通水能力；卫生器具盛水、通水能力及完好程度。7.2.5 给水、排水卫生类的检查项目包括：给水子系统出水口处水的浊度、色度；饮用水的卫生达标情况。排水子系统、雨水系统通水对环境的污染情况。7.2.6