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1、房地产策划考试复习题答案房地产策划考试复习题答案作者:日期:一、选择题1房地产资产最重要的一个特性是（2、（A寿命周期长 B、位置的固定性或不可移动性 C、适应性 D 、政策影响性）是在商品房单位成本的基础上按照一定比例增加预期收益和销售税费，确定商品房单位价格的方法。A.成本导向定价法B. 成本加成定价法C.目标利润定价法D. 主动竞争定价法3、（A.随行就市定价法B. 主动竞争定价法C.比较定价法D.成本导向定价法4、房地产开发项目的“三通一平”费用归类于（前期工程费、建安工程费公共配套设施建设费、基础设施建设费5、当开发项目用地面积一定时， （） 的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，

2、而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。A建筑密度、建筑物占地面积C容积率、建筑覆盖率6、房地产开发投资企业所得税税率一般为（A、15% B 、20% C 、25% D 、33%7、当计息周期短于1年的复利计息时，实际利率与名义利率的关系是（名义利率大于实际利率B 、实际利率大于名义利率名义利率等于实际利率D 、实际利率小于名义利率）适用于市场竞争中差异比较小的商品房以及市场竞争能力比较弱的房地产开发企业。单利计息与复利计息的区别在于（是否考虑资金的时间价值是否考虑本金的时间价值是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值采用名义利率还是实际利率9、在房地产市场的分类中，一级市场

3、是指（土地使用权转让市场 B 、新建商品房租售市场土地使用权出让市场 D 、土地使用权出让市场和新建商品房租售市10、房地产市场按地域范围划分时，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按（划分。A国家 B 、省、自治区、直辖市 C 、城市 D 、区位11、房地产营销中的公关活动也称为（ ）A主题营销、媒介营销、事件营销12、在产品引导期和公开期，广告主题多以产品的（）为主。13、A物业管理C价格攻势B 、规划优势和地段特征D 、配套设施广告强销期广告预算约占总量的（ ）A 20% B 、30%C、40% D 、50%14、房地产策划包括概念设计、项目策划和（C、价格策略15.产业化 B 、城市化

4、 C工业化 D信息化A价格策划 B 、物业策划 C、营销策划 D 、区域策划是当今世界发展的普遍趋势和潮流，是目前公认的最显著的社会经济现象。16.可持续发展 D信息化17详细可行性研究是指在决策前对项目有关的工程、技术、（）环境、政策等方面的条件和情况做详尽、系统、全面的调查、研究与分析。A 产业人文18.C 经济人口消费者对于是否朝阳、面积指标等的疑虑属于（A质量疑虑、价格疑虑C产品疑虑、承诺疑虑）的房地产理念是人、城市空间、自然、健康的共有与融合的理念。生态化城市化19、A 全程策划模式、品牌策划模式C战略策划模式、产品策划模式20、发展商策划模式又称为（品牌策划模式、全程策划模式产品策

5、划模式D“非策划”模式大势把握一一理念创新一一策略设计一一资源整合一一动态顾问这一策划流程是（21、）是为了更好地了解市场，明确项目成败的原因或减少决策中的不确定性。A.问卷调查B.消费者调查 C.项目调查 D.市场调查22、项目的（）调研又称为项目开发条件分析。A.宏观环境B 市场环境C 自然环境D 微观环境23、）的目的是为了满足目标消费者的需要和欲望。A.市场调查B .市场营销C .品牌营销D .市场评估24、（ ）的人力、物力、财力和信息资源有限，在整体房地产市场和较大的分市场竞争中缺乏优势。A.小型房地产企业 B.中型房地产企业 C.大型房地产企业 D.中、小型房地产企业25、购房的

6、敏感点和动机在于：对（）要求很高。则其为为休闲度假购买。A.交通和配套 B .环境和交通 C .环境和经济 D .环境和配套（）调研。26、侧重房地产消费者的数量及其构成的调研，属于房地产消费A.行为 B. 预期 C. 动机 D. 市场容量27、侧重对租售代理机构的数量、 素质及其租售代理的项目等情况的调研， 属于房地产（） 调研。A.价格B.促销C.营销渠道D.竞争情况（）的工28、对房地产市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，属于作内容。A.房地产市场细分B.房地产资料收集C.房地产市场预测D.房地产竞争分析 29、对房地产开发项目，从取得房地产开发用地开始到建成后的物业管

7、理等各个方面都进行策划和服务的工作，称为房地产 （）。A.战略策划 B. 全程策划C.品牌策划 D. 产品策划30、SWOT分析法所分为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境中的机会因素和外部市场环境中的31、A.风险因素C.挑战因素B.D.市场细分的客观基础是威胁因素帮助因素32、33、A规划理念B地段特征C概念卖点D价格攻势34、在产品引导期和公开期，广告主题多以产品的（）为主。A心理因素 B 、区域因素C购买动机D、消费者需求差异性房地产企业把人、财、物集中起来为少数有限的细分市场服务称为（A、整体市场策略B、集中营销策略C、市场细分化策略 D、无差别策略在楼盘的强销期和持

8、续期，（）往往成为广告的主要内容。A物业管理B、规划优势和地段特征C价格攻势D、配套设施35、（）是指影响项目投资的各种社会政治、经济、文化和科技条件。A硬投资环境B、软投资环境C、宏观投资环境D、微观投资环境36、（）是政府干预和调控房地产区位的重要手段。A城市改造B、城市规划C、城市设计D、城市建设37、销售不动产、转让土地使用权的营业税是行比例税率，税率为38A.5%B.10%C.15%D.20%“亲水住宅”的设计主体体现了房地产策划原则中的（）原则。A效益B独创C定位人文39、房地产市场定位的实质就是（A 差异化B个性化C个别化D品牌化40、房地产市场营销的作用不包含哪个内容是（A有助

9、于提高房地产开发企业的营销素质和竞争力B有利于房地产市场的发育和完善C有利于消费者需求的满足D有利于市场的开发）指与房地产开发企业营销活动有潜在关系的所有外部力量和相关因素的集合,是影响房地产企业生存和发展的条件。A房地产目标市场B房地产广告媒体C房地产营销环境D房地产市场营销环境42、产品与形象定位的基础和前提是（A环境定位B顾客定位目标定位D细分定位43、利用公开发盘,营造旺销的气氛,同时加大宣传力度，开发潜在顾客体现项目销售的哪个阶段（）A准备期B引导期公开期D强销期44、整合营销围绕具体项目进行资源整合， 提高房地产行业内部专业化分工与协作， 其优势在于智能互补、利益共享、风险共担是体

10、现制订销售计划中的哪项原则（45、46、A创新原则B资源整合原则C系统原则D可操作性原则综合反应房屋各方面信息的图片是（A主题画面B区位示意图C物业外观D户型图地产是在一定的（ ）关系下作为财产的土地。A 土地使用权B 土地所有权C 土地担保权D 土地收益权47、房地产开发项目评估的投资估算精度为（A 5%B 10%C 15% 20%48、房地产战略策划模式最适宜操作（）项目49、50、51、52、A大盘B 中盘C小盘 D所有在房地产项目规划设计中可以适当变通的是（A容积率B 绿化率C路冲、门冲D 建筑密度房地产复合策划阶段策划思想最常见的理念是（A泛地产B 卖楼花C运动健康D 创意房地产销售

11、的主力工具是（A报纸广告B 杂志广告C售楼书D 售楼海报土地一级市场最大的需求者是（A企事业单位B 居民C房地产企业 D 涉外房地产商品需求者53、房地产项目位置通常用（）表示。54、A方位B 方向C朝向D物业管理企业在接管物业之前就参与物业的计划、A早期介入B、前期物业管理四至设计、建设，属于物业管理的（C、顾客入住D、日常管理55、房地产策划包括概念设计、项目策划和（A价格策划B、物业策划C、营销策划D、区域策划56、以下哪种方法在时间上最为经济（57、A.内部收益率B. 动态投资回收期C.投资利润率D. 净现值将开发的房地产产品自己经营,通过经营获得长期收益， 逐渐收回投资，这种经营方式

12、下的房地产开发投资类型是（）。A.出售型房地产开发投资B.租赁型房地产置业投资C.自营型房地产开发投资D.购买型房地产置业投资A 人员调查法B、通讯调查法 C、观察法D、电话调查法对房地产开发项目的投资收益进行静态评估时，常用的静态指标有（）59、60、A.报纸广告C. 广播广告促销组合中,A.人员促销B.D.杂志广告网络广告最传统的促销方式是（B.广告C.销售促进D.宣传61、房地产销售使用直接渠道的优点不包括（具有读者集中、针对性强、保存期长等优点的广告媒体是（A.可以避免房地产经纪机构介入可能造成的短期行为B.有利于发挥销售专业特长C.产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、

13、购买特点D.62、以上均是直接渠道的优点（）是指房地产开发企业将商品房的出售权单独委托给一家房地产经纪机构代理。A.有限代理 B. 参与代理C.共同代理 D. 独家代理63、（）是指房地产开发企业建设并出售出租的房屋。A.经济适用房B .廉租房C.商品房D .信贷房64、房地产定位不是对（）本身作实质性的改变，而是对市场的发现。65、66、67、A消费者 B下列评价指标中,A.投资利润率C.内部收益率.楼盘C .环境 D属于动态评价指标的是（B.D.投资利税率平均报酬率.经济根据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例规定税率分别为A 1% B 、 2%C 、10%D、8%市场细分的客观基础是7%

14、 5御()A心理因素、区域因素69、70、C购买动机、消费者需求差异性房地产企业把人、财、A整体市场策略C市场细分化策略物集中起来为少数有限的细分市场服务称为（在楼盘的强销期和持续期,A规划理念C概念卖点TOWH OUS又称为（）集中营销策略无差别策略（）往往成为广告的主要内容。B、D、地段特征价格攻势71、别墅 B 、商务公寓 C 、联排别墅 D 、产权式酒店）是为了更好地了解市场，明确项目成败的原因或减少决策中的不确定性。A.问卷调查.消费者调查C.项目调查.市场调查72、市场细分是房地产企业不断发现新的 （）的有效手段A.营销计划B.目标市场C.营销方案D.市场机会二、判断题(黄色的为错

15、)1、据有关资料显示，中国房地产策略孕育是从 2003年开始的。越应作2、土地承载力越小，越容易进行地基处理，建设费用越省，所以土地承载力越小,为好的投资地段来对待。3、低密度住宅的容积率在2以下。4、房地产促销组合是一个动态组合。5、售楼书可以由顾客带回家自行研究。6、7、城市规划是代表国家意志的政府行为。按投资主体分类分为直接投资和间接投资。9、房地产市场将主要向上风口发展，上风口的位置是好的投资地段。10、房地产产品价格完全依赖于地产价格和生产成本。11、在我国，所谓房地产， 是指土地建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益(权利)的总和。12、项目营销策划是整个

16、房地产项目销售推广的基本出发点,也是该项目能否取得成功的关键所在。( )13、土地使用权转让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。14、定量预测主要依靠人们的经验、 专业知识和分析能力， 参照已有的资料，通过主观判断,对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。15、拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人,依据有关规定给予安置所需的费用。16、价格预测就是根据需求预测和供给预测， 运用经济学原理和科学方法,对某类物业的未来市场的公开价格做出预测。17、旅店、酒楼和商场的投资收益很大，历来是房地

17、产开发的主要对象。18、净现值是投资项目净现金流量的现值累积,它是静态收益指标， 着重反映项目的赢利能一个地区剩余的房屋并不能弥补另一个地区房屋的短缺。力。而不是当19、在现在流量图上，横坐标轴“0”点 所在表示的只能是资金运动的时间始点, 前时点。20、收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用( 21、房地产市场将主要向上风口发展，上风口的位置是好的投资地段。不同的销售和经营模式会造成产22、销售和经营模式方面主要考虑销售方式和销售的周期,品的定位空间的不同。()23、房地产经纪费由房管局直接向委托人收取。答案:24、任何事物的发展都具有其内在联系及规律性,市场预测正是基于有关于

18、原理进行的。 （）25、对任何市场的供给分析都必须包括供给量和供给地区两大项内容。26、房地产市场预测具有系统性和连续性的特点。投资策划和营销策划等27、市场定位是一项复杂而细致的工作过程， 对于房地产项目定位、具有重要的基础性的作用。（）28定位原则是房地产策划最重要的原则。29、30、房地产产品价格完全依赖于地产价格和生产成本。31、与领导定价法不同， 挑战定价法的定价比市场领导者的定价稍低或低得很多,其所开发房地产市场供给与房地产价格关系十分密切，呈负相关关系。的物业的质量上与领导者的相比也低得多。32、问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。33、确定调查计划中资料的来源是收集一手资料、

19、二手资料，或是两者都要收集。手资料就是为其他目的已经收集到的资料，而二手资料则指为了当前特定目的而收集的原始信息。34、资金一旦用于投资就不能用于即期消费,所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。35、由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中,般采用复利计息。36、财务内部收益率的经济含义是， 项目在这样的折现率下， 到项目寿命终了时， 所有投资 可以被完全收回。37、房地产股票是房地产股份有限公司发给股东的债务凭证。38、多因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。而不同时间发生的等额资金在价值上39、同样数额的资金

20、在不同时间点上具有不同的价值,的差别称为资金的时间价值。40、现金流量图中的时间点 1表示第一个计息周期的开始。三、简答题。1房地产的基础知识（类型、特点等 2、市场策划部分 3、营销策划部分四、计算 投资策划部分 对项目进行财务评价（运用静态和动态评价指标）五、案例分析产品细分豪华别墅 高档公寓 普通公寓 安居住房AA,BB,DB,C,DB,C,DB,DB,CB顾客外企驻华代表机关干部中咼收入阶层中低收入阶层细分留学归国人员外企中方职员私营企业老板其他咼新人员假定你是其中一家企业的研究分析人员，请根据该图的提示对该市场及竞争者进行分析。1、某沿海城市有 A、B、C、D四家地产企业，其产品一一

21、市场竞争形势如下表所示:答：从产品类型进行分析， A企业主要开发高档住宅。 B企业从事高档公寓、普通公寓和安居住房的开发，产品种类比较多， C企业主要从事普通公寓的开发，开发比较专一,D企业主要从事中低端产品的开发。从目标人群分析，A企业主要针对外企及留学人士，目标客户比较专一,B企业目标客户非常广，基本上进行市场全面覆盖， C企业目标客户是机关干部、外企中方职业、私企老板和中低收入阶层，D企业主要是机关干部、外企中方职业、私企老板。从市面可以看出，很多开发商都瞄准普通公寓的开发， 说明这块市场需求量比较大， 别墅和安居住房的开发比较少，别墅的需求比较少，开发条件比较苛刻，而安居房的需求比较大

22、,由于缺少利润，很多开发商不愿意开发，导致市场出现结构性供给失衡。2、开发商要开发一个占地 10公顷的住宅项目, 是否可行？试对该开发商的目标客户选择进行评价,拟选择 白领”和顶级富豪”两个细分市场根据项目自身的特点， 对项目的客户定位及产品定位给予相关建议。答：不可行，该开发商选择两个差异非常大的群体,这两个群体对产品的要求差异比较大,10公顷的土地上同时白领需要生活方便、大小适中、价格适中的住宅，而顶级富豪需要环境优雅、品质突出、高 档且能够珍藏的产品。根据项目自身的特点，首先面积很小，很难在做出上述两类产品， 其次，由于别墅对地块和地理位置的要求非常高， 如果不具备明显优势 的地块（山资源、水资源等），很难开发出畅销的别墅。基于以上的分析，该地块的客户最适合定位为白领阶层， 产品适合做洋房、公寓等价格适中的普通住宅。3、现增城中心镇有一住宅项目，面积 50万平方米，其中，一面临湖，风景不错。开发商拟对该地块进行开发，但不确定开发哪类住宅， 假如你作为策划人员， 打算如何进行项目进行 定位。