产业园区运营模式.docx

1、产业园区运营模式产业园区运营模式、存在的问题及改进方法(完整版)产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式,在各地区的管理模式与运营模式上具有很大的差别,其管理及开发就是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区,之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态,成为各地区经济建设的重要支柱。然而,产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式,在各地区的管理模式与运营模式上具有很大的差别。一、政府部门在对园区进行不同定位的同时,园区也会产生五种不同的运营模式第一种模式:政府运营模式。这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联,但却就是不同概念。政府运营模式往往在行政主导

2、型园区比较常见,园区由政府投资开发,园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务,然后收取一些服务费用,同时政府部门也会给园区一些招商代理费用与税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小,管理简单的园区。对于一些大型的园区,这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。第二种模式:投资运营模式。投资运营模式就是通过政府投资建设园区,然后通过房租、固定资产等作为合作资产,孵化有发展潜力的中小企业,在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市,实现资产增值并收回投资。这就是一种长期投资的理念,园区在中短期很难有可见的回报,但就是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作

3、用,因为园区的发展就是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。第三种模式:服务运营模式。随着经济的发展,只就是投资还就是不能满足很多企业的需要,很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务,为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作,增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。第四种模式:土地盈利模式。随着近十年中国房地产市场的热起,土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能,所以一些园区通过控制大面积的土地

4、,在进行初步开发后,短期内提升土地的价值,然后进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商,获利能力非常的强大,同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的就是中关村软件园。第五种模式就是产业运营模式。一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用,园区设立的目的就就是要做一个产业链,比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等,这些产业园在投资初期就会进行招商引资,引入企业资本一起搭台,然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。园区会对一些有实力的入驻企业进行投资,甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备

5、三种职能:行政职能、服务职能与企业投资运营职能。对园区的管理能力与运营能力都提出了很强的要求。例如重庆的两江国家开发区,规划多个产业一起运营,有招商、有投资、有独资,运营复杂,然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。二、对产业园区不同发展阶段的模式分析所谓产业园区,实际上就是由于生产行为与交易行为带来的一种空间聚集模式,初期的聚集所带来的相关功能需求与衍生经济行为,造成了园区不同发展阶段的聚集方式与空间特征,也成为我们定义发展阶段特征的主要依据;我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段:三、产业园区发展(尤其就是高新园区发展)的几个趋势随着产业园区的主导产业,由传统产业向高新技术产业

6、不断的转型,也必然使园区的发展内容与特征存在以下几个明显的趋势,也就是未来产业园区规划与发展中需要注意的内容、趋势一、从注重优惠政策向发展产业集群转变:从世界高新技术产业发展来瞧,基本经历了由“单个企业同类企业集群产业链产业集群”的发展路径演变,高新技术产业只有集群化发展,才会激发出更大的能量。从未来高新技术园区政策走向瞧,优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜与产业倾斜(这就是国外通行的做法)。趋势二、由加工型高新区向研发型高新区转型:由于高新技术园区功能的特殊性,决定了高新技术园区适合打造前端性产业链(研发、设计、中试等)。未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力与技术转化效率,我国高新

7、技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。趋势三、从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变:随着高新产业系统化、交叉性的增大,使得科技研发与转化的复杂性日益加大,从而大规模研发的系统风险大大增加。而随着科技预测性与可控性的加强,在总体方向下,将研发课题市场化、模块化、专业化,采用小规模研究,充分利用其灵活性,可有效分散风险与加快科技研发速度。趋势四、由单纯的土地运营向综合的“产业开发”与“氛围培育”转变:产业园区的发展,未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发,通过土地、地产项目的产业入股等方式,将土地、园区物业与产业开发结合起来;同样也从片

8、面的环境建设走向全方位的氛围培育,在打造一流的硬环境的同时,加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。趋势五、由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型:现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性智力资源密集、规模较小、信息网络化,决定了新的产业区功能的综合性,不就是单纯的工业加工、科技产品制造区,还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。四、现有运营模式下园区发展存在的主要问题一就是管理体制不够科学。各园区管委会就是园区开发建设的直接责任主体,其职能类似于一级政府,但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限,由于不具备依法行政主体资格,在入驻企

9、业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作,一旦协调不到位,将贻误有利的建设时机,与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。二就是政策措施不够完善。由于目前主要采用行政手段运行模式,加之促进园区发展的专项配套措施还不完善,仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式,各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率与社会信用相对滞后,地方性的信用体系及管理制度尚未建立。三就是融资渠道较窄。目前,园区发展90%主要依靠财政拨款,由于基础建设投资回收周期较长,加之园区自身的造血功能尚未健全,建设资金不足且没有有效的融资渠道与方式,导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。尤

10、其在完全行政手段运营模式下,资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。四就是专业人才比较缺乏。各园区目前的招商、建设与管理团队都由机关工作人员组成,市场化运营的知识与能力还不足,相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向,现有的运营团队还远远不能满足园区建设与发展的要求。五、对于改进运营模式的建议总体构想:从园区发展的实际出发,按照“小机构,大服务”与“精减、统一、效能”的准政府体制,贯彻“强化决策,突出管理,市场服务”与“机构政企合一,职能政企分开,管理政社分开”的理念,在决策与管理上体现政府的强力领导,在经营服务上挖潜与发挥市场的功能,建立“决策机构一元化,管理机构行政

11、化,服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。一就是实行以“一站式服务”、“一个窗口收费”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。实行园区财政单独核算,采取“划分收支,核定基数,超收分成,风险共享,一定几年”的财政管理体制,这样有利于调动园区发展的积极性;国土规划部门授权职能到管委会,对园区内国土规划、土地资源配置、地政执法进行综合管理;建设、环保部门授权职能到管委会,依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程峻工验收与环境保护等进行管理。二就是引进社会资金(民营资本)入股园区开发建设公司。与园区管委会办公室两块牌子、一套班子,公司副职以上负责人由政

12、府委派,具体管理人员与信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理与运营的专业团队,这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设发展中,又能借助专业人才实施园区市场化运营。积极推进资产证券化,争取上市融资,彻底解决园区资金瓶颈。三就是组建或引进若干项目经营公司。控股培训公司:利用园区的基础设施,与地方科研院所合作,开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务;参股风险投资公司:凭借信息优势,带头对园区企业进行风险投资,可以吸引外部更多的风险投资基金;外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理与商业设施项目,引进社会上有专业、成熟的管理企业,不仅能为园区企业提供优质服务,提升园区整体功能,还分担了园区开发建设公司的职能,使得公司能够集中精力进行招商与建设,为园区发展服务。