重庆房地产市场年报完全版.docx

1、重庆房地产市场年报完全版2011年重庆房地产市场年报（完全版）目 录一 、2011年全国总体经济运行情况 11、全国生产总值 GDP 22、2011 年前三季度 GDP 增长情况 23、全国 CPI 34、全国PPI 35、城镇固定资产投资情况 4二、2011 年重庆经济情况 51、GDP 近万亿，16.5%增速称冠全国 52、固定资产投资保持平稳增长态势 63、2011年1-11月固定资产投资运行情况 7三、全国房地产宏观调控政策及其影响 81、中央政府坚定房地产调控，问责制确保调控效果 82、行政、经济手段进一步深化，抑制商品房需求 123、资金、土地支持保障房建设，重视质量和分配 134

2、、重大地产调控政策解读 15四、2011年重庆房地产市场运营情况 181、土地市场解析 192、商品房供应市场解析 243、商品房供应 254、商品房成交 265、2012 年房地产市场预测 30一 、全国总体经济运行情况2011 年是十二五规划的开局之年，各地方政府刺激经济增长的热情高涨，地方 GDP 保持高速增长，超三分之二进入了万亿大省，国家加大了对新疆、内蒙古和西藏的投资和政策优惠力度。在国内物价上涨压力、国际环境持续动荡的背景下，国务院坚持了既定的宏观政策方针，在调控物价、稳增长和调结构中寻求平衡，有效地遏制了物价的持续过快上涨，保持了经济的平稳较快发展。上半年我国消费通胀不断攀升，

3、中央货币政策在 2010 年的基础上持续紧缩，宏观经济保持稳定增长，人民币利率和汇率进入一个不断上升和升值的通道，经济总体表现为高增长高通胀的双高形式。下半年货币政策持续紧缩的效果显现，通胀上涨遇拐点，经济增长开始回落，房地产市场博弈取得了较好的成果，配合积极稳健的财政政策和年末微调的货币政策保证了全年经济的增长目标。在人民币升值预期、高企、全国投资房地产投资股市热情高涨的形式下 2011 年国家次加息，次上调存款准备金率。不断压缩市场游离资金，加大购房者成本，以保证国家经济在可控的范围内运行。通过银行信贷将资金输送到国企及地方政府，一方面弥补他们的资金缺口，一方面为保障房等相关民生政策的顺利

4、实施提供资金支持。2011 年也是中国经济结构调整的原始年，改变多年的经济增长结构，这需要政府做好足够心里准备，特别是对房地产的打压，地方政府的财政受到前所未有的挑战，为了减缓他们的压力国家的印钞机高速运转，这么多钱流入市场必然一定程度上促使通货膨胀及 GDP 的增长。今年中国 CPI 持续高位运行，全年上涨 5.4%，全国 GDP 预计增速 9%以上。2011 年经济环境的复杂性凸显出宏观调控在国民经济中的重要作用。国家将稳定价格总水平放在了突出位置，实施积极的财政政策，发挥了财政政策在稳增长、改善结构、调节分配等方面的作用，同时配合稳健的货币政策，把好流动性的闸门、适时微调。全年的保持较紧

5、的财政政策、货币政策，在宏观调控取得重要成果时也保持了经济的平稳较快发展。1、全国生产总值 GDP预计四季度 GDP 同比值下滑，需求继续放缓、库存调整是导致产出下滑的主要原因。同时，出口增速已经下滑至较低水平，以房地产投资为代表的固定资产投资增速下滑，是中国经济调整的必由之路，这一调整可能在明年上半年以前出现阶段性低点。2011 年全球经济波动性下降，其主要原因是“全球经济火车头”美国的经济增长在金融危机后趋缓，引爆欧债危机，全球经济部景气。中国加入 WTO 以后，对外依存度逐年上升，外部因素成为影响我国经济增长的重要因素，我国出口严重下滑。从内外需求综合来看，今年以来总需求增长适度回落，主

6、要是宏观政策主动调控的结果，有利于控制物价涨幅和实现经济运行的综合平衡。随着中央紧缩的货币政策和财政投资的逐步退出，经济增长中的政策刺激效应在消退，市场的配置机制逐渐发挥作用，GDP 增速在上半年达到 9.6%的基础上，三、四季度小幅下降，预计全年略高于 9%。2、2011 年前三季度 GDP 增长情况绝对额（亿元）比去年同期增长（%）国内生产总值3206929.4第一产业303403.80第二产业15497510.8第三产业1355579.0注：绝对额按现价计算，增长速度按不变价计算3、全国 CPICPI： 1-12 月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 5.4%。大幅超过年初设定的

7、 4%的目标,且为近三年来最高，仅次于 2008 年的 5.9%。当前通货膨胀依然存在较大压力，负利率状态依然持续。但一个好的趋势是去年 12 月 CPI 仅上涨 4.1%，创下 15 个月以来新低，物价上涨让市民钱包缩水的局面有望改变。4、全国PPIPPI： 1-12 月平均，全国工业生产者出厂价格同比去年上涨 6.0%，工业生产者购进价格比上年上涨 9.1%。考虑到 2012 年中国经济政策将以遏制通胀、保持经济繁荣为基本范畴，因此 2012 年的CPI 将维持在 4%以下。在实体经济复苏之后，PPI 或在大幅下滑后有所回升，并可能在 2012年中后期维持较高水平。5、城镇固定资产投资情况

8、图:2009 年至 2011 年固定资产投资走势图2011 年 1-11 月份，固定资产投资 269452 亿元，同比增长 24.5%，增速较 1-10 月回落 0.4 个百分点，其中，11 月当月增长 21.2%。从环比看，11 月份固定资产投资下降 0.19%；2011 年上半年房地产开发投资延续 2010 年高增长，1-6 月回落 1.7 个百分点，下半年投资增速一路走低；1-11 月房地产开发投资 55483 亿对固定资产的贡献率为 20.59%，低于 2004-2007 年同期水平 22%，房地产拉动投资的力量正逐步减弱。二、2011 年重庆经济情况1、GDP 近万亿，16.5%增速

9、称冠全国重庆市 2011 年生产总值接近 1 万亿，比 2010 年增长 16.5%，跃居全国第一，我市城市竞争力不断增强，经济正朝着又好又快的方向发展。重庆 2011 年采取了综合举措调控经济运行。当地加强了资金融通、能源保障、土地配置、税费减免、物价运行“五个调控”，打造了低融资成本、低要素成本、低土地房产成本、低税费成本、低物流成本的“五低”发展环境，把握了服务经济和保障民生的主动权。在银根抽紧情况下，重庆通过银行信贷、非银行金融机构融资、外资利用、央企信托等渠道，新增社会融资 4000 多亿元，保障了资金供需平衡。同时，重庆大力度推进了产业结构调整。重庆的发展日新月异，城市竞争力不断增

10、强，未来将吸引周边城市人口入住，能有效刺激重庆房地产的发展；随着茶园新区、空港新城、大学城三大新区的不断成熟，新的产业结构发挥经济作用，未来重庆主城人口将远超 1000万。2、固定资产投资保持平稳增长态势图：2011 年固定资产投资走势图：2011 年房地产开发投资走势图 重庆固定资产投资整体增速也在减缓； 房地产开发投资依旧处于高位，但 2011 年下降趋势非常明显； 全国房地产对固定资产投资贡献率为 20.59%，而重庆房地产对固定资产投资贡献率为 26.5%，可以看出重庆房地产正在一个发展中期； 由于重庆处于快速发展的城市，房地产增速受制于国家的严厉调控，从增速来看未来发展动力非常强劲。

11、 1-11 月,固定资产投资完成 6709.07 亿元，同比增长 31.6%，投资运行情况总体平稳，但较前 10 月增速有所放缓，增速比前 10 月回落 0.6 个百分点。从产业看，第一、第二、第三产业投资分别完成 242.81 亿元、2411.38 亿元、4054.89 亿元，分别增长 56.5%、35.2%、28.3%，第一、第二产业投资增速较上月均有所加快，分别提高 9.5、2.3 个百分点，第三产业投资增速较上月则略有下降，回落 2.8 个百分点。3、2011年1-11月固定资产投资运行情况3.1、项目开工情况良好，在建项目平均规模较快增长。今年以来，在全市各级各部门的共同努力下，新开

12、工项目建设有效推动，1-11 月，全市新开工项目计划总投资 4885.09 亿元，同比增长 14.9%，新开工项目个数 7600 个，比去年同期增加 1686 个，增长 28.5%。在建项目平均规模由去年同期的 1.38 亿元/个提高到 2.14 亿元/个，在建项目平均规模增长较快，同比增长 54.4%。3.2、工业投资力度不断加大，增速与占比不断提升。在重庆工业不断加快转型升级步伐背景下，1-11 月，全市工业投资完成 2207.84 亿元，同比增长 33.1%，占投资总量的 32.9%，工业投资对投资的贡献率为 34.1%，拉动投资增长 10.8个百分点。作为投资增长的重要动力，工业投资增

13、速与占比不断提升，其中，制造业投资完成 1818.42 亿元，增长 38.3%，占工业投资总量比重达 82.4%。3.3、区域投资活跃，投资增速保持平稳较快增长态势。今年作为“十二五”规划的开局之年，全市各区县投资热情较高。1-11 月，全市固定资产投资（不含跨区投资和农户投资，下同）完成 6197.12 亿元，同比增长 36.2%，其中，“1 小时经济圈”投资完成 4586.69 亿元，增长 33.3%，比全市增速低 2.9 个百分点，增速较上月回落 0.1 个百分点；“渝东北翼”投资完成 1127.65 亿元，增长 40.7%，比全市增速高 4.5 个百分点，增速较上月提高 0.1 个百分

14、点；“渝东南翼”投资完成 482.78 亿元，增长 57.0%，比全市增速高 20.8 个百分点，增速较上月回落 0.1 个百分点。3.4、基础设施、房地产开发投资增速放缓。随着城镇化建设的不断推进，全市基础设施、房地产开发投资在平稳增长的同时，增速有所放缓 。1-11 月，全市电力、燃气及水的生产和供应业、交通、邮政业、电信和其他信息传输服务业、水利、环境和公共设施管理业等基础设施类投资完成 1644.31 亿元，同比增长20.5%，增速较上月回落 2.7 个百分点，占投资的比重为 24.5%。1-11 月，全市房地产开发投资完成 1775.45 亿元，增长 28.6%，增速较上月回落 5.

15、0 个百分点，占投资的比重为 26.5% 。基础设施投资和房地产开发投资对投资的贡献率超过四成，为 41.9%，拉动投资增长 13.2个百分点。三、全国房地产宏观调控政策及其影响1、中央政府坚定房地产调控，问责制确保调控效果2011 年房地产市场调控为2010 年调控的延续和深化。2011 年，为进一步巩固房地产调控成果，中央升级调控力度，综合运用行政、经济手段，仍以抑制投资投机需求、增加供给为总体思路。行政措施上，限购严厉程度继续加深、范围不断扩大，各地方政府出台年度房价控制目标，实行考核问责制，差别化信贷更加严厉。货币信贷方面，为管理通货膨胀，央行年内加息3 次，提高存准率6 次，货币政策

16、持续紧缩。此外，房产税改革取得新突破。保障房方面，加大保障房建设仍是2011 年的重头戏，2011 年已完成开工建设1000万套保障房任务，中央政府加大保障房融资支持，重视保障房建设质量和公平分配。2011 年12 月，中央经济工作会议指出“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。2010 年以来的此轮房地产政策调控，近几个月调控效果开始显现：实施限购城市的投机性需求基本得到抑制，房价过快上涨势头得到遏制，一些城市房价涨幅明显收缩，部分房价上涨过快的城市房价开始松动。但是，调控效果还不够明显，部分城市房价过高的状况仍未改变，促使房价反弹的因素依然存在，2011 年12 月中央经济工作会议

17、上中央政府把调控目标由“遏制房价过快上涨”明确为“促进房价合理回归”。1.1、坚持房地产调控不动摇，调控目标升级坚持房地产调控不动摇，调控目标升级。2010 年4 月“国十条”房地产调控目标为“遏制部分城市房价过快上涨”，2011 年1 月出台的“国八条”强调“巩固和扩大调控成果”，2011 年12 月的中央经济工作会议指出“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。2010 年以来的此轮房地产政策调控，近几个月调控效果开始显现：实施限购城市的投机性需求基本得到抑制，房价过快上涨势头得到遏制，一些城市房价涨幅明显收缩，部分房价上涨过快的城市房价开始松动。但是，调控效果还不够明显，部分城市房

18、价过高的状况仍未改变，促使房价反弹的因素依然存在，中央把调控目标由“遏制房价过快上涨”明确为“促进房价合理回归”，房价受到“遏制”不是目的，“合理回归”才是中央的真正意图。温家宝总理多次强调促进房价合理回归。自2010 年年底在“中国之声”节目中提出要使房价能够保持在一个合理的水平并在任期内为实现这个目标而努力之后，温家宝总理曾在多个场合10 多次强调房地产调控不动摇。2011年政府工作报告中指出，坚定不移地搞好房地产市场调控，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头；“五一”节视察保障房建设情况时表示房地产调控坚定不移，同时还首次提出“把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平”；10 月29

19、 日，温家宝总理主持召开国务院常务会议指出坚定不移地搞好房地产调控；11 月6 日，温家宝在俄罗斯圣彼得堡明确提出“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格”。温总理多次公开讲话表明中央对房地产市场调控的态度是坚定的，对有意愿放松房地产调控的倾向予以警示，确保政策严格执行，使楼市调控达到预期效果。表：温家宝总理多次强调坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归时间事件关键讲话内容2010.12.26参加中央人民广播电台“中国之声”节目温家宝说：“在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。我相信，经过我们一段

20、的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心”。2011.3.14温家宝总理2011 年政府工作报告“坚定不移地搞好房地产市场调控；进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”。2011.4.13主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作巩固和扩大房地产市场调控成效。要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。2011.5.1“五一”节视察保障房建设情况中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归

21、到合理水平的决心是坚定不移的。2011.7.12主持召开国务院常务会议，部署继续加强房地产市场调控工作各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。2011.10.29主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，部署近期经济工作坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。2011.11.6出席上海合作组织成员国总理第十次会议“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格”。1.2、考

22、核、问责确保地方政府政策落实到位2011 年的房地产调控，除了政策严厉程度升级之外，更注重地方政府对政策的落实，一方面是商品房价格控制目标，另一方面是保障房建设规模。年初“国八条”中明确约谈问责机制，对房价控制目标、保障房任务完不成的地方政府要进行约谈问责；2 月，住建部与各地方政府就保障房任务签订“军令状”，严格执行问责制；3 月和8 月，又将保障房用地供应和保障房工程质量管理纳入考核问责范围，问责内容进一步具体深化；中央也多次强调严格执行问责制，4 月中旬，国务院派出8 个督察组，对包括北京在内的16 个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，督查规模空前，针对部

23、分地方违反土地供应政策的行为，国家土地督察机构警示约谈244名有关负责人。问责制和中央多次监督检查为政策落实提供了有力保证。表：2011 年关于房地产政策调控问责制的文件事件文件或会议关键内容1 月26 日国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知1、对于房价、地价上涨过快，以及保障性住房建设进度缓慢，中央有关部门将约谈省级及有关城市人民政府负责人；2、对于房价控制目标、保障房建设任务不达标、住房信息系统建设滞后的将进行问责；3、省级人民政府及其有关部门，要参照上述规定，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。2 月24 日“全国保障性安居工程工作会议”国

24、家保障性安居工程协调小组与各省（区、市）政府和新疆生产建设兵团签订了2011 年保障性安居工程目标责任书。政府和新疆生产建设兵团签订了2011 年保障性安居工程目标责任书。3 月5日温家宝总理政府工作报告建立健全考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。3 月11日国土部关于切实做好2011 年城市住房用地管理和调控重点工作的通知对落实国家1000 万套保障性安居工程建设用地实行责任制：由地方各级国土资源主管部门主要领导人负全责，责任人名单向全国公示。3 月14日温家宝总理会见中外记者加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责

25、任来。要加强对地方落实房价调控政策的检查力度，真正实行问责制。8月4日住建部“住房城乡建设安全生产和质量管理电视电话会议”主要内容将质量放在保障房建设的首位，把保障房工程质量管理纳入住房保障工作考核、约谈和问责范围。1.3、坚持房地产调控还在于经济结构扩内需、调结构是中央宏观经济政策一贯的重点。1995-2011 年，历次中央经济工作会议，都把“调整经济结构”作为宏观经济工作的重点，房地产市场过度繁荣不利于经济结构调整，不利于宏观经济平稳健康发展。坚持房地产调控不动摇，从“调结构”的高度认识房地产调控。近两年房地产调控政策的重点是加大保障房建设和抑制房价，一方面，加大保障性安居工程建设，不仅可

26、以分散商品房需求，缓解房地产市场供求矛盾，而且可以保障中低收入群体实现住有所居，有利于普通居民的住房消费和其他消费，进而扩大内需、保持经济平稳较快发展；另一方面，通过房地产市场调控，抑制投资投机需求，促使房价合理回归，使房价与居民的支付能力相适应，将提高居民住房消费的支付能力，有利于推动城镇化，从而拉动内需，提高消费在经济中的比重，进而有利于调整经济结构。2、行政、经济手段进一步深化，抑制商品房需求2.1、限购、限价叠加，助力楼市调控效果限购严厉程度递增，抑制不合理需求。中央在 2010 年 4 月“国十条”中首次提出地方政府可根据实际情况采取临时限购措施；“9.29 新政”，中央再次提出“房

27、价过高、上涨过快、供应紧张的城市要限购”。截止 2011 年 1 月“国八条”之前有 20 个城市出台限购措施，但限购条件比较宽松。2011 年中央加大力度，“国八条”明确列出必须限购的城市和限购条件，7月限购范围扩大到地级县级城市，限购进一步扩容。截止 2011 年 11 月，已有 47 个城市出台限购令，另有 4 个城市以限价代替限购。严厉的限购条件，对非本户籍家庭和本地户籍拥有1 套住房家庭的购房需求打击较大，抑制了不合理需求，助力房地产调控效果逐步显现。制定房价控制目标，遏制房价过快上涨。本轮调控的主要目的是控制房价过快上涨，限制价格是最直接、有效的措施。年初“国八条”首次提出房价控制

28、目标，要求各地根据当地经济发展和居民收入情况，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，完不成目标的地方政府将被问责。但是多数城市房价控制目标为房价涨幅不超过GDP 及收入增幅，目标较为宽松，对价格的限制作用有限，只有北京提到“稳中有降”。为完成房价控制目标，下半年，一些地方政府陆续出台“限价令”，但限价方式不同。丹东、韶关等城市主要是与周边地区同类楼盘作比较限制销售价格，而中山、珠海等直接提出统一价格上限，更为直接。二三线城市地方政府出台“限价令”，一方面为规避“限购令”，另一方面也是考虑当地房价涨幅较大，限价在保证了房价控制目标完成的同时，能避免成交量大幅缩水。2.2 经济手段持续升级，提高

29、购房成本住房转让营业税提高免征年限。2009-2011 年，国家连续三年在年初调整住房转让营业税。2010 年1 月1 日起，住房转让营业税免征年限由2 年提高至5 年；2011 年1 月27 日，财政部又发通知，将购买不足5 年（含5 年）的普通住宅对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收，进一步打击炒房行为。房产税改革取得实质进展。紧随“国八条”之后，2011 年1 月27 日，上海、重庆1 月起开始实施房产税改革试点，标志着中国房产税改革进入了实际操作阶段。尽管当前房产税征收的范围较小，短期内影响有限，但是从长远来看，有利于完善房产税制度，正确引导住房消费，有效配置房地产资源。差别化限贷

30、继续升级，抑制投资投机需求。首套房贷款首付比例由此前的20%调到30%及以上；2011 年“国八条”规定二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍，是继2010 年二套房首付比例调到40%、50%之后的再次上调；三套及以上住房暂停发放贷款措施继续实行；另外，不能提供1 年以上当地纳税或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。首付款比例增加及利率上调直接增加了购房难度和购房成本，在一定程度上控制了房地产市场的需求。货币政策持续紧缩。2011 年，为管理通货膨胀，央行3 次加息，6 次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率曾一度达到21.5%的历史高点。8 月，央行将

31、商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，这相当于未来半年内提高2-3 次存款准备金率，使银行更多资金被冻结，银行信贷难度进一步加剧。11 月，通胀回落，央行下调存准率0.5 个百分点，此举不代表货币政策转向宽松，而是标志货币政策回归常态，历史数据表明，20%以上的存准率水平明显高于历年平均水平。3、资金、土地支持保障房建设，重视质量和分配3.1、保障房建设规模大幅增加，重点转向公租房近几年，保障房建设规模迅速增加，2009 年计划建设387 万套，2010年为580 万套，而2011 年增加到1000 万套。2011 年，在国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出，未来5 年，我国将开工建设3600 万套保障房，2011 年和2012 年各1000 万套，后面三年1600 万套，“十二五”末使保障性住房的覆盖率达到20%。为适应经济社会发展，2011 年的保障房计划中大量增加公租房数量，比例超过20%，以租赁方式为主将是未来保障房发展的趋势，保障房发展重点转向公租房。根据住建部公布数据，截止2011年10月底，全国保障房已开工1033万套，超额完成年初计划任务。由于2011年开工的保障房多数要结转到2012年继续建设，甚至还有“十一五”期间结转过来