老年公寓智能化项目立项可研报告.docx

1、老年公寓智能化项目立项可研报告1项目概况本建筑设计方案将对XX市的社会、经济、老年人福利事业及城市建设做出一些贡献，并且也将有助于XX市延安三路滨海沿线的繁荣发展及为该区域景观增添新的地标。本案位于XX市延安三路以西，香港中路以北，南为福彩大厦，北为金艺大厦，用地以西以北为住宅区。基地呈长方形，总用地面积7162.9平方米。总用地面积：7162.9平方米地上建筑面积：37532.1平方米地下建筑面积：7241.79平方米容积率：5.23绿地率：20.1%建筑密度：34.3%公寓套数：235（床位470）停车位：295辆地下停车位：260辆（采用立体停车）地上停车位：35辆地上总共25层，地下三

2、层。其中地下1、2、3为车库；1层为公寓接待大厅；2层为老年公寓餐厅；3层为员工的餐厅及办公区；4层为公寓中西医保健区；5层为公寓的游泳健身区；6层为公寓的娱乐休息活动室；7-10层为公寓客房及业主办公室；11-25层为公寓客房。2、项目的建设目标我们的总体目标是把阳光怡居老年公寓建设成为适用、安全、便捷、节能、舒适全方位的现代化、数字化、智能化建筑。智能化突出实用、先进、适度超前的特点，创建包含信息系统，数字化、智能化三层结构的网络平台，向全国一流水准的数字化、智能化公寓看齐。老年公寓是一个功德无量的事业，一个潜力巨大的行业，老年公寓是细分客户年龄而形成的一种独立的住宅产品。由于针对老年客户

3、群，除了产品的建筑形式、建筑密度、配套要求等硬件与普通住宅形成鲜明的区别外，其核心应是服务要求不同，这一点来说，老年公寓的服务要求会更类似于中高星级的酒店、酒店服务式公寓，而不是物业管理公司。3、项目的建议内容(1) 楼宇自控系统(2) 安全防范系统(3) 公共广播与背景音乐系统(4) 智能卡应用系统(5) 信息发布及大屏幕显示系统(6) 计算机网络系统(7) 语音通信系统(8) 综合布线系统(9) 有线电视系统(10) 机房工程(11)综合管道安装（12）公寓综合信息管理系统（13）可视对讲系统（14）区域定位系统（15）三表远程自动抄收系统（16）VOD点播系统4、分项系统描述4.1楼宇设

4、备自动化系统4.1.1系统概述计算机技术、控制技术、通信技术的发展正迅速地改变着世界,同时也改变了我们的生活。公寓建设中的智能化技术就是基于上述技术而发展起来的，它改变了人们的居住环境和生活方式。公寓设备监控系统是公寓智能化系统的重要组成部分，可以有效地监视、控制公寓内公用设备的运行状态，提高公寓的设备管理水平，有效地保证公寓工作人员的工作质量，构建起一套适合、优质的公寓环境。4.1.2系统目标（1） 提供安全，舒适，高质量的环境。 对温度、湿度、空气品质水、电、气等进行控制，以提供安全，舒适，高质量的环境。 （2） 提供先进高效的现代化管理。 对分散在建筑物内的机电设备的过程参数进行实时检测

5、，自动控制，故障报警，运行时间统计，数据报表打印等，实现管理自动化。 （3） 节省人力，提高效率。采用节能的控制策略，节省建筑能耗，降低设备的运行费用。4.1.3系统实施方案公寓设备监控系统是分布式控制技术、现场总线技术和系统集成技术在公寓设备监控领域的具体应用。这三种技术使当今最先进的控制理论和管理思想得以实现。1、系统结构对于采用现场总线技术的分布式公寓设备监控系统，其拓扑结构可以划分为四个层次，即：设备层传感器和执行器控制层采集器和控制器网络层现场总线管理层监控计算机及系统软件2、系统控制范围及其控制内容（1）采暖系统 监控设备：采暖系统换热器、热水循环泵、软化水箱 实现功能 监测换热器

6、一次热水总供回水温度、热水总供回水压力、总回水流量，换热器二次热水供水温度。 监测换热器循环泵、补水泵的水流状态。 监测软化水箱高、低水位。 换热器循环泵、补水泵、电锅炉的运行状态、故障状态 控制循环泵、补水泵启停，并累计运行时间。（2）给/排水系统 监控设备：生活水泵、污水泵、生活水箱、污水池 实现功能 监测生活水泵、污水泵的运行状态，故障状态 监测生活水泵、污水泵的水流状态 监测生活水箱、污水池的高、低水位，超限报警通知维护人员 控制生活水泵、污水泵的启停，并与超限报警信号联动。（3）变配电系统 监控设备：高、低压配电柜、变压器、断路器等 实现功能： 监测高/低压进线、出线和中间联络断路器

7、状态检测和故障报警； 高/低压进线电压、电流、有功功率、无功功率、功率因数等电力参数的监测。 断路器状态监测和故障报警。 变压器温度监测和高温报警。 配电柜断路器状态监测与报警。 火灾时，切断相关区域的非消防电源。系统原理图（4）电梯系统 监控设备：电梯 实现功能： 监测电梯运行方向、所在楼层、箱门启闭等。 监测电梯电机运行状态 电梯故障报警 电梯厂商提供的其它需监测信息4.2公共安全防范系统4.2.1系统概述阳光怡居老年公寓安全防范系统主要遵循“分散控制，集中管理”的原则，利用各种监测设备、通讯技术，实现网络化和集成化。具体方案是现场区域通过各个子系统监测，信号传到控制中心后由控制主机对信息

8、进行判断，做出反应并记录等。4.2.2系统建议方案主要包括：闭路电视监控子系统、防盗报警系统、保安巡更管理子系统、出入口控制子系统。分控中心可以根据布防点数及布防距离实际安排，对整个公寓的公共安防系统管理，建议监控室设于地下一层与消防控制室合用。1、监控子系统（1）系统特点闭路电视监控系统是一个综合性保安系统，本工程中闭路电视监视系统运用了传感器技术、监控摄像技术、通讯技术和计算机等技术，组成一个多功能、全方位监控的高智能化处理系统。（2）系统功能在公寓主要通道、重要公共区域设置前端摄像机,具体根据物理位置采用半球摄像机、快球摄像机及抢式摄像机等，将图像传送到管理中心，中心接收信号后，进行相应

9、处理, 使中心管理人员充分了解公寓的动态。（3）系统组成主要由：摄像部分、传输分配部分、控制部分、图像处理与显示等部分组成。 下图为闭路电视监控系统实体连接图（仅供了解系统原理参考）2、防盗报警系统（1）系统的组成防盗报警系统是在探测到防范现场有入侵者时能及时发出报警信号的专用电子系统，一般由探测器（探测器、手动按钮）、传输系统和报警控制器组成（如下图）。探测器检测到以外情况就产生报警信号，通过传输系统送入报警器发出声、光或其他报警信号。报警 响应 防盗报警系统框图（2）系统报警点的布置依据阳光怡居老年公寓的建筑结构情况，将探测器安装在公寓建筑内的主要出入口处，游泳池、公寓内手动报警防止外来入

10、侵及意外事故。系统采用联动报警方案，把公寓周边或建筑内的连续地区分区，区与区不间断。每个区设多个报警探测器。当某个防区发生报警时，联动闭路电视监视系统摄像机，安保中心就可以实时了解到该区发生的具体情况。（3）控制中心 与闭路电视监视系统共用一个控制中心。由于监视系统的大规模矩阵主机可连接报警控制板，将报警器的信号线连至报警控制板上，报警信号的响应和处理由矩阵主机集中实现。3、电子巡更系统（1） 系统概述电子巡更管理系统是在公寓各区域内及重要部位制定保安人员巡更路线,并安装巡更站点。保安巡更人员携带巡更记录机需按指定的路线和时间到达巡更点并进行记录,将记录信息传送到保安管理中心。管理人员可调阅打

11、印各保安巡更人员的工作情况,加强保安人员的管理, 从而实现人防和技防的结合。（2）系统构成本系统设置成离线型巡更系统。系统的主要设备包括： 前端设备：信息钮； 管理设备：巡更棒、管理计算机、管理软件、打印机、接口卡等。 （3）系统功能实现巡更时间的设定、修改；在公寓重要部位及巡更路线上安装巡更站点；中心可检查、打印各巡更人员的到位时间及工作情况；巡更违规记录提示,巡更到位超时报警；巡更路线的显示。4.3公寓综合信息管理系统在社会信息化进程日益发展的今天,人们对办公环境的要求已不再仅仅局限于室内硬件环境、公寓环境、交通等方面，而是把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等

12、方面，正是为适应这种需求，智能化公寓就应运而生。为了适应这种形势，不仅要有先进的硬件平台，还要拥有一套高效、实用的综合物业管理系统，以便在公寓内快速准确地发布和获取信息，以便最快的速度响应各办公室、商服、公共建筑的需求，及时提供服务，提供一个高效、舒适的居住环境。根据为阳光怡居老年公寓建设数字化、智能化公寓的建设标准，我们按照“功能实用，操作简便，运行可靠”的原则来构建公寓的综合物业管理系统。4.3.1硬件平台智能化公寓综合物业管理系统是以公寓网络作为硬件传输平台，网络系统采用二级网络结构，即主干采用千兆网络交换设备，二级用户端百兆交换到桌面。4.3.2软件平台综合物业管理软件是以客户/服务器

13、（C/S）模式开发，各物业管理职能部门内的微机均通过网络连接到服务器上，服务器为公寓内部不同职能部门的合作提供服务，包括文件共享、数据共享等。客户/服务器（Client/Server）是近年来迅速发展的分布式信息处理体系结构。客户/服务器体系把信息处理过程分成几个部分，并把它分配到整个计算机网络上，使信息处理过程能最佳地利用计算机的系统资源。4.3.3公寓综合物业管理系统功能公寓综合物业管理系统是一个运行于综合布线系统结构上的Server模式下的信息网络，实现公寓的物业计算机自动收费、查询、维修等物业管理全面自动化，主要管理功能如下：物业管理信息系统系统主要由资料维护、物业财产管理、人事管理、

14、财务管理、保卫治安、维修管理、综合查询、系统工具等功能模块组成。（1） 资料维护（2） 物业财产管理（3） 房屋管理（4） 人事管理（5） 财务管理（6） 保卫治安（7） 维修管理（8） 综合查询（9） 系统工具4.4公共广播与背景音乐系统4.4.1系统概述公共广播与背景音乐系统可以在现代智能公寓内创造一个幽雅、安逸的环境氛围。根据阳光怡居老年公寓具体情况，本系统通过该系统向各广播分区提供可靠的、高质量的服务。4.4.2系统建议方案本工程的公共广播与背景音乐系统可以实现播放背景音乐、公共广播等服务性和业务性广播，火灾或紧急情况下播放事故紧急广播等多种功能。根据公共广播系统的功能要求，播放背景音

15、乐时是以听音乐的人意识不到声源的位置，以具有刺激性小的使人得到快感的音质为目标；进行公共广播时，是以听音的人能听到清晰、准确的声音为目标；火灾事故紧急广播时是以听音的人在任何地方都能听到清晰、准确的声音作为设计目标。4.5智能卡应用系统4.5.1系统概述阳光怡居老年公寓的智能卡应用系统主要体现在“一卡通”系统的应用，即出入口控制、娱乐消费、餐饮收费及停车场收费、等应用一张通用的IC卡即可实现综合性的管理，以方便用户，方便管理。阳光怡居老年公寓公寓“一卡通”系统主要体现在“一卡一库一线”。即以IC卡技术为核心，以计算机和通信技术为手段，计算机网络连接各个子系统数据库（PC机），通过一个综合管理软

16、件，实现IC卡的设置管理、查询等功能，实现整个系统的“一卡通”。具体来说，“一卡”，是在同一张卡上实现多种不同功能的智能管理，一张卡上应用很多的终端设备。“一线”：采用综合布线系统做为基础平台，实现综合信息的传输。“一库”，是在统一的数据库中，实现卡的发行、注销、资料查询等,准确明了,方便快捷。4.5.2系统组成阳光怡居老年公寓的“一卡通”系统由三个部分组成：停车场管理系统；消费管理系统；门禁管理系统。（1）管理中心管理中心是公寓“一卡通”系统的核心部分，主要是进行发卡管理。该系统本着一人一卡的发卡原则。卡片发行后，可以在“一卡通”系统的范围内进行各类授权操作，如门禁、停车、消费等。并对卡进行

17、各种操作，如卡片挂失、卡片激活、退卡、修改密码、换卡等。（1） 系统平台系统平台是公寓实现“一卡通”系统物理平台。（2) 收费单位收费单位是公寓内为持卡人提供有偿服务并收费的单位，是公寓消费的主要组成部分。包括游泳池、超市、食堂、公寓停车场等场所。4.5.3系统建议方案根据阳光怡居老年公寓公寓的具体情况及智能卡应用系统的初步规划，建议采用非接触式IC卡一卡通”管理系统集射频技术、IC卡技术、通讯技术、自动控制技术于一体，使人们充分享受到非接触式IC卡技术给日常工作各生活带来的便利和安全系统主要特点是 一卡多用：同一张卡可用于门禁、消费、停车等。 一个数据库：各子系统之数据采用同一数据库管理。

18、一个发卡中心：基于TCP/IP协议及SOCKET通讯方式，使得所有IC卡在管理中心授权后，无须再到各子系统进行任何授权操作，便可使用。真正实现“一卡在手，通行无阻”。 （1）消费子系统消费系统包括的项目很多，公寓住户可使用IC卡代替现金在公寓内部的食堂、餐厅、娱乐场所等，从而实现公寓内部的消费电子化。使用时，持卡人只需在收费机读感范围内轻轻一晃，便可完成整个收费过程，收费明细可以打印。当持卡人所持IC卡帐户内金额不足以支付当次消费金额时，收费机会提醒持卡人使用现金支付。电脑会自动实时登录持卡人的消费娱乐情况，以便查询。系统管理中心根据每月消费记录，自动生成各式报表。（2）门禁子系统门禁控制系统

19、是对重要区域或通道的出入口进行管理与控制的系统。在公寓内门禁控制系统主要对主出入口进行控制，该系统控制的区域可控制人员在大楼内及其相关区域的活动范围，并防止外来入侵。通过在系统管理软件上建立起操作者权限控制等级，授权给持卡人，使之可自由出入于授权的合法区域，没有被授权的人员则无法进入，强行进入，系统会发出报警警告，并可联动到安全防范系统，使入侵者的行动被实时掌握。系统可对操作者的所有操作情况产生日志文件，比如记录某张卡何时打开控制门进行统计。还可以灵活设定某张卡或某些卡在哪些时间段内打开控制门等。（3）停车场管理系统阳光怡居老年公寓公寓停车场管理系统建议采用目前国际上先进的远距离射频IC卡技术

20、、网络技术、数码视频技术及电脑技术，且系统设置车辆诱导系统，系统管理员及车主对车位使用情况一目了然。车辆进出停车场时，读卡器自动读取出入车辆的IC卡资料，经由电脑处理，自动确定对车辆放行或拦截收费。 系统采用先进成熟的技术和设备，保证系统运作安全、可靠与稳定； 系统合理布局，提高系统的服务质量，缩短服务时间，增加场内停车流量； 系统设计车位使用统计及诱导系统，通过显示系统告知给车主、管理人员， 使管理人员及车主明确知道车辆停放情况； 确保系统的实用性、实时性、完整性、可扩展性、易维护性。4.6信息发布及大屏幕显示系统4.6.1系统概述阳光怡居老年公寓的数字化、智能化建筑是未来数字化方面的一个样

21、板，因此，应对阳光怡居老年公寓项目进行广泛的宣传。而信息发布及LED显示系统，以其使用寿命长、耗电量小、体积随意、响应速度快、价格性能比高等特点，成为公寓对内、对外宣传的一个重要媒介之一。 4.6.2系统建议方案在公寓一层主要出入口设室内LED显示屏，在两处电梯前厅设置LCD显示屏作为对外宣传、对内进行通知的一个展示。LED大屏及LCD液晶显示系统,画面清晰、色彩均匀、立体层次感强、可任意播放图片、文字、广播、电视、录像、VCD及各种三维动画。并可与计算机VGA显示屏实时同步输出显示,可与互联网相连接实时播发媒体信息。4.6.3系统实现功能（1）显示所有能在计算机屏幕上显示的文字图像；（2）可

22、实时显示来自计算机屏幕上显示存储器的数字信息。采用多媒体技术，并可用鼠标调整LED显示屏上的图像色彩及缩放图像比例及尺寸；（3）自行任意播放程序和播放时间，并可定时播放。对时间设定和程序设定生成的进度列表和任务列表可进行编辑、保存；（4）播放文字信息，播放形式可滚点、滚行、引入引出模式可上移、左移，消息可循环播放；字体、字号任意选择，文字的颜色、背景颜色任意选择，可设置播放速度。并且多条消息可同时播出，或与图像同时播出；（5） 进行日期、时间显示或字符串、表达式显示；（6） 可对数据库进行操作。按字段进行过滤、索引，对显示字段进行颜色设置；（7） LCD屏可实现分屏显示，下端显示公寓内通知，上

23、端显示公寓相关信息及光电部门相关信息发布内容。4.7计算机网络系统4.7.1系统概述阳光怡居老年公寓是一个满足数字、语音、图形、图像等多媒体信息传输应符合多种网络协议，体系结构符合国际标准TCP/IP。4.7.2系统实施方案阳光怡居老年公寓的网络系统可采用全星型的拓扑结构，由网络中心出口设备、中心交换机、接入层交换机和网络服务器等网络设备构成。系统建设的总体目标是：建立高带宽主干、灵活高效的网络出口、可靠的以太网接入环境和安全的内部办公网络，为公寓的用户提供全面周到的网络信息及服务。 （1）网络拓扑介绍 由中心到接入层，主干部分全部采用光纤，楼层到用户选用光纤和六类双绞线，以满足网络传输的需要

24、并为未来可能的升级和扩展预留一定的冗余。（2）网络管理功能系统具有系统还应具有方便的网络管理界面，使得管理人员可以清晰明了地了解网络运行的情况和发生故障或异常的故障点，并能够由此初步判断问题原因。（3）双网融合实施方案 本系统可以选用的支持虚拟局域网技术（VLAN）骨干交换机，因此，虽然物业专用网络与公寓外网在网络物理链路上是相连的，但是，可以通过VLAN方式，在不改变网络末端布线的前提下，物业专用网络与公寓外网的逻辑隔离；4.8 语音通信系统4.8.1系统概述近年来，随着信息革命的兴起和信息时代的到来，特别是全球范围内Internet的爆炸式增长，世界范围内正在掀起一场来势迅猛的信息化浪潮。

25、这股浪潮也直接冲击和影响着传统的语音通信领域。除了有线通信之外，还出现了移动通信、卫星通信、地下通信等方式，提供了人们更加多样的选择。4.8.2系统建议方案结合阳光怡居老年公寓的具体情况及现代通信技术的发展势态，阳光怡居老年公寓语音通信系统基于虚拟交换技术的电话虚拟交换系统电话虚拟交换采用虚拟交换机CENTRAL EXCHANGE简称CENTREX。系统的实现是由电信局在公寓设置虚拟交换模块局，安置虚拟交换设备，用户无须购置小交换机和租用中继线，就能同时享用小交换机和公网自动电话的服务功能。公寓虚拟交换网的用户话机既是直线电话，可以直接对外通话；同时又是公寓内的分机电话，可以任意呼叫公寓内的其

26、它电话或被呼叫，使用上和传统意义上的分机相同。而且，所有虚拟交换网的用户同样可以享受到电信部门提供的特殊服务功能。4.9综合布线系统4.9.1系统概述本工程采用基于光纤的千兆主干以太网解决方案。系统采用模块化设计、星型拓扑结构。实施后的综合布线系统将为用户提供实用的、灵活的、可扩展的模块化介质通路。4.9.2系统应满足的技术要求1. 符合最新的国际标准ISO/IEC11801及TIA/EIA568标准，能够支持100MHz的数据传输，可支持以太网、高速以太网、等具体的应用，充分保证计算机网络的高速、可靠的信息传输要求。2. 能在现在和将来适应技术的发展，所有插座端口均为模块化的标准件，支持数据

27、通讯、话音和图象传输，为将来的功能扩展和互换提供方便。3. 完全遵循中华人民共和国国家标准建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范(GB/T503112007)和建筑与建筑群综合布线系统工程施工及验收规范(GB/T503122007)4.9.3系统建议方案综合布线设计等级分为基本型、增强型、综合型。结合用户的使用和管理需求，综合考虑未来1015年的科技发展，本工程采用综合型设计等级，用光缆和非屏蔽双绞线混合组网。根据EIA/TIA 568A标准，综合布线系统在本工程中体现为：工作区、水平部分、干线部分、设备间部分、管理5个部分。阳光怡居老年公寓布线系统采用星型结构。在各单元建筑中，工作区信息插座直

28、接汇至楼层配线间，最后由主干线缆通过外网路由集中连接至公寓的综合布线系统主机房，实现集中式管理。（1）工作区工作区是由终端设备连接到信息插座之间的设备组成，包括信息插座、插座盒（或面板）、连接软线等。所有终端插座模块均按六类标准布放，接口形式为RJ45型，可实现电话、网络、终端的通用互换。另外，根据信息点布设区域使用要求的不同，选择相应的墙面插座安装底边距地面300mm，统一与房间中的强电插座等标高设置。各信息点通过楼层配线架或总配线架的跳接管理可实现数据、语音的互换。所有的信息插座、面板和配线架管理系统模块都有标记，标记符号表明不同特性的应用及物理位置。（2）水平部分水平线缆的一端端接在信息

29、插座上，另一端端接在设备间的配线架上。所有水平线缆全部采用六类八芯非屏蔽双绞线钢管暗埋敷设方式。六类水平线最高支持1000Mbp、ATM622Mbps传输速率，既满足话音和数据的传输；又满足图形、图像等多媒体信息传输要求。（3）干线部分为支持千兆以太网及未来更高数据速率的应用，数据垂直干线采用62.5/125m六芯多模光纤。光纤具有容量大、速率高、保密性强的特点，多模光纤的光耦合率高，当弯曲半径大于其直径的10倍时不影响信号的传输，是符合IEEE802.5 FDDI和EIA/TIA 568标准的主干传输线缆。语音垂直干线采用三类100对大对数铜缆，完全可以满足未来1015年通信技术的要求。整个

30、系统干线最后汇集到中心机房。数据干线引自电信数据交换网，语音干线引自城市公用电话交换网。（4）设备间部分主配线间内采用标准机柜安装方式，楼层配线间采用墙装配线箱安装方式。在各配线间内，在完成分组、上架、理线、绑扎后进行最后的线缆或光缆的安装，总体上保证线缆的安全和理线的整齐美观。（5）管理考虑到日后扩展的需要，配线架的端口上留有一定的余量。主干光纤端接在光纤配线架上，连接选用ST耦合器和ST连接器。4.10有线电视系统4.10.1系统概述在资讯科技高度发达的今天，电视依然是人们获取外部信息的一种有效而又廉价的手段。阳光怡居老年公寓数字化建设项目的宗旨之一，便是给予人们更为方便快捷的信息获取渠道

31、，有线电视系统的设置更是不可或缺，因此，我们采用建立有线电视网的方式来满足人们对电视节目的需求，4.10.2系统建议方案 阳光怡居老年公寓应设立 CATV系统中心机房，且设置监看电视墙统一管理整个公寓的有线电视系统。整个系统设计应为860M邻频传输系统，系统结构是：总前端放大分配分支。 总前端由卫星信号、自办节目与城市有线电视网进户组成，信号集中于有线电视机房内。各前端信号经调制、混合后，送入公寓主干线放大器；各单元建筑进户端均设置干线放大器，接收由主干线放大器上一级放大器传输的信号，经均衡、衰减处理后，送入楼内的分配、分支网络，最后，送入用户端终端电视插座。4.11机房工程4.11.1工程概述本系统为阳光怡居老年公寓计算机机房工程、监控机房；主要管理公寓内的网络设备及监控设备，建议监控机房设于地下一层与消防控制室合用，由于消防控制室面积过小，应考虑网络设备、服务器等设备用房。本次机房设计主要进行机房装修、安全防范