二手房购房定金合同常见问题有哪些0001.docx

1、二手房购房定金合同常见问题有哪些0001二手房购房定金合同常见问题有哪些问题一：签订了认购协议，交纳定金之后，因主合同或补充协议达不 成一致意见，卖方不愿退定金怎么办 ?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释第 4 条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人 收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未 能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理 ;因不可归 责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应 当将定金返还买受人。遇到签订了认购协议，交纳定金，因主合同或补充协议达不成一致意 见，无法继续履行定金协议的情况，根

2、据上述最高法院的司法解释的 有关规定，属于 “不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同 未能订立的 ”，卖方应当将定金返还买方。在二手房交易实践中，此类纠纷较为常见。为避免纠纷发生，在签订 定金协议时，应当以最高法院上述司法解释为依据据理力争，明确在 定金中写明 “如果双方就有关合同条款协商不成， 卖方应返还定金 ”，这 样将更为有利。问题二：定金协议有房屋买卖协议的效力吗 ? 二手房交易，一般先签订定金协议 ，再签订房屋买卖合同 。如 果签署了定金协议后，卖方反悔不愿再签订房屋买卖合同 ，怎 么办?请看下面的案例：某买方与某卖方签订了定金协议 ，协议约定买方将自己名下一处房 产（尚未取

3、得房产证 ），以人民币 200 万元的价格转让给买方， 约定定金 为 40 万元，预付房款 100 万元，其余 60 万房款待买方取得房产证后 5 日内由贷款银行直接划入卖方账户。违约条款为，如买方反悔则没收 定金;如卖方反悔则双倍返还定金。当天，买方将 140 万元支付给了卖 方，卖方也把房屋钥匙及相关证书资料交给了买方。 半年后，卖方顺利取得房产证，但由于种种原因 （主要是房价看涨 ），卖 方后悔不愿卖房了，买方诉至法院，要求卖方办理过户手续。 法院认为：该定金协议虽名称是定金合同，但在内容上包括了定 金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款 支付日期及方式、产权过户等

4、买卖合同的相关内容。 因此，该定金协议已涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意 图是签署买卖合同，只是卖方当时尚未取得房屋所有权证，才将协议 称为定金协议。另外，已经支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付 给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴。 法院最后认定该定金协议的性质是房屋买卖合同，现卖方已取得 了房屋所有权证，该买卖合同当属有效，判决卖方与买方办理过户手 续律师点评： 既然双方签订的是定金协议 ，为什么法院要判买卖合同成立呢 ?这 是因为看合同的性质不能仅仅看合同的名称，而应根据合同的具体内 容，并结合双方的签约目的，实际履行情况予以综合认定。从该案件中我们可看到，名称是定

5、金协议，但内容涉及房产的交付，产权过户 等定金之外的内容，基本涵盖了房屋买卖合同的相关内容。 在这份定金协议 中，虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款， 但在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用 该条款，来承担较低违约责任。问题三： “订金”与“定金”是一回事吗 ?“订金 ”与“定金”并不是同一概念。一般认为 “订金 ”属于预付款，与定金 不同。预付款是当事人预先支付部分价金的一部分，是当事人的一种 支付手段。对预付款的处理方式是：合同履行的应当抵作价款，合同 不履行的应当如数返还。由于预付款不具有惩罚的性质，违约时不会 产生没收预付款或双倍返还预付款的问题。“定金 ”则

6、是我国法律规定的债务履行的担保方式之一， 是当事人一方为 保证合同的订立、履行或保留解除合同的权利，依约定向另一方支付 的金钱。 定金必须以书面形式约定， 适用 “定金罚则 ”，即支付定金一方 违约，则收取定金一方有权没收定金 ;如收取定金一方违约，则须向支 付定金一方双倍返还定金。由于订金 （预付款）和定金在实践中极易混淆， 建议二手房的买家遇到中 介要求预先交付某些名目的费用时，应当与中介订立书面协议，明确 所交费用的性质究竟是定金 （预付款 ）还是定金，约定双方的权利义务、 违约责任及所交费用的处理方式。问题四：中介公司收取定金属于什么性质 ?在实践中，中介公司向买方收取订金的情况很普遍

7、，买方应当特别留 意。中介公司收到买家的定金后，往往会开具以下格式收据： “今收到 买家某某多少意向金。如果业主同意以某价格卖房，该意向金转为定 金”。这种定金支付方式就对买家极为不利：一是买方和房主并无直接 签署的协议 ;二是手中没有业主出具的定金收条 ;三是很难获得房主已 经从中介公司处收取定金的事实 ;四是没有明确中介公司收取定金的代 收或转交责任。在此情况下，一旦发生房主收到定金，但反悔不卖房 或抬高房价的违约情形，买方就很难要求房主双倍返还定金，也很难 追究中介公司的责任。因此，在买方与中介公司签订的居间合同中，买方要明确约定中介公 司收取定金的性质：如果是代收，就应该要求中介公司在

8、收取定金时 出具业主的委托书，中介公司收到定金，视为房主收到定金。如果是 转交，要明确约定中介公司的转交的责任，如约定几天内转交，未能 按时转交需承担违约责任。另外，在交付定金后，务必要求中介公司 开具正式有效的收款凭证，以便今后一旦出现纠纷可以提供有利的证 据。甲方:乙方:1甲方的房屋座落在XX区碧江路x弄x号x室，建筑面积x平方米。2甲乙双方协商一致同意上述房地产转让价格为Y 460000元（大写:人民币肆拾陆万元正 ）。3双方约定房屋定金数额为Y 10000元正（大写:人民币壹万元正）于定金 协议签定当天支付 ,定金支付后本协议生效。4.甲方在收到定金后在双方签定房屋买卖合同前将房屋出售

9、给他人 ,视为甲方违约 ,双倍返还定金。5乙方必须在定金支付后x天内于x日前签定房屋买卖合同，同时支付 首期房款Y x元（大写:人民币x）第二期房款为x元（大写:人民币x）于x前 支付,余款为按揭贷款方式支付，并在买卖合同签定后一 周内开始办理 ,一月内办理完毕。超出时间视为乙方违约 ,定金不退还。6.维修基金由乙方付给甲方 ,具体数额看维修基金发票。7.乙方的按揭贷款由乙方自行办理 ,但甲方必须协助。8.如有未尽事宜 ,可双方协商解决。甲方:乙方:地址:地址:身份证号码 : 身份证号码 :时间:：时间：问题一：签订了认购协议，交纳定金之后，因主合同或补充协议达不 成一致意见，卖方不愿退定金怎

10、么办 ?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释第 4 条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人 收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未 能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理 ;因不可归 责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应 当将定金返还买受人。 遇到签订了认购协议，交纳定金，因主合同或补充协议达不成一致意 见，无法继续履行定金协议的情况，根据上述最高法院的司法解释的 有关规定，属于 “不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同 未能订立的 ”，卖方应当将定金返还买方。在二手房交易实践中，此类纠

11、纷较为常见。为避免纠纷发生，在签订 定金协议时，应当以最高法院上述司法解释为依据据理力争，明确在 定金中写明 “如果双方就有关合同条款协商不成， 卖方应返还定金 ”，这 样将更为有利。问题二：定金协议有房屋买卖协议的效力吗 ? 二手房交易，一般先签订定金协议 ，再签订房屋买卖合同 。如 果签署了定金协议后，卖方反悔不愿再签订房屋买卖合同 ，怎 么办?请看下面的案例：某买方与某卖方签订了定金协议 ，协议约定买方将自己名下一处房 产（尚未取得房产证 ），以人民币 200 万元的价格转让给买方， 约定定金 为 40 万元，预付房款 100 万元，其余 60 万房款待买方取得房产证后 5 日内由贷款银

12、行直接划入卖方账户。违约条款为，如买方反悔则没收 定金;如卖方反悔则双倍返还定金。当天，买方将 140 万元支付给了卖 方，卖方也把房屋钥匙及相关证书资料交给了买方。半年后，卖方顺利取得房产证，但由于种种原因 （主要是房价看涨 ），卖 方后悔不愿卖房了，买方诉至法院，要求卖方办理过户手续。 法院认为：该定金协议虽名称是定金合同，但在内容上包括了定 金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款 支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容。因此，该定金协议已涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意 图是签署买卖合同，只是卖方当时尚未取得房屋所有权证，才将协议 称为定金协议。另外，已

13、经支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付 给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴。法院最后认定该定金协议的性质是房屋买卖合同，现卖方已取得 了房屋所有权证，该买卖合同当属有效，判决卖方与买方办理过户手 续律师点评：既然双方签订的是定金协议 ，为什么法院要判买卖合同成立呢 ?这 是因为看合同的性质不能仅仅看合同的名称，而应根据合同的具体内 容，并结合双方的签约目的，实际履行情况予以综合认定。从该案件 中我们可看到，名称是定金协议，但内容涉及房产的交付，产权过户 等定金之外的内容，基本涵盖了房屋买卖合同的相关内容。 在这份定金协议 中，虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款， 但在合同能

14、够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用 该条款，来承担较低违约责任。问题三： “订金”与“定金”是一回事吗 ?“订金 ”与“定金”并不是同一概念。一般认为 “订金 ”属于预付款，与定金 不同。预付款是当事人预先支付部分价金的一部分，是当事人的一种 支付手段。对预付款的处理方式是：合同履行的应当抵作价款，合同 不履行的应当如数返还。由于预付款不具有惩罚的性质，违约时不会 产生没收预付款或双倍返还预付款的问题。“定金 ”则是我国法律规定的债务履行的担保方式之一， 是当事人一方为 保证合同的订立、履行或保留解除合同的权利，依约定向另一方支付 的金钱。 定金必须以书面形式约定， 适用 “定

15、金罚则 ”，即支付定金一方 违约，则收取定金一方有权没收定金 ;如收取定金一方违约，则须向支 付定金一方双倍返还定金。由于订金 （预付款）和定金在实践中极易混淆， 建议二手房的买家遇到中 介要求预先交付某些名目的费用时，应当与中介订立书面协议，明确 所交费用的性质究竟是定金 （预付款 ）还是定金，约定双方的权利义务、 违约责任及所交费用的处理方式。 问题四：中介公司收取定金属于什么性质 ? 在实践中，中介公司向买方收取订金的情况很普遍，买方应当特别留 意。中介公司收到买家的定金后，往往会开具以下格式收据： “今收到 买家某某多少意向金。如果业主同意以某价格卖房，该意向金转为定 金”。这种定金支

16、付方式就对买家极为不利：一是买方和房主并无直接 签署的协议 ;二是手中没有业主出具的定金收条 ;三是很难获得房主已 经从中介公司处收取定金的事实 ;四是没有明确中介公司收取定金的代 收或转交责任。在此情况下，一旦发生房主收到定金，但反悔不卖房 或抬高房价的违约情形，买方就很难要求房主双倍返还定金，也很难 追究中介公司的责任。因此，在买方与中介公司签订的居间合同中，买方要明确约定中介公 司收取定金的性质：如果是代收，就应该要求中介公司在收取定金时 出具业主的委托书，中介公司收到定金，视为房主收到定金。如果是 转交，要明确约定中介公司的转交的责任，如约定几天内转交，未能 按时转交需承担违约责任。另

17、外，在交付定金后，务必要求中介公司 开具正式有效的收款凭证，以便今后一旦出现纠纷可以提供有利的证 据。甲方：乙方：甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方 向甲方购买房屋事宜，订立本合同。第一条：乙方购买的房屋位于 * 市* 区* ，（以下简称该房屋 ）。甲方 已取得该房屋的房屋所有权证 （编号：*） ，该房屋建筑面积为： *平方 米，产权人： * 。第二条： 双方一致同意该房屋成交价格为人民币元 .此房价为净价 ,税费 由乙方承担 ,房屋内保留设施设备清单如下 : 第三条：乙方同意签订本合同时，向甲方支付人民币 * 万元的购房定 金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同

18、的担保，签订房屋买 卖合同后，乙方支付的定金转为房价款 .第四条：甲方拒绝签订房屋买卖合同的，双倍返还已收取的定金 ;乙方 拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。 第五条：甲方同意配合乙方提供办理银行贷款所需要的材料及手续 . 第六条：甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的出租、 查封、 共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同 的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。甲方在乙方支付认购定金之 日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，甲方 应当向乙方双倍返还定金。第七条：本协议一式叁份，甲乙丙各持一份，签字生效。甲方： （签章）乙方： （签章

19、）丙方：身份证号码：身份证号码：时间：甲 方 ： （ 卖 方 ） ：住 所 ： 邮 编 ：法 定 代 表 人 ： 联 系 电 话 ：委托代理机构： 法 定 代 表 人 ： 联 系 电 话 ： 乙方（预购方）住 所 ： 邮 编 ：证 件 名 称 ： 证 号 ： 联 系 电 话 ： 甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方预订 商品房事宜，订立本合同。第一条乙方预订 _ 幢 层 室（以下简称该房屋） 。甲方已领取该房屋房地产权证（证书号： ），并经 测绘机构实测，该房屋建筑面积为 平方米。该房屋定于 年 月 日交付。第二 条乙 方预 订的 该房屋每平 方米 建筑面 积买卖

20、单 价为人 民币 元_ ，乙方预订的该房屋总房价为人 民 币 元 ， 乙 方 采 取 方式。第三条乙方同意签订本合同时，支付定金人民币 元，作为甲、乙方双方当事人订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，乙方支付的定金转为房价款。第四条甲、乙双方商定，预订期为 天，乙方于 年 月 日 前 到 与_甲方签订XX市商品房出售合同。第五条甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平 面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作 为商品房出售合同的附件。第六条在本合同的第四条约定的预订期限内，除本合同第七条、第八 条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房出售合同的，双倍返还已

21、收取 的定金；乙方拒绝签订商品房出售合同的，无权要求甲方返还已收取 的定金。第七条有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房出售合同的，甲方应全 额返还乙方已支付的定金。1、 甲乙双方在签订商品房出售合同时，因面积误差处理、房屋交付、 房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一 致；2、 甲乙双方签订本合同后、签订商品房出售合同前，由司法机关、行 政机关依法限制该房屋房地产权利的。第八条有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房出售合同的，甲方应双 倍返还乙方已支付的定金：1、甲方未遵守本合同第二条、第五条约定的；2、甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的抵押、预租、查封等事实的。第九条本协议一式份，甲乙双方各持份， 、 各 执一份。甲方：（签章）乙方：（签定） 年月日年月日