物业经营管理练习题.docx

1、物业经营管理练习题物业经营管理练习题第一章物业经营管理概述 3第二章房地产投资及其区位选择 7第三章房地产投资分析技术 11第四章收益性物业价值评估 15第五章房地产市场与市场分析 19第六章租赁管理 23第七章成本管理 27第八章合同与风险管理 31第九章财务管理与绩效评价 35第十章写字楼物业经营管理 39第十一章零售商业物业经营管理 43第十二章物业经营管理的未来发展 46第一章物业经营管理概述1.1单项选择题1.物业经营管理是以（B）为管理对象的。A.住宅物业B.收益性物业C.非收益性物业D.办公楼物业2. 物业经营管理强调为业主提供（C）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业

2、务发展目标的需求。A.设施管理B.运行管理C.价值管理D.资产管理3.具备由专业管理集团开发经营，业态业种的复合度高、行业多、店铺多、功能多等特点的零售商业物业是指（A）。A.区域购物中心B.市级购物中心C.地区购物商场D.居住区商场4. 物业经营服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（ B ）的基础上，保持和提高物业市场价值以及未来发展潜力。A.物业各期成本最小化 B.物业各期净收益最大化 C.租户满意度度最大化 D.物业价值最大化5.从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业，同时负责管理

3、物业管理企业和设施管理公司，监督其行为。这类管理称为（C）。A.作业管理B.运行管理C.资产管理D.组合管理6. ( B )是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物资载体。A.居住物业 B.收益性物业C.公共物业D.所有物业7.建筑规模一般在3000-10000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口在1-5万人的零售商业物业是指（D）。A.区域购物中心B.市级购物中心C.地区购物商场D.居住区商场8. 市级购物中心建筑面积一般在（A ）A.3万m2B.1万3万m2之间C.3000-10000m2之间D.3000m2以下9.根据物业经营管理企业的基本管理能

4、力，主要具备物业策略管理和物业运行管理能力的物业管理企业称为（C）。A.管理型物业管理企业B.专业型物业管理企业C.综合型物业管理企业D.特殊型物业管理企业10. 别墅是指在风景区或在郊外建造的供修养的住所。下列概念中，只有（ C ）具有别墅类产品的独有性。A.空中别墅B.叠拼别墅C独栋别墅D.双拼别墅11.从物业经营管理的常规工作内容来看，资产管理的主要内容本质上就是对（A）的控制。A.成本和收益B.支出和费用C.成本和费用D.费用和租金12.在物业经营管理中的战略性工作中，进行各种可能的方案的决策分析时主要取决于（B）。A.持有资产规模和结构B.预期收益和风险水平C.实际收益和风险水平D.

5、组合投资规模和结构13.在物业经营管理的常规工作中，一般分配公共成本的方式是按照（C）。A.单个租户店面宽度计算B.单个租户耗费的成本计算C.单个租户占物业总面积的比例计算D.单个租户在物业中所处位置分别计算14.某写字楼已经使用了较长的年限，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧。根据这些情况，该写字楼的级别可能是（C）。A.甲级 B.乙级C.丙级 D.丁级1.2 多项选择题1.房地产专业人士通常主要依照下列哪几个指标对写字楼划分不同等级？（）A.所处的位置B.楼宇设计装修状况C.建筑规模D.收益能力E.辐射区域2. 物业经营管理强调为业主提供

6、价值管理服务，满足其（ ）的需求。A物业投资收益B企业发展战略C.主营业务发展目标D物业维修养护E延长物业的自然寿命3.公寓一般是指包含许多住宅单元的建筑物，按照建筑结构的基本形式可以划分为（）。A.复式公寓 B.高档公寓 C.普通公寓D.花园公寓 E.单间公寓4. 人们主要依据写字楼（ ）等对其进行等级分级A收益能力B所处的位置C楼宇设计和装修情况D使用时间E投资者类型5.房地产组合投资管理公司主要通过（）来分散投资，以减少投资组合的整体风险。A.经营规模 B.物业类型 C.管理人员D.地域分布 E.辐射范围6. 物业经营管理和传统的物业管理的关系，表述不正确的有（ A B ）A物业经营管理

7、活动不包括对物业本身的维修、养护、管理B传统物业管理强调为业主提供价值管理服务C物业经营管理强调满足业主物业投资收益、为企业发展战略及主营业务发展目标的需求。D写字楼、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动，像企业那样为业主或投资者创造利润和回报E物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务向策略性的物业资产价值管理方向拓展。7.在房地产组合投资管理工作中，房地产投资的利润通常通过以下几种途径获得，（）。A.持续持有物业至生命周期结束B.在极好的条件下购买物业C.在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业D.根据物业管理师的意见调整资产结构E.在合适的时机售出物业8. 酒

8、店和休闲娱乐设施是为人们的商务或办公旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的建筑，包括（ ）等A写字楼B高尔夫球场C休闲度假村D赛马场E花园公寓9.通常物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理层次上，可以把物业管理划分为（）几个层次。A.日常管理 B.趋势管理 C.公司管理D.现场管理 E.现场作业10. .物业经营管理内容的三个层次中，（ ）以策略性管理为主。A物业管理B设施管理C运行管理D房地产资产管理E房地产投资组合管理第二章房地产投资及其区位选择2.1单项选择题1.对于功能单一、设计独特的餐馆物业，几乎不可能不花太多的费用来改变其用途或调整其使用功能。这种情

9、况反映了房地产投资特性中的（B）。A.不可移动性B.适应性C.各异性D.相互影响性2. 投资者进行房地产投资的主要目的是（ D ）。A获得作为房地产业主的荣誉B降低其投资组合的总体风险C抵消通货膨胀对其资产的影响D使其财富最大化3.金融机构把所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹集资金、分散房地产金融风险等目的，称为（A）。A.住房抵押贷款证券化B.住房抵押贷款股份化C.住房抵押担保统一化D.住房抵押期限一致化4. 由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特性，所有其他影响房地产投资成败的要素均与（ D ）相关。A所投资的房地产房地产类型B投资决策的准确

10、性C进入房地产市场的时机选择 D房地产所处的区位5.房地产投资的位置固定性决定了房地产市场是一个（B）。A.全国性市场 B.区域性市场C.世界性市场 D.专业性市场6. 公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投资的（ A ）。A适应性 B差异性C长期性 D政策性7.某房地产投资者投资了A、B、C三宗写字楼项目，经估计，各自预期价值相同，各项目的标准方差为A10%、B15%、C14%，那么，这三宗写字楼项目中风险最小的是（A）。项目 项目项目 D.无法确定8. （ B）是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权和使用权为目的的投资。A房地产债券投资 B房地

11、产间接投资C房地产开发投资 D房地产转业投资9.当投资者面对的风险属于对市场内所有投资项目均产生影响的、投资者无法控制的风险时，这类风险称为（C）。A.个别风险 B.非系统风险C.系统风险 D.可保风险10. 以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是（ B ）。A房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获取开发利润B房地产开发投资通常属于长期投资C房地产开发投资形成房地产市场上的增量供给D房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了转业投资11.投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售

12、，通过这个转让过程收回投资而获得利润。这种投资称为（A）。A.房地产开发投资 B.房地产置业投资C.房地产间接投资 D.房地产信托投资12.投资者面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资，即通过出租或再出售获得利润。这种投资称为（B）。A.房地产开发投资 B.房地产置业投资C.房地产间接投资 D.房地产信托投资13.当投资者面对的风险属于仅对市场内个别项目产生影响，可以由投资者控制的风险时，这类风险称为（A）。A.个别风险 B.非系统风险C.系统风险 D.可保风险14.当投资者在投资活动完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低，从而给投资者带来损失。这种风险称为（

13、B）。A.周期风险 B.通货膨胀风险C.市场供求风险 D.利率风险15.当投资者所在地区房地产市场供求关系发生变化，从而给投资者带来损失的可能性。这种风险称为（C）。A.周期风险 B.通货膨胀风险C.市场供求风险 D.利率风险16.当物业实际经营管理费用支出超出预期经营管理费用时，对投资者造成了损失的可能性。这种风险称为（C）。A.未来经营费用风险 B.收益现金流风险C.资本价值风险 D.持有期风险17.当物业面临火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失时，这种风险称为（B）。A.非系统性风险 B.或然损失风险C.资本价值风险 D.经营费用风险18.当物业预期的收益现金流和可能的未

14、来经营费用水平发生变化时，投资者会面临一定的风险，这种风险称为（C）。A.非系统性风险 B.或然损失风险C.资本价值风险 D.经营费用风险2.2多项选择题1.房地产投资的基本形式可以分为（）。A.资产投资 B.组合投资C.直接投资 D.间接投资E.金融投资2. 以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有（）。A直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作B间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场C直接可分为开发投资和两种置业投资两种D开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益E间接投资者不直接参与房地产经营管理工作3.按资产投资的

15、类型划分，房地产投资信托公司可以分为（）。A.支持型 B.权益型C.抵押型 D.混合型E.组合型4. 关于房地产间接投资的下列表述，正确的有（ ）。A从购买土地使用权开始B从购置房地产开始C以获取物业所有权或使用权为目的D将资金投入与房地产相关的证券市场的行为E不需用直接参与房地产经营管理工作5.房地产投资比较受投资者的青睐，下列因素中属于房地产投资优点的有（）。A.流动性低B.收益水平较高C.能够获得税收好处D.能抵消通货膨胀影响E.易于获得金融机构支持6. 房地产投资的优点有（ ）。A收益水平相对较高B能够得到税收方面的好处C容易获得金融机构的支持D能抵消通货膨胀和影响E是一种非流动性资产

16、7.下列哪些风险类型属于房地产投资的系统风险？（）。A.预期收益风险 B.经营费用风险 C.周期风险D.购买力风险 E.市场供求风险8. 下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（ ）。A系统风险是指市场供求风险B较之个别风险，系统风险不易判断和控制C或然损失风险属于个别风险D周期风险属于个别风险E持有期风险属于个别风险9.居住物业对房地产投资区位的特殊要求主要表现在（）。A.居民人口与收入B.易接近性C.公共交通便捷程度D.控制环境污染的政策E.环境因素10. 仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险包括（ ）。A购买力风险B比较风险C收益现金流风险D或然损失风险E时间

17、风险、持有期风险11.房地产间接投资的基本形式可以分为（）。A.房地产开发企业的债券B.房地产开发企业的股票C.房地产投资信托基金D.房地产抵押支持证券E.房地产置业投资第三章房地产投资分析技术3.1单项选择题1.房地产投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋出租或出售获得一定的收入，这种分析是从（C）进行的。A.实物形态 B.经济形态C.货币形态 D.运营形态2. 上题中如果计算先期支付利息的时间价值,则贷款到期后开发商实际支付的利息是（ ）万元。A356.23B486.57C536.48D684.753.房地产置业投资中的现金流出主要表现为（A）。A.房地产购置投资 B.

18、租金收入C.销售收入 D.利息收入4. 从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其它收入，就得到了物业的（ B ）。A税前现金流B有效毛收入C净运营收益D名义收益5.潜在毛租金收入与有效毛租金收入的差额主要表现为（）。A.运营费用 B.准备金C.空置和收租损失 D.净运营费用6从（ ）中扣除（ ）后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。A有效毛收入 运营费用B潜在毛租金收入 运营费用C有效毛收入 空置和收租损失D潜在毛租金收入 空置和收租损失7.某人投资于一宗房地产项目，投资额为100万元，预计每年的收益率为10%，那么两年后的本利和为（）。A.120万元 B.121万元C.124万元

19、D.140万元8. 关于物业经营过程中的准备金下列表述，不正确的是（ ）。A准备金又称大修理基金B用于物业的日常维修和更新改造C如果这部分资金来自物业的收益，应从物业现金流中扣除D小区内的非住宅物业的准备金在物业管理条例中称作专项维修资金9.某人投资于某宗房地产，预计三年后可以获得100万元收益，当贴现率（利息率）为10%时，其现值为（）。A.75.13万元 B.100万元C.130万元 D.133.1万元10现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（ ）的简化图式。A资金流入B资金流出C资金形态D资金运动状态11.下列房地产投资项目财务评价指标中属于盈利能力的动态指标的是（）。A.投资回报率

20、 B.现金回报率C.资产负债率 D.财务内部收益率12.某投资项目的净收益折现时，以i1=10%折现时，净现值为2.53，以i2=11%折现时，净现值为2.53，则该项目的财务内部收益率为（）。A.10% B.10.5%C.11% D.11.5%13.某投资项目的净收益折现时，以i1=13%折现时，净现值为62.5，以i2=14%折现时，净现值为12.5，则该项目的财务内部收益率为（）。A.13.25% B.13.83%C.14.03% D.14.83%14.某人在银行存入10万元人民币，年利率为5%，以单利来计算，三年后的本利和为（）。A.10.5万元 B.11.0万元C.11.5万元 D.

21、12.0万元15.某投资项目累计净现金流量现值出现正值的期数为8年，上期累计净现金流量的现值为-11.6万元，当期净现金流量的现值为23.2万元，那么该投资项目的动态投资回收期为（）。A.8年 B.8.5年C.8.3年 D.9年16.某投资项目累计净现金流量出现正值的期数为6年，上期累计净现金流量为-2.8万元，当期净现金流量为11万元，那么该投资项目的静态投资回收期为（）。A.7年 B.7.11年C.7.2年 D.7.28年17.财务净现值是指项目按行业的（）将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。A.基准收益率B.内部收益率C.投资收益率D.内插收益率18.在房地产置

22、业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率，称为（）。A.投资回报率 B.现金回报率C.成本收益率 D.成本利率率3.2多项选择题1.造成有效毛租金收入小于潜在毛租金收入的主要因素有（）。A.其他收入 B.收租损失 C.运营费用 D.空置 E.净运营收益2. 对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括 （ ）等。A土地费用、建造费用B还本付息C税金D比较成本E运营费用3.我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有（）。A.固定资产投资方向调节税B.经营税金及附加C.城镇土地使用税D.房产税E.企业所得税4. 收益性物业的运营费有包括（ ）等。A空置和收租损失B抵押贷

23、款还本付息C房产税和所得税D为租客提供服务的费用E物业管理费用5.设备的寿命一般可以分为以下几种类型（）。A.自然寿命 B.社会寿命 C.经营寿命D.技术寿命 E.经济寿命6. “两税一费”是指（ ）。A房产税B城镇土地使用税C教育费附加D营业税E城市维护建设税7.下列房地产投资项目财务评价指标中属于盈利能力中动态指标的有（）。A.借款偿还期 B.财务内部收益率 C.偿债备付率D.财务净现值 E.动态投资回收期8. 关于单利计息和复利计息的表述，正确的有（ ）。A单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息B复利计息是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息C我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利

24、计算D在投资分析中，一般采用单利计息E复利计息时，n个行息周期后的本利和计算公式为(1n)9.设备更新源于设备磨损，因此设备更新的基本特点包括（）。A.考虑因社会经济环境变化的影响B.核心工作是确定设备的经济寿命C.只考虑未来发生的现金流量D.只比较设备的费用E.以费用年值法为主10. 下列关于房地产置业投资过程中现金回报率的表述，正确的有（ ）。A是指每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率B该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系C税前现金回报率计算中，年现金收入等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量D现金回报率属于动态盈利能力指标E现金回报率即资本化率第四章收

25、益性物业价值评估4.1单项选择题1.衡量房地产区位质量优劣的最常见、最简单的指标是（C）。A.地理位置 B.价格水平C.距离 D.周边环境2.物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用，属于（B ）。A前期工程费B基础设施建设费C建筑安装工程费D公共配套设施建设费3.当卖方愿意接受的最低价格大于买方愿意支付的最高价格时，相关房地产（B）。A.可能成交 B.不可能成交C.取决于卖方的讨价还价能力 D.无法确定4. （ A ）是指某类物业在市场上的平均水平价格，是廖类物业大量成交价格的抽象结果。A理论价格B总价格C市场价格D单位价格5.某购房者以首付30%，余款以抵押贷款付清的方式购买了一

26、宗总价为50万元面积100m2的住房，那么其实际单价为（C）。A.1500元 B.3500元C.5000元 D.视利率水平而定6物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的（ D ）价格或价值进行测算和判定。A市场B正常C理论D客观合理7.某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元2，出租的年末净收益为300元，折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的3%，那么该期房的当前价格为（）。A.2612.97元 B.2637.27元C.2702.97 元 D.2727.27元8（ A ）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物

27、业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A市场法B成本法C收益法D趋势法9.家庭人口规模对物业价格的影响关系是（B）。A.随着家庭人口规模小型化，物业价格有下降的趋势B.随着家庭人口规模小型化，物业价格有上升的趋势C.随着家庭人口规模小型化，物业价格变化方向不确定D.随着家庭人口规模小型化，物业供给有下降的趋势10（ C ）是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A趋势法B成本法C收益法D市场法11.当预期某国的货币会升值时，通常会吸引国外资金购买该国物业，从而会导致其物业价格（A）。A.上涨

28、 B.下降C.不变 D.难以确定12.在物业价值评估中，市场法适用的对象主要是（C）。A.成本较高的物业B.私人持有的物业C.有交易性的物业D.需求水平较高的物业13.在市场法估价中，通常要对可比实例成交价格进行处理，其中价格修正是指（C）。BA.建立价格可比基础B.交易情况修正C.交易日期调整D.物业状况调整14.在成本法估价中，旧物业价格估价的基本计算公式是（）。A.物业的重新购建价格建筑物的折旧B.土地的重新购建价格建筑物的重新购建价格建筑物的折旧C.土地的重新购建价格建筑物的重新购建价格建筑物的折旧D.土地的重新购建价格建筑物的重新购建价格建筑物的折旧15.在物业价值评估中，运用收益法

29、进行估价，其中的报酬资本化法又称为（A）。A.收益乘数法 B.直接资本化法C.现金流量折现法 D.毛租金乘数法4.2 多项选择题1.收益性物业价值的高低主要取决于以下因素（）。A.物业营运寿命的长短B.物业租约的长短C.未来净收益的大小D.获得净收益期限的长短E.获得净收益的可能性2关于投资价值与市场价值论述，正确的有（ ）。A投资价值是指某物业对于一个典型的投资者的价值B投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值，是其进行投资的基本条件C市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿，对某物业所评估出的价值D评估投资价值与评估市场价值的方法酢上是相同的，所不同的是假设前提E在某一时点，投资价值上惟一的3.当下列哪些条件满足时，相关房地产的成交价格是正常成交价格，（）。A.公开市场 B.信息通